策源武汉光谷现代城建工业项目定位报告

1、工业地产乎？产业地产乎？商住综合体乎？商业综合体乎？产业综合体乎？第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房。2001年，武汉数码港第三代工业地产：产研办流通一体化的园区2002年，光谷软件园第四代工业地产：多功能公园式的产业集群2003年，武汉国际企业中心18年来，光谷工业地产已历经第一代到第四代的成长与扩张！第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房1993年，关东科技园、关南科技园2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级光谷金融港：金融企业总部基地光谷芯中心：高新企业总部基地光谷生物城：生物科技总部基地光谷：国家自主创新示范基地光谷是与中关村并列的、仅有的两个国家自主创新示范

2、区国家自主创新示范区光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成在建产业地产在建产业地产已建成产业园区已建成产业园区在建产业基地在建产业基地光谷芯中心光谷芯中心富士康科技园富士康科技园生物城生物城佛祖岭产业园佛祖岭产业园福星总部国际福星总部国际光谷金融港光谷金融港武大高科技园武大高科技园国际企业中心国际企业中心在建在售办公项目在建在售办公项目光谷新世界光谷新世界光谷时代广场光谷时代广场目前在售产业地产三个，总体量目前在售产业地产三个，总体量44万方；万方；芯中心

3、、金融港、总部国际芯中心、金融港、总部国际在建在售写字楼在建在售写字楼2个，光谷时代广场个，光谷时代广场9万方万方光谷新世界光谷新世界4万方。万方。从厂房到基地从总部到综合体光谷工业地产在变化中成长在成长中变化本案核心问题是定位，定位的核心问题是脱颖而出，欲脱颖，必先脱变要变，就变的无与伦比的精彩！ 关键词：脱变；善变；速变目 录第一章定位基本原则出发点第二章定位总体方向大方向第三章定位规划建议千机变第四章定位形象表现c.cpu关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则第一章 出发点第一章 出发点一、四个基础依据认识自己二、一个中心目标利润最大三、四个基本原则多快好省工业用地，37年产权

4、；地处光谷产业分布的核心区；发展需要依托光谷的产业体系；工业用地，产业核心区产业政策分析一、四个基础依据认识自己可做什么城市关，能做什么政策关，想做什么产业关光谷大道与武大铁路线交汇处，紧邻三环路； ；距离鲁巷车程15分钟，距离金融港5分钟，距离最新的东湖高新管委会3公里；周边有产业基地国际企业中心，商务中心福星总部国际，居住社区丽岛花园，集中商业光谷天地；光谷中央，三环交汇点区位地段分析一、四个基础依据认识自己工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际鲁巷广场光谷金融港三环线光谷大道科诺医药蒂森克虏伯精伦电子光谷天地国际企业中心丽岛漫城福星总部国际熟地、大厂、产商住兼

5、顾地块本体一、四个基础依据认识自己经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键地块规整，地面平整，用地成熟；两面临路，临街面广、企业聚集；地表绿化植被丰富，环境幽静；地块已有3层大平层工业建筑一栋光光谷谷大大道道三环线三环线关南园路关南园路开发主体住宅专家、产业受益者。一、四个基础依据认识自己光谷住宅大地主，借势产业很成功，开发转型的问题36万，现代森林花园，开启光谷地产之路万，现代森林花园，开启光谷地产之路30万，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位万，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位2010年，金融港，开启多元化开发之路年，金融港，开启多元化开发之路2011年，挺进工业园建设年，挺进工业园建设集

6、团愿景：以武汉为核心，不断深耕的同时，稳步进行外埠扩张，预计五年内集团“健康住宅”的开工量将达到200万平方米。二、一个中心目标利润最大所有的物业产品都可以创造价值，且需要所有的物业都可以实现高售价、高收益。减少前期投入，挖掘自身资源，因地制宜，利用原有的建筑1快速投入运营，尽快实现价值，缩短时间成本。经济、社会、资源和环境保护协调发展；带动型的区域的发展，塑造产业品牌。234时间不长价值够高投入不大生存持续三、四个基本原则多快好省计价面积最大：可售、可实现收益的面积最大，实现满额容积率；价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强；去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款；风险抗性最强：客户认

7、可度高，符合区域需求，风险系数最低。本案定位的出发点：不应是推倒重来否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费因地制宜、与时俱进利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源以变求利结 论那什么奉献给你，我的光谷第二章 大方向第二章 大方向一、选择一工业基地方向二、选择二总部基地方向三、选择三产业住区方向四、选择四类综合体方向第二章 大方向一、选择一工业基地方向二、选择二总部基地方向三、选择三产业住区方向四、选择四类综合体方向一、选择一：工业基地方向国际企业中心国际企业中心产品类型： 国际化多层标准厂房多功能高层商务底层街铺园区公寓赢利模式： 厂房先量、商务保值、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房

8、回款类武汉国际企业中心、光谷软件基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心一、选择一：工业基地方向swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强l 去化速度较快满足光谷产业发展要求：国企之后、芯中心之前、核心之中l 风险抗性较强承接光谷核心扩容要求：产品复制、产业链复制、聚变裂变l 目标客户承受力不高企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投l 计价面积不大工业厂房设备功能要求：低容/低密/空高/层少/大面/小摊优劣比：2:2一、选择一：工业基地方向可行性分析 利润非最大化1. 价值不高 07年3月份：国际企业中心：3200元/ 光谷坐标城：4

9、500元/2. 投入不大 拿地成本低，建设成本低3. 时间略长 国际企业中心20万规模，销售期达5年4. 生存可持续 现代准备做工业地产专家吗？一、选择一：工业基地方向结论 工业基地为主导的定位方向有市场空间，有经验借鉴，可保障生存但价值不高、时间略长在争取产业政策等方面，存在不确定因素不建议二、选择二：总部基地方向产品类型：国际化高层标准商务低密度总部底层街铺公寓赢利模式：商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款类光谷芯中心、光谷总部国际基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区光谷中央。光谷芯中心光谷芯中心swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最

10、快，风险抗性最强l 计价面积较大高层商务建面大l 价格承受较高光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。l 去化速度较慢东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。l 风险抗性较弱光谷商务核心区不同于产业核心区优劣比：2:2二、选择二：总部基地方向可行性分析 利润非最大化1. 价值较高 2. 投入较大 3. 时间较长 4. 生存可持续 现代准备做商务地产专家吗？二、选择二：总部基地方向二、选择二：总部基地方向结论 采用以总部基地为主导的定位方向有利润空间，有经验借鉴，有经济环境但投入较大、时间略长且竞争压力较大、政策扶持较难争取不建议采用三、选择三：产业住区方向

11、类丽岛漫城基础依据：光谷中央，产业核心区、住宅专家，工业观众产品类型：低密度多层独立商业街高层投资型公寓赢利模式：低密拔高、公寓保量、商业增值、中短线开发、期房回款丽岛漫城丽岛漫城swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强l 计价面积较大高层公寓建面大l 价格承受较高公寓产品价格升值快，承受力强。l 去化速度较快东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。l 风险抗性较弱政策风险不可控优劣比：3:1三、选择三：产业住区方向可行性分析 利润最大化1. 价值较高 2. 投入较大 3. 时间较长 4. 生存可持续 能转型吗？ 三、选择三：产业住区

12、方向去化速度快：2010.6.18：开盘销售280套，售罄。2010.11.12：开盘销售228套销售93%结论 采用以产业住区为主导的定位方向，有利润空间，有经验借鉴，有市场空间但土地变性难、政府许可难，不建议采用三、选择三：产业住区方向四、选择四：类综合体方向类北京798、海上海（武汉欠缺）基础依据：工业用地，产业核心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家产品类型：创意商居loft(soho)+创意商街+住宅+创意工坊赢利模式：工坊聚人、soho出量、公寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款海上海海上海swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强l

13、计价面积较大l 价格承受较高l 去化速度较快l 风险抗性较弱光谷没人做过，存在市场开发风险优劣比：3:1四、选择四：类综合体方向1、武汉的创意产业没有组织；2、武汉的创意产业没有根据地；3.、武汉的创意产业缺乏完整性；物管物管功能功能功能单一，无组织功能单一，无组织项目项目特征特征形态形态物管不周到物管不周到建筑里面不新颖建筑里面不新颖武汉市场缺乏一个功能完整的创意产业基地。四、选择四：类综合体方向1、创意、动漫已经形成规模；2、高校集中，创意最密集的区域3、政府扶持，支持创意产业发展。光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。四、选择四：类综合体方向四、选择四：类综合体方向结论 采

14、用以类产业综合体为主导的定位方向有利润空间，有市场先机，有政策倾斜但有本地无成功案例借鉴，需有操盘成功经验与独特客户渠道建议采用让宅男宅女也能在光谷创业第三章 千机变第三章 千机变一、产品定位与产品配比二、开发理念与产品打造三、开发进度与营销策略第三章 千机变一、产品定位与产品配比项目定位项目定位业态配比业态配比业态组合业态组合建筑指标建筑指标创意产业综合体：以创意产业为主题，多功能、多业态的产业综合体1.1 项目定位业态组合的选取的三大原则：业态组合的选取的三大原则：1.2 业态组合有人气有潜在需求客户，即“有人用”。有市场有客户认可，愿意出现购买，即“有人买”。有速度市场需求热点或空白点，

15、能够快速出手，即“卖得快”。业态组合建议：业态组合建议：1.2 业态组合创意工坊1、光谷需要创意产业基地。 根据统计武汉市从事创意产业的机构近500家， 人员超过1万人，当目前没有真正的创意基地。2、有人气自然有人买。 前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。3、自持不销售1.2 业态组合1.2 业态组合创意总部1、成长的需要、聚集的效应。2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。 1.2 业态组合 水馆1、用途：社区活动的大舞台 、企业展示的平台。社区的显示创意展示平台。2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区活动的平台。1.2

16、业态组合商业1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域内企业员工中午2小时的商业所需。2、辐射范围：半径两公里内3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主，基本无相应的商务、餐饮配套； 区域有集中性商业中心光谷新天地，不易在做大型集中式商业。高层loft1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少量的loft产品，目前区域供应空白。 区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业园中供应面积多在200 以上，区域中小面积办公供应稀缺。2、市场畅销。水岸国际loft开盘销售270多套，销售率90%，价格与区域公寓相当。 汉商银座loft开盘4个月售罄，价格几乎与区域高端公寓相同。

17、1.2 业态组合高层soho1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品房需求最旺盛的区域。2、市场畅销。世界城的soho几乎开盘售罄；龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出80%。当代国际花园的精装公寓，售出了8000元/ 的售价，高出普通公寓15%。1.2 业态组合会馆1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更无商务会谈场所。2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。1.2 业态组合业态组合建议：业态组合建议：1.2 业态组合创意工坊：创意工坊：目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织盈利模式：前期

18、以低价租赁炒热，后期租约出售选址建议：时间要尽快，建议通过建筑改造完成体量：3.6万平米1.3 业态配比创意总部：创意总部：目标客户：符合产业特色，寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。 盈利模式：销售、购买企业可以享有楼宇冠名权选址建议：社区的中心、与创意工坊相近体量：建议配置6栋。中大型创意总部的40-50人员配置，人均办公面积在30平米，单栋体量在1200-1500平米，故总体量在0.72-0.9万平米。1.3 业态配比商业街：商业街：目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域工作人员中午2小时的商业服务所需目标客户：投资客

19、、自用客户。 盈利模式：以销售为最终目标，前期可以先招商为主选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的6-8%，即2万平方左右。1.3 业态配比水馆：水馆：目标作用：社区的小型会所；社区活动的大舞台盈利模式：自持、租住经营体量：3000 选址建议选址建议：建议与社区的内部水景和绿化景观相结合，建议放置在创意工坊附近1.3 业态配比商业：商业：目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。 营销模式：已销售为最终目标，前期可以先招商为主体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的8-10%，即2万，其中沿街商业约有1.6万平米

20、，创意工坊内有4000平。选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内，以2-3层街铺为主。1.3 业态配比高层高层loft：目标作用：聚集人气、实现价格提升、可住可办目标客户：投资客、区域内办公客户、创意产业中成长性企业。 体量：层高设计在4.5-5.2米，总高度控制在100米以内，预计高度在20层。根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1000左右，可以设置4栋，合计规模在7万 。选址建议：临光谷大道沿线，昭示性好。铁路沿线，规避不利因素。1.3 业态配比目标作用：创造价值、吸引人气、改变区域晚上空城的现状。目标客户：投资客、居住型的自住客户、社区创意产业的员

21、工。 体量：层高设计在2.8-3.0米，根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1800左右，可以设置3栋，根据社区总规模，该部分产品规模在8.1万 。选址建议：居住环境最好的社区中心，办公区域相连接，建议设置在创意工坊两旁高层高层soho ：1.3 业态配比目标作用：补充区域商务、酒店、高档餐饮空白。目标客户：投资客，招商或者引进连锁酒店， 后期带租约出售。体量：建议设置一栋，体量约在2.2万 。会馆：会馆：1.3 业态配比2f3f3f26f23f22f22f3f3f3f3f 3f 3f11f26f16f创总loft创坊soho28f会馆商业水馆3f创总loft创坊soho会馆商业水馆

22、2f3f3f26f23f22f22f3f3f3f3f 3f 3f11f26f16f28f3fcpu内存声卡内存硬盘cpu硬盘硬盘硬盘显卡创总loft创坊soho会馆商业水馆2f3f3f26f23f22f22f3f3f3f3f 3f 3f11f26f16f28f3f低密度创意工坊低密度创意工坊低密度创意总部低密度创意总部混合商业街混合商业街高层高层loft 高层高层soho+会馆会馆+水馆水馆电阻创总loft创坊soho会馆商业水馆1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3f26-1f28-3f3f3f22-2f26-1f22-2f16-1f11-1f10001800100010008

23、000100012001000800600180004500022000600024000200003000020000120006000600070000240008100022000160003000s1#3f400012000s2#2f200040002240002f3f3f26f23f22f22f3f3f3f3f 3f 3f11f26f16f28f3f1.3 业态配比根据物业组合建议、各种物业产品的业态配比如下：根据物业组合建议、各种物业产品的业态配比如下：1.4 规划指标 根据物业组合建议、地块用地条件，各种物业产品面积配比，根据物业组合建议、地块用地条件，各种物业产品面积配比，推演

24、本案的规划指标：推演本案的规划指标：占地面积：101亩，约合67367平方米预计建筑面积：224000平方米容积率：3.325建筑密度：约29.69%第三章 千机变二、开发理念与产品打造开发理念开发理念景观环境景观环境建筑形态建筑形态商业打造商业打造立体交通立体交通品质优化品质优化产品细节产品细节品牌优化品牌优化给光谷创意产业的青年创业者给光谷创意产业的青年创业者一个开创未来一个开创未来20年的年的“家家”2.1 开发理念三大核心竞争力： 1、光谷中央、产业核心、绿色公园、时尚办公 2、 政府、教育、金融、企业四位一体，资源整合 3、 低成本入住、高规格配套、可持续发展、多维度扶持 2.1 开

25、发理念三步走开发战略： 1、现有厂房改造，挂牌创意联盟，凝聚创意人群 2、独有loft吸引多渠道投资 3、向多元化soho型总部升级拉拢一批企业带动一批企业扶持一批企业创造一批企业2.1 开发理念2.2 建筑形态创意工坊 建议将原有的大型厂房加工改造，打造成创意产业基地改造专业物业改造专家专业物业改造专家利源商业管理有限公司利源商业管理有限公司利源商业的基本情况介绍利源商业的基本情况介绍与策源关系：兄弟公司。 前身为复地集团（上海）商用物业总部。2010年初开始改制，以独立公司的形式年初开始改制，以独立公司的形式运营商业，尤其是在商业改造方向，具有丰富经验和成功案例。运营商业，尤其是在商业改造

26、方向，具有丰富经验和成功案例。 目前有四个操作项目：汽车梦工场四季广场、复星大厦改造，地杰商业完成的创意园项目：汽车梦工场实景改造前改造后完成的创意园项目：四季广场项目四季广场项目2.2 建筑形态创意总部 2-3层为主，独栋别墅式办公楼2.2 建筑形态商业街商业街 2-3层的沿街商铺，要展现新颖、创意2.2 建筑形态高层高层loft 层高建议在4.5-5.2米，建筑形态是22-23层2.2 建筑形态高层高层soho 以新颖、时尚的外立面，建筑形态是23-26层2.2 建筑形态水馆水馆 建筑形态是2-3层，建议与水相融合目标客户群定位一、目标消费群体范围1、项目周边产业园办公群体2、项目自身产业

27、群体3、国内外商务旅游，创意展览群体二、目标消费群类别1、项目及周边办公群体日用百货需求群体2、商务采购群体3、旅游、观光、展览休闲购物群体4、饮食、娱乐消费群体2.3 商业定位商业开发战略2.3 商业定位 集主题式定向购物；以创意产业带动的开放式街区商业；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、展览、休闲健身、商务办公、酒店居住一体全称式优质的多功能、全业态、复合型创业产业开放街区。展览展览商业功能定位2.3 商业定位1、以创意产业为核心的商业产业链（动漫、 it、游戏软件、搜酷特区等个性商品）2、以满足园区商务的餐饮娱乐3、以满足园区日常百货商品定位2.3 商业定位分期空间形态主要业态面积比例销售

28、方式一期loft创意创意boxloft办公、展览、酒吧、创意电影2400060%招租自营二期搜酷搜酷mall创意产业衍生品牌专卖 ，搜酷服饰、动漫、it、软件等1200030%销售三期休闲文化街休闲文化街休闲餐饮、休闲会所400010%销售2f3f3f一期商业二期商业三期商业创意box搜酷搜酷mallmall休闲文化街2.3 商业定位1f:超市、百货3f：搜酷衍生品2f:搜酷服饰1f:loft办公2f:创意体现馆3f:创意展览馆休闲文化街业态定位2.3 商业定位l采用本地或能适应本地的品种植物采用本地或能适应本地的品种植物l 保护并复原生物的多样性保护并复原生物的多样性 合理规划绿化系统，采用

29、乔木、灌木和草地相 结合的方式；l 优化树冠，保护现场成熟树木优化树冠，保护现场成熟树木 项目现场50%以上人行道在5年内由成熟树冠覆盖； 对建筑用地中已有的古树、名木及成材树木采用原地保护措施，无法原地保护的成材树木采用异地栽种的方式；l 屋顶绿化屋顶绿化 大面积采用屋顶绿化，缓解城市热岛效应，吸附空气和降雨中的有害成分；l 综合病虫防治管理综合病虫防治管理 避免使用有毒的化学物品进行害虫控制2.4 景观环境空中连廊立体空中连廊立体交通系统2f3f3f26f23f22f22f3f3f3f3f3f3f11f26f16f28f3f2.5 交通体系路面美化门前绿化室内运动外墙美化楼梯美化走道美化室

30、内休闲大厅包装前厅包装2.6 硬件优化卖点类型可提升卖点可执行项目可执行程度费用预计策源建议服务价值提升商务服务每层单设独立接待前台高低建议执行企业公关策划配合企业组织公关活动。为企业提供活动策划服务。高中低低优先执行商务服务每层或每2层设置一个公共的高档会议室，共业主租赁使用。高高可执行每层独立前台公用会议室2.7 硬件优化第三方认证2.8 品牌优化官方认证光谷创意产业协会 leed(美国环境及能源先锋奖)为建筑实践提供一套设计导则通过东湖高新管委会与高校成立创意产业协会，将协会办公室设在本案。第三章 千机变三、开发进度与营销策略开发策略开发策略营销策略营销策略收益测算收益测算3.1 开发策

31、略开发运作的思路：开发运作的思路：第一步：改造创意工坊，聚人气第一步：改造创意工坊，聚人气第二步：商业街、会馆、第二步：商业街、会馆、loft炒热区域炒热区域第三步：创意总部是地位、第三步：创意总部是地位、soho公寓出利公寓出利第四步：第四步：loft、soho公寓回笼资金公寓回笼资金第五步：第五步：loft收官收官争取中短线开发、期房回款争取中短线开发、期房回款创总loft创坊soho会馆商业水馆2#26-1f1800450006#3f8000240005#3f100080008#26-1f12003000010#11-1f6006000s1#3f40001200011#16-1f8001

32、20001#23-3f1000180003#28-3f100022000s2#2f200040007#22-2f1000200009#22-2f1000200003.1 开发策略一一二二三三四五五2011年年3月启动，月启动，首批首批2.4万万2011年年3月启动，月启动，体量约体量约5.2万万2012年年3月启动，月启动，体量约体量约5.3万万2013年年3月启动，月启动，体量约体量约4.8万万2014年年3月启动，月启动，体量约体量约4.4万万开发进度开发进度：五步走，周期5年2011年3月至2015年3月推盘策略推盘策略工坊聚人气启动项目；soho出量、总部公寓出利，商业增值。价格策略价格策略工坊工坊：以租