2020年房地产市场综合分析

1、2020 年房地产市场综合分析2017 年房地产市场分析房价差距将更大政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。大城市房屋日益资产化一线城市，以及10 个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的 95 后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。小户型将机械化在大城市中心区，机械化

2、的小户型将崛起。 20 来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。逆城市化很难出现很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到 20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。大城市很难“去中心化”目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难

3、度极大。商铺面临价值重估商铺面临的最大问题是，“提袋消费” （ 服装、鞋帽、家电等） 日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费” （ 餐饮、电影、培训、溜冰场 ） 。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。写字楼跟住宅价格将长期倒挂在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼 （ 含商务公寓 ） ，住宅更贵。为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口 ; 第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。房产税由于绝大多数城

4、市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。计划生育政策未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足） 。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。大城市的房价中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货

5、币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。2017 年新西兰房地产行业分析回首过去一年的房地产市场，房地产数据分析公司 corelogic 称， 凯库拉大地震、英国脱欧和特朗普当选都给新西兰的房地产市场带来了更多的不确定性，尽管这种变数在增加，但人们对于房地产的积极态度将使新西兰的房市在今年仍将保持增长。今年是新西兰的大选年，不断有人抛出问题：奥克兰的房地产市场被高估了，限贷政策也给房地产市场带来了不确定性。事实上，市场本身已经显露出令人不安的迹象，比如银行紧缩借贷。“增速放缓是确确实实的，” corelogic 高级分析师nickgoodall 说，截至去年12 月，奥克兰房地产市场年度增幅为

6、12.8%，较前一年的24.4%大幅下降。但他同时表示，目前奥克兰平均房价处于 105万纽币的高位，在这一基础上的任何上涨都会被认为是过度的，“尤其收入增幅远没跟得上房价涨幅的情况下。”这一分析也得到了 statisticsnz 数据的呼应。数据显示，在全国 182万栋住房中，只有115万栋 (63.1%) 为业主自用住房。这意味着新西兰房地产市场有着巨大的投机因素。房地产研究院 (propertyinstitute) 首席执行官 ashleychurch 认 为，住房自有率持续下滑“是一场灾难，威胁到新西兰人的根基”。越来越多的新西兰人被隔绝在房地产市场之外，无法买得起房，将产生巨大的“连锁

7、反应”。“这不仅仅与房产作为一种资产有关，而且在于你如何使用自己的房产，” church 说，当大量的新西兰人穷尽毕生收入只用来买房，或者因为买房而承担巨大的房贷负担，那么他们就没有钱来投资、办公司、给孩子更好的教育、积攒退休的钱，拼命节约消费支出，“这相当于一场灾难，不仅对于个人，乃至对于整个新西兰的经济都是如此。”另外，如果这一代的孩子们因为父母无法买房而在出租房里长大，也不利于他们的成长。asb高级经济学家janeturner认为，2017年的新西兰经济值得 期待。“对于新西兰经济来说，重回向上轨道的基础已经奠定。”她说，“强劲的人口增长以及低利率水平，推升了建筑需求。游客潮的到来又推升了零售业的