【商业地产】深泛华景田北写字楼项目前期发展建议报告82PPT

1、2007年年09月月占地面积占地面积:3568.2:3568.2mm2 2 建筑面积建筑面积:48838.9:48838.9mm2 2 容积率容积率:14.5:14.5建筑建筑( (覆盖率覆盖率):45%):45%目标：目标：“高价格，高速度，低成本高价格，高速度，低成本”1 1、如何实现地块价值最大化、如何实现地块价值最大化2 2、如何实现稳健的资金回笼如何实现稳健的资金回笼报告结构报告结构福田区定位福田区定位福田区定位：1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；2高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区高新技术产业研发型企业的高成

2、长区和重点布局地区；3、功能完善的以居住功能为主居住功能为主的综合区；4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区。分区规划分区规划深圳高尔夫俱乐部莲花山公园香密湖笔架山公园市政府中心区皇岗口岸皇岗口岸福田保税区区政府梅林水库景田梅林上步片区上步片区：东起红岭路, 西至皇岗路, 南到深圳河, 北至北环路。包括体育中心、八卦岭、园岭、上步工业区等十个街坊。是深圳市的商业区、商业区、居住区和公共绿地居住区和公共绿地。沙头片区：沙头片区：由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。包括下沙、新洲、石厦、皇岗等八个街坊。目前功能混杂且整体环境差。未来担负市中心区居住配套市中心区居住配套的作用。车公庙片区车公庙片

3、区：包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场。车公庙工业区规划期内保留工业职能保留工业职能，未建空地定为政府控制用地。中心片区：中心片区：东起皇岗路, 西至新洲路, 南到滨河大道, 北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦。是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和配套生活区组成。全市金融、商贸、全市金融、商贸、会展、行政、文化中心。会展、行政、文化中心。是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。保留现有功能格局，以工业和居工业和居住为主。住为主。：包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田。是福田区的，严控开发建设的强度和速度，基本概况基本概况

4、始建于1991年，位于福田中心区西北部。深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东，总用地面积273.59公顷。属福田中心区一级辐射区。作为，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。区域交通区域交通深圳交通三大动脉中，北环主要承担，深南大道主要承担，滨海大道主要承担客流。北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着北环路禁行货北环路禁行货柜车柜车，作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。区域

5、人口区域人口景田片区主要聚集了四类人：片区物业片区物业现有物业现有物业片区企业片区企业景田食街景田食街“民以食为天”，饮食的繁荣意味着人流的汇聚，饮食的档次代表着消费的人群类别，饮食可带动区域的其它商务消费。片区特点片区特点景田片区处于香蜜湖片区与中心区之间，北望北环大道，南接深南大道，属于中心 区一级辐射区。便利的交通让居住变得极为方便；东揽莲花山公园，西临香蜜湖，临山近水，营造出优越的居住氛围。紧临cbd的，尽享中心区的，坐拥莲花山的，低于中心区的楼价等众多优势，使本片区的房地产物业具有较强的市场竞争力。景田作为。随着深圳中心西移，未来中心区的不断发展，在中心区工作和生活的人口增加，作为中

6、心区一级辐射区的景田片区已越来越受到置业者和投资者的重视，人气将更加旺盛，生活配套和市政设施将更加完善。未来发展未来发展片区总结片区总结v片区环境良好，配套齐全，居住形象已形成，可吸纳客户范围广，居住价值攀升较快；v已有写字楼主要集中在景田南，景田北写字楼较少，沿北环大道规划了集中的办公地带，未来将形成较集中的办公区；v从片区的区位、配套、环境、人口、居住生活来看，无论发展住宅还是写字楼都具备了良好的基础。v片区现有和未来人口构成对商务办公有较大的需求，随着住宅禁商的实行，片区写字楼市场价值将得到提升。v商务办公总体形象参差不一，沿北环路形象档次较差。办公客户以区域内客户为主；新建项目具备较大

7、上升空间，同时受到现有项目的冲击，存在片区内竞争威胁；报告结构报告结构项目位置项目位置青海青海大酒店大酒店景田公园景田公园绿地绿地社区休社区休闲公园闲公园项目周边项目周边项目周边物业项目周边物业沃尔玛注：为公交车站点项目周边配套项目周边配套6、11、41、21、104路公交车6、104、41、73、38、241路67、356、334、201路公交67、201、334、356、361路到达南山、罗湖、福田其它区域到达南山、罗湖、福田其它区域到达布吉、南山、龙华、坂田、西乡等到达布吉、龙岗、坪地等项目周边配套项目周边配套福田农产品批发市场：位于梅林路旁，约1万平方米；超市购物：岁宝百货、民润超市、

8、华润超市、沃尔玛超市 汽车大世界：位于香梅路，经营各类名牌汽车，品种丰富；医疗服务：北大深圳医院、景田医院；德式堡：欧陆式建筑，是深圳功能最齐全的大型高尚私人会所；水上乐园：深圳特色的水上休闲主题公园；香蜜湖度假村：分为娱乐城、酒店、酒楼、剧院等，功能齐全，规模庞大；国际网球中心：位于安托山畔，面积大，各项设施均为国际标准；名人俱乐部：驰名深圳的高尚休闲会所；香蜜湖高尔夫球会：深圳最为邻近城市中心的高尔夫球会；景田食街：以中高档餐饮为主。项目周边配套项目周边配套景田小学、景秀小学、景龙中学、景秀中学、福景外国语学校、深圳高级中学、福田外国语学校景秀中学：设施齐全的初中段学校，99年度科技特色学

9、校；福田外国语学校：设初、高中部，以外语教学为龙头，景田最具特色的中学；幼儿园：天健幼儿园、红蜻蜓幼儿园、景田幼儿园。实华酒店：三星级，开元大厦内；中审宾馆：中审大厦内；青海大酒店：三星级，青海大厦内；银行：深圳发展银行、建设银行、招商银行、工商银行、商业银行、浦发银行 项目总结项目总结v 地块周边环境较纯粹，有一定的景观资源可以利用；v 地块交通便捷、周边配套较齐全，可满足发展写字楼的基本需要；v 周边聚集了一些已建成的写字楼，已形成了一定的商务办公氛围；v 地块面临北环大道，具备一定昭示性，同时也带来噪音影响；v 地块西、南侧具备景观和安静的环境氛围；报告结构报告结构金融：加息、税收金融：

10、加息、税收中国人民银行决定，自2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率提高到了2.52%；一年期贷款基准利率提高到了6.12% 。12004.10.29一年期存、贷款利率均上调0.27%。22005.3.17提高了住房贷款利率。32006.4.28金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。42006.8.19一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。近年加息一览表自2005年6月1日起： 1.对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 2.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税 3.对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手

11、交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果，在住宅投资价值降低的同时，住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果，在住宅投资价值降低的同时，商商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。房地产新政房地产新政沸沸扬扬的“70、90平米”新政终于尘埃落定。虽然面对新政，开发商有很多所谓的“对策”，但是可以肯定的是，未来大户型住宅产品的供应量必然会受到一定影响，有所

12、减少。近期，大户型住宅产品二手交易价格应声而涨（万科金色家园部分顶层复式单元达到15000元/平米的价格水平，远远超过了片区新房价格）。景田片区是相对比较成熟的片区，近年开发量比较小，项目规模也较小，而且以中小户型产品居多。随着景田片区的不断成长，可以预计，大户型产品将会呈现一定程度的稀缺态势。本项目商业性办公性质的土地，本项目商业性办公性质的土地，70年的产权，在层高、户型面积等方面比年的产权，在层高、户型面积等方面比普通住宅项目有着更大的设计空间，本项目能否利用这些优势呢？普通住宅项目有着更大的设计空间，本项目能否利用这些优势呢？北环路禁行货柜车北环路禁行货柜车其实在2003年就提出了北环

13、路禁行货柜车，但是由于没有别的路好走，一直无法真正实行，但是随着南坪快速的通车，这一政策有了更充分的现实可行性。北环路沿线物业由于受到很大的噪音和震动影响，价值相对要降低500元/平米以上。随着北环路的功能改为客运为主，噪音和形象都会有较大改观，将会带动沿线物业升值。城市中心范围的不断扩展，北环路作为城市动脉，对人流、居住、车城市中心范围的不断扩展，北环路作为城市动脉，对人流、居住、车流、商务经济的带动将会显著加强，将成为第二条流、商务经济的带动将会显著加强，将成为第二条“深南大道深南大道”。住宅禁商令住宅禁商令根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管理若干规定（修订版），房屋的功能将

14、严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。市场上，无法承受写字楼高租价以及确实需要居住、办公功能有一定程度集成的企业和个人很多，这能否给我们带来启示和机遇？“住宅禁商住宅禁商” 催热写字楼市场的同时，实际上也给介于写字催热写字楼市场的同时，实际上也给介于写字楼和住宅之间的物业类型带来了机遇。楼和住宅之间的物业类型带来了机遇。宏观总结宏观总结v 宏观政策调控对住宅产品影响较大；v 宏观政策为写字楼及相关联产品带来发展空间和机遇；v 商住一体化多功能产品将具备独特价值；报告结构报告结构项目可能的发展方向：项目可

15、能的发展方向：指标判断：指标判断：“高容积率、高层建筑高容积率、高层建筑”占地面积占地面积:3368.2:3368.2mm2 2 建筑面积建筑面积:48838.9:48838.9mm2 2 容积率容积率:14.5:14.5建筑建筑( (覆盖率覆盖率):45%):45%土地年限：土地年限：7070年年按指标来判断，单层面积最多达到1600平方米，层数在30层以上（层高按3米计算）。1、纯写字楼要保证一定的品质，层高是个重要的指标，中档写字楼的层高在3.5米左右，按这样的层高，建筑将步入超高层，大增；同时也很难解决。2、对纯居家来说意味着的大幅降低。价值判断：价值判断：“高成长片区、二级商务区、居

16、住价值高高成长片区、二级商务区、居住价值高”项目处于1、片区城市中心的区位、香密湖高尚居住形象的辐射，使景田片区的具备了高成长性，便捷的交通、优质的配套使 ，这一点从片区新房和品质二手住宅价格较快攀升可以得到证明。2、随着中心区形象不断拔高，进驻门槛提高，迫使大量二线企业外溢，景田作为中心区和中心西区的过渡，无疑占据了地利，商务、居住的便利度，将使景田片区成为科技、商贸、商业服务型企业的首选，可以预见，。产品景观面分析产品景观面分析:具丰富景观，北面山景，西南面香蜜湖景观具丰富景观，北面山景，西南面香蜜湖景观本项目项目功能基本判断项目功能基本判断1：氛围：氛围本项目的功能是偏住宅还是偏商务？本

17、项目的功能是偏住宅还是偏商务？开元大厦中审大厦祥云项目绿地泛华项目景尚雅苑青海大酒店本项目武警大厦景田路从北环大道南侧物业分布来看，沿线已有写字楼4栋，祥云项目也将以写字楼为发展方向；住宅项目只有景尚雅苑，泛华景田1号项目也偏重商务功能。可见项目周边的商务氛围要强于居住氛围。通业大厦项目功能基本判断项目功能基本判断2：价值：价值分项分项单位建安成本单位建安成本售价售价未来售价未来售价住住宅宅景尚雅苑景尚雅苑2500元元8600元元/平米平米10000元元/平米平米项目地块太小，临北环，以公寓为方向，项目地块太小，临北环，以公寓为方向，价格无法突破万元价格无法突破万元写写字字楼楼高层高层3500

18、元元11000元左右元左右1200015000元元超高层超高层45005000元元1100015000元元1400018000元元市场上市场上已没有万元以下的写字楼已没有万元以下的写字楼，新建写字楼，新建写字楼价格实现空间较大价格实现空间较大从价值上来看，本片区住宅产品实现价格存在瓶颈，上升空间较小，写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。注：住宅以公寓为方向，以景尚雅苑为标杆；写字楼以景田南写字楼价格为标杆项目功能基本判断结论项目功能基本判断结论从氛围和价值来看，商务写字楼方向比住宅更适合本项目。纯写字楼公寓式写字楼纯写字楼公寓式写字楼纯写字楼纯写字楼公寓式写字楼公寓式写字楼

19、优势：优势：优势：优势：1、易于拔高项目形象，提升档次，较易吸引有实力的公司进驻；2、价格支撑力度大；1、符合区域经济定位和中小企业需求；2、造价低、成本小，资金回笼快，开发风险小；3、功能转化容易，应变市场能力强；4、价格支撑力比商务公寓高；5、管理费和运营成本较低，利于销售；劣势：劣势：劣势：劣势：1、造价高、开发周期长，风险较大；2、管理费和运营成本高；1、形象档次和销售价位略低于纯写字楼；2、产品设计有一定难度。公寓式写字楼和本项目所在区域以及项目开发目标更契合公寓式写字楼和本项目所在区域以及项目开发目标更契合开发方向开发方向1 1：酒店：酒店开发条件：聘请专业酒店管理公司管理，对大堂

20、、客房及公共空间装修要求高，开发条件：聘请专业酒店管理公司管理，对大堂、客房及公共空间装修要求高， 对停车位需求较大；对停车位需求较大；销售方式：销售方式：a、发展商长期持有、长期收益，发展商长期持有、长期收益，b、产权式销售（如东方银座）；产权式销售（如东方银座）；总结：总结：优势分析：周边商务氛围浓，酒店经营理想，产权式销售可实现较高价格；优势分析：周边商务氛围浓，酒店经营理想，产权式销售可实现较高价格；劣势分析：开发成本高，销售期无法掌控，存在一定风险；劣势分析：开发成本高，销售期无法掌控，存在一定风险；开发角度：综合考虑发展商的需求，本项目不宜长期持有，且酒店的开发及运开发角度：综合考

21、虑发展商的需求，本项目不宜长期持有，且酒店的开发及运营成本相对较高。营成本相对较高。市场案例：市场案例：东方银座东方银座产权式酒店产权式酒店占地面积占地面积:6949.5平米平米总建面：总建面：44298.5平米平米容积率：容积率：5.0楼层：楼层：21层层房间面积：以房间面积：以31-46平米为主，最大房间为平米为主，最大房间为250平米平米的总统套房的总统套房实收价：实收价：15000元元/平米平米入伙时间：入伙时间：2004/6/30客房价格：高级客房客房价格：高级客房560元元/晚，海景客房晚，海景客房660元元/晚晚点评：由瑞雅国际酒店管理，五星级。目前经营点评：由瑞雅国际酒店管理，

22、五星级。目前经营状况非常理想，客户多数为国外商务人士，入住状况非常理想，客户多数为国外商务人士，入住率超过率超过70%，已成为深圳知名五星级酒店。，已成为深圳知名五星级酒店。开发方向开发方向2 2：酒店式公寓：酒店式公寓客户角度：高档酒店式公寓主要集中投资客和高档商务人士，景田北正处于成客户角度：高档酒店式公寓主要集中投资客和高档商务人士，景田北正处于成长阶段，商务密集度不够，短时期难以引起关注。长阶段，商务密集度不够，短时期难以引起关注。营销角度：区域市场稀缺物业，但高价有一定瓶颈，主要集中在营销角度：区域市场稀缺物业，但高价有一定瓶颈，主要集中在1万元左右，万元左右，且与中心区酒店式公寓相

23、比不具备竞争优势，有市场风险；且与中心区酒店式公寓相比不具备竞争优势，有市场风险；开发角度：需要高品质的装修标准及物管，开发成本较高，有一定市场风险。开发角度：需要高品质的装修标准及物管，开发成本较高，有一定市场风险。市场案例：市场案例：东方华都东方华都城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓市场案例：市场案例：东方华都东方华都城市假日酒店公寓城市假日酒店公寓 开发方向开发方向3 3：公寓式写字楼：公寓式写字楼产品角度：自由空间，契合区域主流成长型商务客户需求；开发角度：可实现较高的售价及较快速的销售，比居住型公寓更能充分 发挥地段价值，实现项目更高价值；营销角度：单纯的商务公寓价格支撑有一定瓶颈，而

24、公寓式写字楼 为商务空间的差异化产品，更契合市场发展满足区域客户需求。占地面积：占地面积：5288.73平米平米总建面：总建面：51253.42平米平米容积率：容积率：8.1楼层：地上楼层：地上31层，地下层，地下2层，两座连体（层，两座连体（6- 31层为商务公寓）层为商务公寓）配套：商务中心、书坊、资讯中心、会议室、培训室配套：商务中心、书坊、资讯中心、会议室、培训室咖啡商务会客厅、健身中心咖啡商务会客厅、健身中心游泳池、空中花园、宴会厅。游泳池、空中花园、宴会厅。商务公寓：面积：面积：36-750平米，分隔可自由组合平米，分隔可自由组合。原售价：原售价：9000元元/平米平米二手转让价：

25、二手转让价：20层以下层以下11500-12000元元/平米，平米，20层以上层以上12500元元/平米平米租金：低层租金：低层65-75元元/平米，中层平米，中层10-20层为层为75-85元元/平米，高层为平米，高层为85-95元元/平米，平米， 景观差：朝南景观差：朝南+10元，朝北元，朝北-10元。元。管理费：管理费：39元元/平米月平米月配置：四部电梯配置：四部电梯客户：客户：科技、建筑设计、装修工程、贸易、科技、建筑设计、装修工程、贸易、it、电子电子等等案例分析案例分析3 3：求是大厦：求是大厦开发方向开发方向4 4：纯写字楼：纯写字楼竞争：中心区写字楼集中放量，周边低档写字楼较

26、多，形象、价格影响大；竞争：中心区写字楼集中放量，周边低档写字楼较多，形象、价格影响大；成本：超高层成本翻倍，利润空间降低；成本：超高层成本翻倍，利润空间降低；价格：相对投入来说，价格并不理想；价格：相对投入来说，价格并不理想；客户：和本区域中小型成长企业需求契合度不够；客户：和本区域中小型成长企业需求契合度不够；纯写字楼开发风险大，客户、利润不匹配，不可行！纯写字楼开发风险大，客户、利润不匹配，不可行！历年中心区写字楼供应图表历年中心区写字楼供应图表市场案例：市场案例：本元大厦本元大厦大企业的奢华之选大企业的奢华之选定位：别墅感商务空间；定位：别墅感商务空间；产品：半层销售，每户约产品：半层

27、销售，每户约500平米，超高中庭，平米，超高中庭，观光电梯、室内花园、空中花园；观光电梯、室内花园、空中花园；客户类型：数码、科技、电子、金融、投资客户类型：数码、科技、电子、金融、投资实业公司为主；实业公司为主；售价：售价：10000-12000元元/平米，月租金：平米，月租金：80-90元元/平米平米点评：高品质支撑高价格，面积大，总价高，点评：高品质支撑高价格，面积大，总价高，销售速度较慢销售速度较慢，二，二 手转让价格坚挺。手转让价格坚挺。指标角度：容积率高，地块小价值角度：景尚雅苑均价8600元/平米，本项目开发公寓价格难以突破10000元/平米，价格存在瓶颈。客户角度：噪音大，居住

28、舒适度不高，配套不完善，市场可替代产品多开发角度：只能开发小户型住宅，难以营造小区环境及高档住宅氛围开发方向开发方向5 5：居住型公寓：居住型公寓酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓商务办公商务办公纯纯写字楼写字楼居住型公寓居住型公寓开发酒店存在经营难度，不利于快速回笼资金开发酒店存在经营难度，不利于快速回笼资金对对装修物管要求较高，商务不足难以支撑高端商务客装修物管要求较高，商务不足难以支撑高端商务客适合中心西区主流客户群的需求，实现项目最大价值适合中心西区主流客户群的需求，实现项目最大价值成本高，销售期无法保障，开发风险较大，竞争激烈成本高，销售期无法保障，开发风险较大，竞争激烈市场可替代性大，难

29、以实现高价格，存在竞争风险市场可替代性大，难以实现高价格，存在竞争风险限制性及优势资源转换及利用：限制性及优势资源转换及利用：“依托周边商务与成熟居住区资源依托周边商务与成熟居住区资源”限制性因素限制性因素限制性因素转换限制性因素转换北环大道影响北环大道影响通过增加产品附加值来转换通过增加产品附加值来转换,如采用隔音玻璃如采用隔音玻璃项目进入性较差项目进入性较差本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄优势资源因素优势资源因素优势资源因素发挥优势资源因素发挥地段地段毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的地段稀缺价值

30、地段稀缺价值景观景观以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点 商务资源商务资源 项目临北环，周边沿线形成商务氛围项目临北环，周边沿线形成商务氛围, ,将具有较强商务价值将具有较强商务价值 成熟居住区成熟居住区紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，居住氛围良好紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，居住氛围良好报告结构报告结构发展思路发展思路v 项目区位没有太大优势，必须要靠项目环境优势和项目产品特色来打造项目核心竞争力；v 为了减小风险同时提高售价，可考虑在环境、景观较好处安排部分或商、住两用公寓产品；v 公寓产品可以作为办公或高档酒店式公寓出租，具备相当的投

31、资价值，配合项目的写字楼配置有望实现较高的价格，并且可快速实现一定资金回笼；总体设想总体设想1、底层作写字楼，高层作组合式公寓，共用大堂，住宅配备独立专用电梯。2、北侧临北环大道作写字楼，南侧作住宅产品，大堂分开设置，电梯独立专用。3、沿北环大道和西侧规划路可布置部分沿街商业。写字楼借助周边良好的办公氛围基础，以成长型中小企业为目标客户，以生态环境和创新空间为主题，以地段、相比中心区的价格优势为主要价值点，价格预计1100012000元/平米。住宅借助景田良好的居住配套和氛围，可考虑布置部分中大户型产品，以地段、配置、稀缺、景观、商务和投资价值为主要价值点，价格预计1100013000元/平米

32、。参考项目：文博华邸国际大厦参考项目：文博华邸国际大厦大厦为商务建筑，容积率大厦为商务建筑，容积率3.53.5，建筑面积，建筑面积3056930569平米，绿化率平米，绿化率2828，地上，地上2828层：层：1 1至至3 3层层为大型商业中心和高档零售商业街，为大型商业中心和高档零售商业街，4 4层为办层为办公写字楼，公写字楼，5 5至至2828层为公寓式写字楼。地下二层为公寓式写字楼。地下二层停车；层停车；配套：星级宾馆化物业管理，配套：星级宾馆化物业管理，5 5a a标准的智能标准的智能化设施，大型地下停车场和商务中心，商场中化设施，大型地下停车场和商务中心，商场中央空调系统，办公为小型

33、集中家用空调。超现央空调系统，办公为小型集中家用空调。超现代化的人性化设计、空中花园、绿色休闲，在代化的人性化设计、空中花园、绿色休闲，在现代化的楼宇内享受自然风采。现代化的楼宇内享受自然风采。5a标准的甲级国际写字楼服务式办公室新型购物中心、下沉的绿化庭院充足的地下汽车泊位：主要包括楼宇自控（ba）、通讯网络（ca）、安全防范（sa）、智能办公（oa）、消防报警（fa）在内，共计10大类智能子系统，其中核心系统包括千兆internet、智能一卡通等。：整个安全防范子系统由防盗报警、电视监控、电子巡更三部分组成，系统内可相互联动，系统外又和整个智能楼宇体系中其它的子系统实现集成联动。参考项目：

34、朝外参考项目：朝外soholoft样板间 性价比的优势：loft是以单层建筑面积购买的，但是它具有作为2倍面积的使用空间。空间上的灵活性：多元空间，创意无限；面积适中，做夹层后适合多类型的公司使用。稀缺性：在同一区位/同一项目的产品中， loft比较独特，层高区别于其他户型loft产品为追求时尚、前卫、个性化、与众不同的客户提供了超级的想象空间；将绿化景观、开敞空间溶于整个建筑中。不仅能够在办公室里就能欣赏美景，而且可以通过公共区域进入绿化景观区/屋顶花园。参考项目：勤建商务大厦参考项目：勤建商务大厦位于广州珠江新城位于广州珠江新城总总25层，建面层，建面4.29万平方米，层高万平方米，层高3

35、.3米米单层单层1100平方米，单位面积平方米，单位面积1451153平米平米实用率实用率70物管物管10元元/平米平米.月月配备四台奥的斯电梯配备四台奥的斯电梯配备水冷式中央空调配备水冷式中央空调双回路供电，配备后备发电机，双回路供电，配备后备发电机，2203805智能化配置，每两层设置智能化配置，每两层设置100平米空中花园平米空中花园勤建商务大厦勤建商务大厦1、部分单位更采用了目前住宅流行的，建筑面积在500平方米左右，是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业。2、，铺设天花后室内净高2.8米，大多数楼层都有和270弧形落地玻璃前台区的“企业形象概念区”，此外，不仅每两层设置一

36、个100平方米的，形成了12阁空中花园垂直绿化，还将五楼全层作为整栋大厦的花园。3、该盘取得非常好的销售业绩，实现销售均价12000元/平米（片区豪华住宅售价仅为9000元/平米，租金达到130元/平米.月。the endthanks!预祝泛华景田项目开发成功！预祝泛华景田项目开发成功！附件：附件：景田片区写字楼景田片区写字楼奥林匹克大厦、第一世界广场、妇儿大厦、华丰大厦、开元大厦、鲁班大厦、侨福大厦、青海大厦、人民大厦、商报大厦、深茂商业大厦、特区报业大厦、中电信息大厦开元大厦开元大厦共29层，面积50-100-200-300-500-1000平米;；深圳发展银行、西湖春天、实华酒店、超市西

37、湖春天深圳发展银行开元大厦租客开元大厦租客办公客户：办公客户：以小型科技公司为主，还有部分小以小型科技公司为主，还有部分小型实业公司型实业公司行业包括软件开发、咨询、网络服务、行业包括软件开发、咨询、网络服务、电子、广告、贸易等电子、广告、贸易等整层租赁的只有兴业证券整层租赁的只有兴业证券水牌水牌统计统计中审大厦中审大厦大厦共共22层租金:2835元/平方米物业管理费：6元/平米.月2.4元空调维修费为国家审计署驻深圳特派员办事处中审大厦中审大厦龙方国际物流（香港）有限公司中审大厦1116-1117深圳龙方经贸进出口有限公司中审大厦1116-1117审计署培训中心深圳办事处中审大厦 1009

38、室审计署审计干部培训中心深圳办事处中审大厦8楼深圳消费秘书网上商城中审大厦 1105-1111深圳景新清洁服务有限公司中审大厦1118室萊克科技（集團）有限公司中审大厦1315、1316深圳市绿谷世纪生物科技有限公司中审大厦1311室深圳市科亮特科技有限公司中审大厦1619室深圳市同创实业发展有限公司中审大厦1317深圳市友腾磨具有限公司（总经销商）中审大厦1714房深圳特安呐三七产业股份有限公司中审大厦2003室德章系统有限公司中审大厦1803深圳市兴瑞来电子技术有限公司中审大厦1310深圳市艾特威电子有限公司中审大厦中国风险投资研究院中审大厦21层香港理工大学中国会计与金融研究中心中审大厦

39、21楼深圳市玖玖润科技开发有限公司中审大厦1115室深圳市荣煜科技有限公司中审大厦2001、2002深圳市捷配机械设备有限公司中审大厦1309号深圳市三月雨贸易有限公司中审大厦1804室 深圳市宏毅通信设备有限公司中审大厦12层深圳市巨鹰超品贸易有限公司中审大厦1613室深圳市普信联合科技有限公司中审大厦2008室深圳市长江橱柜有限公司中审大厦1226深圳市奥特康科技有限公司中审大厦1520室瑞琪飞高尔夫中审大厦1611、1612深圳中航标识设计制作有限公司中审大厦11楼1119国泰安信息技术有限公司中审大厦21楼深圳市福瑞客节能科技有限公司中审大厦1120室深圳市华鑫泰电子有限公司中审大厦1

40、501-1503室深圳市中爱联实业有限公司中审大厦 1507 号新宝源国际货运香港有限公司中审大厦1115-1117深圳市霍克建设监理有限公司中审大厦13051308办公客户：办公客户：以小型科技公司为主，还有部分贸以小型科技公司为主，还有部分贸易、物流公司、科研机构易、物流公司、科研机构行业包括咨询、信息技术、电子、广告、行业包括咨询、信息技术、电子、广告、贸易、科研等贸易、科研等水牌水牌统计统计青海大厦青海大厦开发商：深圳市青鹏实业有限公司占地：3400平方米建筑面积：46300平方米容积率：10.50开盘时间：2001年5月1日销售均价：5600元/平方米最高价：6600元/平方米物管费

41、：4.2元/平方米（全包）34层、配备5部原装进口电梯租价3035元，目前无对外销售外墙： 裙楼花岗石墙，塔楼进口高级全瓷方形面砖； 内墙： 水泥砂浆找平；大堂： 花岗石地面，大理石墙面，高级照明灯装饰； 门窗： 高级防火防盗门、镀膜玻璃半隐框铝合金窗； 供水、供电： 独立水电表，入墙式暗线 ；供气： 管道煤气系统，抄表到户； 消防： 分层喷淋系统；通讯： 有线、电话线路到客厅和主卧，10兆宽频网。青海大厦青海大厦青海大厦规划了部分住宅产品，但是它的布局和定位并不明确，规划设计也未能充分考虑，居住功能无法发挥。青海大厦租客青海大厦租客办公客户：办公客户：以小型科技、投资公司为主，还有以小型科技

42、、投资公司为主，还有部分小型实业、商贸公司部分小型实业、商贸公司行业包括咨询、电子、广告、贸易等行业包括咨询、电子、广告、贸易等整层租赁的只有昆仑证券整层租赁的只有昆仑证券水牌水牌统计统计通业大厦通业大厦共21层，配备3部电梯租金水平：2535元/平米.月内设通业海鲜大酒楼，后为通业花园社区通业大厦通业大厦办公客户：办公客户：以勘察设计、出租车公司为主，还以勘察设计、出租车公司为主，还有部分小型实业、商贸公司有部分小型实业、商贸公司行业包括勘察设计、物流、贸易、出租行业包括勘察设计、物流、贸易、出租车服务等车服务等水牌水牌统计统计景田北写字楼特点景田北写字楼特点片区特点：片区特点：中心区一级辐

43、射区中心区一级辐射区客户类型：客户类型：国内成长型中小企业为主，港、外资企业少国内成长型中小企业为主，港、外资企业少商务潜力：商务潜力：写字楼楼龄写字楼楼龄5 51010年年设计和硬件配置相对落后设计和硬件配置相对落后 非甲级写字楼，价格、租金上涨乏力非甲级写字楼，价格、租金上涨乏力整层客户：很少，主要为证券公司整层客户：很少，主要为证券公司散层客户：科技、投资咨询、商贸、实业、电子类较多散层客户：科技、投资咨询、商贸、实业、电子类较多泛中心区泛中心区科技、贸易、咨询、科技、贸易、咨询、设计、电子类为主设计、电子类为主客户分析客户分析1、看重优势，离中心区近，且较好；2、方便，四通八达；3、相

44、对较低；本项目相对周边现有写字楼会在设计、外观形象、硬件配置上有较大改善，当然价格也会有较大幅度提高，这样的情况下，是否还能吸引这部分客户？实际上，在其它租金较高的区域也能看到这些行业的客户身影，他们与本区域客户的差别在于企业所处的不同阶段，盈利能力和水平的不同，能承受较高租金的都是一些的企业，它们通常v租金：90-95元/平米。物管+空调：25元v产权：50年，v售价：v面积：250-300-400-600-1000-2000平方米。v客户：工行、长城证券、西门子、日立分部、金融系统、广告传媒等公司v电梯：日立牌v供电：两部发电机v通讯：宽频、光纤、adslv装修：外立面玻璃幕墙，大堂及公共

45、地面为大理石v娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、酒店、银行等特区报业大厦特区报业大厦租金：租金：60-7060-70元元/ /平米。物管平米。物管+ +空调：空调：1818元元售价：售价：客户：商报自用，部分传媒、文艺等公司客户：商报自用，部分传媒、文艺等公司面积：面积：100-200-300-500-1000100-200-300-500-1000平方米。平方米。产权：产权：5050年，年，1998-20481998-2048电梯：电梯：供电：两回路市电供电，并备有二台进口发电机组供电：两回路市电供电，并备有二台进口发电机组消防：火灾自动报警及灭火系统以及防盗保安系统实消防：火灾自动报警

46、及灭火系统以及防盗保安系统实现完全电脑管理，专人值班，现完全电脑管理，专人值班，2424小时有保安人员严格小时有保安人员严格值勤值勤采暖：全空间的采暖：全空间的通讯：全数字的自动程控交换机和办公自动化系统，通讯：全数字的自动程控交换机和办公自动化系统，实现电话直通世界各地并确保信息化办公实现电话直通世界各地并确保信息化办公租金：租金：8080元左右元左右/ /平米。物管平米。物管+ +空调：空调：2525元元售价：售价：面积：面积：60-130-300-500-130060-130-300-500-1300平米平米客户：贸易、装饰行业客户：贸易、装饰行业电梯：电梯：otisotis牌；牌；通讯

47、：宽频、光纤、通讯：宽频、光纤、adsladsl、ddnddn装修：外立面玻璃幕墙及钛属铝板，大堂装修：外立面玻璃幕墙及钛属铝板，大堂地面为美国灰麻花岗岩，墙面：美国灰麻地面为美国灰麻花岗岩，墙面：美国灰麻花岗岩配局部不锈钢，公共地面为瓦砖花岗岩配局部不锈钢，公共地面为瓦砖（防滑）（防滑）娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、酒店、银行等酒店、银行等第一世界广场第一世界广场租金：租金：60-6560-65元元/ /平米。平米。物管：物管：6 6元，分体式空调元，分体式空调售价：售价：1000010000元元/ /平米平米面积：面积：50-100-150-2

48、00-300-500-100050-100-150-200-300-500-1000平米平米年限：年限：7070年，年，1994-20641994-2064客户：贸易公司，进出口公司。客户：贸易公司，进出口公司。卫生间：配备国产坐便器，洗手盒、淋浴头，卫生间：配备国产坐便器，洗手盒、淋浴头，地面铺地砖，墙面贴瓷片；顶棚为吊顶；地面铺地砖，墙面贴瓷片；顶棚为吊顶；供气：设管道燃气接口；供气：设管道燃气接口；通讯通讯: :每户设有线电视接品，电话线插座及宽频每户设有线电视接品，电话线插座及宽频网插座，配访客对讲系统网插座，配访客对讲系统侨福大厦侨福大厦租金：租金：50-6050-60元元/ /平米

49、。物管平米。物管+ +空调：空调：13.513.5元元售价：售价：80008000元元/ /平米平米年限：年限：5050年，年，1993-20431993-2043客户：金融、证券、贸易等公司客户：金融、证券、贸易等公司配套：日立牌电梯；设置先进消防报警设备、配套：日立牌电梯；设置先进消防报警设备、停车场、浴室、独立卫生间、公用卫生间等停车场、浴室、独立卫生间、公用卫生间等华丰大厦、鲁班大厦华丰大厦、鲁班大厦v 租金：60-70元/平米。物管+空调：18元v 售价：v 年限：50年，1992-2042v 面积：40-100-127-230-300-500-1000平米v 客户：商务电子、贸易、

50、通讯等行业v 配套：日立牌电梯、银行、餐饮等中电信息大厦中电信息大厦租金：租金：80-8580-85，管理费：管理费：5 5元，分体式空调元，分体式空调售价：售价：1200012000元元/ /平米平米面积：面积：45-90-200-300-500-100045-90-200-300-500-1000平米平米年限：年限：7070年，年，客户：电子、贸易、通讯类客户：电子、贸易、通讯类电梯：三菱牌电梯电梯：三菱牌电梯景田南写字楼特点景田南写字楼特点片区特点：片区特点：与中心区相接，辐射效果明显，受深南大道带动大与中心区相接，辐射效果明显，受深南大道带动大客户类型：客户类型：国内成长型中小企业为主

51、，也有部分大企业国内成长型中小企业为主，也有部分大企业商务潜力：商务潜力：写字楼楼龄长短不一，年限不一写字楼楼龄长短不一，年限不一设计和硬件配置以中档为主设计和硬件配置以中档为主受惠于中心区，价格、租金不断上涨受惠于中心区，价格、租金不断上涨整层客户：较少，主要为大公司、国有企业整层客户：较少，主要为大公司、国有企业散层客户：电子、贸易、通讯、金融、证券等行业散层客户：电子、贸易、通讯、金融、证券等行业租金：高档租金：高档80809595元元/ /平米，中档平米，中档60607575元元/ /平米平米售价：高档售价：高档1.21.21.31.3万元万元/ /平米，中档平米，中档10000100

52、00元元/ /平米左右平米左右淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾世联研究案例世联研究案例关键字：淡市营销 降价 案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 项目基本情况介绍项目基本情况介绍n区位：万江万江新行政文化新行政文化中心（规划中心（规划中，何时动中，何时动工一直未能工一直未能确定）确定）n规划总用地：68,679n总建筑面积：138,731n住宅建筑面积：89,323n容积率：1.5n

53、总套数：989n停车位：876n19栋9-18层小高层组成n项目完全遵项目完全遵照照90/70规规定而建，规定而建，规划以板式为划以板式为主，楼王布主，楼王布置点式，中置点式，中心营造了大心营造了大花园，户型花园，户型布局符合景布局符合景观资源最大观资源最大化原则。化原则。未推售单位：未推售单位：407套套项目入市背景项目入市背景 n9.27新政后，东莞市场一片萧条，新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞折降价，热销全城，震撼了东莞市场。市场。n春节后第一周，莞城区万科运河春节后第一周，莞城区万科运河东东1号全线号全线80折，最低折，最低4200元元/起；东莞最大开发商光大集团旗起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟下景湖系及部分城区中端项目跟进。进。n4月月18日，代表性豪宅项目东城日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景区天骄峰景70折起降价，东莞市折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全部