河南鑫地大酒店

1、衿芆蚈蝿膇芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅莂节螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀虿薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿蒆莅衿袅肂蒇蚁螁肁薀袇腿肀荿蚀肅聿蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅袄膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁袈羇芈莃蚁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅莂节螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀虿薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿蒆莅衿袅肂蒇蚁螁肁薀袇腿肀荿蚀肅聿蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅袄膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁袈羇芈莃蚁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅莂节螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀虿薇羂荿莈袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀

2、肃莆蚅蚃罿蒆莅衿袅肂蒇蚁螁肁薀袇腿肀荿蚀肅聿蒂羅羁聿薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薀螅袄膄芀薇袀膄蒂袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁袈羇芈莃蚁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膇芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅莂节螅螁莂莄薈肀莁蒆螄肆莀虿薇羂荿莈 目 录一 项目概况二 项目市场分析三 项目市场定位四 项目功能布局五 项目投资分析六 经营模式和成本预算一 项目概况1.1 项目名称河南鑫地国际大酒店（暂定）1.2 项目地址项目位于郑东新区综合功能热点开发地段，处在金水东路与黄河东路交汇处，东接郑东新客站和郑开大道，距离正在建设中的地铁1号线出口站仅800米，占尽郑州未来十年之三大城建题材大郑东、新东站、地

3、铁，雄踞中原崛起经济制高点。1.3 项目简介项目位于金水东路与黄河东路交汇处东北角，占地约20亩，总建筑面积51918.63平方米，其中地上建筑面积34076.50平方米，地下建筑面积17842.13平方米，主楼高19层，停车位600多个，总投资2.5亿元。1.4 项目总经济技术指标规划用地面积：71621.00平方米建设用地面积：32899.85平方米总建筑面积：51918.63平方米其中：地上计容积率面积：34076.50平方米地下室建筑面积：17842.13平方米建筑密度：26.73%容积率：3.0绿化率：40.1%停车位：588辆其中：地下停车：348辆地面停车：240辆二 项目市场分

4、析2.1 郑州酒店行业现状分析2006年底河南省共有星级酒店477家，客房出租率约为60%。其中五星级酒店已挂牌的有4家,全部在郑州；四星级酒店有49家,在郑州的有17家。截止2009年底河南星级酒店已达500多家，郑州高档的五星级酒店主要有河南中州皇冠假日酒店、郑州兴亚建国饭店、郑州索菲特国际饭店、郑州裕达国贸酒店，河南中油花园大酒店。近年来，郑州的会议、展览需求呈每年稳步增长的态势，随着郑州国际会议展览中心的启用而高速增长；广交会的参展人数和成交额每年呈稳定上升趋势。这一切使郑州市各酒店现有的客源格局及细分市场发生剧烈的变化，展览业的兴旺将导致酒店业市场会派生出以会展为主营业务的精品会议酒

5、店。一间精品会议酒店要做到从客人进入酒店到离开的每一个枝节都要顾及，每一个细节的安排都直接影响着顾客的满意度。而会展业务带给酒店的综合收益不仅仅是房费收入，也会带来会务、餐饮及其它收入。以此作为统领郑州酒店的核心发展脉络，并围绕这个主题进行酒店的设计、建造、装饰、生产和提供服务，建设具有全方位差异性的旅游度假会展氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。从2003年起，郑州市酒店行业出现新的一轮建设高潮，以民营企业为主力军的各大房产开发商，都纷纷投入巨资经营五星级酒店。先后有法国雅高集团、北京建国国际酒店管理有限公司、洲际酒店集团、兴亚

6、国际俱乐部酒店、裕达国贸集团、中国民航河南省管理局等。它们的进入，将带来务实、灵活的经营手法。而郑州市酒店行业也将进行重新洗牌，优胜劣汰。这一改变也必将带来酒店客源优势的重组，客源的重新分配是必然的。2.2区域内主要竞争对手分析为了了解郑州地区酒店业的经营状况，我们选择两家五星级酒店对郑州市区的酒店有针对性的进行了了解，主要情况如下：中州皇冠宾馆地点：金水路档次：五星级标准调查项目调查结果客房(或床位)数量客房222间套会议室数量及可容纳规模485平方米可容纳350人的八方厅；五间中小型会议室主要餐厅数量、大厅可容纳人数规模拥有700平方米可容纳450人宴会的中原多功能厅。餐饮经营菜式粤菜、西

7、餐公司协议或会议团体价格标准房：900-1280元/间/晚最大会议室折扣后价格20000元/天餐饮价格（中式围餐）400元/围起（10人/围）酒店经营淡旺季周期（按协议价格不同划分）旺季：4-10月份淡季：11-3月份酒店娱乐康体等配套设施桌球室 乒乓球室 游泳池 网球场 健身室 按摩室 桑拿浴室主要客源周边地区的政府机关及事业单位年平均开房率估算60%酒店特色及其它 占地面积较大、自然环境较好、会议功能较齐备、整体气派、员工素质一般备注宾馆楼高为五层，拥有222间商务客房，其中包括1间总统套房、3间行政房、2间豪华套房、3间普通套房、36间复式套房及无烟房。郑州索菲特国际饭店地点：金水路档次

8、：五星级标准调查项目调查结果客房(或床位)数量客房241间套会议室数量及可容纳规模一个容纳150人国际会议室，3个分别容纳30人及60人的小型会议室主要餐厅数量、大厅可容纳人数规模拥有能容纳2000人的中厅及一个可容纳300人多功能宴会厅餐饮经营菜式粤菜、西餐公司协议或会议团体价格标准房：900-150元/间/晚最大会议室折扣后价格20000元/天餐饮价格（中式围餐）400元/围起（10人/围）酒店经营淡旺季周期（按协议价格不同划分）旺季：4-10月份淡季：11-3月份酒店娱乐康体等配套设施卡拉ok厅 棋牌室 桌球室 游泳池 健身室 按摩室 桑拿浴室 夜总会,台球室主要客源周边地区的政府机关及

9、事业单位年平均开房率估算60%酒店特色及其它 占地面积较大、自然环境较好、会议功能较齐备、整体气派、员工素质较高备注饭店楼高20层，拥有包括豪华客房、商务楼层和总统套房在内的241间客房，房间面积均在30平方米以上，配有卫星频道、保险箱、宽带上网等标准客用设施2.3 总体情况分析在所调查的酒店中，郑州各地区的五星级酒店的客房总数在200-300间之间。协议或会议团体价格房间价格都是在一千元左右，豪华型酒店居多。不仅要求建筑设备十分豪华，具有豪华气氛，环境优美，令顾客生活尽显尊贵。餐饮风格综合，有川菜、粤菜和东南亚菜、日式套餐、韩式套餐。价格都是在：300400元/围起（10人/围）；酒店商务化

10、气息浓厚，各酒店的会议室一般是可以容纳300-400人的大型商务会议室。酒店区位条件较好，像郑州索菲特国际饭店在市区中心，紧邻省行政中心。酒店娱乐康体等配套设施一般都很讲究集娱乐、健身、商务、休闲于一身；设有网球场、保龄球、室内游泳池、spa水疗中心、康体中心、酒吧、超市等设施2.4 总体特点分析各酒店的规模相差不多，均为大中型酒店规模，内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。设有接待大型会议或其它团体的能力；均有相对完善的会议配套功能，但所有酒店的会议设施相对于其它地区高档的会议度假酒店也并不算专业和完备；各酒店在客源市场上较为重视商务公司及各种会议团体；在餐饮经营方面较为多样，

11、菜式有国内外各地美食，餐饮档次较高、给客人选择的余地也很多；各酒店在经营上均有淡旺季之分，一般冬季为淡季、其它季节均为较旺季，旺季时间较长，淡旺季直接影响到酒店的经营价格，但对于长期的协议单位影响不大；对于强调文化和经营特色比较少；2.5 酒店相关因素对经营产生的影响差异分析在调查中发现，产品的价格及客源的档次受其本身的特色及其经营方式影响较大，存在很大的差异。酒店的特色对酒店经营状况存在较大影响；郑州机场大酒店温泉度假村庄是利用原有的自然地热资源，以温泉为酒店文化底韵的特色酒店，以沐浴温泉为主要文化体现。让客人在酒店内任何一处均可亲身感受到浓郁的温泉文化，以此特点，其产品一直较受客户欢迎，以

12、致出现，其房价较其它同档次酒店高出较多且在其它酒店出现大片萧条景象的淡季，该酒店还经常出现爆房现象，甚至不接旅行社客户，在冬季时利用地热温泉条件吸引了大量市民、商务公司培训或商务研讨会议客源，而这些对于其它酒店来说较难做到。酒店的会议配套设施的设计是否合理及完善，对酒店经营状况存在较大影响；郑州索菲特国际饭店的会议室设计合理，16个大、中、小型会议厅可同时容纳1200人分别召开会议，其配套设施较为完备及符合高档会议酒店的使用标准，其除了拥有常规会议所需设施外，还为客户配有移动舞台、专业音响灯光、同声传译等现代化会议设施，这在很大程度上为其吸引高档高价位会议团体客源打下了良好的基础，故其会议室价

13、格较高，而其它几家同档次酒店的会议室格局设计较差，会议设施并不完善且没有按照合理的标准款式配备，这对于酒店经营带来较大的影响。酒店的地理位置和周边环境，对酒店经营状况存在较大影响；郑州机场温泉大酒店地处机场迎宾路，交通位置极具优势，虽酒店的设施已较为落后，但其依靠本身的地理位置和自然环境优势，也吸引了相当部分重要的客源且客房价格，而其它酒店虽酒店内装修档次较高，会议设施良好，但在这基础的条件方面与该家酒店仍然无法比拟，大大降低了综合优势。据了解，在国际酒店行业的排名中，开房率是评价一个酒店经营好坏的重要指标。近年来，五星级酒店的开房率正在高速提升。“往年六七月份是酒店业的淡季，但旺季平均开房率

14、达到了80%。”据统计，2006年河南省四家五星级酒店平均入住率在60%以上，营业额增幅也在10%以上，这在一定程度上吸引了投资者的目光。此外，随着郑州会展业的蓬勃发展，让更多酒店企业意识到，会展经济就是在城市的上空撒钞票，会展带动了酒店、餐饮、娱乐、交通等行业。目前郑州已经把会展经济作为一项重要产业来抓，而向高端客户提供对口接待的河南高档酒店也势必有了一个更大的发展空间。与之相对应的，是一股投资高档酒店的飓风。据国家旅游局的消息显示，全国高档酒店建设将迎来高峰。据不完全统计，全国待评、在建、待建（2007年底前开工）的高档酒店（四星级、五星级）总计1107家，其中，配置相当于五星级的酒店就有

15、554家，大大超过目前全国五星级酒店的总量（298家）。种种迹象表明，随着各地经济的发展，越来越多的人开始转向投资高档酒店，而高档酒店也正成为吸引资金流的“洼地”。三 项目市场定位项目swot分析优势点（s）l 区位条件成熟：位于郑东新区，距离国际会展中心较近，作为郑汴一体化的领头商业区位，未来发展前景广阔。l 立体枢纽大交通：郑开大道的开通和新东站的建设，使该项目所在位置成为了郑汴融城的中心和支点，交通极其便利。l 在项目周边有多家省级新行政中心，未来客源目标广阔。l 项目所在地目前正处于大开发状态，区域内涉及多项大型房地产项目及商业项目，在未来的23年内，区域内可以形成良性经济圈，从而配合

16、酒店项目的经营。劣势点（w）l 项目所在地商业及配套设施刚刚形成，形成规模还需要35年的时间；l 该项目投资及合作方式暂时较难准确预测；l 该项目项目至少需时一年半到两年方可投入使用，对于这段时期周边酒店走势亦较难准确预测。综合以上分析，对该项目定位初步建议：根据上述的各种因素，我们建议把拟建项目设定为以旅游休闲、会议为定位的按五星级装修标准进行装修的主题型会议酒店。四 项目功能布局基于本项目地块位置和建筑结构及设计的特点，我们对拟建项目的使用功能作出以下的初步建议：总体功能分区初步如下：主楼119层为酒店（以客房为主），附属楼为酒店相应配套设施（餐饮、娱乐、休闲、会议），金融网点及部分客房，

17、负二层为停车场，负一层为大型超市，14层为综合商场和有色金属展厅。客房整体分布布局：房间设计数量及面积标准数面积层数房间数量总面积所占比例配置标准房406 120 480039%独立卫生间、24小时冷热水、冷暖空调、迷你型冰箱、电话、有线电视及电脑宽带网络等豪华大床房45 6 100 450036%商务套房70 3 30210017%额外增加温泉按摩浴缸、客厅、餐厅、备餐间水吧和视频会议系统总统级豪华套房120 28 9608%额外增加桑拿、棋牌、厨房、会议室，管家服务年可出租房间数（总房间数）258 12360100%功能分区初步布局：功能室设计数量及面积标准数/层标准面积（平方米）/层备

18、注酒店主楼约800管理用房地下层800 若干间中控制室地下层200 1间其它地下层600 若干间大堂1层800环廊、茶座2层800以休闲饮料为主多媒体小会议室3层800 6-8间，可分别容纳50-200人的商务会议中型会议厅4层80024间，可容纳200人以上的中型商务会议酒店客房819层10000附属楼约750金融网点1层750休闲洗浴中心2层 750健身中心3层 750娱乐中心4层750设部分ktv包间及一个酒吧 餐厅5层 1500 大型多功能宴会厅（含后厨）餐厅包间6层1500设30间不同风格的特色包间主会议厅7层1500可容纳500以上的大型国际会议客房8-10层2400多功能厅11f

19、750商业综合楼约4000停车场负二层4000大型超市负一层4000商场13层12000 以高档旗舰店为主有色金属展厅4层4000备注：以上数据将根据最终设计方案作相应调整，并定位硬件配套项目设置：本项目将严格按照国内五星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统：· 基础系统即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂等。在这里，无论是亚洲风味餐还是正宗的地中海风格的西餐都会给你留下美好的回忆。· 商务系统本项目主题功能之一，是体现酒店档次的关键，主营项目有：高

20、级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能）。· 休闲系统本项目主题功能之二，是酒店实现效益的关键，主营项目有：温泉休憩（含桑拿健康中心、生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、保龄球馆、沐足中心，配套项目有网球场、游泳池、美容美发室、棋牌室、台球等。· 娱乐系统本项目经营亮点所在，是酒店制造人气的关键，主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型disco厅、中高档ktv包房，配套项目有风情酒吧等。多功能会议室 现代化的多功能会议厅集成系统要求技术先进、性能优良、运行稳定、易于操控，整体设计具有时代感和现代气息，实现高标准、现代化的多媒体会议功能，同时兼顾学术报

21、告、员工培训、文艺演出、节日联欢、群众娱乐等多种功能。    一般多功能会议厅集成系统由音频采集系统、专业音响系统、摄像录制系统、大屏幕显示系统、多媒体系统、监视监听系统、舞台灯光系统、中央集控系统八个子系统组成。音频采集系统的作用是拾取现场的声音信息并转换成电信号，是整个音频系统的前端，其性能的优劣直接影响系统音质的好坏。声音质量的好坏是多功能会议厅系统成败的关键，专业音响系统设备的选型和搭配至关重要。摄像系统采用多台快速定位半球摄像机，满足多功能会议厅多角度、全方位灵活拍摄的需求，同时考虑到会议中对摄像机快速定位的要求。大屏幕显示系统，数字投影机、等

22、离子电视等大屏幕显示设备是现代化多功能会议厅召开多媒体会议、举办讲座和培训等活动的必备设备，在文娱活动中也可以起到烘托气氛、锦上添花的作用。    多媒体系统包括dvd机、录像机、录音卡座、图文摄像机、电脑、手写显示屏和视频采集卡。    监视监听系统是系统操作员实现正常操作的眼睛和耳朵。舞台灯光是营造演出效果的必备系统。    中央控制系统，将多种信号的选择输出及具体设备的操作集中在一个无线触摸屏或计算机控制界面上，操作者通过直观的控制界面操作，将复杂的会议设备操作及环境控制变得轻松

23、自如。中控系统是整个多功能会议厅的控制中枢。 身份识别智能化电梯系统随着无孔不入的媒体泛滥，客人对私密性要求提高，保证有身份地位的客人（如明星，政要等）能在酒店享受到自由，轻松，舒适是高品位酒店的必备条件。采用国产成熟品牌，每台成本只需比一般高速电梯提高约30万元，在国内发达城市如广州，上海，天津的新建顶级酒店及豪宅已逐渐普及，可以说是小投入，高产出。商务功能客房 随着国内经济发展，越来越多的大型企业采用事业中心负责制，新兴高科小型企业也纷纷崛起，对于这种小型企业及事业中心，往往只有10-20人。租用会议室过于浪费资源，而酒店也不可能设置众多微型会议室，因此房间同步视频系统应需而生。 先进的商

24、务功能客房，对于争取这一新兴消费客户群体将有决定性的影响，而投入全套设备仅需约6000-8000元/房间五 项目投资分析酒店行业的投资分析5.1国内外酒店投资回报期投资回报期(年)例子投资回报期(年)国际五星级酒店1215香格里拉酒店12国际四星级酒店1012诺富特酒店10国内五星级酒店1015中国大酒店10花园酒店12国内四星级酒店712广州金融酒店9郑州五星级酒店9-15索菲特国际饭店10 郑州四星级酒店9-14中都饭店115.2国内外酒店平均造价（不含地价）平均造价（万元/间客房）例子造价（万元/间客房）国际五星级酒店120160香格里拉酒店152国际四星级酒店80112假日酒店96国内

25、五星级酒店80100星河湾酒店98国内四星级酒店5575广州市长大厦74郑州五星级酒店约80郑州裕达国贸酒店78郑州四星级酒店约60郑州中都饭店595.3酒店经营利润占总营业额比例酒店经营利润占总营业额比例国际五星级酒店35%国际四星级酒店31%国内五星级酒店40国内四星级酒店34郑州五星级酒店38%郑州四星级酒店33%郑州处于中原地区的中心城市，是中原经济的龙头，城市发展建设迅速。丰富的旅游资源，发达的会展经济都为郑州酒店提供了无限商机。国际知名酒店品牌是否落户已成为一个城市酒店业发达与否的标志，多间酒店品牌高调进入郑州，预示着郑州酒店行业又迈上了一个新台阶。从国际酒店品牌集团的投资和拟建酒

26、店的类型表明了郑州酒店业市场的走势：以高端酒店、品牌酒店、特色酒店以及专题酒店为主。六、经营模式和成本预算6.1 项目投资收益估算为了便于投资者对于拟建项目的酒店投入及收益具备初步的认识，我们在此结合以上部分的酒店行业投资分析，并根据郑州当地酒店业的经营状况、中国四五星级酒店的平均造价等市场平均数据，对拟建项目酒店部分进行了初步的估算。方法示意如下：郑州市主要酒店的房数以及平均房价(非协议价)：区域星级酒店名称客房数（间）平均房价市区五星级索菲特国际饭店约241间900-1500郑州市政府旁边五星级裕达国贸酒店约356间800-1200金水区五星级中州皇冠假日酒店约222间700-1000金水

27、大道五星级兴亚建国饭店约342间800-1500五星级标准房平均客房数以及房价：800市区四星级河南大河锦江饭店约265间400-450金水区四星级河南民航大酒店约260间390-450金水区四星级河南郑州中州假日酒店275间490-350四星级标准房平均客房数以及房价：400基于以下三点的原因，我们认为拟建项目开业时的房价以及开房率会比现时郑州地区四五星级酒店有所提升：l 周边的道路交通环境情况：随着郑汴一体化进程的加快及郑州未来交通枢纽郑州新东站的建设，项目交通区位会进一步提升。l 拟建项目配套设施的情况：配有酒店内应有的所有功能，并设部分特色配套。l 房价的正常升值：由于现时拟定的房价为

28、项目建成投入使用的房价（约2年之后），因而存在一定的物价上升情况。综上三种情况，在一定程度上都将有助于引来更多的客源，提升入住率以及房价。我们预计2年后，拟建项目所在区域的五星级客房平均房价为：800元/房晚，全年平均入住率约为65%。国内四、五星级酒店客房营业收入、餐饮收入、康体娱乐等各部门占总营业收入的百分比预计拟建项目客房、餐饮、通讯、水疗（spa）及健身、小型营业部门、租金及其它占总营业收入的百分比分为：50%，36%，1%，6%，5%，2%拟建项目经营利润占总营业额的预测据酒店行业基本指标数据和本项目的特点，预计拟建酒店经营利润占总营业额的比例按35%-38计算拟建项目平均造价的预测

29、根据郑州地区五星级酒店的投资标准，平均到客房上约合80万元每间，本项目客房暂定258间，投资总额：80万×258间=20640万元，项目总建筑面积51918.63平方米，根据郑州地区目前的高层建筑安装工程标准16001900元/平方米，我们暂按1800元每平方米的土建工程造价标准，那么本项目主体建安工程费投资：1800元/平方米×51918.63平方米=9345万元,本项目后期投资总额:20640万-9345万=11295万元。根据酒店行业基本指标数据和本项目的建筑特点，预计拟建项目后期设备安装、酒店、及附属设施整体装修工程分摊到客房上平均造价为：44万元/间客房。（由于本

30、项目主体工程已由业主所有者单位自行建造，投资者只需对剩余设备安装工程和酒店及附属设施、装修工程进行投资）注：以上造价为方便统计，所以包括了休闲、餐饮、娱乐、配套设备设施的综合统计数，具体细分需要方案确定后，由设计单位与管理方共同确定，以上为预估值。6.2 投资回报估算在此结合上一部分的酒店行业投资分析，并根据以上所述当地酒店业的经营状况、中国四五星级酒店的平均造价等市场平均数据，对拟建项目酒店部分进行了初步的估算。说明：n 平均房价：第一年为800元/间/晚，往后逐年按5%-6%递增n 平均出租率：第一年为60%，往后逐年递增2%根据酒店行业相关理论，档次、设施以及所提供的服务相同的酒店，平均

31、入住率随客房数的上升而呈现出下降的趋势。n 客房部营业收入：按酒店年可出租房间数×平均房价×平均出租率×经营天数计算u 258间房：按客房部营业收入占总营业收入的约50%-60%计算n 餐饮总营业毛利:根据全国四星级及五星级酒店餐饮毛利率60%计算由于客房数量相应增加，根据酒店行业的标准，并不需要将所有配套功能都按比例地增加或减少，只需要对部分配套功能作调整，如餐饮配套设施等。n 所得税前经营利润：根据去年全国四星级及五星级酒店的经营利润占总营业额的比例，按酒店总营业收入的35%-38%计算。27方案：258间房l    &

32、#160; 造价按44万元/间客房计算，投资总额为：258间×44万元/间11352万元；l      按经营利润推算，投资回报期约为10年，同类型及规模酒店投资回报期约11年第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度第六年度第七年度第八年度第九年度第十年度平均房价（元/间/晚)80080084884889889895295210091009平均出租率65%67%69%71%73%75%77%79%81%83%经营利润22，207，92824，587，35226，742，30026，544，20629，583，91629，865，006

33、31，873，74833，948，31835，550，33032，432，728累计折旧135，1600，00121,644,000108,128,00094,612,00081,096,00067,580,00054,064,00040,548,00027,032,0000每年纯利润-1，258，558859，8542，846，1782，825，4365，007，5285，732，7924，814，2106，412，4488，355，0247，206，620累计经营纯利润-1，258，558-398，7042，247，4745，272，91010，280，43816，013，23020，827，44027，239，88835，594，9304，201，550表格说明：经营至第10年度结束，获纯利27239888元，等于一年的投资折旧，在第九年度经营至第10个月，已可完全收回所有的投资备注：1.本造价折算单位成本仅以一般同规模