公司税收筹划建议书

1、税收筹划建议书郁金香花园开发项目编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司编制日期：二0C八年八月二十八日无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书目 录一、总 论2（一）建设单位基本情况2（二）开发项目概况：2（三）税收筹划建议书的编制依据与原则 3（四）税收筹划建议书的工作目标 3二、经济指标分析 3（一）基本经济技术指标3（二）预期财务指标分析5（三）纳税指标分析 7三、本开发项目的纳税筹划 11（一）销售收入的筹划 11（二）成本费用的筹划 12（三）营业税的税收筹划 14（四）土地使用税的税收筹划 19（五）房产税的税收筹划 19（六）土地增值税的税收筹划 20（七）企业所得税的税收筹

2、划 23四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 31（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估31（二）项目税务筹划实施中应注意的问题 31（三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 32一 总 论（一）建设单位基本情况建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。工商注册号：企独苏宜第004419号。住所：宜兴环科园百合场路。所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。法宝代表人： Vahstal Johannes Joseph 。注册资金：2710万美元。经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。营业期限：2005年4月30日至2045年4月29日。（二）开发项目概况：项目名称：

3、江苏宜兴郁金香花园开发项目。立项批复：中宜环科委字（2005）125号。建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231平 方米。建设内容：建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立 住宅和相应的附属设施。投资总额：暂估75000万元。贷款金额：18000万元。建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。（三）税收筹划建议书的编制依据与原则我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨 字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵 公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分 析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度 进行进

4、行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。 我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资 料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因 前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。（四）税收筹划建议书的工作目标通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花 园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管 理层优化项目税务结构，降低税务风险。二经济指标分析（） 基本经济技术指标项目金额单位总用地面积242253m2总建筑面积207231m2地上建筑面积155291m其中：高层住宅77894m景观排屋69845.6m独栋住宅59491.4配套公建38

5、00m其中：商铺1080m配套用房2000m幼儿园720m地下建筑面积45731m其中：高层住宅9750m景观排屋20161m独栋住宅15820m建筑占地面积56590m建筑密度23.40%容积率0.641m绿地面积99810m其中：水面面积35290m集中绿地11360m宅间绿地53160m绿地率41.20%总户数675户其中：高层住宅300户景观排屋253户独栋住宅122户停车位820个其中:地上停车位108个地下停车位712个其中：高层住宅212个景观排屋254个独栋住宅246个自行车库面积1260m2地下人防面积4600m2按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必

6、须以财税2006141号规定的为准），增值额未超过扣 除项目金额的 20%寸，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。（二）预期财务指标分析1、经营收入预测项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05 m 2,其中独栋别墅 43,225.56 m 2，景观排屋 50,546.84 m 2，高层 62,995.65 m 2。根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅1.5万元/ m 2;景观排屋0.85万元/ m 2;高层均价0.5万

7、元/ m 2,商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。可销售面积总收入预测表户型套套型建筑面积总面积预计单价总价（万独栋住宅873310,145.191328.45733126141小计1223836.351.50景观排屋253高层住宅300合计0.892、成本费用预测：由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修J正 o1联排基础

8、工程19194.2m2700 元 /m213,435,940.002联排一层结构封顶19)194.2m2600 元 /m211,516,520.003联排主体结构封顶3-457.2m2673 元 /m221,170,695.604联排主体装饰69345.6m2650 元 /m245,399,640.005联排水电按装69345.6m280 元 /m25,587,648.006联排室内及周边智能化按装69845.6m245 元 /m23,143,052.007别墅基础工程15343.8m2700 元 /m211,090,660.008别墅一层结构封顶2823.8m2600 元 /m213,094

9、,280.009别墅主体结构封顶2823.8m2730 元 /m215,931,374.0010别墅主体装饰59491.4m2900 元 /m253,542,260.0011别墅水电按装59491.4m2120 元 /m27,138,968.0012别墅室内及周边智能化按装59491.4m250 元 /m22,974,570.0013人防、咼层基础工程10555m22500 元/m226,387,500.0014高层主体结构77894m2350/m227,262,900.0015高层主体装饰77894m2700/m254,525,800.0016高层管线及设备安装77894m2180/m214

10、,020,920.0017高层智能化77894m230/m22,336,820.0019别墅样板房内装饰及家俱1712.2m24000/m26,848,800.0020别墅样板房外及售楼处景观约 10000m2230 元 /m22,300,000.0021桩基工程A区5,779,544.0022桩基工程C区.B区1-104,806,070.3823桩基工程 B区11-293,276,155.7024桩基工程D区3,020,611.9025道路硬化9500m250 元 /m2475,000.0026临建场地及临建工程1,500,000.0027售楼处工程3,000,000.0028江苏鑫祥3,2

11、25,000.0029江苏宏达监理1,720,000.0030江苏恒鸿监理820,000.0031小区景观及道路雨水工程约 100000m2270 元 /m227,000,000.0032小区景观河、驳岸、水处理工33166.8m2120 元 /m23,980,016.0033图纸设计费及景观设计费9,000,000.0034供电、箱变系统工程207231m2260 元 /m253,880,060.0035雨水、污水系统工程207231m245 元 /m29,325,395.0036燃气系统工程咼层300户3000元/户900,000.0037燃气系统工程联排253户10000元/户2,530

12、,000.0038燃气系统工程别墅122户25000元/户3,050,000.0039人防工程规费93772.4m248 元 /m24,501,075.2040其它项目工程规费及不可预207231m240 元 /m28,289,240.0040城市基础设施费207231m250 元 /m210,361,550.00合计498,148,066（三）纳税指标分析一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程 主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育 费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、 印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项 目所需缴纳

13、的各种税费：1、土地面积为242,253.00 万平方米，可销售面积为156,768.05 平方米，平均售价：独栋1.5万元/平方米，联排0.85 万元/平方米,高层0.5万元/平方米；2、土地成本为2.419亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估）， 建造成本平均为：独栋2712元/平方米，联排2252元/平方米，高层 2302元/平方米；3、 注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民 币通过银行贷款解决；4、 实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计 算情况如下：1、 营业税、城建税及教育费附加（由于贵公司为外商投

14、资企 业,暂免城建税及教育附加）139,300.97 *5%=6,965.05 万元2、土地增值税收入：139,300.97 万元可扣除项目：土地成本24,190.00 万元建造成本：49,814.81万元（由贵公司工程部最新提供数据，暂未计算资本化利息部分）三项费用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48 万元税金及附加：6,965.05万元加计扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96 万元增值额：139,300.97-24,190.00-49,814.81 -6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,12

15、9.67 万元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02%< 50%所对应的增值率30%在这里应当指出，作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言 其增值率是较低的，在土地增值税清算时可能会引起税务机关的 高度关注，有一定的税收风险。土地增值税：36,129.67*30%=10,838.90 万元3 、土地使用税（暂用土地证上面积 216,943.10平方米，按5 年计算）216,943.1*6*5/10000=650.83 万元4、印花税（暂只考虑购销合同，建筑安装合同及借款合同）（139,300.97+49,814.81）*0.03%+18,000*0.005%=57.6

16、4 万元5、企业所得税收入：139,300.97 万元经营成本：49,814.81+24,190.00=74,004.81 万元税费：6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41 万元财务费用：万元（尚未考虑资本 化）管理费用及销售费用：139,300.97*5%=6,965.05 万元企业所得-11 -无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书=139,300.97-74,004.81 -18,512.41 -4,082.40-6,965.05=35,736 .30万元企业所得税：35,736.30*25%=8,934.08 万元项目结束后，合计纳税为

17、：18,512.41+8,934.08=27,446.49万元项目争利润为26,802.22万元项目整体税负率 =27,446.49/139,300.97=19.70%整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算营业税、城建税及教育费附加收入 土地成本 建造成本可扣除项目土地增值税利息支出（计入开发间接费） 三项费用税金及附加加计扣除小计土地使用税 印花税企业所得税增值额增值率所对应的增值率 土地增值税经营收入经营成本税费禾利息支出管理费用及销售费用 企业所得企业所得税金额6965.05139300.9724190.0049814.810.007400.486965.0514800.96 103171

18、.3036129.67 . 35.02%.30% 10838 90 650.83 .57.64 .139300.97 74004 81 18512.41 .4082.40 .6965 0535736.308934.08# -27446 4926802 2219.70%项目结束后，合计纳税项目净利润项冃整体税负率无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书由上述计算可知，企业的利润率是决定税负率变化的主要因 素，一般情况下随着利润率的上升 ，税负率肯定上升；纳税筹划的 目的就是在保持既定利润率的前提下，使整体税负率下降。三本开发项目的纳税筹划（一）销售收入的筹划1、采用分期收款：由于房地产单位价

19、值较高，购买方很难一 次拿出大额款项购置房产，故企业一般可采取分期收款方式销售。 采用这种方式，企业在会计处理时不需按售价总额一次性确认收 入，而是按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结 转成本，这样可以起到延迟纳税 ，节省资金占用成本的作用，实际 操作也较易进行。2、分散收入：当所开发的住房初步完工还没有安装附属设备 以及进行装潢、装饰时，房产开发企业便可以与购买者签订房地 产转移合同，当附属设备及装修完成后，再和购买者签订装修合 同，这样开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税， 第二份合同上注明的金额属于营业税征税范畴，不征土地增值税，从而达到降低税负目的。 在本项目中

20、土地增值税税率为 30%而营 业税税率只有5%简单而言，有25%勺税负差异，但应当提请贵公 司注意的是，该方案的实施前提是最好能有自己独立核算的装修 公司，由于近年来国家加强了对房地产企业的税收冶理力度，这 种实务操作具有一定的风险性，事前必须与税务机关进行有效的 -ii无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书沟通。由于在实务中不太容易操作，这里就不展开对该筹划方案的 详细论述了。3、销售价格：假设销售收入为X，除税金及附加外的扣除项目为丫，结合本开发项目实际，增值率最好控制在20%-50%之间，由于可以享受减免城建税及教育费附加，故此项目税金暂只考虑5%的营业税。X- （丫+5%X ）

21、/ （丫+5%X ）> 20%X- （丫+5%X ） / （Y+5%X ） < 50%求解可知：1.2766 V X/Y < 1.6216即贵公司为了控制各项目的土地增值税，最好是将收入控制在扣除项目金额的1.2766-1.6216倍之间，这样土地增值税税率才 能保持在最低的30%,超过这个数值，则税率会提高至40%，造成更 高的税收负担。关于这一点，公司财务部门一定要按期进行必要 的测算，以控制好整体税负。（二）成本费用的筹划（1 ）费用的转化：费用或支出的形式不同，适用不同的税收 政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳 可以工资形式支付，对持股员工发放的

22、红利可以年终奖金形式发 放，营销人员的工资、奖金可转化为营业费用，通过包干形式进 行薪酬激励，合理增加人工成本的税前扣除额度，但应当注意对其 个人所得税的代扣代缴问题。（2）资金借贷法：就是利用自己的关联公司（最好是能享受 税收优惠的公司或免税公司）将资金拆借给房地产公司使用，由 房地产公司支付资金占用费，由此来加大房产开发费用。（3）资产租赁法：就是由自己的关联公司（同上）将房产、 车辆、办公楼租赁给房地产公司用，并向其收取房屋租赁费、车 辆租赁费，这样房产公司支付的租赁费就形成了它的开支，利润 就转移到关联公司中，比较而言，整体税负还是降低的。（4）业务招待费：业务招待费必须是与开发经营业

23、务有关， 已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，能转化为其他费用项目列支的，尽量不要列入业务招待费中，因为按照新的所得税法规定：业务招待费的扣除限额是其发生额的60%且不能超过销售收入的 5%。；妥善处理企业筹备期间支付的业务 招待费，并入开办费摊销，业务招待费若超过列支限额，应于申 报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。（5） 避免费用和损失的纳税调整：费用和损失作为收入的扣 抵项目，一旦有与税法不符的的事项被审查出来，必遭剔除，严 重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营 活动有关，

24、且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、 损失，均不得列入；对于股东或高管的个人消费性支出或资金占 用,财务部门一定要严格控制，以免在所得税汇算清缴时造成不必要的税收损失。从实际情况看来，这一点应当引起贵公司管理当 局的高度重视。（三）营业税的税收筹划1、成立物业公司负责代收款项在房地产开发企业中，常见各种代收款项未并入营业额中计 算缴纳营业税，给企业带来税收风险：如有线电视安装费、管道 费，煤气费、水电安装费、房屋专项维修基金等。根据营业税暂行条例规定，房地产开发企业在销售房屋时取得的代收款项， 无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额，除了维修基金外（国税发200469号），均应征收

25、营业税。国税发1998217 号文件规定：物业管理公司代有关部门收 取的有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等，属代收 款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。这样，成立物业公司后，这块代收款项便可不征这5%的营业税，以及由此产生的按收入额预缴的1.5% 土地增值税。由于贵公司尚未提供具体数据指标，无法进行进一步量化分 析。2、建筑安装费用（建筑及装饰工程营业税）由于建筑安装费用在开发产品成本构成中占有重要比例，故 对建筑安装营业税的筹划直接影响到开发成本的高低。国税发2002117号文件、财税200316号文件的出台在很大程度上降 低了建筑安装业务及其它工程业务营业税的计税

26、基础，条款中规15 -无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书定不包括在工程计税营业额中的分项工程通常有：A、通信线路工程，在开发项目中通常有小市政范围内的通信 线路工程，包括电话线路、宽带、防盗监控系统等；B、输送管道工程，在开发项目中通常有小市政范围内的供水、 供电、供热、供气、排洪、排污等；C、安装工程，在开发项目中通常有小市政范围内的变压器、 分泵站、污水处理、通讯设备、监控系统、电梯，玻璃幕墙、铝 合金门窗、入户防盗门、家庭锅炉、其它设备等；D、其它工程，其范围根据营业税税目注释的定义是：除 建筑、安装、修缮、装饰等工程作业以外的各种工程作业，即只 要工程内容涉及条款中所列举的材

27、料、设备，均可适用“其它建 筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值”的免税规定。现行工程预决算书编制的基本格式是：工程直接费（包括材料、机械、人工及乙方采购的设备）+工程管理费+税费（工程直接费+工程管理费）*税率，这样总结算价款就扩大了税法规定的 计税基础，它包含了税法规定不予征税的设备材料的价值，如： 玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各类管线材料本身的价 值。这可以通过由甲方供材的方式达到节税的目的：（1 ）甲供设备不征收营业税。对大量使用上述所列举材料、 设备的独立的分项工程，不列入总包范围，而以发包方供料的方 式单独发包。为保证工程质量、体现专业性，工程涉及的玻璃幕 墙、铝合金门

28、窗、金属结构等专业工程可以单独发包，采取甲供 材料”（塑钢型材、玻璃等）方式，合同金额不再包括甲供材料。因为材料在米购过程中的总体税负不变，发包方在材料拨付后可 以凭购料发票及出库单直接计入开发成本，按税法的规定，上述 材料的拨付不构成施工方的计税承包价，不会增加承包方的税负。而且，合理保留部分项目的材料供应权，也可以为消化利润寻找 最低的成本途径预留空间。（2） 装饰工程中甲供材不再并入营业额征收营业税。根据2006年8月17日财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供 装饰劳务征收营业税问题的通知财税2006114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收 取的

29、人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的 材料价款和设备价款）确认计税营业额。（3）在设置会计科目时，注意在“开发成本一建安工程费” 科目下增设“设备（材料）”及其它必要科目，将免税设备与其它 计税材料分开核算，避免免税材料因未单独核算而造成税务机关 的不认可。具体数据分析：根据贵公司工程部提供的数据分析，分包工程中电梯、防盗门及铝合金门窗材料价款约3,533.11万元，根据工程造价标底书中的税金 3.44%核算，3,533.11 * 3.44% = 121.54 万元,这样便可节约税金成本 121.54万元。当然，由于税金减少， 相应的开发成本也随之减少121.54万元，为了平衡

30、这部分增加的税收成本，可以通过物资公司供材加价的方式得到转化，具体核算 见利用物资公司采购甲供材加大建安成本的筹划。在这里应当提请贵公司注意的是，由于甲供材核算的特殊性，在具体操作过程中应及时与税务机关进行沟通，加强会计核算的 管理，切实做到以下提到的几点：根据“财税200316号”文件精神，房地产开发企业（简 称甲方）为了节省不必要的工程设备税金支出，在与施工企业（简称乙方）签订建设工程承包合同以及审查工程结算、财务结算时 应该做到：1 、甲乙双方签订建设工程承包合同时，对工程设备的采购供应方式必须明确，是采取“甲供”还是乙方自行购买。工程设备 无论采取何种供应方式，凡是符合当地主管税务机关

31、（地方税务局）要求的设备，一律不得缴纳工程营业税金。2 、甲方在审查工程结算时，必须对设备是否计税进行重点关 注，对符合税务机关要求的设备，计算工程造价时不能再计取营业税金及附加。3 、甲方与乙方办理工程价款结算手续时，对工程设备的发票索取上，必须符合税法规定，否则会形成“开发成本设备价 款”不能税前扣除的问题：（1）乙方购买设备时，甲方支付设备工程款时， 必须取得“建 筑业发票”或者设备的“增值税发票”。对于乙方而言，会出现 两个问题：A 、 由于建筑设备是不交纳营业税金的，因此乙方开具建筑 业发票，如果没有办理免税手续， 势必出现多缴营业税金的可能。 对于乙方多缴纳的营业税金，甲方是不能认

32、可的。B、施工企业一般说来均是增值税的小规模纳税人，购买工 程设备时取得的是 增值税发票”，向甲方收取设备价款时，如果 开具增值税发票”，完全有可能增加乙方的增值税税负。（2）甲方购买工程设备，应该取得工程设备的增值税发票。设 备安装完成后，甲方可直接将其价值转入开发成本建筑安装工程费”。4、为了避免出现工程设备票据问题带来的税金损失，个人认 为采取工程设备均由甲方供应或者委托乙方购买方式，即可解决 该问题。同时贵公司必须更加关注的是计入开发成本”票据的合法合规性，否则有较大的涉税风险。一般说来，主管税务机关在对房 地产开发企业进行所得税汇算、土地增值税清算时， 很关注 开发成本一一建筑安装工

33、程费”的合规合法性，其检查内容主要就是看 发票是否是 建筑业发票”。如果不是建筑业发票，税务机关是有 权调整的。根据上述 3个文件的规定，个人认为可以这样理解： 凡是符合上述3个文件而取得的非建筑业发票（如增值税发票等）是可以计入开发成本建筑安装工程费”，会得到主管税务机 关在进行企业所得税汇算、土地增值税清算的认可。（3）、折扣销售财税20031376号文件规定，销售不动产时，如果将价款与 -19 -无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如将 折扣额另开发票的，无论在财务上如何处理，均不得从营业额中 扣除。在实际的财务操作中，如碰到折

34、扣业务的发生，最终销售额 低于已收款项而需要退款的，应将已开具的票据收回作废，将价 款与折扣额在同一张发票上注明，不能另开红字发票冲减。（四）土地使用税的税收筹划2006年186号文件规定，以出让或转让方式有偿取得土地使 用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇 土地使用税，合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同 签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对已部分销售的住宅小区，是否要全额计提土地使用税，在 实务中企业一般都没有作相关的考虑。实际上税法规定对购买户 已办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再 归属公司所有，依土地使用税条例规定精神，原则上应是随销售 进

35、度下的产权分割。因此及时提供土地使用权已经转移的证据， 让税务机关认可公司相关土地不予计税的行为，可以起到节省土 地使用税的目的。（五）房产税的税收筹划对售房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。财税2005181号文件规定：2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连 的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均 应当依照有关规定征收房产税。对于出租的地下建筑，将按照出 租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税注意问题：企业为了销售，在销售或者工地现场建造简易样 板房、售楼处并进行装

36、修，销售完毕后，再拆除。这部分样板房， 根据房产税的有关规定，是应当按照房产的计税余值作为计税依 据缴纳房产税的，但企业往往忽视这了部分的税款交纳。房产税政策的变化使得税收筹划的空间变小，但税法规定：独立于房屋之外的建筑物不征房产税；与房屋不可分割的附属设 施（包括中央空调等智能化楼宇设备），属于房屋原价的一个部分， 不论会计上如何核算，均应并入原价计征房产税。锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等是不征收房 产税的，所以这些设施都应该在会计核算时单独列支成本，这样 可以减少房产原值的数额。（六）土地增值税的税收筹划1、提供带装修房带装修房在香港、欧美等发达国家和地区房地产市场属主流 产品

37、，从企业的经济利益考虑，可以通过提供带装修房来应对土地 增值税政策。由于土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值 率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售 毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，给税务筹划带来 了空间。根据国税发2006187号文件的规定；房地产开发企业销售已 装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，这意味着装 修费用可以同时加计 20%的扣除。下面可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y，装修费用为z，企业所得税税率为 T，如企业带装修销 售时同时增加售价和成本。则企业对外销售产品时有如

38、下两种方案：方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为 丫。方案二：企业出售装修房，销售额为X + Z,据中华人民共和 国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人 对土地成本和开发成本可加计20%扣除，则可扣除成本为丫 +1.2Z。两种情况下的增值率分别为：方案一：(X-Y ) /Y方案二：X + 乙(Y+1.2Z)/ (Y+1.2Z)= (X-丫-0.2Z) /( Y+1.2Z)毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即(X-Y)/Y>(X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)可见，企业出售装修房时的增值率较低，交纳的土地增值税自然不同具体分析：由于本项目属中

39、高档楼盘，消费群体对房屋品质 要求较高，别墅项目完全可以采用精装修的销售模式，而且经单 独测算，别墅项目的土地增值率已达到59.21%，显然适用税率就会增加到40% （超过原来30%的预期），为了降低增值率，使整 体项目税负减少，通过装修来加大建筑成本，无疑是一个较好的 办法。根据贵公司提供的相关资料测算：独栋别墅预测收入6.48亿元,不含装修的扣除项目金额额4.07亿元（其中建造成本2.88亿元,三项费用及加计扣除 0.86亿元，税金0.33亿元）,增值率59.21%,应 交土地增值税0.72亿元。假设122套别墅中有50%进行精装修， 以每套装修费用100万元计算,装修成本总额0.61亿元

40、，则增值额 为2.29亿元，扣除项目4.80亿元,增值率47.65%,应交土地增值税 0.69亿元，仅此一项即可节省土地增值税300万元。2、利息支出房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借 款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会 对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之 和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地

41、价款和开发 -23无锡市光正税务师事务所有限公司税务筹划建议书成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。 这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发 过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融 机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据 实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低， 则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这 样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。根据本开发项目 按1.8亿元计算的预测利息支出为4,082.40万元,按地价和开发成本的 5%计算为3,700.24万元,这样就应该 采

42、用第一种计算方法，尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息的据实扣除，由此三项费用及 加计扣除可增加458.59万元,按30%的税率计算，可减少土地增值 税137.58万元。（七）企业所得税的税收筹划1、合法地在预缴期间少预缴税款房地产开发企业采取据实预缴方式预缴企业所得税，房地产开发企业未完工产品的预售收入要按照国税函2008299 号规定的预计利润率标准计算出预缴利润并入利润总额预缴。企业所得 税，按照当地主管税务机关的规定，或者分月或者分季预缴，不 预缴是要受到处罚的。企业如何做到合法地在预缴期间尽可能少预缴，特别是不要在年终形成预缴需退税的结果。要想节省成本

43、，增加可“流动”的资金又不违反税收法规，只有在预缴所得税和纳税调整上做文早。由于现阶段外资房地产企业在预售时还是按预售收入的一定 比例预缴所得税，年度清算后再实行退补，故贵公司应在达到现 销条件时就转现销， 尽可能利用国税函2008299号的新规定，加 大期间费用的扣除额，减少所得税的资金占用。2、售楼处及样板房：开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作 为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律 按建造开发产品进行处理。 售房部（接待处）、样板房的装修费用， 无论数额大小，均应计入其建造成本。对售楼处和样板房的会计核算来讲，就有了税收筹划的空间。建议企业尽可能使售楼

44、处和样板房能够单独作为成本对象进行核 算，作为自建固定资产处理，以获得税收上的好处。分析如下：作为自建固定资产处理：一般企业售楼处和样板房往往在项 目初期就已建成可以交付使用，因而转为固定资产，可以提取折 旧，获得了折旧抵税的好处。折旧作为期间费用，根据本文件可 以即期扣除。企业增加的成本只是按房产余值计算的房产税。售楼处和样板房自用或以后拆除均无须缴纳营业税，只在最 终销售时才需要缴纳营业税，不带来营业税的影响。如果按开发产品进行处理，其全部成本需在项目结算时才能 进入计税成本，在开发项目没有结盘清算时，这部分成本无法体 现，因为预售收入是根据预收房款按照一定的利润率提前预缴所 得税。企业需

45、认真测算折旧抵税带来的收益与增加的房产税等成本 相比，看是否有节税空间而定。具体数据分析：售楼处及样板房：估计成本1214.88万元按税法20年折旧年折旧抵所得税1214.88(1 -10%)/20*25%=54.67*25%=13.67万元年房产税 1214.88*(1-30%)*1.2%=10.21 万元 按项目3年核算共节税 (13.67-10.21)*3=10.38万元该筹划前提是售楼外及样板房应是具有产权且由公司控制使 用的房产，针对贵公司实际情况，售楼处虽暂时未取得土地证，但管 理层有购买意向，故暂且如此操作。3、利用物资公司采购甲供材加大建安成本(关联企业避税)根据贵公司工程部提

46、供的甲供材及甲分包资料，其材料成本 约有14,840.49万元，若由物质公司采购其中70%的材料，金额10,388.34万元，假定物资公司在材料进价基础上加价10%销售给贵公司，则开发成本将增加 1,038.83万元，可减少土地增值税 275.19万元，所得税160.53万元，而物资公司会相应增加增值税 176.60万元，所得税215.56万元，从集团总体利益分析，两公司 税金相抵后仍可节税165.10万元。税收成本分析单位：万元单位购进 材料 成本增加 材料 成本免税 材料 工程 税金增加或减少的税金增加 的税 收成 本土地增值税增值税所得税房地产10381038.-121.-275.-16

47、0.-557.公司88354195326物资公司176.6215.56392.16合计-165.1以上分析仅是简单考虑了几个相关税种的税收成本，及工 程预决算书中所涉及上述设备材料甲供材免工程营业税的问 题，在具体的筹划实施过程中还应结合其他多方面的因素，比 如材料核定单价变化对收益的影响、费用转换成本以及其他税 收筹划成本，否则就不会收到好的筹划效果。在这里必须提请贵公司注意材料的定价问题，首先物资公司 的材料采购成本应是合理的且低于市场零售价的成本，否则在加 价销售给房地产公司时，其成本就会大大超过同类产品的同期市 场价格，从而导到税务机关对其价格进行核定而无法收到筹划应 有的节税效果。因

48、为按照新的所得税第41条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收b入或所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业向税务机 关报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的 业务往来，附送年度关联业务往来报告表。新的所得税法第43条规定，要提供企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提 供虚假、不完整资料的，不能真正反映其关联业务的情况的，税 务机关就要进行调查。4、设立独立核算的销售公司（关联企业避税）房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算 的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现 房地产的销售，同时又能够合

49、理地降低企业的土地增值税负担。据财税200316号文件规定：，单位和个人销售或转让其购置 的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使 用权的购置或受让的原价后的余额为为营业额。因此不会造成销 售公司重复缴纳营业税问题，同时还可以将土地增值额一分为二，分段计算，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税负担 的目的。同时，由于设立销售公司，多了一道销售环节，从而增 加了广告费、业务宣传费、招待费等费用的税前扣除额，减少了 应纳税所得额，降低了所得税税负。假设房地产公司对外销售房产的价格为A ，对销售公司的售价为B，在计算土地增值税时扣除项目为 C，则一般要满足下列 约束：(1) 房

50、产开发公司销售给房产销售公司的销售增值率W20%，即(B-C-B*5.5%)/(C+B*5.5%) < 20%(2) 契税和土地增值税比较：契税v土地增值税，即(B*3%) v(A-C-A*5.5%)*30%(3) 房产销售公司再对外销售的增值率w 20% ,即A-B-(A-B)* 5.5%/B+(A-B)*5.5%w 20%整理求解得：B/C w 1.2728 A/C w 1.1928 A/B w 1.214采用该法可以实现分段计土地增值税，使税负降低，但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房产开发公司与房产 销售公司属于关联企业，一定要注意税法对关联企业之间交易的 限制，

51、国税发2004143号及企业所得税法的具体规定，合理确定 房地产的销售价格，防止税务机关对关联交易价格进行纳税调整。本开发项目由于不属于普通标准住宅，故不需要满足对(1)、(3)中对增值率w 20%的要求，这里减少的税负，主要是增加销 售环节所带来的费用扣除，在实际操作时不太容易控制，如若实 施进程中有难度，也可以采用销售公司代销的办法，由房产开发 公司与销售公司签订代销合同，按收入的一定比例支付佣金，税 法对支付给单位的没有规定限额，支付给个人的则不能超过收入 的5%，假设由销售公司代售的按整个项目预测收入的50%即6.95亿计算,若佣金比例为3%,则有2085万元，这块手续费对房产开发 公司属可税前扣除成本，对销售公司而言则是收入，除了所得税外，还要按5%交营业税104.25万元，若销售公司列支的人工费、 广告 宣传费等成本费用（这里计算的417万元是临界点）减少的所得税超过所交的营业税， 那对集团整体来说税负明显是可以降低的。贵公司可在项目具体实施过程中看情况选择使用上述二种方法。5、成立广告公司充分利用税法扣除限额的政策（关联公司避税）新所得税法将广告费和业务宣传费的税前扣除限额提高到销售收入的15%，这样对于企业就可