购物中心业态介绍0326

1、购物中心业态介绍一、购物中心业态简介1、购物中心定义美国购物中心协会的定义：购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会的定义：购物中心是由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费需要的社交空间，发挥一定的城市功能。中国零售业态分类中定义：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体。”从国际国内的定义来看,把购物中心当作一种房地产型态的是主流。实际上中

2、国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。购物中心在中国市场的独特发展经历加上百货店的大型化、综合化发展趋势使得其它先进市场的购物中心定义无法全然适用于中国。基本上本文认为百货店与购物中心之间的基本区别可分为以下几项指标：（1）规模大小：至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态。 （2）提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。（3）商品陈的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。（4）租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的

3、收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。 （5）经营管的集中程：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。（6）消费体验的愉悦程及服务程：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。2、购物中心业态的分类购物中心可以按照规模、业态特色等进行分类。（1）按照规模可以分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心。邻里型购物中心：邻里中心主要为周边居住区居民提供满足其日常生活的便利性购物。根据ICSC ICSC是International C

4、ouncil of Shopping Centers-国际购物中心协会(ICSC)的研究，此类中心约有半数由一个超市作主力店，大约1/3有药店作主力店。这些主力店通常提供药品、健康产品、便利食品、日常杂货和个人护理。邻里中心通常的形态是直线型条状中心（Strip），没有闭合的走道，但是可能会有连接店铺前面的开敞式顶棚。社区购物中心：社区中心通常提供比邻里中心更多的服饰和日用物品。通常，其主力租户是超市，超级药店，折扣百货。有时，社区中心还有服饰、家居/建材，玩具，电器和体育用品的折扣商品零售店。社区中心通常的形态也是条状中心（Strip）,呈直线、L或U形。在所有八种购物中心类型中，社区中心的

5、类型最多样化。例如，有些以大型折扣百货作为主力店的社区中心也称为折扣中心(discount center)。其它含有较多折扣零售商（office-price retailer)的社区中心成为另一种类型的折扣中心(off-price center).区域型购物中心：区域中心提供较全面和多样化的商品（主要是服饰）和服务。它的主力店非常具有客流吸引力，如传统百货、综合卖场、折扣百货或时尚专卖店。通常，区域中心是封闭式的，所有店铺朝内，由共同通道连接。商场外围设置停车场。超级区域中心：与区域中心类似，但是，由于体量较大，超级区域中心提供更多的商品和主力店，吸引更多的消费者。在形态上主要以多层的封闭式购

6、物中心为主，与区域中心也比较类似。表：按照规模分类的购物中心类型比较类型邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心超区域型购物中心商业概念提供便利商品或服务提供综合商品或便利商品综合商品，或时尚商品与区域型类似，但品类更丰富区位特征居民区大型居住区附近不限城市边缘或郊区典型面积（使用面积：万平米）0.3-1.41-3.34-88+主力店数量1+2+2+3+主力店占总面积比重30-50%40-60%50-70%50-70%辐射范围（公里）4.54.5-98-248-40典型主力店超市折扣店、超市、药店、专卖店百货公司、折扣店、服饰专卖、大众百货百货公司、折扣店、服饰专卖、大众百货典型项目美国加州

7、Heritage Village Center北京棕榈泉生活广场美国加州Baldwin Park Marketplace望京嘉茂购物中心上海西郊百联香港时代广场上海正大广场Mall of America、（资料来源：ICSC国际购物中心协会）（2）按照业态特色可以分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型购物中心和娱乐中心。能量中心：由几个大型主力店主导的购物中心，这些主力店包或折扣百货，折价店，仓储俱乐部，或“品类杀手”型店（指提价提供大量特定商品品类的店）。能量中心通常由几个独立（不连接）的主力店，及数量较少的一般零售店组成。奥特莱斯：通常位于乡郊地区，偶尔也位于旅游区，奥特莱斯主要由厂家直销店（

8、折价销售自有品牌）组成。奥特莱斯一般没有主力店，通常以条状中心的形态呈现。也有一些是封闭的购物中心形式，有些则呈现开放式村落的形态。生活方式中心：同时满足消费者的商业需求和对生活方式的追求。通常，他们临近富裕居住区，定位较高端。生活方式中心以开放式街区布局为特色, 业态上主要由中高端全国连锁品牌零售店、时尚餐饮和娱乐组成。生活方式中心通常有喷泉、街道座椅等便利设施，体现了传统市镇“主街”的氛围。主题/娱乐中心：通常拥有一个统一的主题，体现在每个店铺的设计上，有时候也体现在出售的商品上。这类中心特别受到游客的欢迎。他们通常由餐厅和娱乐设施作为主力店。这类中心通常位于市区，有些是 由旧建筑（含历史

9、性建筑）改建而成。它们也可作为综合开发项目的一部分。表：按照业态特色分类的购物中心类型比较类型能量中心奥特莱斯生活方式中心主题/娱乐中心商业概念多个主力店为核心，加少量小租户工厂折扣店、品牌折扣店院落式布局，高端全国连锁专卖，户外设置餐饮和娱乐休闲娱乐与餐饮为主，常位于老城区，吸引旅游人群区位特征城市边缘或郊区为主城市边缘或郊区市区或郊区，临近中高收入社区典型面积（使用面积：万平米）2.5-5.50.5-3.61.5-4.50.8-2.5主力店数量3+-0-2-主力店占总面积比重70-90%-0-50%-辐射范围（公里）8-1536-10012-16-典型主力店品类杀手，如家居、折扣百货、仓储

10、会员俱乐部、折价商店厂商和品牌商的工厂店大型高档专卖餐饮、娱乐典型项目北京天陆购物中心美国Fairland Green Shopping Center上海青浦奥特莱斯美国 Sawgrass MillSOLANA蓝色港湾美国 Atlantic Station美国 City Place美国 Desert Passage上海新天地 日本 Venus Fort（资料来源：ICSC国际购物中心协会）3、购物中心业态特征一般来说年人均GDP达到2000美元（16500元）以上的地区适合发展超市，达到3000美元（25000元）以上的地区适合发展便利店，达到1万美元（80000元）以上才适合发展购物中心。购

11、物中心一般具有如下几个特征：(1)由发起者有计划地开设 ，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，共同开展广告宣传活动，实行统一管理。(2)内部结构由百货商店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。(3)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。(4)地址一般设在商业中心区或城乡结合部的交通枢纽交汇点。(5)商圈根据不同经营规模、经营商品而定。(6) 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。(7) 体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。二、购物中心业态发展历史1、世界发展

12、历史购物中心最先出现于美国，其时间最早可以追溯到1907年，第二次世界大战后在美国得到充分发展，20世纪60年代中后期才盛行于欧美发达国家。随着当时美国经济发展进入高涨阶段，艾森豪威尔总统的州际公路计划的实施使美国的高速公路形成网络化；汽车工业的发展，使私人轿车日益增加并得到普及；城市人口追求自然，远离城市的喧闹，向郊区迁入，而且乡村的人口也大量迁入郊区，使市郊区得以发展。据统计，从19501960年的10年中，美国郊区人口增加了1700万，其中1200万是从城市中心或农场迁入的。1910年时，住在城市中心的美国人(占26)比住在郊区的人(占12)多一倍多。而1960年的统计表明，住在郊区的人

13、口已与市中心的人口几乎一样多 (31：32)，因此，美国的购物中心在郊区得到广泛的发展。从第一家购物中心问世，到遍及世界各国经济较发达的国家，购物中心也经历了一个发展的过程。起初购物中心还只是建立在满足人们购物与服务的功能上。20世纪80年代以后，购物中心的功能逐渐从商品流通功能向休闲消费功能转移，更加突出了购物之外休闲娱乐的主题。2、中国购物中心发展历史中国购物中心产业的发展相对滞后：20世纪80年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，目前已经扩展到中小城市，严格来讲属于百货店；90年代中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，真正成为名副其实

14、的购物中心，大多数规模较小，很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多香港特色的购物中心，一度引领市场潮流；90年代末期，一些城市中心SHOPPING MALL开始登陆上海、北京，预示着购物中心在中国崭新的姿态；21世纪初，郊区SHOPPINGMALL的开发热潮在中国兴起，中国购物中心业进入高速发展的阶段，目前全国各地在建及开业的购物中心数量大约有300多个。但是依然处在购物中心行业的探索期。总体来看，购物中心在中国的发展大致经历了四个阶段：图：我国购物中心发展历史进程图（1）雏形阶段-自发的探索（20世纪80年代）中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境

15、，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。如当时上海永安百货 ，于1966年更名为国营东方红百货商店 ，1988年定名华联商厦，2005年4月，该商厦重新起用旧称“永安百货”。（2）起源阶段-主动的尝试(20世纪90年代)从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。起源阶段代表性项目如广州天河城广场、上海港汇广场、上海

16、恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。这一时期购物中心的特点是：a）地理位置：主要出现在广州、上海、北京等中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区。 b）操作规范：没有成功的国内案例可供参考，基本上是借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，主要表现在这些购物中心均为投资商/开发商持有和统一管理，信守长期投资的价值观念；同时这些业主在前期的市场调查、市

17、场定位、租户组合以及招商策略等方面也都坚持按照专业的流程严谨推进。 c）培育期较长：由于缺乏更多的本地化经验借鉴，加之受到市场消费观念以及消费能力的制约，起源阶段的中国购物中心培育期普遍较长，但是由于这些项目规划设计非常成功，所以在通过持续的商业运营调整和租户结构调整之后，逐渐显示出其商业价值和市场价值，从而成为当地重要的商业名片和商业领跑者。（3）发展阶段-全国的狂热（2000年至今 ）中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物中心的广泛开

18、发起到了至关重要的拉动作用。这一时期具有代表性的如北京东方新天地、厦门SM城市广场、深圳中信城市广场、上海正大广场、上海来福士广场、苏州印象城、东莞华南Mall、上海百联西郊购物中心、深圳万象城、广州正佳广场、北京金融街购物中心等。发展阶段购物中心的特点：a）地理位置：这一阶段，购物中心不仅局限在广州、上海、北京等城市，不少一线、二线甚至三线城市也进行购物中心的开发，也不仅仅是集中在城市核心区进行购物中心开发，更多的郊区型和新区型购物中心出现。 b）专业操作：这些购物中心在传承起源阶段购物中心做法的同时，也有效吸收和借鉴了中国香港以及国际市场的购物中心投资开发和管理经验，探索出了适合中国特点的

19、购物中心发展模型，也进一步加速了中国购物中心的标准化和规范化进程。 c）多元化：在这一阶段，购物中心的类型呈现多样化特征，市区型、郊区型、新区型以及各种各样主题化购物中心出现（4）繁荣阶段（2012年-2022年）中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮。目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。大浪淘沙，经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。三、业态现状1、规模与集中度急速增长，体量趋

20、大，但集中度较低2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。截止2012年9月，中国商业用房施工面积为6亿平方米。一般商业地产施工需要2-3年建成，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。顺应中国商业地产爆发之势，中国的购物中心也出现了爆发式的增长。中国购物中心发展报告2012-2013显示：2012年已开业购物中心3107 家，累计建筑面积2.2亿平米，平均7万米/个 ；另据购物中心产业资讯中心的统计，目前我国的购物中心面积年均增长幅度

21、1640%之间，而同期百货商场年均面积增速约为1016%。开发的商业地产中，购物中心投资额占商业地产开发投资额的比例已经占到45%左右 。图：近几年中国购物中心增长情况及未来增长趋势（数据来源：中购联 中国房地产信息集团 和君咨询分析 ）但从集中度方面看，中国购物中心行业集中度依然较低。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的中国购物中心发展报告2012-2013显示：按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10也仅为10.8%，还不到12%。这与国际成熟市场相比，差距巨大。成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。图

22、：中国购物中心集中度及与其他国家的比较（数据来源：中国购物中心产业资讯中心）2、发展阶段购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，其生命周期在中国依然处于引入阶段在中国，购物中心作为舶来品的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级息息相关。美国购物中心拥有上百年的发展历史，至今已经进入到成熟期。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的中国购物中心发展报告2012-2013将中国的零售业态做了完整的生命周期分析：与中国的百货相比，中国的购物中心则处于引入期。行业不成熟特征广泛存在，总体水平参差不齐、市场集中度依然较低，主流购物中心品牌尚在形成之中。在

23、购物中心数量和质量的博弈中，基于速度和布局战略的需要，中国购物中心数量派占据上风，而品质派购物中心将有可能凭借项目质量优势在未来几年的购物中心行业竞争中形成自身经营优势和品牌吸引力优势。图：中国购物中心的发展阶段，将进入成长期（资料来源：中国购物中心产业资讯中心 和君咨询整理）3、发展特征显现层级化的城市发展特征，一线强城市占全国总量四分之一 中国购物中心在各个城市经历了层级化的发展过程，兴起和发展初期主要集中于北上广深等一线城市。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的中国购物中心发展报告2012-2013显示：2009年以前，购物中心开发商和投资商对一线城市的开发热情高

24、涨，与一线城市经济发展水平、消费力以及零售品牌较为注重在这些城市的拓展有直接关系。截止到2011年底，北上广深这四个一线强城市的购物中心数量高达699家，占全国总量的四分之一。而本报告所研究的36个二三线城市购物中心数量占比不足四分之三，一定程度上显示出中国购物中心依然存在城市分布的不均衡现象，追求相对高端定位依然是中国购物中心存在的较大弊端，购物中心的生活化特征在中国体现得并不充分。图：中国购物中心数量的城市分布（数据来源：中国购物中心产业资讯中心 和君咨询整理）呈多元化发展格局目前阶段，中国购物中心的形式逐渐丰富，出现了购物、生活、娱乐、文化、旅游等不同主题的购物中心，呈现出多元化的发展格

25、局。 多元化表现在两方面，第一是店铺类型上的多元化，我国的购物中心比较集中在大都市，城市中心型（区域型）购物中心是我国的主流。但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型，购物中心的竞争将会越来越激烈。打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型（近邻型）以及郊区型购物中心势在必行。第二是个性类型上的多元化。由于购物中心的经营特性，它几乎与所有的零售业态竞争。为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位。个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略。例如，突出时尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娱乐性，突出服务第一的特点等，在消费者心目中建立一个个性鲜明

26、的形象。4、经营管理模式与现状目前市场上主要有三种商业管理模式，分别是自营管理模式、委托管理模式和顾问管理模式。每种模式有其自身的优劣势：（1）自营管理模式：开发商自建管理团队，承担后期商业运营管理的责任。适合于有意开发连锁购物中心或多家系列购物中心的开发商。（2）委托管理模式：开发商把购物中心后期商业管理的整块内容全权委托给商业管理公司，由管理公司自行组织，运用自身资源，按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体工作。此种模式有助于管理公司充分发挥主观能动性，调动最大的工作积极性及工作热情。此时的开发商只起到监督作用，管理公司的行为受到较少的约束，更容易按照自己的想法办事，提升工作效率。由于

27、购物中心的利益直接与管理公司的经营利益挂钩，促使管理公司不存二心地为购物中心效力，购物中心物业得到升值，对开发商、管理公司、商户均有利。这种方式适合于商业管理经验少，缺乏专业团队，不想拥有自身管理团队的开发商。（3）顾问管理模式：发展商自建管理团队，聘请专业商业管理公司担任管理顾问，提供整套的管理流程、规章、制度，并培训、指导发展商进行商业管理工作。这种管理模式既能帮助开发商解决了管理难题，指导购物中心能较快进入正常运营期，同时解决了合作管理中存在的摩擦问题，又能帮助开发商带出一个管理团队。比较适合于想锻炼自己的管理团队，又想避免专业顾问公司介入过深的开发商。由于开发商的介入，管理公司的工作程

28、序变得复杂化，行为受到约束，双方沟通多，办事效率较低。 表：购物中心经营管理模式的优势劣势比较模式优势劣势自营管理发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图； 能够发展自己的商业管理团队初期可能缺乏专业人才和操作经验； 不利于项目的前期快速稳定经营。委托管理能最大化的专业化管理；发展商能够精简队伍，降低成本；能更快速地步入经营正轨不能快速发育发展商自己的商业管理团队；需要发展商与商业管理公司之间有良好的信任基础和沟通。顾问管理发展商主导商业管理；能够较快发展自己的商业管理队伍；能够快速实现商业经营的正常化。相对高的成本；决策效率较慢，需要较长时间的磨合；管理的成效取决于双方的配合程度中国

29、购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主，自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次之，完全委托管理的项目较少。一、二、三线城市中，自建自营的管理方式均占有最大比例，二线城市尤为突出；完全委托式管理的方式，在一线城市中已占有较大比例，二线城市最少，所占比例仅在5%以下。图：国内购物中心经营管理方式与一二三线城市比例5、盈利模式购物中心盈利模式主要分为以下三类： （1）纯销售模式：即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种

30、模式。一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场，商场经营境况相当难看。结果，一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成。 纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式，仅在销售过程中获取一次性收益，属于静态收益。这种经营模式，失去了潜在并且更为有利的物业收益，显然是商业地产在极不成熟阶段的产物。（2）纯物业经营模式。 这

31、是目前国际上通行的正规MALL模式，也是最为看好的经营模式，其特点是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销，在当今的欧美国家采用较多，国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式。纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，或将部分产权出售套现，或包装上市，或通过资产评估而获取金融机构的贷款。 纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高，主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围，从而使项目持续获得物业价值，为动态收益模式。这种模式虽然资金回笼慢，但它既保持了项目的土地价值增值，又能持续地获得物业价值收益。如广州天河城广场，

32、2004年比2003年的销售额只增长了16，但是净利率却增长了53，开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑。纯物业经营模式，能够确保对物业的长期持有，符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性，并通过统一管理来保证零售商的效益，并不断提升不动产价值。笔者认为，这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向。（3）租售并举模式。这一模式指Shopping Mall以出租为主，销售为辅，通过对招商权的多数控制，来达到控制进场业态、业种，形成自己的经营定位。它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式。在此模式中，经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，在资金回

33、收相对平衡的情况下，以出租为主，出售为辅，从而保持物业的持续经营，并通过产权出售和租金收益来获取双重利润。应当说，在现阶段的经济环境中，租售并举这种模式在操作上较为灵活。 当然，这种模式不可避免地存在一些弊端。如经营权的统一性仍然不完全，租售比例的控制难以把握等。通常来说，租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，业主很可能一次次地转让出售，这将会造成商业形态无法协调，不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，使项目难以稳定经营。目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点，无疑增大了经营管理的风险。租售并举模式介于第一种和第二种之间，应当

34、是一种过渡模式。国内不少购物中心，在经历了纯销售模式的种种失败后，已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段，但碍于经济实力的局限，现阶段大多采用此种模式。根据中国购物中心发展报告2010，目前我国购物中心的盈利模式上，依然以持有为主，所占比例达到70%，而租售结合的方式所占比例仅为30%。二、三级城市采用租售模式的比例基本一致，持有物业所占比例均达到80%；二线城市中，两种模式所占比例均在50%左右，没有形成较大的差距。租赁模式下又分收取固定租金、流水倒扣、保底加流水倒扣三种形式。（1）收取固定租金：“固定租金”的方式是指购物中心将固定面积的商铺出租给商户，按照双方约定的租金数额按照固定周期收取

35、租金，商户营业额的多少与租金无关。这种收租方式决定了商场所有方将所有的经营风险全部转嫁到商户身上，无论商场经营状况如何，商场所有方都可以拥有稳定的租金收入。（2）流水倒扣：这是一种风险最大但租金增长也最快的租赁模式。购物中心将商铺出租给商户，商户每月无须按固定金额缴纳租金，商场每月从商户的营业额当中抽取一定的比例作为商户应缴纳的租金。这种收租方式将商场所有方的租金收入与商场的营业状况挂钩，实现了商场所有方与商户的风险共担，利益共享。（3）保底加流水倒扣：保底加流水倒扣的模式是上述前者的混合租赁模式。在这一模式下，商家会有两个租金数，其一是固定的租金额，其二是流水乘上一定的倒扣比例，然后按照两者

36、的高值缴纳租金，这是一种风险共担、利润共享的租赁模式。表：不同的租赁模式优势劣势对比模式优势劣势收取固定租金业主只有商家违约风险，无经营风险招商难度相对较大，难以谈到合适的租金；租金增长率通常固定，难以谈到较高的租金增长。流水倒扣比较容易招商，适合于招商比较难的项目；业主收到的租金将随着经营流水的增长而自然增长，无需谈租金增长条款，商业经营成功时这是一种租金增长最快的方式。一旦商业经营不成功，业主将很难收到合理的租金，风险更多的是由业主承担。保底加流水倒扣兼具上述两种模式的优点，业主在承受一定范围的风险代价上获得租金自然增长的好处；比较容易招商，可以通过保底租金和扣率的大小来迎合不同商家的租赁

37、需求。跑单比较严重，需要投入额外的人力物力来防止跑单。就中国目前现状来讲，固定租金所占比例达58%，保底+流水倒扣模式占到41%，而纯扣流水的方式仅1%。一、二、三线城市在采用租金的收取方式上比例基本一致，仍以收取固定租金的方式为主，所占的比例均在60%左右；二线城市中，存在完全扣流水来收取租金的项目，但所占的比例较小，具有一定的特殊性；动态而言，“保底+扣点”的收租方式最受业主认同，也是目前市场上发展最快的租赁模式。图：国内购物中心租金收取方式比例及一二三线城市租金收取方式比例（数据来源：汉博顾问）6、竞争状况一线城市饱和，二线城市购物中心步入多极竞争与整合时代随着一线城市购物中心发展的成熟

38、和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻，步入群雄逐鹿的多极竞争格局。在众多购物中心项目快速上马的二线城市中，成都、天津、沈阳、杭州、武汉都显示出强劲的竞争力 ，这些城市正借力大规模的基础设施建设和经济发展，吸引成熟、品牌开发商、区域开发商以及外资开发商进驻。以成都为例，目前已经进驻的开发商有保 利地产、龙湖地产、华润、万达、王府井、凯德置地等。目前，成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，大多单体体量在10万平方米以上，且每家都配有 购物中心，预计在未来几年中，将有1000万平方米的体量入市。然而，如此大规模的购物中心供

39、应涌入市场，必然会引起新商业物业空置率上升和对原有商业的冲击，也致使商业地产空置率将步入上行阶段，行业即将进入兼并整合的重要时点。由于大部分新建购物中心位于城市新开发区域，这些区域对于国际零售商而言缺乏吸引力，2012年以来一些城市已经出现招租进程缓慢，甚至新完工商业物业长时间空置现象。在二线城市，那些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目正在承受着日益升级的招商压力，并且有可能在不久的将来迎来一轮并购狂潮。 人均商业面积是业界比较认同的判断城市商业地产是否过热的重要指标之一，在西方发达国家，核心城市的人均商业面积一般在1.2平方米左右，在中国，许多二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市

40、甚至达到2-3平方米，已显现过热信号。除此之外，购物中心面临短期内项目供应量过大、企业的开 发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境等多重风险，未来3-5年内，有些商业项目将不得不面对关闭、重组和被收购的命运。四、购物中心面临问题与挑战规模过大，空置率过高，发展速度超越消费能力我国购物中心呈现出快速、跨越式发展态势。近年来购物中心在我国“遍地开花”的现象，购物中心的建立必须综合考虑收入、汽车、城市交通、中产群体及消费能力等因素，不应过大、过快、过多地盲目发展。目前我国购物中心的发展速度超前，并未与我国目前的消费能力相协调，在不同地区的商业地产存在不同程度的空置率。空置率过高意味着坪效的降低，而坪

41、效的降低意味着商场单位面积销售收入的减低，购物中心的过度建设拉低了零售行业整体水平 。全国现有的购物中心单体建筑面积集中在10一12万平方米左右，但在国外商业发达的地区，比如中国台湾的购物中心平均面积为89万平方米，中国香港是5万平方米，日本是1.5万平方米，美国为1.1万平方米。国内购物中心项目体量过大，导致投资同期长，收益成本增加。在招商过程中受种种因素制约，无法招到一线品牌和综合业态，就会造成购物中心的空心化、雷同化。表：不同国家购物中心建筑面积比较国家美国日本中国台湾香港中国购物中心建筑面积(平方米)1100015000890005000010-12万（数据来源：中购联 中国房地产信息

42、集团 和君咨询分析）数据显示，截止2012年，一线城市的空置率已上升到8.4%，二线城市上升到10.5%，三线城市可达15%-20%。，而且在全球在建购物中心面积前十强中，有7个中国的城市包含在内。表：2012年中国不同地区购物中心空置率与增速比较区域城市目前空置率2012年Q1存量零售物业面积（万平方米）2015年预计零售物业面积（万平方米）增速华中北京12.60%652.295045.70%天津13.50%218.9260.318.90%沈阳16.30%355.8375.25.50%大连6.80%99.6380.1281.60%华东上海5.60%305.8384.425.70%南京2.70

43、%51.776.147.20%杭州1.40%80.2220.2174.60%中西部成都11.60%226.5460.2103.205重庆8.50%112.720178.30%武汉2.60%206.8335.962.40%西安5.60%116.5175.750.80%华南广州9.30%226285.326.20%深圳4.00%137.2408.6197.80%（数据来源：中购联 中国房地产信息集团 和君咨询分析）同质化严重，千店一面购物中心之所以能够成为全球范围内零售业提供有效供货和服务的最佳方式，是因为其设计和整体功能刚好迎合了消费者的购物新需求，现在越来越多的消费者正把去购物中心购物当成一种

44、娱乐消遣或社交活动，这种赋予购物中心娱乐特征的需求，将日益激发购物中心提升自身功能，力求给置身其中的消费者以独特、难以忘怀并有持续冲动的消闲购物体验。而现在的购物中心的开发商为了降低风险，确保回报率，多是照搬已经获得成功或者广泛为消费者接受的购物中心模式和经营方式，这样必然导致购物中心定位和功能趋同化，最终会形成“千店一面”的态势，丧失对消费看的有效吸引力例如广州市的百货店里都进驻吉之岛，全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了。那么商圈就会比预期的要小的多，因此不应该一味

45、地追求品牌店，而应该追求个性化的商店进驻。营销定位不准、休闲消费理念难以突显 目前国内的购物中心在营销定位方面存在虛化市场定位，造成项目定位与市场真正需要脱节、市场主观预期与客观需求脱节，因而直接影响到购物中心竞争能力的提升和商业特色的发挥。一些购物中心虽然有较为明确的定位，但在实际操作中并没有结合项目自身特点进行整体考虑，过于依赖大店、大卖场和大超市，导致商品组合与自身定位不协调，这也直接影响了购物中心的经营效果。另外在现阶段，由于国内厂商和服务商资源比较有限，品牌数量下足，可供选择的余地很小，如果定位不准，不能将休闲理念突显出来，必然导致购物中心运营的失败。 五、发展趋势趋势一：购物中心的

46、发展与人均GDP相关，理论上未来还有一倍的发展空间从国际经验来看，美国平均每6000城镇人口就拥有一家购物中心，人均购物中心面积达到2平米/人，购物中心零售额占零售总额的比例为38%。而在日本，平均每3万城镇人口拥有一家购物中心，购物中心零售额是百货的3倍。 我国2012年有3107个购物中心在运营，即每23万城镇人口拥有一个购物中心。如果假设城镇居民，每10万人拥有一家购物中心，2012年我国的购物中心需求为7024个，需求还有2.3倍。 表：城镇化带来的未来购物中心需求城市化率城市人口保守中位万人10万人口1个5万人口1个2011年51%70233.97024140482020年60%82

47、200822016440（数据来源：Wind资讯 国信证券）趋势二：购物中心向郊区扩散近年来，中国城市化进程持续提速，越来越多的农村人口涌向城市，这使得城市商业面积需求量大增。城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。就目前北京、上海等一线城市而言，由于人口的大量涌入，对商业配套设施面积需求也随之大增，而且由于城市中心商圈的饱和，未来的商圈及人流将朝着郊区扩散。在广州，以白云万达广场、5号停机坪、白云绿地中心、白云YH城、花都广百新一城花都购物广场等代表的购物中心都往郊区扩散；在上海，以友谊股份为首的上海商业巨头纷纷制定郊区发展战略，积极拓展郊区市场。万达、苏宁、永乐、国美、万得城等企业

48、也在市郊加速扩张。趋势三：社区型购物中心是未来重点从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。目前城市发展的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造，改造地块向引导投资商策略转移。中国每年需要有230万的商业面积，按照3-5万的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。社区型购物中心将是未来发展重点，是成长潜力最好的。据了解，2010年北京社区型购物中心新增56万，北京绿地缤纷城、圣熙8号等大型购物中心都是这一类型。万科多个商业项目也是社区型购物中心（如万科红产品系）、深圳绿景的商业项目也主要是发展社区型购物中心。趋势四：去“传统百货主力店”当前，越来越多的购物中心不断崛起，百货店自身的招商品牌同质化，对购物中心的租金和品牌丰富等贡献上的缺失，都使购物中心对百货店的信心渐失，购物中心的“去百货化”也逐渐成为一种趋势。同时，随着购物中心更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验，将有越来越多的千店一面