中小户型住宅产品线研究

1、陈兰：万科中小户型住宅产品线研究各位领导、各位来宾，下午好。今天我看了一下会议主题，就像主持人说的，如果要讲产品 线研究下午就讲不完，我主要围绕中小八型的主题來讲一下我们研究的方法。刚才刘总己经多次提到跟万科的合作，还有他们研究的客户特征，包括市场情况，事实 上我们所冇产品研究也是来自于客户研究和市场，我们集团的宗旨是为普通人盖好房了，我 们从产品上主要是紧紧围绕客户维度和土地属性这儿个维度來做产品，从客户维度刚才刘总 谈的很详细，主流是首置首改客户，首置首改是万科从全集团来讲的主流产品，占80%以上。 在北京这个市场上，占的比例就更人，占到90%以上。我是09年底进的万科，刚好是房山长阳这个

2、项目的第一-波操作，我刚來北京万科的时 候，我看了一下整个公司的产品，房山长阳包括当时有一个昌平万科城，这两个项目是符合 集团首次置业、首次改善客户需求的产品。我们另外一个产品线是再次改善和城市top系列 的，到了今天为止，我们产品线发展到今天，在北京这个市场上我们再次改善的产品儿乎 消失了，几乎不见了，我们就剩下就两端的产品，首置首改，还有一种就是城市top,甚至 城市改造top产品，这个我们公司也在做。刚才提到的极小户型，这件事也是我本人参与很深的一件事情。在壯界超人城市极小的 空间利用上都有探索与实例，包括东京、纽约、香港都有这方面的实例，尤其是超大型城市 的中心区。我们从土地加性角度，

3、万科拿不到这样住宅的用地，极小户型也不符合我们国家 现行的住宅规范。所以我们在做这个实验的产品，从集团角度来讲，深圳、西安等地也有一 些实验性产品，但是从土地丿肉性来讲都不是住宅，所以带有公建的性质，北京的项h由我们 公司来负责运营。极小户型这从住宅角度来讲，现有的阶段只能作为一个技术性研究，作为 市场推广的话，我觉得儿乎不可能。下面我介绍一下北京万科新青年首置产品的研究方法和纲要，我们北京公司最新的产品 线，我先介绍一下我们集团怎么做产品研发，我们分一线公司、区域和集团三级架构，一线 公司主要负责产品基础研发，区域是作为综合和推广，集团主要是起到交流的作用。人家很 了解，住宅这种产品地域性非

4、常强，儿大区域拿过來的户型，肯定是不一样的，我们主要交 流研究方法；还有装修地域差别较小，我们公司90%以上产晶做精装修，会有一些好的经验 交流。新青年是北京万科今年年初做的一个升级，我们首先有一个研究背景，城市扩张，五环 的时代在北京基木上过去了，现在是六环时代的到来。传统的城市已经扩张到新城屮心，紧 紧布i绕我们的住宅开发，住宅所有的配套这在刀科体系内非常重视，正在推行。北京这个市 场执行所有的政策是全国最严的，从整个政策上来讲，首次置业和首次改善有了与以往不一 样的概念，在没有这些政策之前，人家都有梯级消费的概念，给我们产品要求的时候，还能 见到一居室的比例；但实际上这些政策岀来之示，首

5、先我们的而积要小，因为总价太高了， 但是而积小不意味着我们要牺牲生活的舒适度，所以我们在舒适度角度來研究八型，怎么改 进。我跟人家解释一下什么叫做首迸客户？家庭结构包括年龄结构，基本上是30岁-50岁， 这是我们指产品的生命周期。北京人均寿命81. 2岁，平均初育年龄29. 13,结婚和生育平 均是3年时间，我们的客户从准备结婚一直到牛育年龄，和家里老人退休的年龄基本吻合, 老人同住來照顾孩了的悄况十分普遍。所以我们主流户型就是定位在两居和三居。舒适度来口于功能空间的改善，这是我们和其他机构合作的一个关于24小时客户行为 分析。上边那些老人是每天在家里或者在家门以外的行为。下边这个表，它的颜色

6、月深，就 代表在这个时段公共空间使用频率最高。红色的那两个主耍是集中在卫生间，卫生间是住宅 的主要功能空间，对于中小户型来讲，卫生间不管是两居室述是三居室，如果想控制而积的 话，基木很难达到两卫。但是家庭人口，在父母来照顾孩了的阶段，家庭人口也不少，上班 高峰时段，包括晚匕休息z前的时段，卫生间使用频率非常高。市场上的产晶也越來越同质化，从90左右而积段产站非常多。城市环境fi渐恶化，包 括空气、水质。因为城市扩张我们要为郊区客户提供便利配套设施，因为限购政策我们要满 足客八更长家庭纶命周期需求，因为产晶同质，产站需要一些创新，因为环境问题就需要更 关注微坏境的健康。我们产生出一个新青年产品首

7、置的研究方法论，它有三个主题，和谐尊重、健康安心、便利丰盛。每一个主题对应不同的研究方向，核心尊重指户型本身的优化，精装提升、景观 捉升。健康安心主要是从规划角度和活动场地、装修材料、健康设备、绿色工业化角度来讲 健康和安心的问题。便利丰盛是指配套，我们提倡体育公园、社区商业配套、教育配套，这 在我们的项冃当中都是逐一落实的。这三个方面不一一展开，我今天主要是讲户型优化和精 装捉升的细节。和谐尊重这个主题以下，包括户型优化、精装提升、景观提升三方面，我今天主要讲前 两方面。户型优化刚才已经提到了，卫生间是早高峰和晩高峰，人家互相抢卫生间的问题。 因为我们是节约而积了，刀科是做精装修，有很多i舌

8、i化的卫生间模块，在我们以前t生间模 块当屮，基木上考虑小孩洗澡的问题比较少，我们设计部有很多年轻同事有小孩的，他们就 发现一个问题，一个人给小孩洗澡是非常困难一件事，这些问题该如何解决；我们也借鉴一些国外的经验，日本的户型，它的坐便和淋浴是分室设置，解决了早晚高 峰上厕所和洗漱的才盾，可以同时进行。卜边这两张图，解释了一卜两个大人怎么在卫生间 的空间底下给小孩洗澡，包括淋浴间一个成人带小孩进去，就是在尺度上做了一个研究。左 边这个主要指4岁以下的小孩，右边的是6岁的小孩。这个表是我们对卫生间的排列组合。一卫生间主要是四件东西在里而，面盆、马桶、淋浴 和洗衣机，现在开始有太阳能了，太阳能有一些

9、设施有的户型也要固化在卫生间里，这几个 东西怎么组合。最示我们进行了类似穷尽法的一个研究，把各种纟r合方式基木都列了一遍, 最后经过大家反复的讨论和研究，得出黄色曲线里面一个核心方式。这样的布置而积增加会 比鮫少，卫生间里有手盆，各方面都比较便利。卫生间有手盆这个方式是借鉴了飞机机舱里 的方式，而且非常有意思的是，我最近去芳草地，发现它的公共7r生间也是这么设置的，我 不明白是为什么。这个就是我们借鉴机舱，在单独马桶这个空间里而可以完成它的过程。我们研究完了以 麻，它的尺寸，正常来讲我们先研究一个最小尺寸，在最小尺寸基础上，在不同项目当中应 用。标准户型的一个演进过程，左侧是2011年和201

10、2年比较常用的户型，首置产品有两个 系列，-梯2和一梯4, 梯2的户型，红色那个点有一个改进，独立廉便间，暗卫变明卫， 给孩了洗澡捉供空间，改善厨房操作台面，优化各空间的尺寸。我们比较常用的一梯4系列，这个系列最近用的比较多，因为我们拿地2. 2和2. 5以上 容积率特别多，这种情况下，尤英是18层以上我们就不太建议用1梯2户型，这是我们的 主力系列，我们在2010年利2011年用的比较多的户型。这町以控制在78-90 z间都町以, 后面是控制在90 110几都没冇问题，我们会调整它的进身和面宽，基本户型都这样。在标准户型悄况下延展做了调整，下面的户型是一个最小户型，它的而积做到78,后 而是

11、控制在90出头。我们研究的每一个空间它基木上是合理的最小尺寸，住宅舒适度有一 定的要求，这些空间都做了合理调整。人家看这个卫生间的位置，包括餐厅和分离卫生间的 设直，这对家庭的行为会有一定的帮助。我们把户型调到最小之后，要让这个系列有一定的延展基础，这是我们h前在做儿个项 目都在用的户型。万科90%的房子都是粘装修，冈忖讲那么多研究主要得益于精装修的研究，没有精装修 的配合我们是做不到这个程度。我给人家看一下90平米的户型装修情况，刚才童会长也提 到了，北欧家庭的衣服也很多，衣服很厚，一个房子的大小，它的功能主要取决于功能空间 合理，再一个是收纳系统，如果收纳系统做的合理，它能装下更多的东西，

12、提升居住品质。我们从这些方面做了很多研究，包括玄关的位置，玄关、卫生间、厨房。从比较人的收 纳一直细小到阅读，包括插屎的位證，都耍有一定的探讨。首先玄关是有一个多功能玄关柜，这个功能大家都有生活经验，一进家门，如果有一个 玄关柜生活会方便很多，1肛几解决了家里一定的收纳。这边的童年也是我们一个新的改进, 有很多父母推小行出去，童车回来以后没有地方放，我们结合这个柜子放了一个折叠童车的 位置。结合穿衣镜和椅子做了一个悬挂的，扶手是考虑到老年人的方便程度，这是一个细节 的处理。我们集团做过一个家庭收纳研究，研究完了以后，收纳相当于儿十个180升冰箱的 容纳量，这个非常有意思。关于橱柜的一个详细研究

13、，如果有一个非常合理的橱柜，大家的空间就可以节省很多。 在小型的电器上也会有一些提升客户舒适度的，在玄关这个地方做一个总开关，我们借鉴杭 州公司的经验，做了一个出门的总开关。有些东西是永远不需要关的，比如冰箱，这和总开 关就没有关系，其他的就是一些插朋。起居室我们也做了一个关于空调和空间比例的研究，我们发现现在研究的屮小户型，所 有的空间，包括起居室，现有市场上的壁挂机就足以带动最人空间制冷，以前我们还经常纠 结到底做上机位还是柜机，研究过示我们就统一做上机位。顺应现在的市场发展，有usb 的插座，就很方便，不用大家來回找插头。卧室也是有一个小夜灯，这个基本上是受酒店的启发，晚上起来的时候比较

14、方便。精装 经常会碰到几个插座或者是而板在一起，工人一赶工就有高低不平的状况，我们做了一个联 合的，这样就避免美观的问题。这有一个应急照明，平时就插在插屎上，一旦停电，它会自 动开启，这个作用其实挺明显的，你不用到处找手电了。卧室的收纳柜，这跟幺.关柜是一个道理，增加一些柜休的照明。我们会考虑阅读灯的位 置，主要是对眼睛有好处。厨房是家里最重要的功能空间，我们通过动线的分析，把厨房最重要的三件摆在一个三 角的位置上，方便人家操作，也节省空间。对厨房高度的研究，什么东四放在哪儿。它的核 心价值就在于增加了屮柜，人幅度提高日常用品储藏量和取放的方便程度。进深也不太人, 方便拿东西。我们公司也一直推

15、行绿色垃圾分类，尤其是厨余垃圾设备处理，我们在厨房给大家配置 了厨余垃圾分类的蓝筐。增加一些重点照明，方便操作。这个跟刚才总开关的意思一样，方 便大家使用。关于抽油烟机的设计和橱柜一体设计，对市场上油烟机的研究，最后做了选型。卫生间也做同样的多功能柜的研究，在手盆的上方。刚才说过新的卫生间研究。还有无 障碍的设施，包括小的置物架，方便大家放手机。我们一些附加的设备，在一些比较好的装 修上，会增加一些设备，这对牛活的舒适度影响是很人的。我们通过系统的精细化研究与产詁设计，希塑可以令客八牛活更舒适;谢谢大家。薛峰:中建设计中小户型住宅产品线研究咱们总工联席会侮次都是一个非常实的题目，我觉得这个题目

16、特别好。特别是到金地，金地 做了很多特别实际的项fi,包括万科也做了很多项这次大家一起来讨论，我拿的这个题 目是，正好我们有“十二五”课题，是研究装配式建筑的课题，而且我负责的这一块就是建 筑原形，实际就是中小户型,怎么去研究中小户型里面，特别是对中小户型特别小,特别规 整，将来适合工业化建造，不光是结构性建造，包括室内的精装，在这种情况下怎么去研究， 我把我们的研究过程成果，结合我们做住宅设计规范里面，现在有规定，最小的套型是22 平米，组合起来是30平米，当初论证这22平米或者说这30平米是怎么论证的，它的实际 户型到底能达到什么情况，我來跟人家进行讨论。这儿个户型乂要在咱们国家的标准图集

17、里 而，很快要出了，大概七、八月份要出，这正好提询给大家有一个交流。我们现在理解的屮小户型不是简单的把它理解为怎么设计的，功能上使用率提高，现在 是要拆分出来。第一是用模块，屮小户型用模块组合更加容易，或者说更加集约化，我们分 为儿个璽点模块去把它研究，甚至适合于我们以后室内精装一体化。第一是公共空间的模块，第二个最重要的，特别是小户型，入户空间，就是入户门厅过 渡空间，很多小型里面这个就放弃了，这个里面怎么去研究，这是必须有的东西，跟功能结 合在一块。第三是贮纳空间，第四是厨卫空间，中小户型厨卫可以标准化，大的产品系列定 完了，是可以标准化的。第五是阳台模块，捷至我们阳台里而还会有类阳台构建

18、标准化，再 有就是其他的模块化。重要的是解决紧凑型空间的关系，如果以后我们能够去做结构性装配 那更好，如果不能做结构性装配，起码要做到精装一体化室内标准化的集成，我们的思路基 木是这样的。在这个过程里，我们有这么儿类，应该说产品线从40开始，60、80、100,最人120, 所有这些套型都是实战产品。这些产品线我们从产品的关系角度，包括多少大类型是生活过 渡型，多大类型是新婚使用型，包括核心家庭型，有一个大体分类。因为越往后，40、60 系，这实际上用单元组合式的已经做不出来了，因为中国跟口木住宅很大的区别，我们厨房 必须直接对外采光通风，这是很人的问题，八型小了之后，这是有问题的，我们怎么来

19、解决 这个问题，会出现我们用单廊组合式。在入户过渡空间里，我们冇一些非常详细的设计要定，一个、一个空间的设计要点，否 则的话，没法做出模块来，因为模块做的前提是要把要点先拿出来，否则做不出来。这里面 首先就是入八过渡空间，特别是中小八型更加重要。我们能够处下來换鞋，甚至老了之后有 伦椅能够适老，共至在这个空间里而我们要把室内配电箱、总控开关等等功能都在这里面集 合起来，现在跟我们一起在做压力的，包括博洛尼，包括其他儿家公司，都在整合，整合完 的功能比我们现场简单的做室内设计出来的要好的多的多，这就是说做工业化装配，因为 室内装配也是工业化装配。越小的户型收纳空间越重耍，入户的收纳空间，家庭储藏

20、，工作阳台的，包括厨房的, 卫朱间的收纳。实际上这些东西相当于跟集成的厂家结合在一块做，确实现场简单的做装修 设计是做不出这些东西来，而口那些尺度，那些细部也达不到功能的耍求。非常细的，包括 活动转板，包括雨伞，鞋搁在哪儿，都是这种专业厂家做的集成块才能解决这些问题，我们 也试过，找了特别好的装饰公司來做，他也做不处理，因为他没有这么精细的去研究。我们如果做小户型，小户型应该是我现在看到的情况，小户型大多数全部都是经准修, 如果小户型再毛坯房，五年z内这个楼里根本无法安生下来，所以只能这么做。这么来做的 情况，我们怎么把我们的产品搁到里面去，小户型精装就几个东西，一个是厨7r模块化，一 个是入

21、户玄关模块化，再有一个贮纳模块化，最多会出现一个阳台模块化，把这几个东西弄 好，基本小户型就差不多。在起居厅里而我们也给了重点，i韦i坐看电视的功能，避免有过多的洞口，避免卫生间肓 接对起居的开门，包括厨房，因为处方要做模块化，那就必须有多少功能在里而，是你给别 人下任务单，否则你没法解决这些问题。所以厨房里而都有什么样的功能，包括微波炉，插 朋配置，风井、管道井集成，管道井可以买到很好集成产品，而且非常便宜。包括什么悄况 下可以有肓排，什么情况下必须要有风道井，部给了相应的规定。在什么惜况下厨房的操作 台临窗的洗盆布置，龙头多高，窗台高度，其至灶台不能临窗，这些都给相应的规定。原来 我们不注

22、意，经常把排风井放在靠窗户的一面，为了避免厨房串味是冇一个技术措施，我们 必须在厨房的开门入口部分要形成负压，负压就必须把抽风井放在离出口这一块，不是放在 窗口这儿，很多小户型，特别中小户型串味更加严重，技术措就就会耍求更加细。配的设施要求，我们现在跟一个中li合资厂家合作，来做这些东西，包括阳台。阳台里 面什么情况配什么东西，因为中小户型会出现洗衣机，什么情况下会配，宽度是多少。甚至 在极小八型里而，就是22平米使用而积，北方地区会出现储藏的挑台，甚至会出现晾衣的 挡板，在这种情况下，深度多少，宽度多少，给了一个相应的规定。包括屮小户型里凸窗的 利用，这是从香港地区里引进的，都是在中小八型里

23、过来的，它的髙度怎么规定，住宅社区 规范是我来编的。人于45公分，上面只是防护开启扇，下面有安全玻璃就可以了，这次我 们在设计图集里特意解释了这个问题，为什么很多地区加强了之后，大量的遭到拆除，因为 越精装越会拆除这些东西，这些东西是没有必要的，在凸窗使用上怎么规定窗台高度，怎么 规定开启扇距窗台的高度，什么情况下用安全玻璃，这对我们造价成木的节约是很大一块。再有一个是公共空间的模块，国家会有另外的政策会出来，就是我们的担架电梯的问题。 担架电梯在7月份开始结题，主要是希望利川斜角，有儿个方案。笫一线把担架，原来我们 担架是非常方整的，现在削尖了，是千公斤级的，是1.6米乘1.4, 1.5米乘

24、1.6米，基本 上能用这种电梯的方式，不再改变原来标准模式的情况下是能放进去的，这是笫一个。放进 去有两个前提，第一个前提是要改担架两头，第二个是解决人放进去z后，人吃不上劲，抬 不出来的问题，后来又研究了担架的推车，就是推架，一个人在吃不上力的情况下，能把这 个担架拿出來。把这个担架何以折叠出来，作为配套，这是三个最重要的问题，就是千公斤 级的。我们述有一个问题就是八百公斤级的，那就只好想办法用备箱伸进去一块来解决，这现 在应该说在7刀份要冇一个结果，这个结果会在社会上公布。还有一个就是我们如果去做小户型，我们的电梯井道是模块化的，屮小户型整个算下来 的，人家认可的户型数不会很人，它的公共空

25、间模块基木上是能够完全定死的，我们给了相 关的数值。最小的就是60以下，川的是一梯七的，而且尽量不要太薄。咱们22平米使用面积，我们能够把这个房了做出来，还保证大家的基本生活，是一个 什么情况？摆下家具之后是一个什么情况，这次标准图集里而也放到里而了。所有的厨房、 卫生间都是符合标准规定的最低，但是仍然还冇相关的玄关，仍然冇们厅，仍然冇储藏的地 方，仍然冇看电视的地方，同时能够允许我们夫妻两个冇一张大床，还冇餐桌，能满足做饭， 而且这个做饭不是拿电简单炒菜的做饭，是符合全部在开窗情况下怎么來做的，很多公司说 我做最小户型，我们特别要出来一个，如果我们在入口这一块做黑的甚至北京市也做了一个 保障房是黑的，应该这么说按照住宅设计规范的要求是不能叫厨房。我们设计规范里规定30平米，带卧房的，它的情况也做了一个相应的分析。大家可以 看一下，这两个都是30平米的，可以由一间卧房，这个卧房能放下双人床，有储柜，放下 小桌子，有床头柜，保证我们基木的工活功能。同时我们看电视、吃饭等等，都是没有问题 的。再有入户、