房地产估价战松Sngzhan@163

1、1房地产估价房地产估价战松战松song_房地产估价房地产估价-2-222 2 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素 l 主要内容：房地产价格及形成条件、房地产价格的特征、房地产供求与价格、房地产价格的种类、房地产价格的影响因素。 l 学习重点：房地产供求与价格、房地产价格的种类。 l 学习要求：v了解房地产价格的特征、种类及形成条件；v了解房地产价格的影响因素；v熟悉房地产价格的相关内容；v掌握房地产价格的供求的关系。 32.1 房地产价格及形成条件房地产价格及形成条件 2.4 房地产价格的种类房地产价格的种类 本本 章章 内内 容容end end 2.2 房地产价格的特征房地产价格的特征

2、 2.3 房地产供求与价格房地产供求与价格2.5 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素 本章作业本章作业 第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素42.1 房地产价格的含义及形成条件房地产价格的含义及形成条件2.1.1 房地产价格的概念房地产价格的概念是和平地获得他人房地产所必须付出的以货币计是和平地获得他人房地产所必须付出的以货币计量的代价。量的代价。2.1.2 房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件1、有用性、有用性 2、稀缺性、稀缺性 3、有效需求、有效需求第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素52.2 房地产价格的特征房地产价格的特征1、地价与一

3、般商品价格的不同、地价与一般商品价格的不同l 生产成本不同生产成本不同l 折旧不同折旧不同l 价格差异不同价格差异不同l 市场性质不同市场性质不同l 价格形成时间不同价格形成时间不同l 供求变化不同供求变化不同第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素62、房地产价格的特征、房地产价格的特征房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金的租金 房地产价格受区位的影响很大房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成的时间较长房地产价格形成的时间较长 房地产价格容易受交易者

4、的个别情况的影响房地产价格容易受交易者的个别情况的影响 第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素72.3 房地产供求与价格房地产供求与价格2.3.1 房地产需求房地产需求 影响某种房地产需求量的因素：影响某种房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平炫耀性物品、吉芬物品炫耀性物品、吉芬物品消费者的收入水平消费者的收入水平消费者的偏好消费者的偏好相关房地产的价格水平相关房地产的价格水平消费者对未来的预期消费者对未来的预期d1d2数量价格价格一般房地产的需求曲线第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素82.3.2 房地产供给房地产供给影响某种房地产

5、供给的因素：影响某种房地产供给的因素：该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平该种房地产的开发技术水平开发商对未来的预期开发商对未来的预期2.3.3 房地产均衡价格房地产均衡价格0q供给需求数量数量价格价格第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素区分区分与前与前者的者的不同不同92.3.4 房地产供求弹性房地产供求弹性1、弹性的含义、弹性的含义 当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化，必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化

6、的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即 弹性=的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化作为因变量的经济变量第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素102、房地产需求弹性、房地产需求弹性=房地产需求量变化的百分化房地产需求量变化的百分化/房地产价格变化的百分比房地产价格变化的百分比用“中点法”计算需求的价格弹性ea的公式为： ea第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素2/ )21()12(2/ )21(12ppppqqqq11【例2.1】 假设某种商品住宅的价格从

7、2000元m2，上升到2200元m2，其需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 解： 采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下： 价格变化的百分比 需求量变化的百分比= 需求的价格弹性=%52. 9%1002/ )22002000(20002200%22.22%1002/8001000()1000800(33. 2%52. 9%22.22第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素123、房地产供给弹性、房地产供给弹性=房地产供给量变化的百房地产供给量变化的百分化分化/房地产价格变化的百分比房地产价格变化的百分比 关于弹性的结论关于弹性的

8、结论 大于大于1 1，为富有弹性；，为富有弹性；小于小于1 1，为缺乏弹性；，为缺乏弹性；等于等于1 1为单一弹性；为单一弹性；无穷大的为完全弹性；无穷大的为完全弹性；等于零的为完全无弹性。等于零的为完全无弹性。第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素132.4 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类2.4.1 成交价格、市场价格、理论价格、公成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值开市场价值和评估价值1、成交价格、成交价格 达成交易形成的价格，可能正常，也可能达成交易形成的价格，可能正常，也可能不正常。不正常。 形成正常价格的条件：公开市场、买卖众形成正常价

9、格的条件：公开市场、买卖众多、自愿、完全信息、理性的经济行为、多、自愿、完全信息、理性的经济行为、适当时间适当时间第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素142、市场价格、市场价格 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果是该类房地产大量成交价格的抽象结果3、理论价格、理论价格 是经济学假设的是经济学假设的“经济人经济人”的行为和预期是理性的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价格。4、公开市场价值、公开市场价值 定义的条件：自

10、愿、利益最大化、知识、信息、定义的条件：自愿、利益最大化、知识、信息、时间、不存在附加出价时间、不存在附加出价第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素155、评估价值、评估价值 是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。进行测算和判定的结果。2.4.2 原始价值、账面价值和市场价值原始价值、账面价值和市场价值2.4.3 总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/总建筑面积总建筑面积 =土地单价土地单价/容积率容积率2.4.4 所有权价格、使用权价格和其他权益价格所有权

11、价格、使用权价格和其他权益价格（如租赁权价格等）（如租赁权价格等）第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素162.4.5 实际价格和名义价格实际价格和名义价格例如：一套建筑面积例如：一套建筑面积100、单价为、单价为3000元的住房，元的住房，若其付款方式为如下形式：首付若其付款方式为如下形式：首付5万元，余款半万元，余款半年后支付年后支付50%，一年后全部付清，问相当于现在，一年后全部付清，问相当于现在一次支付多少？一次支付多少？2.4.6 保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价保留价又称拍卖底价，分有保留和无保留保留价又称拍卖底价，分有保留和无保留2.4.

12、7 补地价补地价例：某宗土地总面积例：某宗土地总面积1000，容积率为，容积率为3，对应的，对应的土地单价为土地单价为450元元/，现允许将容积率增加到，现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。试计算理论上应补地价的数额。第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素17需要补地价的情形：需要补地价的情形：增加原土地使用权进规定的容积率增加原土地使用权进规定的容积率改变原土地使用权出让时的用途改变原土地使用权出让时的用途转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办手续，补交出让金）求补办手续，补交出让金）出让土地使用权期满后续

13、期出让土地使用权期满后续期 对于单纯增加容积率的补地价来说，计算公式：对于单纯增加容积率的补地价来说，计算公式：补地价补地价=（增加后的容积率（增加后的容积率-原容积率）原容积率）/原容积原容积率率原容积率下的土地单价原容积率下的土地单价第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素182.5 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一、自身因素一、自身因素（一）位置（一）位置（二）肥力（二）肥力（三）地质条件（三）地质条件（四）地形、地势（四）地形、地势（五）土地面积和形状（五）土地面积和形状（六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害（六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害（七）（七

14、） 建筑物本身建筑物本身第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素19二、环境因素二、环境因素（一）大气环境（一）大气环境（二）声觉环境（二）声觉环境（三）水文环境（三）水文环境（四）视觉环境（四）视觉环境（五）卫生环境（五）卫生环境第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素20三、人口因素三、人口因素 （一）人口数量（一）人口数量 （二）人口素质（二）人口素质（三）家庭人口规模（三）家庭人口规模四、经济因素四、经济因素（一）经济发展（一）经济发展（二）利率（二）利率（三）物价（三）物价（四）居民收入（四）居民收入第第2 2章章 房地产价格与影响因素房地产价格与影响因素21五、社会因素五、社会因素 （一）政治安定状况（一）政治安定状况 （二）社会治安状况（二）社会治安状况（三）房地产投机（三）房地产投机（四）城市化（四）城市化22六、行政因素六、行政因素 （一）房地产制