城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)

1、城市综合体“万达广场”价值研究报告侯伟2016/5/26WANDA PLAZA一. 经济“新常态”下的商业地产新模式在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增 加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我 国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需 求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度 不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇 并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生 存并壮大。城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展

2、览、餐饮、 居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分 之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多 功能、高效率、 复杂且有顺序的建筑群。 通过一个连廊或其它形式将 它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑 综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、 专业和实用。二. 万达广场特色显著，发展态势势如破竹创立于 19881988 年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形 成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建 和开业的万达广场共计 133133 座，持有物业面积规模全球第一。万达城

3、市综合体的核心内容由6个方面组成，包含酒店(HotelHotel)，写字楼(OfficeOffice)，公共空间(PublicplacePublicplace)，购物中心(ShoppingmallShoppingmall). 文化娱乐休闲设施(CultureCulture & RecreationRecreation)，公寓楼(ApartmentApartment)等, 根据这六大方面的英文字母首个单词，合为 HOPSCAHOPSCA。万达广场城 市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.1. 定位中端市场依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点， 万达广场通过一定程

4、度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高 速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风 险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟 产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.2.“订单地产”招商模式万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大 歌星KTV、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商 风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位， 建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投

5、入的压力。3.3. 专业管理团队万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的 商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单 地产服务并在规划设计中完成技术对接， 在项目建设过程中拥有强大 专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经 验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。4.4. 20152015 年报相关简要分析根据万达商业地产 20152015 财年年报显示，20152015 财年新增广场2626 座，目前共计 133133 座。已开业持有物业总建筑面积达 26.3226.32 百 万平方米，同比增长 22.1%22.1%。已

6、开业购物中心总建筑面积达 21.8321.83 百万平方米，同比增长 23.3%23.3%。已开业购物中心总可租面积达 14.1314.13 百万平方米，同比增长 23.0%23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他 物业总建筑面积达 4.494.49 百万平方米，同比增长 16.6%16.6%。从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体 业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促 使万达广场在量上的增长。三. “万达广场”城市综合体盈利分析万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收

7、益成为长期增值的主要盈利点。1.1. 以售养租形式把握现金流平衡和持续万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。 与之前相 比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人 心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，贝 S 支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实 现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.2. 完整的经营价值链从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确 定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用 政府、媒体、商家、金融、人

8、才等优势资源。城市综合体是万达多年 经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品， 城市综合 体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等 多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视 建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联， 引导所有顾客合理流 动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成 为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.3. 地方政府对万达集团的支持和信任地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目 辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发

9、展恰好迎合地方 政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营， 保证项目建成后能按期开业，开 业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产 之名能做到低价拿地，如 20082008 年万达广场新建项目即是受地方政府 邀请，价格优惠， 而且万达广场已在全国获得了广泛知名度， 在此前 提下， 住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然 下降，这即是“城市综合体”的优势。4.4.拥有大量优质商业资源万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前10001000 余家签订合作协议的商家中，有 50

10、50 余个左右是主力业态，6060 至 7070 个为 次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让 万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁 合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂 除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线 等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综 合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星 KTVKTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒 店等。5.5. 20152015 年报相关简

11、要分析單位:人民幣百莓元rnmutiHIMIifin-1#畔二 a 酔 -l-i?裁IOJS”鵬旧1(n.TKWwJ3Oill!12OJwn加 4*17MS.99S硼54J321 溯WT网昭 61.冊IUH锄恻?JM93.IW抑 1$4 阳皿IJ4(I画期T9 515U*79.67*钟輙】Till73.W-1.J5JTJ5-Zfil2L7i-L12im4.4S4055吗-2JWaimaim删I7.4WAMSJ534)5細XHSMB*11214.924询沁I7QLL4551W1:-J2S曲”301501乩览UIJ【楸册mm表格截取自 20152015 万达商业地产公司年报20152015 年，万

12、达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、 物业销售和酒店经营三大板块组成， 业务占比分別为 10.94%10.94%、 82.54%82.54% 及 4.00%4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块， 其收入 为人民币 13,5813,582 2百万元，同比增长 31.2%31.2%。从数据中能够看到，20152015 年，万达广场为主要业态的投资物业 租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。20152015 年实现投资该板块息税前利润人民币 25,44925,449 百万元，占息税前利润总额的比例 为45.09%45.09%，同比增长 4.44%4.44%。与此同时，

13、其他板块业务利润同比呈 现不同程度减速和下降。四. 万达广场城市综合体的价值研究1.1. 特殊的功能复合性城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住 等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、 协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥 协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性 、整体功能复合型。万达商业广场 以开放式街区为主要设计理念， 空间结构上更具连续性， 形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达 商

14、业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带 多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.2. 物业升值潜力巨大万达广场在做足自身的使用价值的同时， 会带动所处地段的价值 提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整 个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万 达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.3. 辐射力巨大，规模效应明显以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段 是怎样的一种荒芜状态，如上海五

15、角场，但在万达进入后，这些第三 代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建 筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新 的标准，周边很多知名地产商在销售房子时， 都把距离万达多少米作 为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.4. 20152015 年报相关简要分析截至 20152015 年年底，万达广场租赁收入同比增长 10%10%,全年累计 总客流 20.320.3 亿人次，所有广场日均客流约 5 5 万人次，总客流同比增 长 25%25%。20152015 年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。20152015 年公司对百货主力商家进行了一系

16、列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为 96.37%96.37%。20152015 年，投资物业租赁及物业管 理产生人民币 13,58213,582 百万元，同比增长 31.20%31.20%。本板块對本公司收 入贡献进一步上升，占比达 10.94%10.94%，同比增长 1.34%1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓 和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线 上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑 的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五. 城市综合体面临的主要问题城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题， 如城市综合体必须 具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开 发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造 成城市综合体效用不良的重要原因之一， 最核心的要素是如何做到各 种功能的目标客户群一致， 做到有效的感应互动。所以， 城市综合体 虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发， 它 对开发商和城市有着极高的要求。 相对住宅房地产市场，商业地产投 资回收期长