世联-河南淮滨县桂花岗综合大市场项目市场调研分析-21页

1、“桂花岗综合大市场”项目市场调研分析-f 目前工作 第一阶段第二阶段第三阶段:对淮滨县市场调研分析,提交报告营销战略:工作 县区房地产市场研究 消费者市场调研 项目的优劣势分析和价值挖掘 直接竞争对手扫描最终结果区域房地产市场调查分析结果25我们的目标我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标科学指导项目产品合理定位实现项目增值实现开发商项目的快速变现报告目录一、项目背景2二、项目界定 22.1 问题界定 422 结构界定 5三、项目分析63.1 项目经济指标63.2 地块现状 63.3 地块四至 73.4 地块周边环境8四、房地产市场分析94.1 住宅市场分析94.1.1

2、 区域住宅项目分布情况 94.1.2 区域住宅项目供求关系 94.1.3 区域住宅整体特征 104.2 商业市场分析104.2.1 区域商业格局 124.2.2 商业市场整体特征 13五、竞争对手扫描 14六、项目发展方向 206.1kpi 体系分析 20七、发展战略217.1 、 swot 分析 21项目背景项目区位项目位于淮滨县新城区与栏杆镇交汇处， 地块属性为栏杆镇地块，地块处乌龙大道 东侧，紧靠新淮高中学，距离新县委县政 府仅有100米，区域为淮滨县规划重点发 展区域，各政府部门已搬迁至此，办公氛 围浓厚，且新区交通路网发达，出行便利。开发氛围整个县域房地产开发主要集中在老城区、 新城

3、老城交汇处（暨东、西湖两侧）。 项目所在区域属新城区北侧，整个新区都 处在待发展阶段，新建项目较少，开发氛 围欠缺。周边厂矿企业集中，主要表现在 居民自建房，和政府单位集资房。、项目界定2.1问题界定区域整体形象逐步得到认可与其它区域相比处县区发展重点方向，政府各大部门、学校已搬迁到新城区，新城区具有良好 的发展前景新区工业企业、政府部门集中，路网发 达、交通便利新城区处于发展初期，房地产开发项目 较少，整个区域居住、商业氛围/、足随着新城区的不断建设， 新城区逐渐吸 引人们的视线，目前区域是房地产置业 者的首选区域新淮高中学的入住提升了区域形象、促进了区域的发展地块周边居住及商业氛围欠缺口地

4、块相对规则目前，地块基本为净地，需拆迁的建筑物较少，但内部分布着若干 树木，需要进行一定的处理。口项目交通通达性较好项目地块紧靠淮滨县交通主干道乌龙大道，乌龙大道是连接老城区 与新城区以及火车站的核心要道，目前有一路公交车经过本项目， 出行便利。口居住、商业氛围严重不足 由于新城区处于规划建设初期，各种生活配套及基础设施不完善，目前区域主要表现为政府办公单位、相关生产型企业，居住及商业 氛围相对老城区不足，但随着新城区建设的不断跟进，新淮高中学的规划建设以及房地产开发项目的进入，新城区具有良好的可预见前景。问题界定小结区域属性口消费者对本区域住宅市场接受度较高口新城区为城市规划发展重点区域口目

5、前区域房地产项目较少，竞争压力小口区域居住、商业氛围欠缺口区域房地产市场具有良好的发展空间项目属性可达性良好，交通较为便利口地块相对较规则，拆迁量小口目前，地块属性为栏杆镇地块，对项目造成一定 的负面影响口项目规划为敞开式小区，且商业体量过大，市场 接受度后限2.2结构界定s：情境(situation )一项目背景事实(市场、项目、客户)区域整体形象逐步改进新城区为政府规划重点建设区域，经过一段时间的发展建设，新城 区轮廓已逐渐显现， 县政府及各大行政部门已搬迁到新城区。目前,新城区主要表现为政府办公及生产型企业，随着新淮高中学的规划 建设，极大地提高了区域的整体形象，且对区域的发展起到了极大

6、 的促进作用，但区域的居住及商业氛围严重不足，是制约区域发展 的重要因素。总之，区域可预见前景值得期待。产品发展空间大新城区房地产市场处于发展初期阶段，房地产在建在售项目少，竞 争压力小，为项目的发展提供了一定的市场空间。市场需求旺盛目前，淮滨县房地产在建在售项目所剩住宅部分较少，住宅市场表现出供不应求状况。c:矛盾或冲突(complication )一项目自身存在着矛盾或冲突现阶段项目核心矛盾或冲突：区域现状与消费者认知之间的矛盾 大体量商业与市场接受度之间的矛盾 项目的快速变现与利润最大化的冲突q提出问题 (question )一要实现价值变现必须要回答的核心问题问题1以什么样定位，去深度

7、挖掘项目的商业价值并创造项目 核心竞争优势，实现大体量商业的快速销售？问题2在本身产品及所处的周围环境不占优的情形下，项目如何成功突围，赢得消费者？、项目分析3.1地块经济指标项目规划指标总用地面积23794 m2建筑占地面积13100 m2建筑面积96700 m2 （住宅：69600 m2）建筑密度55.1%容积率3.48地卜车位220辆居住户416套（以上数据有客托方提也、商业套数315套3.2 地块现状地块相对较规则，基本为净地，需拆迁的建筑物较少。目前，内部分布着若干树木，需要进行一定的处理。项目地块3.3 地块四至项目位于新城区与栏杆镇交界处，紧靠淮滨县南北主干道乌龙大道 地块以东为

8、农田和农民自建房； 地块以南一墙之隔为正在规划建设中的新淮高中学（预计 9月份开始招生）、县政府办公大楼，新淮高是淮滨县最好的高中学校，学校规划生源为 6000人； 地块西边紧靠城市主干道乌龙大道，乌龙大道是连接老城区与新城区、火车站的核心道路，交通极为便利； 地块以北为栏杆镇，附近分布着众多的农民自建房，有一定的居住商业氛围，但区域环境不佳；地块处于新城区的北部边缘，相对较偏；周边居住、商 业氛围欠缺，开发氛围不足，给项目的发展产生一定的 影响。火车站项目地块县委县政府栏杆镇新淮高中学3.4地块周边现状区域具有一定发展前景，但目前现状不容乐观，整体环境较差，居住氛围、商业氛围欠缺，基础配套设

9、施不健全，导致对老城区消费者的吸引力度不够，从而间接影响了本项目。四、淮滨县房地产市场分析4.1 住宅市场分析4.1.1 项目分布情况经调查分析，目前，淮滨县在建在售房地产项目有6个：滨湖都市 水城、滨城商业中心、东湖庭院苑、时代新城、河畔春天、栏杆镇粮食站部分出售，规模从3000左左右一30万itf,主要集中在老城区与新城区交汇处，沿湖分布。4.1.2 市场供求状况经调查统计，淮滨县在建在售项目推出总体量为50万褶左右，其中，滨湖都市水城为 30万nf ,是淮滨县目前最大的房地产项目；其次，滨城商业中心9万mj是众多项目中商业体量最大的项目。除滨城商业中心、淮滨都市水城未正式开盘销售外，其它

10、项 目均处于尾盘阶段， 住宅部分基本被售完，商业销售具有一定的 抗性，随着滨湖都市水城、滨城商业中心项目后期入市，淮滨县最 近几年房地产市场竞争压力巨大。4.1.3 市场整体特征消费者对新城区住宅市场认可度佳 1-新城区是县城发展的重点区域，潜力大、有较大的升值空间2-新区处于初建阶段，整体房价不高3-新淮高的进驻和淮滨二高，提升了本区的教育资源4-路网畅达，交通便捷各项目之间房价相差不多目前整个县城住宅销售价在900元/ m2- 1300元/ m2,其中河畔春天现销售价在1280元/ itf价格最高。相对较低的是950元/itf的时代新城；住宅销售表现活跃调查总结显示，现各在售楼盘住宅销售火

11、爆，存量极少，未开盘的项目如滨城商业中心也预定一空。分布相对集中现楼盘主要集中在老城区、新城老城交汇处（暨东、西湖两侧） ，并有向新区发展的趋势。房地产市场存在一定的营销空间各在建、在售项目营销手法一般，主表现为：守株待兔式的销售、销售员销售技巧的不足，楼盘推广手法的落后，创意性概念的缺失。物业类型以多层为主现市场上出现的产品均以多层为主，部分项目配有少量的别墅，和叠加复式。主导户型面积为三室两厅、面积在130 itf左右住宅市场小结 现楼盘主要集中在老城区、新城老城交汇处，并有向新区发展 的趋势，新城区将成为县域房地产发展的重点。随着县城的发展和建设，未来几年，房地产市场的竞争将更加激烈。4

12、.2商业市场分析4.2.1 县城商业格局“一条街，两个市场”目前，县城的商业格局以淮河东路（南大街）沿路门面房，加以豫东南商贸城、鞋帽城所构成的淮滨县城商业核心区域。. ,南大街沿路门面豫东南商贸城鞋帽城淮滨商业中心（在建）淮滨商业现状一一商业落后经营混乱整个县城商业发展落后，表现为：沿路商业门面房，新型大板商业 和专业市场的缺乏县城商业已趋于饱和目前市场上在建在售项目商业部分销售抗性大，加之后期入市的滨湖商业中心，更加剧了商业市场的过剩商业经营状况不乐观目前市场上除沿街门面房，市场内的门面房空置率稍高，这正反映了当地消费力不足，同时对投资型客户的信心也是个打击区域商业物业分析豫东南商贸城建筑

13、面积：约1.7万itf物业类型：两层连体总套数：约220间+超市+家电广场租 金：500元/月1100元/月市场布局：内街式分布（五横四纵）经营业态：鞋帽、服饰、饰品、超市、家电等经营状况：市场约在06年初开业至今，经营状况不佳，门面空置率高商业沿街门面房县城沿街门面房主要集中在南大街，长度约1500米,物业类型：以单层门面为主单体面积：25 m2 40 m2门面数量：850个左右经营业态：建材、五金、餐饮、日用品等门面房租金：900元/月一1500元/月经营状况：人气旺，经营良好制约本案所在区域商业发展的因素: 人居氛围不足； 区域商业投资氛围不佳五、竞争对手扫描项目位置： 占地面积：建筑面

14、积： 物业类型：销售均价： 主力户型：交通状况： 周边配套：主体概念： 形象定位：核心卖点： 开发商: 投资商: 项目进度：滨城商业中心南大街原县委72亩9万itf（商业面积2万itf）底商+多层住宅拟售均价（住宅1150元/itf 商业500010000元/itf）住宅（三室两厅一卫）商业（40 itf）便利公交通达县城核心地段，配套齐全滨城核心九万itf商住一体化社区淮滨首座集购物、休闲、娱乐、文化于一体的复合型商业街区地段、规模、多功能性淮滨县宏远房地产开发有限公司九江中联投资有限公司前期建设筹备阶段，目前接受预定，拟 5月份开盘本项目处于县城核心地段，项目规模大，功能齐全，现预定火爆。

15、东湖庭苑项目位置： 占地面积：建筑面积： 物业类型：销售均价： 主力户型：交通状况： 周边配套： 主体概念：形象定位： 核心卖点： 开发商: 投资商: 项目进度：乌龙大道与东湖南路交汇3万itf 左右多层1100 元/ m2三室两厅便利公交通达东湖自然景观上风上水湖畔人生淮滨人居典范地段、户型、东湖公园景观信阳盛大房地产开发有限公司07年农历正月初九全面开工，现火爆销售中项目仅靠东湖公园，自然景观得天独厚，为项目的核心卖点。六层现开展送阁楼和地下储藏室活动时代新城项目位置： 淮滨乌龙大道中段占地面积：30亩建筑面积：3万itf物业类型：多层销售均价： 住宅950元/ m2商业2750元/ m2

16、主力户型：三室两厅交通状况：项目紧靠乌龙大道，交通相对便利周边配套：生活设施齐全主体概念：上风上水湖畔人生形象定位：最适合成功人士居住的地方核心卖点：价格、品质开 发商：淮滨天成房地产开发中心投资商：淮滨宏达兴业商贸中心整合推广：艺风设计进 度：处于清盘期，销售良好项目旨在打造淮滨高档住区，由于区位优势不明显致使价格难有突破，这也成为了项目的一大卖点河畔春天项目位置： 信阜阳路与东湖北路交汇处占地面积：建筑面积：2万itf物业类型：多层+8栋别墅销售均价：现住宅售价1280元/ m2商业3000元/ itf左右主力户型：三室两厅交通状况：便利周边配套：东湖自然景观、淮河宾馆主体概念：东湖畔最具

17、升值潜力核心卖点：东湖公园景观，生活氛围良好开 发商：信阳市中天房地产开发有限公司投资商：淮滨河畔春天房地产开发有限公司项目于07年6月交房，现处于尾盘期。住宅余 2套，别墅余4套商业销售基本停滞。项目景观优势明显，住宅走势火爆。都市水城 项目位置：乌龙大道西湖公园南侧占地面积：建筑面积：30万itf物业类型：多层销售均价：拟售1000元/ itf 1200元/ m2主力户型：两室两厅 三室两厅交通状况：便利公交通达周边配套：西湖公园和规划中的 6000 itf的农贸市场主体概念：丽质天生气质天成形象定位：打造老百姓买得起的好房子核心卖点：地段、户型、西湖公园景观开发商：淮滨大勇房地产开发有限

18、公司投资商：海南大勇实业全程策划：安徽华隆信息咨询有限公司项目进度：现接受预定，拟在 07年底开盘。调研得知此项目开发商，资金链断节，工程进度无法跟进，此项目30万itf体量一旦入市，将对淮滨的房地产市场产生影响。区域各项目对比项目参数项目数据物业类型配套整体品质销售均价东湖庭苑建筑面积：3万itf8栋 278户多层东湖公园中档1100元/ m2河畔春天建筑面积：2万itf左右 125户多层+8栋别 墅淮河宾馆东湖景 观柝5档1280元/ m2商业3000元/ m2都市水城建筑筑面积：30 万m2多层规划60001rf的农 贸市场，西湖景观高档大盘10001200元/ m2滨城商业中 心占地面

19、积：72亩 建筑面积:9万m2底商+多层城市核心生活配 套齐全商业大盘住宅1150元/itf 商业 5000 10000%/ m2时代新城占地面积：30亩 建筑面积:3万m2多层生活设施齐备中档楼盘950元/ m2栏杆镇粮食 站宿舍一栋多层多层位置较偏配袋相 对不便低档740元/ m2本项目占地：23794 m2建面：9.6万itf容积率：3.48住宅416户商业315套底商+多层车库、商业街?小结：1-区位 项目所处区位偏离城区，地块属性为栏杆镇地块2-环境周边环境较差，居住和商业氛围欠缺3-产品 自身产品有一定缺陷，住宅小区不规范，商业体量过大4-消费者消费意对新区住宅较感兴趣，但商业难以

20、消化5-可以预见新城区具有较强的发展潜力综合以上因素项目劣势大于优势，商业部分是本项目的最大难点市场消化需要较长时间六、项目发展方向kpi体系分析物业选择kpi体系发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益住宅地块相对规则及区 域现状，适宜做住宅现新区住宅投放 量较少，有一定的 市场需求合理定价、注重营销推 广销售均价：800-900 元/ m2商业区域商业氛围欠缺、 人气少，暂不适宜发 展大规模商业县城商业存量大、 市场消化能力有 限，竞争激烈难销售、需要打持久战销售均价：2500元/ m2左右综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等，我 们确定以住宅为主、商业定位需寻找市场空白点，并要又进行“持 久战”的准备是本项目可能的发展方向七、发展