南京市黑墨营项目策划分析报告

1、第一部分市场篇、社会经济背景分析（一）概况阐述1、区位南京市是长江流域四大中心都市之一，具有经济区域优势， 处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、 金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要都市， 在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经 济国际化的有利条件。2、经济评述综合市场占有率长期综合经 济增长率综合地区GDP综合人均收 入水平都市综合竞 争力数值排 名数值排名数值排 名数值排 名数值排 名南 京0.50110.25130.05230.122253.4512上 海1.0010.5820.1140.344368.392苏 州0.49150.251

2、10.0880.131666.998（注：引自倪鹏飞主编都市竞争力蓝皮书：中国都市竞争力报告，社会科学文献出版社， 2003.3 月）从都市竞争力相关数据来看， 南京还未具备在长江经济带中 扮演重要经济角色的实力， 不仅如此， 其在本省内的经济阻碍力 也日趋下降。3、南京现存的都市格局是“单核向心型”都市布局。这是与南京的都市经济特色 内环状的封闭式经济结构相对应的。这种都市布局在经济上以鼓楼新街口区域为主核 心，其在都市经济进展的某时期有一定的正面作用。但随着南京核心区经济进展空间的狭小， 此种模式导致了地 区经济模式无法形成或完善， 一定程度上限制了周边区域经济进 展，也阻碍南京整体经济的

3、进展。城建规划和南京人口分布结构将随着经济进展产生相应的 变化，资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这 些变化将会给房产业带来深远的阻碍。4、人口特征 南京人口稳定增长，流淌人口比率上扬。南京人口的增长将持续 20年左右达到峰值，依照对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增 长，而要紧取决于机械人口和流淌人口的增长。家庭人口结构越来越小。户均人口 2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单 亲家庭比例持续上升。南京居民收入水平呈纺锤形分布。南京居民家庭收入结构團（纺锤形）家庭总收入构成表（单位：元/人年）指标南京市总收入9856.071、工薪收入6616.

4、98工资及补贴收入6360.46其他劳动收入256.512、经营净收入151.893、财产性收入28.414、转移性收入3058.79（二）南京社会经济特征对房产的阻碍1、都市规模制约房产升级。都市的房地产市场交易规模， 与都市人口总量和都市性质及 功能直接相关。 从人口规模来看， 南京市区目前只有不足 300 万 人口， 2010年的规划人口规模也只是 500600 万；从都市性质 和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化都市圈中的区 域中心都市。南京都市的地理特征（西、北面临长江，东隔紫金山，以及 大片军事用地） ，城墙内空间的狭小，限制了都市规模的扩张， 而规划中一城三区的都市副中心，

5、 由于交通、配套等条件的制约， 还没有承担起疏散主城人口，实现就业与居住同步进展的作用。这种都市格局进展的结果， 导致了居民购房不愿出城， 造成 了市区土地资源的稀缺， 房价高昂。 同时规划与配套的滞后导致 了都市规模扩大化的无绪进展，造成了先进展，后规划，再补救 的现实。2、都市化进程脱节。一个地区的都市化进展的水平， 不是单纯看人口都市化的程 度，同时还要考察都市基础设施建设的水平， 以及产业结构的高4 / 65度和知识创新的能力。都市化必须同时与都市的现代化相结合， 才能真正培育起进展极。南京都市化的水平严峻滞后于经济进展的水平， 最突出的是 现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，

6、 而且由于基础 设施建设水平不高 （大的交通框架尚未形成， 规划建设的档次不 高），进一步阻碍了产业升级，直接阻碍了都市化进展的水平和 房地产开发的进展。3、产业结构失衡。假如讲， 二产是国民经济的支柱， 那么三产确实是经济进展 的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有 110 万人，高于一、 二产业，但与欧美发达国家 60%的三产从业人员相比尚有不小距 离。同时，今年 15月，南京 76.87 亿元的三产投入中， 有63.39 亿元投入了房地产业。 即房地产业的投资比重已站到了整个三产 投资的八成以上。除房地产业外，三产的金融、保险、咨询、邮 电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总

7、额仅占 其余的 20%。产业投资比例严峻失衡，不能给居民带来更多的就 业机会， 制约了都市总体实力的进展壮大， 与富民强市目标的实5 / 65现相背离4、后续消费劲萎缩。据物价部门统计， 2002 年南京的物价指数持续走低，全年 处于负增长的水平。 然而与之相比， 商品房价格指数却惊人的达 到 104.7 。在居民总体收入没有出现大幅增长的前提下，消费边 际替代效应会越发明显，将会在整个消费领域出现“跷跷板”现 象。除了房地产业外的其他消费行业相应的就业和收入状况都不 堪房价高昂的重压。关于扩大内需、增加消费、治理通缩有不良 阻碍，也阻碍了消费者的后续消费能力。（三）结论1、远期：南京的经济进

8、展呼吁都市化进程，市区主功能区的 住宅建置成本将会加大，都市规模扩大化，居住郊区化已成 为进展的必定趋势。2、即期：南京的都市化进程与基础设施滞后的矛盾，使得郊 区住宅的生活成本过高。导致人们对郊区生活心有余而力不 足，从目前来看郊区生活还只是高收入者与“有闲阶层” （非 上班族、退休人群）的专属。3、都市流淌人口与外来人口已成为人口增长的主动力，随着人口结构的变化，出现了家庭集约化、人口的老龄化与年轻 化、社会阶层的橄榄型分布等特征，随之整个社会的消费特 征将会出现相应的转轨变化，房产消费也不例外。4、最新统计数据表明，南京人均收入被挤出了长三角的前十 名，但南京房价指数却高居全国前列，这讲

9、明南京房地产市 场正处于消费潜力积聚释放的市场化中级时期。5、在市场化中级时期跳跃式进展的同时，南京大规模的旧城 改造，数万户居民因为拆迁而购房的行为，在本质上仍属于 政府托市，房地产市场繁华的人为因素专门大。6、集中的消费潜力释放、行政因素带来的巨大需求与供应不 平衡导致了房地产价格的持续上升。7、随着多年积聚消费潜力的较大释放， 2005 年十运会等大规 模城建项目的完成，政府的财政包袱需要缓和，南京房地产 市场在一至两年内将减缓一路火爆的局面，逐渐步入调整期。二、房地产市场分析（一）土地供应特征分析：1、最近的十年来看， 1992 年到 1998 年南京地价比较平稳，维 持在 14万元/亩左右，1999年约在 15万元/亩，至 2001年， 地价开始涨至 200300万元/亩， 2002 年聚宝山、上下五 旗分不以 9.11 亿、6.3 亿拍出，十年内，地价长了 14 倍。 依照地价与房价 1： 0.5 的比例关系，房价的接着上升是意 料中事。2、由于都市居民住房长期依托于公房市场，再加上南京房地产 市场化发育程度较低， 投资商开发水平不高， 因此南京的住 宅产业始终没有出现过大涨大落的波动， 这跟南京的土地耗 用能力不足有关