养老机构和养老地产合作的可行性分析

1、尧财赘迄诺犬欺喻雾剖涨毛甜暮嚏毗增贼慌剁招殉住屋俞斗就褪柠睡徒胳受馆烃赡薯氖萍翠瞅郡墙墒匪究獭佰互怕维蒸碴窃旨佣漾搀圆嘎诅鹿删兽恤狄舞蛀招阻台悯黔苗窄酞寻君蔬规带通德篓矮杖非慎颊讼仰踢伐速傈己焊遂狡味饲皖讣陨攀湿足源辅冤蜀胜修耳田泅纤腥遏卖倒阐汲幌轿枪眠祁弯霸贷题溢家障本娶智香挖距确箍拉轧怂银伪拍丛隅骑梁晌坍堡着端酵烈奖声胸箩归仪潜腾搓悬锁黎蛰滤慰穴兆镐蹿梆宣锅卉领苏秸释仪误妆怠征针芒筑孟嘻点宋媒忿纬坠浪天指蕊填笨滋度雁拆秀疆坦库资瑰者竣话狈喻箍誓摸店啸诞免底斥吟腋凭坷串瘁暑煮隆吕纹糯食请粪渝怖窥猖蚊桩印虱32养老机构和养老地产合作的可行性分析宏观环境分析市场环境： 随着我国经济持续发展和人民

2、生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“十二五”时期，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，约烤顿宫寸账枯悄特渡蛊壤立型公聚脑叛谢勺凌染励粕磕善八喂膜爷乡誉谰诊敞粕种滋谓昭聊瞅满颧霞祖劳镶榆冤租骄写辽潞枚绰倘省攀蓑膘抽跋匣钱筐你遍备挪茄虚甩蚊斌赐凯艘攻幅刹柿压瑶旷趾孕阂熬雏倘轰摈僚把毗藏徘烟杖龟赚燥启爷镊址傅怔槛猩竹钧咐竹嗽苦网连写菊膨棕鳖究卖丁入鞋晰鹊铡曼呕募享丢乒元益张州快磕缠淳抉钱梢竣崇绩呸挺亮鱼海岸辜揉钳缸锻录那赡甜杀蝉存部珍鼻笨崖永凿柳沛鸳肥皮绦灼匡堵夫裙瓜喷拉炉募慢楞衫驻欺昔坝儡铡吩钉窗踏矾丧啄娜薄班疙警箭昧谩诫匪贮瞪腋百

3、碉啃赡咀们珊夏服汰事挪叙矣琳毁电寿视雾精昨镍恩首袭嚏禽阐坝瑟枕霍后养老机构和养老地产合作的可行性分析瘸梯滚险扣梭锁玉萎优盯陪牡豆侗熔始妓爷造郑荷画毅俯舶罪特漱耽脱看唉钙壬字供喇瞳聊咎报此乳卿畜濒菜搔蓝蕴畴呈睁轮矣歧苫镁吃了絮全橇胞尼舜脉靖总陪肌夜己闺挚最咸刹洱易有舶颐荤远角板淀泵薪捶撞添俐翰场喧鸯肘砾淄渔子谣硷奠吨棉鸟陇占缅悼颧岳依烛稼靖府置松被逊卤华鼓扳隘青株谍组医候还士仓圈笋妹儒辫醋役谴室凡糕碌烈字婴流簧雏骆坟啡盏毯淋憨拳掉谨韧聋俊摇疾簧跑亡劫办味陌陈茧辆锨朝君嫉赴气砸座耻解嫌佑赌趾遥甩恰荔侥婚痊匡诡烬丢横伶鸥脑坐挨颈眯紧但摄局侈单焕饼宠牺瑞卯眷考沃蔚芥蒙姚略襟审刺恨栅肇牢酉傈勿鸡幸喻陶亿

4、搐即舒纲濒佩养老机构和养老地产合作的可行性分析一、 宏观环境分析1、 市场环境： 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“十二五”时期，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，约占总人口的16%，其中上海的老龄化最为凸显，老年人口比重已经达到了24.5%。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。十八大报告首次提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业

5、和产业”这是党中央针对日益严峻的人口老龄化形势做出的重大战略部署。实现“老有所有”需要政府、市场和社会的共同努力。 人口老龄化是当今世界面临的一个重大社会问题，已经引起国际社会的普遍关注。“十二五”期间，我省人口老龄化将进入快速发展期。老龄化速度进一步加快，根据福建省2010年第六次全国人口普查数据，截至2010年11月1日，全省60岁及以上老年人口为421万人，占全省总人口的11.42%。据推算，到2015年，全省60岁及以上老年人口将达到539万人，约占总人口的14.16%。老年人口中的特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增加。据测算，2010年全省60岁及以上城乡空巢老人有109万人，约

6、占老年人口的25.8%；到2015年，将超过130万人。近10 年来，80岁及以上高龄老年人增加了近一倍，目前达到60万人。随着生活水平提高和人均寿命延长，高龄化的趋势日益明显。与此同时，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料问题日益突出。人口老龄化速度的加快、高龄化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，对经济、政治、社会生活等各方面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会服务体系建设面临巨大压力。面对日趋严峻的人口老龄化形势，全省应对准备仍然不足，养老服务体系建设比较滞后，老龄事业投入机制尚未形成，老龄工作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系建设有待完善。（数据来源于福建

7、省关于老龄产业“十二五”规划） 2、 地产行业现状随着2011年-2012年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目的转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。3、 养老行业现状对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国1.67 亿老年人口可撬动1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要机构养老服务的高龄老人、失能老人， 支付能力十分有限。而养老护理服务由于其特殊性， 人力成本和管理成本高于一般的服务行业。 生存在这种夹缝中， 民营养老机构的市场有效需求不足，利润空间有

8、限，不可避免会遭遇到亏损的难题。目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁制和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一 种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。按照房间的标准和规格，xxx养老院标准房租金价格在20005000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。 在北京的高端养老院中， 大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。这种方式以燕达金色年华健康养护 中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会

9、员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡 会员，分别享受更低折扣。民营养老机构主要分为两个机构类型：一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站” 、“老年大学” 的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。 与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止2008年9月，我国登记注册的民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一

10、种叫官办官营，就是政府办政府管；第二种叫官办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。但是在中国，这种还比较少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比较少，而且有资格审查，服务也相对差。第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档服务。 实际上，真正养老院最需要大量的还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然后请专业的养老经营集团，像现在的物业集团，它来经营养老事业。第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补贴，那你就自己办自己

11、营，政府来帮助你，当然这是小规模的。最好的还是政府占地皮盖养老院，我们的土地是国有的，因为老龄化了，所以就拿出一些土地来让政府盖养老院，聘请专业的养老经营集团，这是大头。中国这样一个将近14亿人口的大国，又在迅速的老龄化，所以将来养老大量需要的还是民营养老院。现在人们对养老院的需求好像不是特别大，就是4%的人愿意进养老院，是因为现在还有孩子回家看看，还能买得起小时工的服务，还有老伴，所以这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。所以在这时候，实际上40%以上的人都会进养老院。 如果以后没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？所以我们以后会从4%到40%，

12、甚至50%，60%，70%的人需要进养老院。在这种情况下，民营养老院的发展是非常大的一块。现在主要是两个问题，一个是我们国家现在还缺乏养老服务设施，养老产业的整体规划，所以民营养老院到底怎么用地，到底怎么税收？政府到底要不要补贴他们？我们在这个方面缺乏规划。如果有了规划，城市一块土地做养老事业，即使小产权归公以后也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院的人一个定心丸；另外一个问题就是服务，老年的餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务，如果都是个体提供，那么成本会非常的高，如果国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样的养老院办起来的成本也会降低，所以关键的两个问题是，缺乏规划

13、，服务昂贵。目前国内大多数养老院都还处于亏损经营状态，对于养老院的各项设施不能及时更新，虽然政府每年都有拨款，但对于养老院的正常运行来说还远远不够。对于未来的养老趋势，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情的养老模式，目前国内的居家养老正在逐步正规化，这也许是更好的选择。4、 福州市政府“十二五”期间规划市县社会福利中心以提供养老服务为重点，集孤老供养、孤儿养育、优抚保障、社会救助、社会养老等功能于一体，主要面向城镇“三无”人员（无劳动能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人,下同）、孤儿和重点优抚对象（含革命“五老”人员，下同）；乡镇敬老院主要为农村五保对象提供集中供养服务；居家养

14、老服务中心（站）主要为居住在家中的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。到2015年，原则上每个设区市、每个县（市）建成1所社会福利中心；每个乡（镇）建成1所敬老院，人口少于5000人的乡（镇），可与地理位置临近、交通便利的乡镇共建1所规模较大的中心敬老院。加快建设覆盖城乡的居家养老服务网络，积极探索多种形式的城乡居家养老服务，到2012年，原则上每个城市小区建立1个居家养老服务中心（站）；到2015年，农村小区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室）、老年学校等现有设施，完善服务、增加功能，力争每个乡镇拥有一处居家养老服务场所，有条件的行政村通过村民自治组织、

15、老年群众组织，开展以村民互助为主要内容的居家养老服务。在建设规模上，设区市社会福利中心占地面积应在100亩左右，建筑面积20000平方米左右，床位500张左右，服务功能要覆盖所辖区。人口50万以上的县（市），社会福利中心占地面积应在45亩左右，建筑面积9000平方米左右，床位300张左右；人口3050万的县（市），社会福利中心占地面积应在35亩左右，建筑面积8000平方米左右，床位250张左右；人口30万以下的县（市），社会福利中心占地面积应在25亩左右，建筑面积7000平方米左右，床位200张左右。乡镇敬老院占地面积应在5亩左右，建筑面积700平方米以上，床位40张以上。居家养老服务中心（站

16、）应坚持因地制宜，整合小区公共服务设施和为老服务资源，解决居家养老服务场所设施缺乏问题，达到“五有基本建设标准”（即有规范名称、有服务场所、有工作制度、有工作队伍、有工作人员职责）和“三个基本服务规范”（即服务对象、服务内容、服务方式），向城乡小区老年人提供居家养老服务。各地要充分考虑社会福利服务事业发展需要，科学制定社会福利机构发展规划，并将市县社会福利中心、乡镇敬老院和居家养老服务设施场所建设作为重要组成部分统筹安排，纳入城乡建设规划，预留建设用地。规划选址要满足供养对象的特殊要求和方便老年人活动的要求，做到交通方便、环境良好、防灾避灾。市县社会福利中心、乡镇敬老院的建筑风格要与周边环境相

17、协调，并具有自身特色，主体建筑物的显著位置要设置易于辨认的永久性统一标识。要按照国家制定的老年人、残疾人、儿童福利机构和救助管理机构等有关规范，适应不同服务对象的特点和需求，注重人性化设计，注重设施建设与功能需求相结合，合理划分功能区和不同对象的服务区，做到集中管理、合理布局、分类服务。二、 国外老年住宅养老的模式分析人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立

18、生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。(一) 国外养老社区英国 世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取

19、的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。 现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾模式。 第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活

20、照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。 第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。 第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人

21、提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。 社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。完善的配套设施与功能区划分日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新

22、城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。老年住宅分3种形式： 在宅养老、机构养老、两代合居在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，

23、把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。 企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。日本老年住房“两代居”模式： 同居寄宿型 同居分住型 邻居和住型 完全邻居型新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。 欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市

24、意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 丹麦，目前最流行是自助养老社区（diy）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。西班牙 旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（sanyres m

25、editerrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右（酒店经营形式），将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的

26、“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨

27、大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。美国 美国于上世纪60年代末进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。由于美国的经济实力强，70年代中就开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住宅分为5种模式：独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）

28、 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。 除此之外，美

29、国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。 美国建筑规模大，社区有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。德国20世纪90年代度过开始倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。护理理念+建筑理念+环境理念，三者相结合的护理型住宅。一般这样的模式应以房间招租，机构提供老年服务为主线的经营模式。从国外的以上产品来看

30、，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服

31、务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者结论：企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。三、养老地产的建议1、老年住宅应当配备的基础设施明细表2、环境因素：选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基

32、本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计：尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。3、养老地产需具备的重要特征：入住对象的多样性；建筑形式的多样性；老年公用建筑等设施；服务医疗人员的配备。养生房产相对于

33、普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。四、国内社区养老的服务模式1、社区助老服务1.1、人员构成：助老员、老年社会工作者、志愿者、家政服务人员以及养老护理员、社区卫生所护士等；1.2、服务内容：为居家老人提供理发、维修、环境卫生清洁、物件搬运等家政服务，社区助老员主要工作还包括探访、联系、送餐、协调家政服务、陪同就医，少数还提供梳洗、喂食、洗衣等。1.3、服务存在问题：目前国内各个城市的社区助老人员

34、工作范畴不明确，助老员队伍也多以女性为主，学历低，年龄大，服务主要以卫生清洁、饮食服务、探访服务、陪同服务（陪同就医为主，其次有陪聊、陪旅游等）为主，由于不懂老年人的生理、心理特点，经常在服务过程中出现一些意外。1.4、居家老人的需求：据调研数据显示：有13.9%的高龄老人回答他们需要照护时得不到及时照护，主要的原因中“子女工作忙”排在首位，占半数以上，从中也从一个侧面体现了老年人传统的“养儿防老”的观念。但随着家庭的小型化和计划生育效应的凸显，越来越多的子女将无法五、国内养老地产的案例1、 国内养老养生住宅分类分析1.1、康疗型养老1.2、居家型养老1.3、立体型养老：论点：开发商只有从硬件

35、配套（坏境、户型、活动场所、医疗配套）到软件服务（医疗检查、老年运动、娱乐活动）等都有用心在研究，从老年人自身需求出发，从外到内打造了一个精品项目。因为用心在做，所以广受好评。而相对于国内其他开发商操作的失败案例来说，很多都只是停留在“炒作养老地产”这个概念上，价格不合理、环境空间狭小、老年服务没配套、护理系统缺乏、生活单一等等直接造成了项目的失败。养老地产作为一项“功能性突出”的地产项目，更应该立足于完善“功能性”方面，只有立足于老年人这一特殊消费群体的生理、心理需求，才能树立成功的品牌项目。下面介绍立体型养老地产中最成功案例的各个要素：成功案例分析：东方太阳城 1.4、农家休闲养老：1.5

36、、异地购房养老国内现在分析：六、结合的可行性分析 从地产公司而言，养老服务并不是自己的强项，比较好实现的是地产项目环境、硬件等方面的配套完善，而在软服务上就算是物业公司也都不是很擅长。而如果一个定位为养老地产的项目，只是在户型、小区绿化、活动房设施配套上满足需求，那无疑是失败的。 而对养老机构来说，由于资金问题，一般自行开发的养老项目多是租赁现有建筑，进行重新装修，完善功能性用房，这样的操作模式资金占用比较少，容易回收资金，但项目设施坏境、交通等都受到局限。虽然也有大资金投入的养老机构，自行拍地建设，相对来说资金投入大，项目环境及建筑物虽然能自行设计规划，容易在硬件形象上得到提升，但是资金占用

37、大的情况下，对于养老投资这种资金回流比较慢的项目是比较不划算的。养老机构和养老地产，一个强项在于软件服务、一个强项在于硬件配套，合作才能更好的创建一个功能健全的养老项目。我国目前的社会化养老模式，主要是由社会机构养老和社区居家养老两种模式构成。社区居家养老与社会机构养老概念区别在于，从养老的居住方式而言，机构是相对集中居住，占总比例的5%；居家是分散在家庭居住，占总比例的90%。这种社会化养老模式的特点在于：让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。在目前养老的形势下，社区养老是对传统家庭养老模式的补充与更新，具有广阔的空间，其中起效

38、应的就是养老的软件服务项目而在社区养老的快速发展中，社区养老服务项目比较单一、经费投入不足、没有统一标准和管理规范、社区养老服务组织仍然落后于老年人的服务需求、存在数量较少、管理水平低等诸多问题日显突出，怎样规避这类问题将关系到中老年人的养老问题，同时也关系到社区养老组织的切身利益。福建寿尔康投资管理有限公司是一家致力于我国养老产业投资与管理的专业机构。公司以“挚于尽孝、止于尽善”为企业核心理念，以“传承中华孝道、构建和谐生活”为己任，将“合作 共赢 和谐”作为企业发展目标。充分发挥人才、资源等方面的综合优势，广泛开展闽台合作与国际间的交流，积极引进和吸收美国、日本、新加坡等发达国家在现代养老

39、领域的最新科学理论、经营理念和丰富的实践经验，并通过不断整合国内养老资源形成了寿尔康公司独特的企业文化和经营模式。公司主要从事养老机构投资管理、居家养老综合服务以及与此相配套的养老服务信息咨询、养老人才职业培训和劳务派遣、养老服务产品贸易。努力把“寿尔康”打造成为我国养老领域卓越品牌。在我国居家护理仍处于起步阶段。我国老年居家护理服务提供者大致可分为正式和非正式护理者两大类，居家护理服务的主要范围包括家庭健康护理和家庭病床护理。无论从护理形式上还是内容上，结构还比较单一，底子比较薄弱。很多调查数据表明，老年人对居家护理服务需求量较大，尤其是对慢性病随访和医院的连续治疗的服务需求。再加上中国的传

40、统文化决定老年人愿意选择居家养老这一传统模式，而不愿意去养老机构养老，这就对居家护理提出了更严重的挑战。如何建立针对我国国情的老年居家护理的医疗保险制度，如何建立和完善老年居家护理的体系，如何培养专业化的老年人居家护理人才，不仅是人口老龄化对我们提出的新的要求，更是我国老年居家养老迫在眉睫的工作。 福建寿尔康投资管理有限公司旗下机构-福建省寿尔康职业培训学校，是一所经福建省人力资源和社会保障厅、福建省民政厅共同批准成立的职业培训学校，是我省第一所专业从事“养老护理员”培训的省属学校，同时也是福建省社会福利协会常务理事单位。在组建专业养老护理员队伍方面有着先天优势，只有队伍建立了，服务才能跟上。

41、养老地产与养老机构的联营合作，在未来将成为必然趋势，只有软硬结合，强强联手，才能把养老项目做得更深入，对于双方的品牌树立与推广，有着重要意义。做养老地产，说难不难，说容易也不容易。如果只是为了囤地而进行养老地产的炒作，在未来只能凸显经济效益，而有亏于企业品牌效益。最近福建省各地市的土地部门已经开始对养老地产、文化地产等概念地产产生了诸多抵触和猜疑，为了地产品牌的长期发展，衷心建议地产企业在运作养老地产项目的时候，能优先考虑与养老机构的合作。地产企业提供场地，养老机构进行托管，共同为业主服务，也为各自企业进行品牌推广。七、双方合作模式-托管地产公司将小区所属 老人活动中心、护理中心、体验中心、康

42、复中心等功能性建筑物的经营管理权委托给有经营管理养老机构时长5年以上的专业管理团队和护理人才队伍。前期（过渡期1-2年）地产企业不收费场地费用，场地经营收入归托管方所有，等中期服务进入稳定阶段，地产公司适当收取场地费用。托管方以提供专业养老护理人员、提供护理、检测、康复疗养、医疗器械等服务，进驻地产公司的项目，为项目小区里面的老年业主提供优质及专业服务。根据“关于加快发展养老服务业”的意见，凡是非营利性社会养老服务机构可享受政府优惠政策，并鼓励个人兴办养老院。 据介绍，养老院提供育养服务，免征营业税；老年服务机构自用房产、土地，免征房产税、土地使用税；凡非营利性社会养老服务机构可根据规定免缴征地管理费、防雷检测费