无锡锡沪建材市场逸居国际生活广场

1、策划报告螇肀荿莇蚃肀聿薂蕿聿膁莅袇膈芄薁螃膇莆莄虿膆肆蕿蚅膅芈莂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆膃膂蚆蚂蝿芄蒈薈袈莇蚄袆袇肆蒇螂袇腿蚂螈袆莁蒅蚄袅蒃莈羃袄膃薃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁羁肇莄薇羁膀薀袅羀节莃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄肅膀蒈蚀肄芃蚃薆肃莅蒆羅肂膅艿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薂蕿聿膁莅袇膈芄薁螃膇莆莄虿膆肆蕿蚅膅芈莂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆膃膂蚆蚂蝿芄蒈薈袈莇蚄袆袇肆蒇螂袇腿蚂螈袆莁蒅蚄袅蒃莈羃袄膃薃衿袃芅莆螅袂莈薂蚁羁肇莄薇羁膀薀袅羀节莃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚇蕿羆莈葿袈羅肈蚅螄肅膀蒈蚀肄芃蚃薆肃莅蒆羅肂膅艿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃肀聿薂蕿聿膁莅袇膈芄薁螃膇莆莄虿膆肆蕿蚅膅芈莂羄膄莀蚇袀膄蒂蒀螆膃膂蚆

2、蚂蝿芄蒈薈袈莇蚄袆袇肆蒇螂袇腿蚂螈袆莁蒅蚄袅蒃莈羃袄膃薃节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃

3、芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇

4、腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁

5、羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅

6、芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肃莄蒀螇罿莃薂羃芈莂螅螅芄莂袇肁膀莁薆袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肇膇蒇薃袀肃蒆蚅肆罿蒆袈衿莇蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀

7、肅蒂蒂羅羁薁薄螈芀薀蚆羃膆薀蝿螆肂蕿薈羂肈薈蚀袅莆薇螃肀节薆袅袃膈薅薅肈肄膂蚇袁羀芁蝿肇艿芀葿衿膅艿蚁肅膁芈螄羈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄

8、肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈

9、羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂

10、螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆

11、羂肆莈袂羈肅薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螃聿肃蒅薆羄肂薇螁袀膁芇薄螆膀荿螀肅腿蒂薂肁腿蚄袈羇膈莃蚁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈袄羄芄莀蚇袀芃蒂袃螆芃薅蚆膄节莄蒈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈芈莁薅肇莇蒃螀羃莇薆薃衿莆芅蝿袅莅蒇薂膃莄薀袇聿莃蚂蚀羅莂莂袅袁罿蒄蚈螇肈薆袄肆肇芆蚆羂葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃

12、芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈

13、葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅

14、莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁螈螈膁芇螈袀肄薆螇羂芀蒂螆肅肂莈螅螄芈芄莁袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿莅葿袁芅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂蒈薂羄羅蒄薁肆芁莀薀螆肃芆蕿袈艿

15、膂蕿羁肂蒀蚈蚀芇莆蚇螃肀节蚆袅芅膈蚅肇肈薇蚄螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅蚂蚁膅膁螁螄羈葿螀袆膃莅蝿羈羆芁薀蒀羃罿薀薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袅膀薇薆肀肆膃虿袃羂膃螁肈芁节蒁袁膇芁薃肇肃芀蚅衿聿艿袈蚂莇芈薇羈芃芈蚀螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羁莅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃膂莂薈螅肈莂蚀肁羄莁螃袄节莀蒂聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿蚃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃蒃薆螀芁蒂蚈羅膇薁螀螈肃薀蒀羃罿薀薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袅膀薇薆肀肆膃虿袃羂膃螁肈芁节蒁袁膇芁薃肇肃芀蚅衿聿艿袈蚂莇芈薇羈芃芈蚀螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羁莅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃膂莂薈螅肈莂蚀肁羄莁螃袄节莀蒂聿膈荿薅袂肄蒈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿蚃芅蒆蚁罿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃蒃薆螀芁蒂蚈羅

16、膇薁螀螈肃薀蒀羃罿薀薂螆莈蕿螄肂芄薈袇袅膀薇薆肀肆膃虿袃羂膃螁肈芁节蒁袁膇芁薃肇肃芀蚅衿聿艿袈蚂莇芈薇羈芃芈蚀螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羁莅 一、项目市场研究1、无锡软装潢建材整体发展概况1.1 无锡建材市场分布情况，n 无锡建材市场地理位置分布目前无锡市场上主要的建材装饰市场分别分布在无锡的东、南、西、北、中；此外还有百安居，红星美凯龙等一系列的家具装饰广场。 n 建材市场业态现状楼 盘 名 称区域经营范围总套数已销售总套数已销售面积未售套数分析无锡东方国际皮革城锡山区皮革，纺织，服装，染料等301164726304.052364已售比例19.3%新世界国际纺织服装城新区纺织品，服装，皮革等1675

17、37939210159.688814已售比例47.1%无锡金泰国际广场滨湖区建材194272327649.7商业1899.15办公1133已售比例35.1%限售86套无锡五洲国际装饰城惠山区装饰材料2196180996096.67387已售比例82.1%n 整体营销模式楼 盘 名 称售价返租方式招商政策广告投放销售状态新世界国际纺织服装城-两年16%回报服装区主力面积20-30平方米，纺织区主力面积35-65平方米原来是免租两年目前是免租一年，5万保证金报纸广告少，多是户外广告封盘，只招商，有持续客户签约无锡东方国际皮革城无锡东方国际轻纺城一层：10800-13000元/平方米一层：7300-

18、7500元/平方米自营：按8%赠送市场培育基金投资：两年按15%返祖免租两年，租赁保证金2万/套，一楼主力面积4*12=48平方米，二楼4*10=40平方米大量报纸广告（硬广和软文），介绍两区的销售和招商皮革区销售，纺织区招商无锡金泰国际广场一层10000-14000元/平方米 ， 二层6000-7000元/平方米一次性返还三年24%，有回购，按原价回购主力面积40-50平方米一楼：1.2-1.8元/平方米/天二楼：0.6-0.9元/平方米/天管理费：1元/平方米/月无报纸广告，多是路牌广告，目前推出7.14开盘的广告正在销售（商铺和办公区）无锡五洲国际装饰城一层：11000元/平方米二层：6

19、900元/平方米五年40%回报一楼：2万，过道加2000二楼：1万，过道加2000市场活动广告不断。销售，一般【分析】：a) 无锡专业市场分三种形式进行销售：分层销售、1-3层整体销售、任意选择销售。分层销售：售价一层为9000-11000元/平方米，二层为6000-7000元/平方米，1-3整体销售：售价为4500-6000元/平方米。b) 返租情况：返租方式比较单一，多数采取2-3年返租，年回报率为8%。部分有回购，一般按原价进行回购。c) 招商情况：3个市场采取免租两年，只交纳部分管理费，先培育市场，其他的5个市场按面积和楼层收租金。一层1-1.5元/平方米/天 二层0.6-0.9元/平

20、方米/天 保证金2-5万元/不等d) 广告方面：近期广告投放量普遍不大，只有东方国际皮革城出现集中投放各类广告，广告内容多是为轻纺城招商。【综述】：无锡专业市场销售速度较为缓慢，个别项目出现滞销，这种情况跟每个项目销售阶段有关，同时由于07年上半年股市的火爆，在一定程度上影响楼市，再加上专业市场推广手段的同质化，无法引起越来越理性的投资者的兴趣。所以对于本项目二期的推出，要在充分市场调研的基础上，了解投资者的需求，寻求新的营销模式和手段，来刺激市场，达到推广的目的。1.2 锡沪路建材市场现状n 锡沪路地理环境无锡地区的装饰装潢材料市场经过二十多年的发展、融合，已逐步形成“锡沪路建材一条街”商业

21、片区。锡沪路片区由于其独特的交通枢纽地位以及其传统商圈的强势影响力，自上世纪 90 年代起便稳居“无锡装饰建材第一街”的“龙头”位置。故无论周边其他建材区域如何变迁，锡沪路片区的商业氛围却始终保持其繁荣盛景的态势不变，其建材商品交易额规模亦以年均 20% 以上的增幅迅猛扩张，在全无锡建材市场占有率常年保持在 50% 以上。n 锡沪路建材商业氛围现状点评各业态所占面积比例名称经营状况分析陶瓷洁具20.2%东鹏国际、华东建材城、佳润建陶、 锡沪名品城、中储装饰市场陶瓷洁具作为高利润产品同样是各市场主力引进业态，目前所占比重较大，经营状况良好。地板木业16.9%东鹏国际、华东装饰城、 锡沪装饰市场、

22、锡沪名品城、中储装饰市场、 好艺家无锡是国内地板的主要产地,地板也是高利润产品, 更有企业(徐家木业)直接开设自营卖场,目前锡沪路上地板木业几近饱和。灯具5.5%好艺家、中储装饰市场灯具市场也是为好艺家独占，但是与月星在行业内的强势地位相比,好艺家竞争力较弱。家装配件7.2%中储装饰市场、 锡沪装饰市场、 好艺家、月星家具、东鹏国际、华东装饰城、华东建材城零散分布在各个市场的中间，特点是整体品质不高，没有专一统一的经营场所。工艺品0.7%月星家居品质感较强，利润较大，客户定位较高，因为其产品特性所占经营面积较少。门业6.3%锡沪装饰市场、好艺家市场内现有此类产品整体的档次不高.此类产品需要较大

23、的展示空间对租金总价存在较多考虑。家具,橱柜21.0%月星家居、中储装饰市场、 锡沪装饰市场、好艺家月星家居凭借规模品牌优势独占锡沪路家具市场,其他市场无力与月星展开直接竞争。窗帘布艺墙纸2.8%月星家居、新天地布艺、名品城月星家居与名品城中有一定比例,新天地中的布艺广场目前经营状况较差。软装超市0.2%月星家具目前锡沪路上只有1000平方米位于月星家具里面的软装超市，利润较高，且经营状况良好。油漆1.1%华东装饰城、新天地装饰材料市场利润过低对租金较为敏感,市场普遍较为排斥,更多的是分布在低端市场以及市场外零散店铺。五金配件9.9%华东装饰城、新天地装饰材料市场、华东建材城、中储装饰市场、锡

24、沪装饰市场、好艺家几乎每个市场都涉及到此业态，利润低，前景暗淡，市场没有什么突破口石材,型材3.9%中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家佳润建陶、锡沪名品城、华东装饰城、华东建材城利润较低,其在整个市场中所占实际比重较小未开发4.4%月星家具、好艺家、佳润建陶目前锡沪路建材市场总体体量约为60万平方米，整条锡沪路以江海高架为界,高架以东专业市场只有中储装饰材料市场,此外均为沿街小店铺,缺少整体规划布局,加上中储使用时间较早,整体较为陈旧, 而高架以东,多家大型专业市场云集,商业氛围成熟,目前锡沪路的商业核心实质在聚集在高架以东,尤其是名品城,月星家居以及好艺家构成的三角地带.综合分析目前锡沪路建

25、材市场有以下特点：a) 规模目前锡沪路上共聚集11家大型专业市场,其中华东建材城与华东装饰城同属华东装饰有限公司.这两个大型市场加上江海高架西侧的中储市场是锡沪路元老级市场.而经营面积达到20万方的好艺家是整个区域旗舰市场.b) 品质好艺家,月星家居,锡沪名品城以及东鹏国际无疑是区域的品质市场,好艺家,月星,名品城依托品牌与规模优势吸引众多高端商家入住,而东鹏受制于自身资源的限制主要以自产品牌以及代理品牌为主,相对前三者而言略逊一筹.n 锡沪路建材市场周边商业环境金谷春酒店民航酒店易初莲花超市花中城酒店1.2软装潢市场分析及预测n 软装潢的经营范围界定它包括沙发、床罩、床饰、椅垫、椅套、门、窗

26、帘、窗幔、帷布、壁饰挂件等，室内所有软体饰物，如地毯、草垫、靠垫、沙发套、茶具垫等等。 部分软装潢图片：n 软装潢市场现状分析全国面积在1万平方米以上的家居卖场就有1000余家，其中面积在5万平方米以上的卖场也有30余家。全国家居零售额约为1200亿元，如果全国家居零售卖场面积以3500平方米计算，则每平方米的平均年销售额仅为3400元；而事实上，每平方米的年销售额至少在1万元以上，家居卖场才有盈利的可能。如此残酷的市场竞争逼得家居零售业去寻找新的利益增长点。软装基本不会受房市调控影响，相反，软装消费的频率和消费量却是越来越大。调查显示，一般家庭新居装修第一年的总费用平均值为71038.6元，

27、其中硬装修的平均花费为57591元，占总装修支出费用的81.1%，而用于软装潢的平均消费为13447.6元，占总装修支出的18.9%。到了第二年，用于硬装修的费用几乎很少，而更多的家庭会通过更换软装潢来弥补硬装修的陈旧。据统计，一个家庭用于软装潢的花费每年平均为7786.8元，而且会随着年数的递增，软装潢的花费还是会不断提升。2006年建材家居卖场软装市场份额调查结果显示，家居卖场内软装产品的销售额占到整体销售额的20%-30%。 相比去年同期有近25%-35%的增长。定位高端精品消费的美家家具广场的家居软装饰品销售也颇有起色。 n 无锡软装市场概况目前无锡的软装市场集中分布在百安居，美凯龙，

28、以及市区的一些大商场里面，而目前市场上真正意义上的软装超市紧有四家：百安居新区店，百安居锡山店，锡山美凯龙家佳福家饰艺术超市，月星居家连锁超市。其余的为一些零散的分布在各大商场里面，目前无锡客户购买软装饰品主要是在新区的百安居，以及各大商场的零散铺位，且品种较少。软装经营面积经营状况百安居新区店4000平方米左右良好，基本上无锡采购软装的集中地点百安居锡山店4000平方米左右一般，靠近安镇东北糖的客户居多。家佳福家饰艺术超市10000平方米左右新开规模软装市场，目前经营状况较差月星居家连锁超市1000平方米左右品质居家连锁店，吸引且经营状况较好各大商场零散分布，没有集中地点，经营状况较好从上面

29、表中我们可以看出，软装市场在无锡已经有一定的规模，然而真正意义上的集中的规模软装卖场目前只有一个家佳服艺术超市，且由于区位的原因其很难打开市场局面，锡沪路建材市场目前大的建材商业氛围已经形成，抓住软装这一市场机会点，充分利用好整体的商业氛围是本案的关键所在。目前无锡市场对于软装需求潜力较大，且软装占家装比例正逐年增加，无锡目前专业软装市场仅仅一家，市场前景看好。n 软装潢未来发展趋势随着人们消费水平的提高，以及对居住环境要求的增长，“轻装修，重装饰”的理念越来越多地被消费者所接受。软装作为一个新的业务增长点，尤其是全装修房推广普及后，对那些建材零售卖场来说，硬装一块会受到挤压，但软装市场却完全

30、可以扩张。在2007年软装潢出现销售小高潮，预计在未来5-10年内将稳定增长。所以，软装产品的消费增长空间将越来越大。1.3无锡软装潢市场营销n 软装潢的营销现状分析目前无锡软装市场商处于起步阶段，锡山美凯龙家佳福家饰艺术超市是一个无锡第一个专一的家装超市，因此我们就把它作为重点案例进行研究，该项目7月份刚刚开业，目前仍有部分处于装修阶段，人气较差入口【经营业态分布】：1、工艺品 2、花卉/花器/花艺 3、功能沙发/鞋柜/小家具 4、藤器家具/松木家具/儿童家饰 5、工艺品/厨具/茶具/咖啡具/鱼缸/玻璃制品 6、工艺品/家纺/餐具 7、窗帘 8、样板房 9、字画/钟表/灯具 10家纺/样板房

31、/壁纸 11地毯/地暖/玻璃贴膜【分析】：a) 第一次为无锡引入家装超市的概念，这样的买场在无锡属于稀缺产品，且客户对软装需求量和需求品质越来越重视，行业前景看好；b) 免费班车等系列便民措施方式本项目在营销方面的一个亮点；c) 考虑该项目实际所处的位置，尤其是目前锡沪路处于整体改造阶段，客户对于软装本身概念的模糊，销售市场短时间内打开局面；d) 目标市场的宣传力度有待加强，三期区位本身较差位于美凯龙的最南端，即使在一期二期的现场也并未有明确的引导；e) 由于自身产品以及自身装修等系列的原因，整体给人感觉品质不高，细节部位做得较差，功能分区不够明显，物品摆放过于随意，整体形象为中底档的软装超市

32、。n 软装发展方向分析时尚方向：这是软装的一个基本特征，同样也是长期坚持的一个方向，软装的可更换性与消费者的性决定了这个方向的长期性。环保方向：当前家居装修家具业的环保隐患已引起消费者的高度重视，但目前对在家居装饰中占主导地位的软装饰窗帘和床上用品的环保却还存在认识的盲区。比如，甲醛对皮肤黏膜和眼睛有强烈的刺激作用，人体接触后会出现皮肤起皱，汗液分泌减少，含有甲醛的纺织品通过皮肤和呼吸道对人体产生危害，因此可称为“贴身杀手”；偶氮是一种在常规印染中不可缺少的染料，含有致癌物质，如果超标，将对人体健康产生很大的危害。随着客户的健康意识越来越强，环保软装已经初见端倪。n 软装潢市场必须要面对的问题

33、问题一：经营门槛高软装市场前景很好，不过，它的经营门槛其实却较高。由于软装饰涉及到多个品类，因此无论是在卖场商品管理还是经营成本上都将会面临挑战。问题二：产品的更新速度快。软装属于时尚产业。如果说硬装产品注重的是品质，那么软装产品的灵魂则是设计，强调色彩、造型、质地等艺术性，软装卖场必须以强大的设计实力为依托。软装有着时尚的特性，消费者对软装商品消费存在着跟风和猎奇的心态，因此，产品的生命周期不会很长。只有引领潮流、风格独特的软装产品才有市场，一旦设计过时或落入俗套，消费者就不会买单了。n 软装市场前景预测软装市场随着房地产市场的不断发展，软装整体的市场前景看好，近几年软装在整个房屋装修比重逐

34、年增大，这说明消费者对装潢认识的转变。目前软装市场仍然还有许多空白点，等待开掘。（如今欧洲乡村装饰风格非常受欢迎，但是现在市场上还鲜有这类产品相对集中的软装大卖场）2、市场结论n 市场机会点目前在无锡市场上软装市场是一个市场空白点，目前没有专业的软装市场，零星的软装市场分布在把本案周边的建材市场。做专业的软装市场最大限度的避免了红海竞争。n 风险性第一 简单的以建材城入市面临巨大市场竞争压力,缺少亮点,难以实现价值最大化.第二 新兴行业，无论是客户还是投资经营者都需要一定时间来接受专业软装市场，主营差异化业态难以填补完全部体量;第三 树立品质形象需要强大的加盟商家，吸引品牌商家加盟也是本案的一

35、个难点；n 关键词差异化竞争，专业软装潢市场，品质商家加盟，统一管理。二、本案分析及定位1、本案swot分析1.1 优势n 区域商业环境优势锡沪路作为无锡传统的建材家装市场聚集地,有着较高的知誉度,区域专业商业氛围相当成熟,有利于项目的推广与快速打开市场。n 整体规模优势本项目总建筑面积达到7万方，整体规模较大，在项目自身规划的综合性和成熟度方面具有一定优势。n 产品在锡沪路稀缺性市场优势专业软装市场，差异化市场竞争，既利用了浓郁的商业氛围的优势又回避了竞争激烈的劣势。n 软装潢行业前景优势软装行业市场所占装修市场份额逐年增加，市场潜力巨大。1.2 劣势n 地块条件本身劣势地块沿锡沪路面宽较短

36、,呈现长条形,在一定程度上限制后期的规划布局,不利于内部商业价值的提升。n 本案中等规模的受挤压严重本项目处在20万方的好艺家与10万方的月星家居的之间,在规模以及品牌上均不占优势,项目的规模竞争力不强.。n 产品精确定位难度较高软装设计的面比较广，而且层次不齐，所以很难给产品精确定位类型和档次，而且设计种类繁多，管理难度也相对较大。n 市场接受时间周期对于软装这个概念市场的接受时间，这个取决与市场发展程度以及我们推广的力度和深度。1.3 机会n 形象定位打动市场品质形象定位，专业权威定位。通过对软装的诠释和定义，打造无锡唯一软装潢城。n 本案营销模式市场机遇锡沪路作为无锡家装建材市场的主体,

37、其商业价值为大家所认同,但是整条商业街区以当地政府与相关单位合资打造为主,从权属关系上看都是租赁关系,产权式商铺尚属于真空,项目如直接销售将激活整个无锡投资市场对项目的关注。n 业态重叠的机会点以商圈的概念去考量锡沪路,将发现目前锡沪路的主营业态过于集中,目前主营的家装建材类主要集中在陶瓷与木业,其他的类别涉及较零散且品质不高,另外作为商圈有机构成的相关辅助业态(餐饮等)相当缺乏.整条锡沪路的次业态以及辅助业态的薄弱将是项目的主要机会点。n 经营公司完善的管理良好的品牌形象必须依托与完善的市场管理，因此聘请一家经营公司对整个市场管理刻不容患。1.4 威胁n 区域市场产品竞争威胁整条锡沪路装饰建

38、材市场目前基本没有空铺,从经营品类来看基本涵盖了装饰建材的主要类别,随着华东装饰城后期扩建以及好艺家的扩建,加上锡沪路的扩宽改建工程,未来锡沪路的商业氛围将更加趋向金三角位置,届时竞争也将更加激烈。n 整体街区品质化路线威胁目前包括华东装饰城/建材城以及锡沪装饰建材市场在内的区域多个商业体,已经开始加快品质升级,其中华东装饰城即将开始逐步重建升级,而锡沪装饰建材市场已完成部分重建升级,这些区域内运行多年享有较高号召力的建材市场的升级将冲击项目的精品线路。n 产品定位风险锡沪路现有建材装饰市场已经涵盖了建材装饰领域全部的产品,众多知名品牌的厂家以及代理商均已经入住,本案在建材装饰市场中难以寻求到

39、真正的差异化，对于项目的产品定位提出了较高的要求。2、整体形象定位2.1 产品形象定位n 无锡唯一的权威居家软装城这个是整个项目的形象定位，无论是从产品定位上，还是从以后推广过程中，这么一个整体的形象是核心理念的一个体现。n 装潢diy，树立主人公意识打造主人公意识，强调一种舒适，自由的购买环境是我们追求的目标，来这里，自己的家自己说了算，选择满意产品，合适的价格，和谐的搭配。n 品质商家，精品加盟，锡沪路稀缺产权式商铺，一劳永逸寻找一个品牌商家加盟（软装超市形式最佳），吸引眼球，肯定其价值，产权商铺引导投资热潮。2.2 企业形象定位n 服务无锡广大市民（为百姓构筑舒适家园）以“为百姓构筑舒适

40、家园”的朴实企业形象，提供最为可靠的产品，用心做产品，提倡细节，尽善尽美是企业的一个目标。n 高调介入市场强调企业核心价值观（提供性价比优质的产品及服务）通过媒体的投放，前期高调介入，强调提供性价比优质的产品的核心企业价值理念，使顾客对产品有认同感。n 品牌观念强化（做中国优秀的房地产企业）“做中国优秀的房地产企业”是南方的愿景，以优质的产品和服务持续超越客户需求及希望是我们的宗旨。3、目标客户定位3.1目标客户类别及分析n 锡沪路建材市场客户背景分析私企业主、个体商贩；家居、家具、装潢等各行业自营经商人士；股民；部分专业商铺炒家（如温州、宁波客户）。主要以外地人为主，集中分布在江苏的，盐城，

41、淮安，常州，张家港，泰州；外省的主要是在浙江的温州，宁波，杭州，还有部分本地人，零散分布在各个区域，此外一系列的大的品牌店是通过品牌加盟形式，由招商部门洽谈进住的。n 整体的形象定位和档次寻找目标客户群根据本案的整体品质的形象定位，品质商家加盟是一个重点，此外客户群体集中在温州，杭州，常州，张家港一带的投资客，以及盐城，泰州一带的自营客。3.2目标客户购买力论证n 目标客户的身份调查与研究a) 身份调查目标客户的身份较为复杂，其中投资客这部分群体主要是个体老板，没有集中的居住区域，散落分布；自营客主要是：家居、家具、装潢等各行业自营经商人士，对市场有着自己判断和把握，靠着朋友或者家族这种连带关

42、系进驻市场的比例较大。b) 特征分析年龄特征：主要集中年龄段：3045岁。这个年龄段多为事业成功人士，经济能力强，30岁以下年龄段和50岁左右年龄段客群次之。消费购买特征：合理的投资回报是前提条件；投资意识强，追求先进投资理念，容易接受新生事物；总价承受能力、商业氛围等客观因素的好坏将影响其投资；看中锡沪路整体的商业前景，对未来充满信心。，n 目标客户对收益的期望根据周边市场的客户对投资回报期望是两年15%左右3.3目标客户需求分析n 面积需求【分析】：精品家装对形象展示空间的需求,即自用客对大面积的需求。面积对总价的影响,即投资客对低总价的追捧。【结论】：根据周边的产品设计，因此,建议项目地

43、下一层为整层出租，一楼，二楼面积分割采取小面积分割,灵活组合,以迎合不同客群的需求，主力面积分割控制在40至60平米以内,4-5米开间,8-10米进深.，三楼建议分割为75-200平方大面积的户型，满足各个面积段需求的客户群体。n 购买模式的偏好客户普遍对返租模式比较青睐3.4客户特征描述n 目标客户关注热点a) 对商业位置的关注：投资大型商铺最为开发商所青睐，但是，从投资者的角度出发却并非如此。根据我们多年的商业行销经验看，投资者最为看中的是商业氛围、交通条件和经营特色。所以，一般超过60的投资者对郊区和郊县的商铺兴趣不大。这一点来看，本案与其他几个项目比起来有着极大的优势，锡沪路建材市场浓

44、郁的商业氛围已经形成，随着锡沪路的修复，人气是足以支持的，本案区位上的优势明显，迎合了投资客商业聚集效应和交通便利的两个关注因素b) 对物业形态的关注很多商铺投资者对物业形态，商铺楼层的取向也相对明确，往往较能聚集人气的商铺作为投资首选。 通过上面的图我们可以看出，投资着对于专业市场的偏好程度仅次与商业街和写字楼。投资客对专业市场的关注度较高，随着股市资金的回流，投资市场将进一步回暖c) 对投资回报的关注：这一点是所有商业项目或者说是所有投资客普遍关注的，他是投资客投资的直接动力，目前市场能普遍流行的回报率是一年7%左右（东方），两年15%左右（东方），三年24%左右（金泰），四年32%（推算

45、）五年40%（五洲）n 目标客户媒体偏好这部分客户对与电视和报纸偏好较为明显。4、产品业态详细规划n 产品基本模型n 选择软装经营基本原则坚持品质化原则；坚持统一管理原则；坚持品牌加盟店原则；n 业态规划的整体思路项目占地26345平米，建筑密度规划为45，则建筑投影基地面积为11855平方米。则主营商业建筑层数不能低于4层。建议地下1层，地上3层。半地下室设计，地下一层为品牌软装超市，一楼只卖产权，保留招商经营权，二楼三楼产权，经营权均归业主所有，业态限制：只做软装潢，顶层为停车场。n 地下一层的使用建议半地下的设计，保证人气，权威商家加盟，坚定经营者和投资客户的信心，建议地下一层完全由一家

46、经营，设想为软装超市，本案整体商业管理也由此品牌加盟店统一管理。n 地上一到三层业态范围限定以及附加说明一楼有两种思路：a) 是开发商持有产权和经营权，只委托招商部进行招商，一楼对入住的品牌和产品的层次要有严格的要求，地下一层和地上一层是市场的门面，一定要做好形象工作。这种模式对于开发商资金要求较高，但有利与利润最大限度的释放。b) 是只卖产权，保留经营权，同样对入住品牌有严格要求，对门店有严格的装修标准。这种模式开发商资金压力相对较小，劣势是不利于产品价值最大化。c) 二楼，三楼完全对外公开，遵循大的原则是：必须软装潢的规定范围里面，此外，无论是自营或者投资的对于门店的装修将有统一的标准。n

47、 辅助业态选择餐饮休闲的基本说明根据项目高档定位,在建筑形态上建议采取商业广场(风格上可参考月星家居)的设计,同时将餐饮休闲区设置在沿锡沪路的底层.形成酒店式公寓的配套裙楼, 项目总计7万方的体量，建议主营软装体量控制在5万左右，楼层控制在23层；酒店式公寓与餐饮娱乐控制在13000万左右。a) 酒店式公寓限高对项目的影响，主要体现在对酒店式公寓的影响。面对限高，酒店式公寓有三种解决方法：第一：酒店式公寓移至地块北侧，依旧为单体高层建筑优势：规避限高要求；避免锡沪路噪声灰尘污染；劣势：建筑的地标效果弱化。第二：继续放置地块南侧，延锡沪路多幢小高层（多层）建筑布局321优势：位置较为显著；基层商

48、业价值最大化。劣势：占用过多沿街商业；建筑的地标效果弱化；噪声污染。第三：建议两方案折中，首先保证酒店式公寓的通达性与基层商业价值最大化，其次确保酒店式公寓作为锡沪路地标建筑的效果，最后保证居住的适宜性。因此，我司建议产品布局调整为第三种方案。b) 仓库与车位：从调研结果来看，除好艺家外（好艺家合用锡沪装饰材料市场仓库），其余建材市场均自配仓库，采取前店后库格局。仓库均为租赁性质，平均面积在150200平米之间，仓库面积较大，多为小业主合租共用。平均租金在5万/年。目前各建材市场多为露天停车，项目作为锡沪路高档精品商业，露天停车显然与项目整体形象相冲突 。因此，我司建议车位放置在商业顶层。建议

49、仓库单独划出地块建造，分为2层，面积3000平米左右，单体面积小分割，营销模式上与商铺捆绑销售或者直接单独销售。n 辅助业态基本布局设计n 目前锡沪路市场的面积与物业形态调查物业形态研究中储装饰材料市场锡沪装饰市场好艺家锡沪名品城月星家居佳润建陶总建面积6万8万20万5万10万4万楼层1f;沿街2f1f;局部2f1f;局部2f5f;4f1f;沿街5f办公建筑形态仓库改建仓库改建+部分厂棚仓库改建+仓储超市家居商场+仓库改建家居商场商业街区店铺相关指标主力面积4860608020096开间4568128进深121210101612停车位地上露天露天露天露天露天露天地下无无无无无无东鹏国际华东装饰

50、城华东建材城新天地布艺新天地装饰材料市场总建面积1万3.8万3.6万0.3万0.1万楼层3f1f1f3f1f建筑形态家居商场商业街区旧厂棚商业街区旧厂棚旧商场旧厂棚店铺相关指标主力面间154483进深101212127停车位地上露天露天露天露天露天地下无无无无无【分析】：目前锡沪路整体体量较大，相对集中的小面积店铺面积段集中在40-60之间。n 目标客户面积测试及合理面积的确定目前同类市场分割式店铺的主力面积段主要集中30-60平方米，考虑到软装自身对面积有一定的要求我们建议整体面积控制在40-60。地下一层为整层出租，一楼小面积分割,灵活组合,以迎合不同客群的需求，

51、主力面积分割控制在40至60平米以内,4-5米开间,8-10米进深，二楼三楼.100-200平方米/间。商业体量控制在50000平方米左右。n 其他细节部分产品建议锡沪路作为成熟的专业商业街区目前完全是建材家居主导,缺少相关的生活配套以及商务配套,诸如餐饮,娱乐,休闲等。因此建议，辅助业态的考量则需要提升到锡沪路商圈的高度来考量,寻求锡沪路共同缺少的辅助业态作为补充以制造市场亮点。a) 酒店式公寓10000平米左右。b) 半地下商业1000平米左右，以快餐小吃、咔吧、茶室为主满足商户的正常餐饮需求中高端餐饮2000平米左右，设计在酒店式公寓的顶层，为满足商户的商务宴请需求高层面积合计12000

52、平米左右。c) 经过进一步分析后，不建议引进桑拿洗浴或ktv之类娱乐性商业，原因在于：足浴洗浴桑拿对租金敏感程度较高（一般在1.2元/天/平米之下），ktv演艺吧尽管对租金承受较高（无锡市区可达2元以上），但是在锡沪路周边市场需求有限；需求面积较大（1500平米左右），尽管单价低但总价高，不利于销售，也不利于收益最大化；对主营商业的销售无促进作用。5、项目产品修改建议5.1 业态设置分布建议5.2 人流交通线建议5.3 项目配套建议6、结论n 项目综合评价未来市场竞争趋于激烈,项目在市场中寻求机会点的同时应充分挖掘自身优势.寻求差异性与独特性。n 产品研究结论紧抓周边无可售整体商业项目这一客观

53、事实，以此为突破口，制造回报期望，吸引投资者购买，实现现金回流。统一经营管理，是主流，也是绝大多数经营者和投资客户的认同。应该有知名度广，品牌过硬的主体商家进入，坚定经营者和投资客户的信心。四、经营策略1、营销主题1.1 产生的背景：结合企业文化与锡沪路建材市场的特殊性，提出概念n 无锡软装市场新地标打破原先软装市场零散分布的局面，建立起统一规划的无锡第一软装城，权威，时尚，品质是其作为新地标的特征。n 居家软装diy让客户在购物过程中树立主人公意识，让客户家装布置完全不拘泥于设计师之手，而是根据自己的喜好搭配，根据自己的具体情况，随着年龄、文化层次、房型自己做安排。n 权威商家加盟邀请品牌的

54、软装超市店加盟，对于该商家的品牌质量和经营管理水平进行全面衡量，后期的整个项目将交给超市加盟店管理，所以对于经营管理水平的评估不能忽略。n 一站式服务提供全程服务，从班车接送，从先现场设计师的免费咨询， 从购物到餐饮休闲等方面提供整套服务。1.2 本案的命名n 本案定位特征总结品质特征居家软装特征n 正式命名，备用命名，候补命名i home（爱家）广场1.3 本案的创意n 根据软装市场的特殊性，强调diy的趣味性与成就感n 现场设立样板区间的居家设计，取材来自已加盟商家通过对入住商家的产品合理搭配，突出其产品效果，所有的产品均标注来源，门店号码，以样板房的形式呈现在客户面前，加强产品本身的视觉冲击力，这对提升本案形象有着较大的作用。1.4 本案推广形象n 为无锡百姓构筑舒适家园的精品软装饰城n 提供无锡性价比最优的产品n 无锡市场最具升值潜力的商业项目2、营销模式建议2.1 建材市场模式分析与本案模式的确定n 无锡建材市场现有模式举例与分析目前市场上比较常见的有以下几种模式：a) 直接销售优势：资金回现速度最快 发展商不承担后期经营管理劣势：难以分享商业的长期收益 b) 先招商后售先租赁招商，然后带租约销售给投资者。优势：商业价值充分实现，利润最大化