【华燕】苏州恒业狮山桥酒店式公寓项目市场报告

1、厚积而薄发，打造姑苏新地标厚积而薄发，打造姑苏新地标苏州恒业狮山桥项目市场报告苏州恒业狮山桥项目市场报告目录导引目录导引苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围本案三香路三香路干将西路干将西路西环路高架西环路高架苏州高新区苏州市市中心n本案位于西环路高架与三香路的交界处，以西环路高架为界,本案正处于中心城区与苏州高新区的交接处。n本案未能挤入新城cbd区，仅属于cbd的辐射范围苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介受地块限制，本案未能融入新区

2、受地块限制，本案未能融入新区cbdcbd内，但受内，但受cbdcbd区的辐射影响区的辐射影响n项目东起国际经贸大厦。西至运河公园，南依三香路，北靠活络浜。n区域受狮山桥影响。与新城cbd区产生阻隔，本案未能融入新区cbd内，但受cbd区的辐射影响。苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主项目经济指标项目经济指标项目占地建筑面积16841项目总建筑面积104182其中地上建筑面积76005 地下建筑面积28177 机动车总停车数662容积率4.51办公产品经

3、济指标办公产品经济指标总共办公层数（7-42f包括两层设备层）36f预计总共的销售面积约57466 五星酒店总平图五星酒店总平图办公产权标准层办公产权标准层n办公产品套内使用面积：50-80平方米。n单套间面积小，可分割。n参与经济测算面积在57466区位：中心和商务的交汇区位：中心和商务的交汇本体：生活属性大于商务属性本体：生活属性大于商务属性12苏地苏地2003b422003b42地块项目简介地块项目简介产品价值的思考产品价值的思考对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？纯办公纯办公 or 酒店式公寓酒店式公寓 ?注： 站在经济测算的

4、角度，我们以价值最大化理论确定本案的产品落位。苏州地区宏观经济分析苏州地区宏观经济分析n2009年苏州大市仍实现地区生产总值7400亿元，按可比价计算比上年增长11%，这一增速仍高于全国范围的8.5%。根据前六年的gdp对比趋势分析，苏州地区增长率呈现逐年下滑态势。n虽经济增长幅度下降明显，但增长率仍在10%以上。 虽然苏州目前虽然苏州目前gdpgdp增长幅度呈现下降趋势，但是增长幅度仍位于增长幅度呈现下降趋势，但是增长幅度仍位于10%10%以上。以上。n2009年苏州开放型经济逐步回升，呈现“低开平走逐步回升”态势，全年实现进出口总额2014.5亿美元，其中出口额为1140.9亿美元，比上年

5、下滑13.40%。实际利用外资82.2亿美元，比上年仅增长1%。以上数据表明在上一经济周期中支撑苏州经济成长的主要推动力外贸出口，在金融危机的侵袭下已经优势不在。 外向型经济仍回升乏力，这是导致苏州近期经济上升幅度缓慢的原因外向型经济仍回升乏力，这是导致苏州近期经济上升幅度缓慢的原因 苏州地区宏观经济分析苏州地区宏观经济分析n2008、2009年中国出现的经济调整可以看作在金融危机的背景下中国经济运行的必然结果，即从处于产业链低端环节的中国制造提升到中高端环节的中国创造。苏州是中国外向型经济的先锋、中国制造的典型代表城市，目前苏州经济和中国经济结构调整处于同一宏观背景由代工制造向自主创新迈进，

6、由现在以制造加工为主向研发、高端技术生产创造发展。随着经济结构逐渐完善、产业成功升级，苏州经济将会有更大的成长空间。 政府大力推进由政府大力推进由“苏州制造苏州制造”向向“苏州创造苏州创造”转变，产业升级对办公及行政公寓市场带来机遇转变，产业升级对办公及行政公寓市场带来机遇 苏州地区宏观经济分析苏州地区宏观经济分析品牌认知过程建设期建设期快速发展期快速发展期v政府前期造势v住宅用地出让v基础设施建设v公共设施建设人口人口特征特征规划期、启动期：规划期、启动期：稳定繁荣期稳定繁荣期阶阶段段无人气无人气标志标志时间时间本地客、投资客、其本地客、投资客、其他区域挤压客户他区域挤压客户商务人士、创意人

7、士、商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客豪宅客户以及投资客城市白领为主、创意城市白领为主、创意人士、都市游走者人士、都市游走者v政府公建建设v中高档住宅建设中高档住宅建设v住宅和写字楼商业用地出让v公众对新区前景不确定公众对新区前景不确定v商办开发v区域基本成熟v区域内土地出让完毕v公众对区域确立信心v区域成为城市经济发展新增长点v区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目项目建设建设基础设施基础设施住宅、基础设施住宅、基础设施写字楼、商写字楼、商业业, ,酒店式酒店式公寓公寓大型综合体大型综合体大型大型mallmall苏州地区房地产分析苏州地区房地产分析目前地区发展处于快速发展期

8、，目前发展趋势为本案入市带来机会点。目前地区发展处于快速发展期，目前发展趋势为本案入市带来机会点。 n10 月份，虽有不期而遇的“新政”影响，苏州商品住宅市场依旧延续了“金九”的火爆，体面的度过了“银十”甜蜜期。 n本月，全市新增商品住宅67.29万方，环比9月份减少29.1万方，降幅30.2%；同比2009年10月份商品住宅新增量，增加45.89万方，涨幅 214%。本月全市累计销售商品住宅 73 万方，与9月份持平；同比 2009年10月份，销售量下降15.6 万方，降幅17.6%。1-10月份，全市累计销售商品住宅 401 万方。 本月供销比 0.92，市场表现供不应求。n1-10月份，

9、全市累计新增供应商品住宅 459万方。 1-10月份累计供销比 1.14，市场表现供大于求。总体价格呈现逐年递增趋势，在2010年尤为显现。整体房地产处于供不应求的状态，价格呈现逐年递增的趋势。整体房地产处于供不应求的状态，价格呈现逐年递增的趋势。 苏州地区房地产分析苏州地区房地产分析苏州地区房地产未来发展趋势苏州地区房地产未来发展趋势1. “三区三城三区三城”建设全面启动，苏州率先走出产业转型的第一步建设全面启动，苏州率先走出产业转型的第一步 2009年12月17日，苏州市委全委（扩大）会议上提出，要把苏州建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高

10、端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市，简称“三区三城”。 2. 京沪高铁打造世界级发达城市带，带给苏州无限发展机遇京沪高铁打造世界级发达城市带，带给苏州无限发展机遇 京沪高速铁路全长1318公里，设计时速350公里，共设臵21个客运车站。该项工程预计5年左右完成,2013年投入运营。 3. 苏州轻轨苏州轻轨2号线开工引导城市南北方向发展，建立大交通格局号线开工引导城市南北方向发展，建立大交通格局 2009年12月28日，苏州轻轨2号线开工建设。苏州轻轨2号线北起于相城区京沪高铁苏州站，途经平江区、金阊区、沧浪区，南止于吴中区迎春南路站，线路全长26.6公

11、里，全线共设22座车站。 规划落实对于区域房地产及产业升级打下了坚实的基础规划落实对于区域房地产及产业升级打下了坚实的基础苏州地区宏观经济分析苏州地区宏观经济分析n2009年苏州楼市的高热，一方面导致开发商拿地热情高涨，土地需求大幅增加；另一方面政府为稳定后市供应，加大推地幅度。土地市场供求的匹配增长，推动今年土地成交量大幅反弹，但相对火热的楼市，供应量体仍显不足。 n09年住宅类土地成交楼面价涨幅远远超过09年苏州住宅成交均价涨幅，主要因土地市场需求旺盛，而政府推出土地相对过少，造成地块竞拍价格节节攀高了；其次还因本年度所推的核心区位和稀缺景观资源类型地块较多，拉升了土地楼面均价。 苏州地区

12、的供应不足为本案以酒店式公寓产品入市带来机遇苏州地区的供应不足为本案以酒店式公寓产品入市带来机遇 苏州地区宏观经济分析苏州地区宏观经济分析n苏州城市产业升级战略出台之后，商业类地块出让在2006、2007年达到高峰期，其中包含2009年投入运营的圆融时代广场和万达广场等知名商业综合体。同时2008年和2009年住宅用地成交遇冷环境下，商业类土地成交量依然保持相对稳定比例。 商办类土地供应不足增加了本案稀缺性商办类土地供应不足增加了本案稀缺性宏观市场总结宏观市场总结宏观经济方面宏观经济方面经济增加力的不足促进整体产业由对外出口向以制造加工为主向研发、高端技术生产创造发展。区域房地产环境区域房地产

13、环境近期市场仍表现为供不应求的现状，且区域房地产发展呈现向城市发展第三级增长，办公及行政公寓市场机遇体现。市场未来预期市场未来预期新的市政规划为产业升级打下了坚实基础苏州地区土地的供不应求为本案入市带来机会点商办类的比重下降，对于投资客的选择面减少宏观因素对于苏州市商办类项目入市具备较多的利好因素及增值空间。宏观因素对于苏州市商办类项目入市具备较多的利好因素及增值空间。苏州地区办公市场苏州地区办公市场目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区cbdcbd三大办公区为主三大办公区为主新区新区cbdcbd中心区中心区办公集办公集中区中区园区中央园区中央商贸区商

14、贸区本案n 苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。n整个苏州办公市场自09年经济复苏，房地产市场开始回暖，由于供应量的下降及区域成交火暴，目前苏州地区办公市场成交呈现供不应求状态。n目前整个苏州地区办公市场销售单价位置在10000-12000元/平方米间。价格呈现上升态势

15、。n09年1月至于10年10月苏州办公市场总供应面积为359931359931平方米，n09年1月至于10年10月苏州办公市场总成交面积为568290568290平方米，n苏州09年1月至10年10月市场总供求比为0.630.63单位：单位：元/供求比苏州地区办公市场苏州地区办公市场市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显n 市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后，且交通拥堵，停车不方便。n由于新区、园区相对中心城区限

16、高的高度宽松，因此新推出的写字楼多为小高层或高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。 金洲大厦光大银行新区cbd园区中央商贸区苏州地区办公市场苏州地区办公市场园区典型办公楼一览园区典型办公楼一览项目名称项目名称位置位置物业管理水平物业管理水平配套设施配套设施周围商业配套周围商业配套商务氛围商务氛围档次档次月租金月租金（元（元/平方米平方米/月）月）均价均价（元（元/平方米）平方米）国际大厦星汉街电梯、中央空调银行高档租金100物

17、业管理费2214000金融大厦星汉街电梯、中央空调银行高档租金100物业管理费18 13000建屋大厦星湖街电梯、中央空调湖西中央商贸区高档租金90物业管理费2210000商旅大厦星湖街电梯、中央空调湖西中央商贸区高档租金75物业管理费18 10000 高峰会苏绣路电梯、中央空调湖西中央商贸区高档租金75物业管理费18 12000环球188星海街电梯、中央空调湖西中央商贸区高档租金12022000加城大厦金鸡湖路电梯、中央空调小商店、欧尚超市中高租金65馨都广场金鸡湖路电梯、中央空调银行、欧尚超市中高租金75宗艺开元东环路中央空调、电梯银行、邮局中高租金48国际科技园机场路中央空调、电梯超市、

18、咖啡屋、餐厅高档租金48、物业管理8.5东环时代东环路 中央空调、电梯超市、咖啡屋、餐厅中高租金50，物业管理费615000苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（环球高端个案参照（环球188188）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆 座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西cbd中央，总高282米。 办公户型面积：160-250平米 物业：9.3元/平米/月（含水电） 租金：120元/平米/月 层高：3.95米 销售单价：销售单价：28000元元/平米（办公）平米（办公） 装

19、修成本：装修成本：2000-3000元元/平米平米 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，办公去化50%左右。高端个案参照（环球高端个案参照（环球188188）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州地区办公市场苏州地区办公市场园区内办公楼市场特征园区内办公楼市场特征n相对而言，园区的写字楼分布较散，但基本已形成集中的写字楼区域。n产品的档次主要在中高档以上，目前高档产品环球188等n产品出租的方式予以经营。n大多数写字楼车库或车位数量还有待增加，少数高档写字楼车库或车位

20、数量充足。n园区的写字楼功能单纯，其绝大部分都缺少辅助设施以及一些生活娱乐配套，如商务中心、接待中心、餐厅等。 n 园区的写字楼商务氛围、生活工作氛围明显比往年活跃。在国内外。n 园区的大部分写字楼的月租金主要在4812048120元元/ /平米平米/ /月的范围。月的范围。n 国际大厦和环球188租金和售价代表了目前苏州写字楼市场的最高标准。最高销售单价可达最高销售单价可达2200022000元元/ /平方米，目前各个项目去化良好。平方米，目前各个项目去化良好。苏州地区办公市场苏州地区办公市场项目名项目名称称位置位置物业管理物业管理水平水平配套设施配套设施周围商业配套周围商业配套商务氛围商务

21、氛围档次档次产品不利点产品不利点月租金（元月租金（元/平方米平方米/月）月）产品综合力产品综合力沿海国沿海国际中心际中心干将西路电梯、中央空调 高档径深长，采光差，面积大租金85光大银光大银行行西环路电梯银行、超市中档房型陈旧，走道窄租金45长谷金长谷金融大厦融大厦宫巷口电梯、中央空调小商店、欧尚超市中高交通及商务、商业氛围差租金47丽景苑丽景苑干将东路电梯、中央空调银行、商店中高交通及商务、商业氛围差租金70远东大远东大厦厦阊胥路电梯银行、欧尚超市中高交通及商务、商业氛围差租金25泰华商泰华商城城人民路电梯商店、银行等中低结构和布局差租金40金州大金州大厦厦阊胥路电梯无中低租金30广大商广大

22、商务楼务楼临顿路电梯无中高租金40嘉福写嘉福写字楼字楼阊胥路中央空调、电梯银行、邮局中高租金70市区典型办公楼一览市区典型办公楼一览苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一 座落：市政府北，干将路旁，主城中心唯一的花园广场式商业综合体 概况：集五星级万豪酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和精品商业于一体，以174.8米的主城第一高楼 ，由开发商持有，正对外租赁中。可租层数为327层。 办公户型面积：办公户型面积：180-220平方米平方米 物业管理费：物业管理费：12元元/平方米平方米/月

23、月 租金：租金：75-85元元/平方米平方米/月（含水电）月（含水电） 层高：3.00米 目前租赁情况：目前租赁情况：82% 装修成本：毛坯西环路高架西环路高架干将路干将路沿海国际中心沿海国际中心高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用苏州地区办公市场苏州地区办公市场古城最高建筑174.8米五星级万豪国际酒店五星级万豪国际酒店(29-49f )(29-49f )甲级写字楼（甲级写字楼（1-28f,30000 1-28f,30000 ）精装公寓（精装公寓（3-9f3-9f，13600 13600 ）底商（底商（1

24、-2f1-2f，3000 3000 ）拥有拥有5 5星级国际酒店配套，定位为星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场苏州最高档的综合商住广场；175175的建筑高度，在主城区内的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。可视性强，形象昭示性强。 该项目区位位于老城区与新区的交界附近，属于非cbd区域内。 该项目顶部为万豪国际五星级酒店，与本案具有五星级酒店属性相同。 在品质上该项目为老城区标杆项目，办公租赁价格位于区域内之首。苏州地区办公市场苏州地区办公市场n 市区写字楼的开发时间普遍都比园区的早几年。n 写字楼主要集中在市区的主要干道沿线或附近，分布广泛且总量较大。n 物业管理水平

25、并不高，服务和写字楼管理落后。n 市区写字楼在地理位置、交通、配套等方面占有绝对优势，成为其吸引客户入住的主要因素之一。n 写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，以中高和中低档次写字楼居多。n 许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等n 租金水平大大低于新区或园区的，这是市区写字楼的又一个优势。n 出租率也很高，平均在出租率也很高，平均在85%85%以上。以上。n 市区办公楼销售价格维持在市区办公楼销售价格维持在7000-220007000-22000元元/ /平方米之间，月租金除了沿海国际中心在平方米之间，月租金除了沿海国际中心在100100元元/ /平方米其他项目基本在

26、平方米其他项目基本在30-7030-70元元/ /平方米间。平方米间。市区内办公楼市场特征市区内办公楼市场特征市区内办公楼客户特征市区内办公楼客户特征n 市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。n 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。n 这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。n 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。 苏州地区办公市场苏州地区办公市场新区典型办公楼一览新区典型办公楼一览项

27、目项目 名称名称位置位置物业管理物业管理水平水平配套设施配套设施周围商业周围商业配套配套商务氛围商务氛围档次档次销售单价销售单价（元（元/平方米平方米）月租金月租金（元（元/平方米平方米/月）月）产品综合产品综合力力国际经贸大国际经贸大厦厦南环西路电梯、中央空调银行、商店、餐厅中高档 9000租金60金狮大厦金狮大厦狮山路电梯、中央空调银行、商店、餐厅高档9500租金75新地国际中新地国际中心心狮山路电梯、中央空调银行、商店、餐厅高档13000租金95金河国际大金河国际大厦厦狮山路电梯、中央空调银行、商店、餐厅高档13000租金72金河国际中金河国际中心心狮山路电梯、中央空调银行、商店、餐厅中

28、高档12000租金75狮山峰汇狮山峰汇狮山路电梯、中央空调银行、商店、餐厅 中高档10000租金70新创大厦新创大厦狮山路电梯、中央空调人力资源银行中档-租金50香格里拉香格里拉狮山路电梯、中央空调酒店、餐厅高档9500租金55苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目 座落：环西路高架与三香路交界处 概况：共25层的办公格局，近10年左右的历史，由于当地工商协会入驻，因此在当地具备一定影响。 办公户型面积：138-248平米 租金：租金：55-60元元/平米平米/月（含物业管理费

29、）月（含物业管理费） 层高：3.5米 装修成本：毛坯 得房率：75% 目前租赁情况：目前租赁情况：98%的入驻率。的入驻率。 公司情况：以外贸、驻苏州公司分支机构居多。苏州地区办公市场苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。n国际经贸大厦由于开发年限较早，整体品质老化严重。整体形象对于注重形象的外资企业不具有吸引力。n由于前期规划考虑不足，区域内可停车位缺乏，目前出现抢“车位置”现象。苏州地区办公市场苏州地区办公市场新区内办公楼市场特征新区内办公楼市场特征n 新区的写字楼主要位于

30、狮山路一带的新区的“中央商贸区”，其比较集中，互相之间的距离较近。n 在新区相对集中的写字楼区域内，商务氛围、商业配套等较好。n 这一区域的写字楼装修和产品塑造要求高，且单体的规模都较大。n 主要写字楼的租售率、租金均高于市区写字楼的水平。n 写字楼的风格和提供的服务差异性大，雷同性较小。n 新区主要高档写字楼的功能设计上考虑全面，能满足除办公之外的其他一些服务。n 目前新区写字楼项目以在租赁方式为主，整个楼盘出租率达到70-85%左右，国际经贸大厦出租率高达98%，n 租金体系控制在80元/平方米/月。销售单价仅在9000-12000元/平方米。n 客户群以外资企业或机构，外省市公司机构，及

31、苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。n 客户群以中小型的公司最多，主要从事管理或服务类的业务，兼有部分生产加工性的公司 新区内办公楼客户特征新区内办公楼客户特征苏州地区办公市场苏州地区办公市场1 1、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求 。2 2、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。 3 3、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达80%80%。4 4、新区可售的产品价格由于品质较老化，销售单价基

32、本在、新区可售的产品价格由于品质较老化，销售单价基本在9000-120009000-12000元元/ /平方米。平方米。苏州市区办公市场总结苏州市区办公市场总结纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算3a3a甲级写甲级写字楼字楼项目自身经济指标项目自身经济指标项目基本定位项目基本定位3a3a甲级写字楼甲级写字楼发展商对项目的预期发展商对项目的预期利润价值最大实现利润价值最大实现项目所处的优质区位项目所处的优质区位纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算项目定价依据项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格市场比较法市场比较法

33、 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。市场租金收益还原法市场租金收益还原法 周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格市场比准价格 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。收益还原价格收益还原价格 根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行办公产权方案的以利润最大化原则选取项目进行办公产权方案的优化方式。优化方式。纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态经济测算市场比较法市场比较法选取新河国际大厦及环球选取新河国际大厦及环球188188作为销售型办公定价参照作为销售型办公定价参照比较项目比较项目权重权重金河国际中心（参考权重金河国际中心（参考权

34、重70%）环球环球188（参考权重（参考权重30%）拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置101100.091100.09商务氛围301100.271500.2硬件配置10900.111400.07立面形象101000.11800.05户型设计101000.11200.08配套设施101100.091200.08物业管理201000.21500.13合计1000.960.71项目当前市场均价（元/平方米）1200019000系数还原价格（元/平方米）1152013490本案市场拟合价格本案市场拟合价格=1152070%+1349030%=12100元元/。纯办公物业形态经济测算纯办公物业形态

35、经济测算收益还原法收益还原法以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据国际经贸大厦国际经贸大厦 租金在45元/平方米/月；（不含物业费） 出租率为98%沿海国际中心沿海国际中心 租金在80元/平方米/月；（不含物业费） 出租率为80%通过调整，建议本案的租金在通过调整，建议本案的租金在75元元/平方米平方米/月，月，折合年收益为折合年收益为900元元/平方米平方米/年。年。确保确保90%以上的出租率以上的出租率本案的租金还原= = 13644元元/以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.94%纯办公物业形态经济测算纯办公

36、物业形态经济测算定价总结定价总结在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售方案方案1 1：办公出售：办公出售当前市场比准价格为12100元元/方案方案2 2：办公出租：办公出租当前租金还原价格为13644元元/本案位置本案位置中翔丽晶中翔丽晶 8000元元/（在售）（在售）飞凡第飞凡第5街街 8600元元/（在售）（在售）金枫国际金枫国际 8500元元/（在售）（在售）印象印象19 8000元元/（在售）（在售）上城上城 9000元元/ （在售）（在售）环球环球188 28000元元/（在售）（在售）永诚国际广场永诚国际广场 8000元元/ （在售）（在售）苏

37、州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场目前苏州市在售的酒店式公寓售价差异明显目前苏州市在售的酒店式公寓售价差异明显楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置物业形态物业形态总建面积总建面积总套数总套数容积率容积率主力面积主力面积上城上城 长江路花苑东路路口住宅、商业23000平米250套 1.845平米飞凡第飞凡第5 5街街苏福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3万平米300套2.03540平米金枫国际金枫国际吴中区金枫南路9号公寓、商铺7.7万平米/3.04060平米中翔丽晶中翔丽晶相城大道大润发北侧酒店式公寓26万平米924户2.550-67平米永诚国际广场永诚国际广场吴中经济开发区核心公

38、寓63000平米864户340-130平米环球环球188188左岸商业街酒店公寓18万平米/ 1083105平米印象印象1919吴中区东吴北路19号酒店式公寓17500平米277户4.84050平米除环球除环球188188外，其他产品面积以外，其他产品面积以50 50 的小户型为主的小户型为主n目前主要在售酒店式公寓主力面积大多集中在40-60之间，而绝对高端的项目主力面积集中在80-100 左右，且集中在园区；n项目多为复合型地产，容积率总体不高，高端综合体项目相对较少；苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称楼盘名称产品亮点产品亮点配套服务设施配套服务设施风格风格备注备

39、注上城上城全明空间构造，4.95米层高两层独立设计，全部精装修长江路沿街纯一层商铺现代风格无酒店服务飞凡第飞凡第5 5街街5米层高的酒店式公寓凯马广场的商业配套现代风格无酒店服务金枫国际金枫国际挑空高达4.98米，附赠4平米花台金枫商业核心圈/华润超市简约现代4-11层挑高住宅、毛坯，无酒店服务中翔丽晶中翔丽晶欧典装修商务会所简约现代无酒店服务、戴德梁行提供高品质物业服务永诚国际广场永诚国际广场4.9米挑高空间 、精装修2万平方米综合商业广场 现代简约产权40年环球环球1881884.2米大空间，豪华装修左岸商业街，天虹百货等现代artdeco新加坡frasers运营管理并提供居家式酒店服务印

40、象印象1919精品样板房/豪华酒店式装修商业裙楼，酒店会所现代无酒店服务n在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调层高、居住功能分区，但5米以下层高居住利用率相对不高。作为投资型物业，少量项目注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。n由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称楼盘

41、名称所在区域所在区域价格价格价格描述价格描述上城上城高新区均价9500元/全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米飞凡第飞凡第5 5街街吴中区起价9000元/总价35万左右。精装修酒店式公寓。5米挑高金枫国际金枫国际高新区均价8500元/4090时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积 中翔丽晶中翔丽晶相城区均价8000元/目前剩余百套左右，价格上涨500元/永诚国际广场永诚国际广场吴中区均价8500元/4.8米挑高菜单式精装修环球环球188188园区均价28000元/软、硬装全配豪华装修，装修成本5000-6000元/印象印象1919吴中区均价8500元/精装修酒店式公寓n苏州市场上的

42、酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案销售单价集中在800010000元/平方米之间。n在售项目多为挑高式带装修项目，售价普遍不高。n环球188由于其地段环境及产品优势，价格表现跳脱市场。环球环球188188凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称楼盘名称所在区域所在区域开盘时间开盘时间去化描述去化描述上城上城高新区2009年6月目前去化90%，月去化30-35套飞凡第飞凡第5 5街街吴中区2008年8月酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金枫国际金枫国际高新区2009年6月公寓部分去化60

43、%，月去化33-35套中翔丽晶中翔丽晶相城区2009年6月目前去化80%，月去化45-50永诚国际广场永诚国际广场吴中区2009年8月目前去化50%，月去化48-50环球环球188188园区2009年8月公寓目前去化70%，月去化50-55套印象印象1919吴中区2008年5月目前已去化90%，月去化15-18套n园区及新区的酒店公寓产品由于商务配套及产品等优势，去化率明显高于其他区域的项目。n具备售价优势的诸如中翔丽晶等项目，去化同样相对较高。环球环球188188的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓的购买力及需求的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓的购买力及需求苏州地区酒店式公寓

44、在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球参照个案（环球188188）：唯一一个能参照的高档在售酒店式公寓）：唯一一个能参照的高档在售酒店式公寓 座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西cbd中央，总高282米。 酒店公寓户型面积：83-300平米，主力面积83-105平米 物业：物业：11.4611.46元元/ /平米平米/ /月月 层高：4.2米 销售单价：销售单价：2800028000元元/ /平米平米 装修成本：5000元/平米左右 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，

45、总套数460套，公寓去化70%月去化55套左右。设备服务配套：设备服务配套： 全球最佳酒店式公寓管理公司全球最佳酒店式公寓管理公司frasers hospitalityfrasers hospitality提供酒店式服务提供酒店式服务 中央空调系统配套中央新风系统 中央热水系统 公寓主卫配备新型地暖系统 24小时顶级酒店式服务享受尊崇时光 全落地玻璃窗，立体自然采光 公寓电梯独立运行，确保出行入楼更私密更舒适 苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球参照个案（环球188188）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多 n该项目主力面积段在

46、83-105，以一室一厅的产品为主苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场样板房标准参照个案（环球参照个案（环球188188）：精装修提升了整个项目的品质）：精装修提升了整个项目的品质苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球参照个案（环球188188）：去化表现良好，市场对于该类产品具备一定的需求）：去化表现良好，市场对于该类产品具备一定的需求苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场 环球环球188188自自0909年年7 7月开始正式开始销售，总计推案月开始正式开始销售，总计推案460460套房源，目前已去化了套房源，目前已去化了314314

47、套。套。去化率达到去化率达到70%70%左右。左右。 价格表现也从开盘时的销售单价开盘初期的价格表现也从开盘时的销售单价开盘初期的2 2万左右到现在的万左右到现在的4 4万万/ /平米左右。平米左右。 由于该房源面积大，总价高，目前市场总价区间在由于该房源面积大，总价高，目前市场总价区间在250-400250-400万元万元/ /套。套。苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场、大面积的酒店式公寓可以成为红海小户型酒店式公寓的突破口。、大面积的酒店式公寓可以成为红海小户型酒店式公寓的突破口。 2 2、项目去化速度验证了市场具备高端酒店式公寓的需求及购买力。、项目去化速度验证了市场具

48、备高端酒店式公寓的需求及购买力。 3 3、高品质为本案加强竞争力带来突破口。、高品质为本案加强竞争力带来突破口。 4 4 、借鉴其高品质的社区营造提升项目品质。借鉴其高品质的社区营造提升项目品质。参照个案（环球参照个案（环球188188）对本案的启示）对本案的启示 零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段，在售高端项目相对较少。在售高端项目相对较少。部分产品受品质所限，去化周期较长。部分产品受品质所限，去化周期较长。 普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；高端产品在占据核心地段之外，售

49、价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值高端产品在占据核心地段之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值。综合体项目强化配套，提升产品附加值。综合体项目强化配套，提升产品附加值。 普通产品面积集中在普通产品面积集中在40-6040-60平米，装修标准平米，装修标准800-1500800-1500元元/ /平米，销售单价平米，销售单价8500-110008500-11000元元/ /平米；平米；在售高端产品面积在在售高端产品面积在8080平米以上；装修标准平米以上；装修标准30003000元元/ /平米以上，销售单价平米以上，销售单价23000-2800023000-28000元元

50、/ /平平米米。园区酒店公寓的租金回报率最高，老城区受产品所限租金处于低位。园区酒店公寓的租金回报率最高，老城区受产品所限租金处于低位。苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场区域案名案名主力面积主力面积户型户型月租金月租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）目前同区域住宅二手售价（元/平米）平均平均年收益率年收益率中心城区富达大厦40-501-1-135-40100004.20%自由之邑40-761-1-130-3590004.6%摩登99501-1-135-4080006.00%吴中区凯悦公寓401-1-14068007.5%

51、蓝调都汇40-501-1-14080006.0%新区狮山丽晶401-1-14590006.1%狮山峰会862-1-138100004.5%御庭国际公寓531-1-11201100013.9%汇豪国际35-451-1-155-65110006.0%园区晶汇新屹40-701房1厅35-5060008-10%中茵皇冠国际60/951房1厅2房2厅100-150240006-8%雅戈尔yark公馆40-501房1厅60140005%租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势n老城区老城区：租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50

52、平方米； 租金集中于35-40元/平方米/月，年收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主，在售项目少。n园区园区：购买目的自用、投资、投资加自用，基本以项目周边企业中高层购买者居多，用于自用、自用加投资，投资客多数在苏州的私营业主企业合伙人为主；租凭者以项目周边的企业管理者为主；集中在40-65平方米左右的一房为主；租金大约在150元/平方米/月左右，平均年收益10%左右n新区新区：租赁产品集中于狮山路附近；面积范围从35-95平方米不等，以一室一厅产品为主；租金水平在35-150元/平方米/月之间，平均年收益率在5%-10%之间；目前区域内在售酒店式公寓项目不多，80平方

53、米以上客户构成以外资、合资企业管理层及欧美客源为主，35-45平方米之间为在高新区工作的白领、年轻客户为主苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进产业的升级及五星级管理为本案定位顶级酒店式公寓提供支撑产业的升级及五星级管理为本案定位顶级酒店式公寓提供支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场以本案周边的五星级酒店作为参照，确

54、定本案的租金落位以本案周边的五星级酒店作为参照，确定本案的租金落位本案万豪五星级酒店香格里拉酒店新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率区域案名案名主力面积主力面积（平方米）（平方米）户型户型长期租金长期租金（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）已除去服务费用中心城区万豪酒店40-501-1-1311新区新城花园酒店50-601-1272香格里拉大酒店60-651-1-1290新城花园酒店新城花园酒店万豪五星级酒店万豪五星级酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店苏州地

55、区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店高端个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店 位于苏州新区商业中心，临近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一览京杭大运河的美景和古城的新貌。1997年开业。2008年装修。 酒店星级：5 周围景观：苏州乐园 虎丘 寒山寺 邻近： 距离 距机场 80公里 距离 距火车站 5公里 距离 距市中心 4公里 项目描述：位于cbd区内，具备稳定的客群。中国第一家拥有五个中庭花园的酒店，春、夏、秋、冬、樱。 长租客户描述：以cbd区域内的行政办公客户为主。主要为外籍人仕居多。 目前长期出租率达到目前

56、长期出租率达到70%70%左右。左右。 对外报价为对外报价为1600016000元元/ /间间/ /月。折算单面积为月。折算单面积为272272元元/ /平方平方米米/ /月月 该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪等世界品该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪等世界品牌形成差异竞争。价格上也具备优势。牌形成差异竞争。价格上也具备优势。本案新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场旧楼旧楼新楼新楼高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多n旧楼租金明显低于新楼n该项目以地上车位与

57、地下车位结合，停车系统井然有序苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨 舒适安静的行政酒廊每天安排五次茶点，包括早餐，午间小点，下午茶，鸡尾酒开胃小点，以及晚间巧克力小点饮料，还有整晚供应的自助饮料。 花园行政酒廊备有各类国际报刊杂志，书籍和高速上网区域。具有行政配套服务 行政房和行政套房，高速的上网宽带让您与外界的商谈接洽迅捷便利， 数字客房系统，量身定制了五大服务版块，具有特色的室内无线上网系统 贴身管家将提供您独享的房内快速入住和离店手续以及无微不至的礼宾服

58、务。 对客户开放一周提供5个小时会议室满足商务的需求。苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与现代生活配套高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与现代生活配套 康乐伴您康乐伴您 尊享高贵、健身房尊享高贵、健身房 、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、棋牌、室美容、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、棋牌、室美容美发美发1 1、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。2 2、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化

59、3 3、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达70%70%。4 4、目前价格随酒店品牌差异区间落至在、目前价格随酒店品牌差异区间落至在272-311272-311元元/ /平方米平方米/ /月（含管理费及装修）月（含管理费及装修）本案周边酒店产品长期租赁市场总结本案周边酒店产品长期租赁市场总结苏州地区酒店式公寓租赁市场苏州地区酒店式公寓租赁市场酒店式公寓形态经济测算酒店式公寓形态经济测算商务型酒店商务型酒店式公寓式公寓周边环境资源周边环境资源项目基本定位项目基本定位国际化酒店式公寓国际化酒店式公寓五星级酒店的配套五星级酒店

60、的配套利润价值最大实现利润价值最大实现项目所处的优质区位项目所处的优质区位项目定价依据项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格市场比较法市场比较法 根据周边在售酒店式公寓项目销售价格对比确定本案均价。市场租金还原价格市场租金还原价格 周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格市场比准价格 根据周边在售酒店式公寓项目售格对比确定本案均价。收益还原价格收益还原价格 根据周边在售酒店项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行酒店式产权最后以利润最大化原则选取项目进行酒店式产权最后的利润经济测算。的利润经济测算。酒店