偷面积的好办法

1、偷面积的好办法目前偷面积的办法很多比如说：0 Z# u5 _8 h!1、低于2.2米的飘窗，2、低于2.2米的壁柜，3、开放阳台计算半面积，你可以送客户2个、3个开放阳台， 3   w& f  h, 4、三房当做两房卖，报规的时候当阳台报5、阳台高于5.8米， 5 U) E. e. h  k& L/ U& H+ B- n这些都是在偷面积。请问目前还有没有更多的偷面积的办法？半地下室、壁柜、花园，都可以偷面积住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻建筑面积计算方法的空子，将可以不计如建筑面积的套内

2、平面面积，“送”给住宅买家。6 ' L- ) f$ c1 _3 r现在继“大露台”、“入户花园”、“送夹层”、“凸窗”、“步入式凸窗”后，开发商和建筑师们又有了“偷面积”的新招。 , K: j; s' ! F: z# E9 ; I+ V) L& w& _! X  c  G; c（1） 万科“万科城”、“17英里”的半地下室 1 z3 D* f3 x+ Q+ o7 p- z0 H, f6 s（2） 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆除凸窗 0 q2 M2 Z* p( C, N7 p（3） 佳兆业“可园”的壁柜 & j&

3、amp; B2 Z$ n3 Y+ n（4） 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁! H! p) Q& L! u% ' v（5） 京地“海世界”的过道花园和露台花园 4 V* ; w0 A4 ?* |* X1.jpg (49.79 KB)2009-1-14 17:132 s6 i! v, u2 K( x. L（1）万科“万科城”的半地下室 6 W' R) v2 E  1 O万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送。在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室。 半地下室可以采光。 半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米。 其钻的空子是住宅建

4、筑正负零之下不计入面积。 由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。 室内采光很不错。室内采光很不错。 “万科城”的宽景HOUSE的一楼、二楼单位，也都有可“送”的半地下室。半地下室的天井。 宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房。 宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积。 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房。 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅。 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅。 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅。帖子182 积分524 阅读权限30 在线时间14 小时 注册时间2008-9

5、-20 最后登录2009-5-30 查看详细资料宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅。宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房。宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房。帖子182 积分524 阅读权限30 在线时间14 小时 注册时间2008-9-20 最后登录2009-5-30 查看详细资料宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，居然又送了半地下室约80多平方米加两个天井，超爽！帖子182 积分524 阅读权限30 在线时间14 小时 注册时间2008-9-20 

6、最后登录2009-5-30 查看详细资料宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约 50多平方米。 宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室。 宽景HOUSE的二楼单位被送的半地下室。 宽景HOUSE的二楼单位被送的半地下室。附件25.jpg (72.61 KB) 2009-1-14 17:30 万科“17英里”的半地下室7 H3 $ H8 n4 n7 k. a万科实际上在东海岸的TOWNHOUSE户型中，已经出现过大面积地赠送半地下室空间的案例。' P在“17英里”TOWNHOUSE户型中，万科仍然乐此不疲，

7、对TOWNHOUSE户型大送特送半地下室。 深圳几乎所有创新户型都有价格回报，所以发展商对户型创新乐此不疲。% N+ a  v$ K! k3 B! q" V深圳几乎所有创新户型都受到了市场追捧，其理由也是觉得实惠尤其是“偷面积”的创新户型。" * h: |8 S#   k0 D) O“偷面积”的户型创新，一不小心实现了双赢，这是大家都希望出现的局面。 万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相% 0 D0 K2 A( m5 4 I3 F同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。万科“17英

8、里”TOWNHOUSE所送的半地下室。帖子182 积分524 阅读权限30 在线时间14 小时 注册时间2008-9-20 最后登录2009-5-30 查看详细资料地下室 · 不客气，正好看到这个帖子，自己也对这个比较感兴趣，万科的偷面积确实值得学习，包括他们金域蓝湾偷面积的办法。有什么好东西大家一起分享吧！ 如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！. 0 x" c- F/ E1 i# s     如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，

9、客户当然会“怦然心动”！4 ?: s2 J6 l& N9 T( m1 H1 X5 i4 b     特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。5 p3 w* " 7 N* 9 z, |     房地产产品创新，很多围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙：7 _5 j( 0 r6 ( i  j8 U' ! K# p' r$ r) k1 t:     

10、 一、低台凸窗和落地凸窗$ k2 $ q8 p4 |6 W9 V' c- Y' C6 o/ S     主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。0 |$ Y& k/ i3 m     目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉

11、的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。; Y5 Z0 f4 C  M2 o. j     注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。$ ?. s0 ! G1 Q8 ?1 E# Y0 w1 L7 A5 t4 W8 B" 4 V2      二、超大入户花园和大阳台: E) I/ r, F  l- w. r, l     主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面

12、积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”抢出一个房间！$ K; |3 D) t* _/ n) I9 T+ E     注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。3 T! m: A1 % j$ l4 i7 O0 y: Y1 b, Q. F     三、赠送大露台* I; O* K% L6 u0 J

13、  h, i     主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。7 V" l2 D2 % N     注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想，您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全

14、暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。2 C3 e! W  s0 u$ D5 5 o. T6 - n) F. b" X+ X     四、赠送半地下室、地下室: ?1 N! ) m$ W( Z, A     主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。4 m* ?- k: x$ d, M     注意事项：赠送地下室存在一定争

15、议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。8 S0 z3 p9 f6 |- W$ g& W2 f# H( b  U! g, g6 t4 : k/ f     五、共享梯厅. M! J! A9 B+ 1 i1 U  k     主要招数：电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。8 ( K/ D

16、# U2 C) k6 n+ B: g     注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。% F( N: F9 y  d6 i, Z* P7 A3 g* V$ b0 J5 W# S% V     六、隐藏式衣橱. B. L7 T+ R+ n/ Q9 q( z/ m     主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开

17、发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。3 X5 n% M* k8 q2 X8 a     注意事项：偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。* 9 l* j2 ?6 e( h+ h/ 8 8 g  T: C! a     七、层高做大，增加竖向可利用空间  F4 l, |+ q8 l1 g7 R     主要招数：

18、这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。3 o2 o" h# V4 p$ v% ?5 0      注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。3 ?2 S* h8 m8 a  g, L, H% K/ i0 |, 6 U- h3 H% m: T# X: n     八、空中单元连廊* Q- s" T( 3 |

19、1 c8 c     主要招数：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。) H5 i4 + s6 a' r1 V; d1 Y+ G  E     注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。# Q4 k; Y/ u8 F' K; z3 O3 A8 2 _- y8 B& E1 + % y' F.      户型偷面积作为

20、在竞争中取得优势的重要手段，对客户的打击力非常强大，在06年深圳市场，基本上是家家偷、户户偷，偷得精彩纷呈。乐极生悲，本来是一种极富创新精神的做法，政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一，随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方，以上偷法依然有效，相信随着90政策推行，偷面积必将是有效的竞争手段，没办法，都是给逼的。把深圳偷面积的绝招全泄密了!呵呵在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室。. e) h' I  r7 . s2 X. B+ q这套房子，当时就是把建好的地下室地面用砂土提高30CM，呵呵  2 Y/ % ! % i&quo

21、t; Z& b, C+ K业主购房时告诉业主，地下室采光效果很好，实用性强，并且地面可以再下降30CM.· 学习了，原来有这么多学问，有意思，有的继续补充啊，/ J, : p, M7 h" f; P具我所知的，有的独栋别墅在一层设车库，故意将车库地面抬高，使净高小于2.2米，该车库不记面积; R& c7 c; W. C/ p" i/ Q, t- _呆业主入住后，可剔除7 w! 6 ?8 N$ 建筑面积计算新规：夹层阁楼地下室均要计入广州市城市规划局正式下发了广州市实施建筑工程建筑面积计算规范办法(下简称实施办法)及广州市建筑工程容积率计算办法(下简

22、称计算办法)，同时，还对以上实施办法和计算办法进行了详细的条文说明。这个由建设部在2005年就发布，并被业界称为遏制发展商“偷面积”的“铁腕”政策，终于两年后在广州正式落地，并于今年5月1日开始正式实施。这两个政策所影响到的包括有小复式、地下室、阁楼等多种产品，而且别墅、复式的容积率计算也有所变化，同时飘窗日后也不再计算建筑面积。  I* / E9 S* n  J2 Q$ S+ A: x4 _9 A* C# d$ L8 R: K2 w  N新规定针对“偷面积”6 q1 T$ W1 U6 k7 i; |7 L/ W3 9 L! l5 l

23、, ! U+ w$ c$ Q : M; J) E' i4 5 e+ A" B由于以往对房屋面积测算的规范存在漏洞，为发展商“偷面积”提供了空间。像小复式二层、地下室、阁楼等，对于发展商来说是不计入容积率的建筑面积，对买家来说则是不计入销售价格的建筑面积，因此买家在购买这些创新产品时，即使单价较高，也大多乐于接受用高单价来购买更多的使用面积。+ 9 / N2 r) m, l7 L  p0 r7   n0 g# e/ v不过，新的计算规范部分条文明显是针对这些“偷面积”的形式而制定，各类“偷面积”产品日后都会不同程度地计算全部或一半面积，这

24、意味着发展商不再有“偷面积”的空子可钻。0 Z  A6 l3 |$ p% n% " X! c- n6 4 E. _( G! Y% X  T5 J9 今年5月1日起开始实施4 W; t6 N0 A5 l- J0 f: h0 E" W, J+ x4 I0 q! O; w按照广州实施细则，新的实施办法和计算办法在2007年5月1日起实施，这意味着5月1日以后批出的项目规划和建筑单体的面积计算，都要按照新办法来执行。据了解，建设部在2005年就已经发布了建筑工程建筑面积计算规范，但广州一直未出台具体的实施细则。对此，中山大学博士生导师、国家注

25、册城市规划师袁奇峰认为，由于广州属于夏热冬暖地区，对建筑产品有特殊要求，所以对建筑工程、建筑面积的地方性规范制定需要一定时间。. Z" h/ Z+ N) ! l" c8 |* B3 p3 8 q( |; t+ 不过，据记者了解，虽然广州一直未有实施细则，其实规划部门在个别“偷面积”产品的审批上，两年来已经有所严控。不少发展商都表示，自从建设部颁布新规范以来，广州规划部门对于小复式项目的审批一直很严格，甚至一度传出小复式项目已经停批。# M- B( m6 $ 5 u& f: k2 jh, G4 k; L9 d8 _对房价影响不大7 c5 W% K3 S4 x"

26、; j* l% u' o6 K2 1 a& 袁奇峰分析，广州实施新的建筑面积计算规范和容积率计算办法，对整个房地产市场不会造成很大影响，最主要的影响体现在部分“偷面积”的产品会逐渐消失，像小复式、地下室等。袁奇峰认为，广州实施新的计算办法，是市场管理更加规范的体现，让建筑面积的数据更实事求是。其实，发展商“偷面积”是部分规避土地出让金的行为，对此国家更应出台新办法来严管。1 l* i+ # F. ?  / Y' W; 8 i5 I! w6 v7 x而对于以往发展商通过“偷面积”产品来变相提高房价，新计算规范实施后会否成为稳定房价的措施之一？有业内人士

27、认为，新计算规范对房价影响不大，因为工程建筑成本在房价所占比例越来越少，只要供不应求的情况依然存在，即使发展商没有“偷面积”，房价也一样上涨。, Y3 4 f7 o5 Y* T% |' B, V2 L& f8 J# S/ b$ B' % E/ e市场影响5 T4 , z' W! U0 L- k6 P8 ( ?8 1 L0 L" a: n( z1、小复式、夹层没有面积可“偷”5 _3 r! S2 |% l; o( r0 B9 U. e! a& L3 S. v$ i- T# Y要点：复式结构2.2米层高以下要计算一半建筑面积5 p1 h0 f7 I

28、7 j" 5 q% V. b) & ( h9 以前发展商做小复式、夹层等类似的产品，主要是走了建筑面积计算方法的空子来“偷面积”的。因为按照以前房屋建筑面积的测算方法，房屋内的夹层、插层等如果层高不足2.2米是不计建筑面积的，于是就产生了很多发展商通过做小复式、夹层来增加销售亮点，更重要的是可以提高售价。1 s6 J" W; R. ' G0 y: + x! E! R8   - M6 O- A6 + O但根据实施办法规定，建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算一半建筑面积。这样对发展商来说，就没

29、有了“偷面积”的空间。对于买家来说，小复式原来不计算建筑面积的部分是没有产权的，一旦计算一半的建筑面积，买家购买此类产品的话就拥有产权。但是消费者买楼时更关心的是价格，小复式之所以受欢迎是因为在总价与平层单位相当的情况下能买到更多的使用面积，但如果小复式因为要计算的建筑面积增多导致总价提高，消费者在购买这类产品时将会有所考量。8 c; U( p3 R7 b) T( _' _, t2 m, x" C8 l" W$ W$ Y- |& h而且今后做小复式，对发展商来说更意味着同一容积率下比现在建更少面积。根据计算办法规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2

30、倍计算建筑面积。也就是说，如果小复式的中空部分超过4.5米层高，在容积率计算中，将“占据”更多建筑面积。按照以往容积率的计算办法，中空部分是按单层建筑面积计算的。如以往计入容积率的建筑面积是：0.50.51平方米；而现在计入的建筑面积则是：0.50.5×20.5×50%1.75平方米(如上图)。袁奇峰表示，现在政策清晰后，面积可“偷”的空间没有了，发展商做小复式可图利润不多，这种产品自然会慢慢减少甚至消失。! E: u/ x2 q! _3 x; i4 T$ J* X9 O5 f8 V2、别墅、复式中空计入面积增多一倍1 E: V9 t# " e% E( R+ f;

31、 u2 Y1 b/ D) T5 X要点：层高超过4.5米要按投影面积2倍计算建筑面积. J& Z7 H7 B" x/ e% W# K( n" v! , J. ?5 a5 R6 s  m一般别墅和复式单位在中空挑高的层高都超过4.5米，因为这样才能营造“豪气”的感觉。而以往别墅、复式单位在计算容积率时，多层房屋是按各层建筑面积的总和计算。但计算办法规定，住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。如以往计入容积率的建筑面积是：0.50.50.51.5平方米，而按照新办法计入的建筑面积则是：0.50.50.5×22平方米(如右

32、图)。6 e) u1 ' q1 D7 X5 A, F) W: a% t! Z& S对于别墅容积率计算的变化，袁奇峰表示，目前独立别墅已经禁批，加上未来别墅产品都是作为奢侈品进入市场，买家在购买时更关注的是一套的总价，对于几平方米的面积差距不会很关心，因此这个计算方法的变化对别墅市场影响不大。但也有业内人士指出，因为项目的容积率都是规定好的，现在复式单位中空要多计面积，那发展商可能会更多地开发平层产品。% h+ X" t& U4 v& Z8 g2 ?2 Y( - I" Z" G% 9 ' n3、赠送的地下室也要算面积2 x,

33、z  L9 o" p. . i4 , j5 X) h) E  v2 E* t6 y/   W8 S3 # n5 E要点：四面有围护结构的用房，层高2.2米以下算一半面积3 ?8 ! _8 ) V8 c: Q0 d) v: y3 1 d+ ?: e送地下室，也是发展商的一种“偷面积”的营销手法。据了解，发展商送的地下室一般层高都不会超过2.2米，虽然住着不舒服，但如果一样的总价就能多“送”几十平方米的使用面积，对买家来说还是十分实惠的。& O) f1 P, F5 ( , j  9 Y+ |( N& G; J但根据实施办法规定，建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。这意味着无论地下室层高多少，始终会有一半或全部计算建筑面积。业内人士分析，以往个别发展商经常用“送”地下室来变相提高房价，这种营销手段可能会慢慢消失，