房地产评估假设开发法

1、第六章假设开发法第六章假设开发法 p第一节基本原理第一节基本原理 p第二节计算公式第二节计算公式 p第三节估价步骤第三节估价步骤 p第四节应用举例第四节应用举例 第一节基本原理第一节基本原理 p一、概念一、概念 p二、理论依据二、理论依据 p三、特点三、特点p四、适用范围四、适用范围p五、条件五、条件 一、假设开发法的概念一、假设开发法的概念p假设开发法（假设开发法（hypothetical development methodhypothetical development method），），又又称剩余法（称剩余法（residual methodresidual method），），倒算法

2、，残余法，余值倒算法，残余法，余值法。法。它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等），除不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等），利息，利润，税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象利息，利润，税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。不动产价格的一种方法。p房地产估价规范房地产估价规范：预计估价对象开发完成后的价值，扣除：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或

3、价值的方法。的客观合理价格或价值的方法。 p以假设开发法评估的价格，称以假设开发法评估的价格，称剩余价剩余价。二、理论依据二、理论依据 p理论依据：预期原理理论依据：预期原理p 如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到不小于将资金投入其他方面能取得的正常利润的不小于将资金投入其他方面能取得的正常利润的利润额，他愿支付土地的最高价格等与楼价（预利润额，他愿支付土地的最高价格等与楼价（预测的未来房地混合价）减去建筑费，专业费，利测的未来房地混合价）减去建筑费，专业费，利息，利润和税收之后所剩的余额。息，利润和税收之后所剩的余额。三、特点三、特点 p1 1

4、、可靠性基于对待开发不动产的各种假设、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定：是否确定最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，正常利润。正常利润。p2 2、以种种假定或限制条件为前提、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成。假设售价，租金成本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。 p3 3、有动态静态两种计算方式、有动态静态两种计算方式。动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间虑。同时将

5、所有发生的费用和收入都折算到一个时间点，通常为购买土地的时间。点，通常为购买土地的时间。静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 四、适用范围四、适用范围 主要应用于主要应用于具有再开发价值具有再开发价值的不动产评估。的不动产评估。p1 1、待开发土地的估价。、待开发土地的估价。p2 2、土地整理、复垦。、土地整理、复垦。p3 3、待拆迁改造的再开发房地产的估价。、待拆迁改造的再开发房地产的估价。p4 4、现有新旧房地产中地价的单独评估。、现有新旧房地产中地价的单独评

6、估。p5 5、在建工程。、在建工程。p6 6、可装修、可改变用途的旧房等。、可装修、可改变用途的旧房等。p另外可用于：另外可用于：p1 1、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格p2 2、确定具体开发项目的预期利润、确定具体开发项目的预期利润p3 3、确定开发项目中的最高控制成本、确定开发项目中的最高控制成本五、适用条件五、适用条件p1 1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。p2 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。p3 3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料

7、库。、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。p4 4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。交易的税费清单。p5 5、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。第二节计算公式第二节计算公式一、基本公式一、基本公式 1 1、 适用于预期售价的公式：适用于预期售价的公式： p=ap=a(b+c)(b+c) p p购置开发场地的价格购置开发场地的价格a a 开发完成后不动产资本价格开发完成后不动产资本价格b b 总开发成本总开发成本c c 合理利润合理利润 第二节计算公式第二节计算公式2

8、 2、适用于预期租金的公式、适用于预期租金的公式p=pcp=pc(b+c)(b+c)式中：式中：pc=pc=（a/ra/r）1-1/(1+r)1-1/(1+r)n n a a年纯收益年纯收益 r r资本化率资本化率 第二节计算公式第二节计算公式p二、具体公式二、具体公式待开发不动产价格待开发不动产价格= =开发后的不动产价格开开发后的不动产价格开发成本管理费用投资利息销售税费开发发成本管理费用投资利息销售税费开发利润其他税费利润其他税费1 1、求生地价格、求生地价格1 1） 生地上建房屋生地上建房屋生地价格生地价格= =开发完成后的房地产价格开发成开发完成后的房地产价格开发成本管理费用利息销售

9、税费开发利润买本管理费用利息销售税费开发利润买方负的税费方负的税费2 2） 生地开发成熟地生地开发成熟地生地价格生地价格= =熟地价格开发成本管理费用熟地价格开发成本管理费用利息销售税费利润买方应负担的税费利息销售税费利润买方应负担的税费2 2、求毛地价格公式、求毛地价格公式1 1）在毛地上建成房屋的公式）在毛地上建成房屋的公式 毛地价格毛地价格= =开发完成后的房地产价格由毛地建开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买毛地应付的税费售税费土地开发利润买毛地应付的税费 2 2）将毛地开发成熟地的公式）将毛地开发成熟地

10、的公式 毛地价格毛地价格= =熟地价格由毛地开发成熟地的熟地价格由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购地应负担的税费开发利润买方购地应负担的税费3 3、求熟地价格公式、求熟地价格公式熟地价格熟地价格= =开发完成后的房地产价格熟地开发完成后的房地产价格熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买地应负担的税费销售税费开发利润买地应负担的税费 4 4 、求在建工程价格公式、求在建工程价格公式 在建工程价格在建工程价格= =续建完工后的工程价格续续建完工后的工程价格续建成本管理费用投资利息销售税

11、费投建成本管理费用投资利息销售税费投资利润购买在建工程应负担的税费资利润购买在建工程应负担的税费 5 5、 求旧房价格的公式求旧房价格的公式 旧房价格旧房价格= =装修改造完成后的房地产价格装装修改造完成后的房地产价格装修改造成本管理费用投资利息销售税费修改造成本管理费用投资利息销售税费装修改造利润购旧房应负的税费装修改造利润购旧房应负的税费第三节估价步骤第三节估价步骤调查调查待估不动产的基本情况待估不动产的基本情况选择最佳开发利用方式选择最佳开发利用方式估计开发经营期估计开发经营期预测开发完成后不动产总价格预测开发完成后不动产总价格估算成本费用及利税估算成本费用及利税求取估价对象价格求取估价

12、对象价格一、调查待估不动产的基本情况一、调查待估不动产的基本情况p1 1、自然状况、自然状况 位置、坐落、区位条件、土地面积、形状、平整、位置、坐落、区位条件、土地面积、形状、平整、地质、基础设施、建设基本情况、为估算成本、地质、基础设施、建设基本情况、为估算成本、费用服务。费用服务。p2 2、政府的规划限制、政府的规划限制 用途、建筑高度、容积率，为确定最佳开发方式用途、建筑高度、容积率，为确定最佳开发方式服务。服务。p3 3、土地权利状况、土地权利状况权利性质、年限、可否续期、以预测未来房地产权利性质、年限、可否续期、以预测未来房地产价格、租金。价格、租金。二、选择最佳开发利用方式二、选择

13、最佳开发利用方式p选择最佳开发利用方式，就是选择将来能获得最选择最佳开发利用方式，就是选择将来能获得最高经济效益的土地使用方式，包括高经济效益的土地使用方式，包括用途、容积率、用途、容积率、覆盖率、建筑式样，规模、档次覆盖率、建筑式样，规模、档次等。等。p最佳利用方式的确定依赖于估价人员对城市规划、最佳利用方式的确定依赖于估价人员对城市规划、不动产市场及人的购买能力的综合判断。其中最不动产市场及人的购买能力的综合判断。其中最重要的是确定不动产用途。重要的是确定不动产用途。 三、估计开发经营期三、估计开发经营期从取得土地使用权到不动产全部销从取得土地使用权到不动产全部销售或租完的时间，包括开发前

14、期、建设期、经营售或租完的时间，包括开发前期、建设期、经营期。期。根据项目可行性研究、项目特点、工程技术根据项目可行性研究、项目特点、工程技术要求及不动产市场状况综合确定。要求及不动产市场状况综合确定。p目的：把握成本，管理费用，销售费用的投入，目的：把握成本，管理费用，销售费用的投入，利息负担，售价，租金等。利息负担，售价，租金等。 p可参考当地工期定额指标，比较修正确定。可参考当地工期定额指标，比较修正确定。 四、预测开发完成后不动产总价格四、预测开发完成后不动产总价格开发完时的不动产状况的市场价格。开发完时的不动产状况的市场价格。p（一）出售不动产（一）出售不动产比较法：据同类不动产成交

15、价比较确定，并考虑比较法：据同类不动产成交价比较确定，并考虑未来变动趋势，比较法与长期趋势法相结合。未来变动趋势，比较法与长期趋势法相结合。p （二）出租不动产（二）出租不动产 先估算租金，再以收益法求取不动产价格。先估算租金，再以收益法求取不动产价格。 估算：租金、费用、不动产还原利率、可出租的估算：租金、费用、不动产还原利率、可出租的净面积。净面积。 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税1 1、开发建筑成本费、开发建筑成本费 直接工程费、间接工程费、承包商利润及其他费直接工程费、间接工程费、承包商利润及其他费用，可按当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用，可按当地同类建筑当前的平均或

16、一般建筑费用推算。用推算。 2 2、 估算专业费用估算专业费用 包括建筑设计费、工程预算费等，一般按建筑费包括建筑设计费、工程预算费等，一般按建筑费用的一定比率估算。用的一定比率估算。 3 3、 估算不可预见费估算不可预见费 为保证估价结果的安全性，往往预留不可预见费，为保证估价结果的安全性，往往预留不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的一般为总建筑费和专业费之和的2%2%5%5%。 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税4 4、估算税金估算税金 营业税、印花税、契税，一般按不动产总价的一定比例营业税、印花税、契税，一般按不动产总价的一定比例计算。计算。5 5 估算投资利息估算投资利息

17、 应计息项目：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见应计息项目：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费、管理费、购买不动产应负担的税费。费、管理费、购买不动产应负担的税费。销售税费一般不计息。销售税费一般不计息。计息期：地价款：全周期计息。计息期：地价款：全周期计息。开发建设费、专业费：以实际投入（假定均匀投入）期的开发建设费、专业费：以实际投入（假定均匀投入）期的中点至开发期末。中点至开发期末。 计息方式：通常以复利计息：计息方式：通常以复利计息：i=p(1+i)i=p(1+i)n n-1 -1 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税6 6 租售费用租售费用 中介代理费、市场营销广告费、

18、买卖手续费等。中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等。按不动产总价或租金的一定比例计算。按不动产总价或租金的一定比例计算。7 7 开发商的合理利润开发商的合理利润 一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。六、求取估价对象价格六、求取估价对象价格 待估不动产价格待估不动产价格= =开发后不动产总价格开发费开发后不动产总价格开发费专业费不可预见费利息租售费用税金专业费不可预见费利息租售费用税金利润利润第四节应用举例第四节应用举例 例例1 1、估价对象房地产为一块、估价对象房地产为一块“七通一平七通一平”的待估的待估建空地，土地面积建空地，土地面积100

19、0010000m m2 2。允许用途：商业，居允许用途：商业，居住；允许容积率为住；允许容积率为7 7，覆盖率，覆盖率50%50%，年限，年限5050年，年，出售时间：出售时间：20072007年年1010月。月。评估该地评估该地20072007年年1010月的出售时的购买价。月的出售时的购买价。 估价过程：估价过程：1 1）土地为待建工地，适用假设开发法。）土地为待建工地，适用假设开发法。2 2）选择最佳开发方式）选择最佳开发方式：商住混用，容积率：商住混用，容积率7 7，覆盖率，覆盖率50%50%，建筑面积，建筑面积70000 70000 m m2 2，层数层数1414层，各层建筑均为层，

20、各层建筑均为5000 5000 m m2 2，1 12 2层商店层商店10000 10000 m m2 2，3 31414层住宅层住宅60000 60000 m m2 2。 3 3）建筑期建筑期：三年，即：三年，即20102010.10.10完成。完成。 4 4）预计楼价）预计楼价：预计建成后，商业楼可全部售出，住：预计建成后，商业楼可全部售出，住宅楼宅楼30%30%在建成后售出，在建成后售出，50%50%半年后售出，半年后售出，20%20%一年后售一年后售出，预计商业楼售价为出，预计商业楼售价为60600000元元/ / m m2 2，住宅楼住宅楼50500000元元/ / m m2 2。

21、5 5）估计开发费、利润估计开发费、利润：总建筑费：总建筑费50005000万元，专业费万元，专业费为建筑费的为建筑费的1212% %，年利息率，年利息率8%8%，销售费用为楼价的销售费用为楼价的3%3%，税费为楼价的税费为楼价的6%6%，投资利润率，投资利润率25%25%，费用：第一年投入，费用：第一年投入20%20%的建筑费及专业费，第二年的建筑费及专业费，第二年50%50%，第三年，第三年30%30%。 6 6）求取地价）求取地价。计算过程计算过程 静态评估：静态评估：总楼价总楼价= =6060000010000+10000+5050000060000=60000=3603600000万

22、元万元总建筑费总建筑费=5000=5000万元万元总专业费总专业费=5000=50001212%=%=6 60000万元万元 总利息（单利）总利息（单利）= =总地价利息率计息期总地价利息率计息期+ +（总建筑费（总建筑费+ +总专业费）利息率计息期总专业费）利息率计息期= =总地价总地价8 8% %3+5000 3+5000 （1+1+1212% %）20%20%8 8% %2.5+50002.5+5000（1+1+1212% %）50%50%8%8%1.5+50001.5+5000（1+1+1212% %）30%30%8 8% %0.5=0.5=总地总地价价 0.0.2424+ +627.

23、2627.2万元万元 总销售税费总销售税费= =总楼价（总楼价（3%3%+6%+6%）= =32403240万元万元 总利润总利润= =（总地价（总地价+ +总建筑费总建筑费+ +专业费）利润率专业费）利润率= =总地总地价价0.25+10.25+140400 0万元万元 总地价总地价= =3603600000500050006 60000（总地价（总地价0.0.2424+ +627.2627.2）34203420( (总地价总地价 0.25+10.25+1400400)=)=1674716747万元万元动态方式：假设折现率动态方式：假设折现率15%15%。总 楼 价 总 楼 价 6 06 0

24、 0 00 0 1 0 0 0 0 /1 0 0 0 0 / （ 1 + 11 + 1 5 5 % % ）3 3+ +50500000 60000/(1+160000/(1+15 5%)%)3 3 30%/(1+130%/(1+15 5%)%)0 0+50%/(1+15%)+50%/(1+15%)0.50.5+ +20%/(1+15%)20%/(1+15%)1 1=22490.32=22490.32万元万元 总建筑费总建筑费=5000=500020%/20%/（1+11+15 5% %）0.50.5+5000+500050%/50%/（1+11+15 5% %）1.51.5+5000+5000

25、30%/30%/（1+11+15 5% %）2.52.54017.354017.35万元万元 总专业费总建筑费总专业费总建筑费1212% %4 41841841212% %482.08482.08万元万元 动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。总销售税费总楼价（总销售税费总楼价（3%3%+6%+6%）22490.3222490.329 9% %2024.132024.13万元万元总利润：不再考虑。总利润：不再考虑。总地价总地价22490.3222490.324017.354017.35482.08482.082024.132024.1315

26、966.7615966.76万元万元4 4估价结果估价结果静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验，评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验，将总地价定为将总地价定为1601600000万元。万元。则该地块则该地块20072007年年1010月的销售价格：月的销售价格：总地价总地价1601600000万元万元单位地价单位地价1601600000元元/ /m m2 2楼面地价楼面地价22862286元元/ /m m2 2计算过程计算过程 静态评估静态评估：复利方式：复利方式总楼价总楼价= =6060000010000

27、+10000+5050000060000=60000=3603600000万元万元总建筑费总建筑费=5000=5000万元万元总专业费总专业费=5000=50001212%=%=6 60000万元万元 总利息总利息= =总地价总地价(1+8%)(1+8%)3 3-1+5000 -1+5000 （1+1+1212% %）20%20%(1+8%)(1+8%)2.52.5-1+5000-1+5000（1+1+1212% %）50%50%(1+8%)(1+8%)1.51.5- -1+50001+5000（1+1+1212% %）30%30%(1+8%)(1+8%)0.50.5-1=-1=总地价总地价

28、0.26+646.160.26+646.16万元万元 总销售税费总销售税费= =总楼价总楼价9 9%=%=32403240万元万元总利润总利润= =（总地价（总地价+ +总建筑费总建筑费+ +专业费）利润率专业费）利润率= =总地价总地价0.25+10.25+140400 0万元万元 总地价总地价= =3600036000500050006 60000（总地价（总地价0.0.26+646.1626+646.16）32403240( (总地价总地价 0.25+10.25+140400)=0)=16631.6816631.68万元万元p例例2 2、估价对象是一块估价对象是一块“三通一平三通一平”的

29、建设用的建设用地，土地总面积地，土地总面积1000010000平方米，土地形状规则，平方米，土地形状规则，规划许可用途为商业和居住，容积率规划许可用途为商业和居住，容积率55，建，建筑覆盖率筑覆盖率50%50%，土地使用权出让时间为，土地使用权出让时间为20022002年年1010月，土地使用年限从土地使用权出让时起月，土地使用年限从土地使用权出让时起5050年。年。p评估该块土地于评估该块土地于20022002年年1010月出让时的正常购买月出让时的正常购买价格。价格。p估价过程：估价过程：p1 1、选择估价方法、选择估价方法。该土地属于待开发房地产，。该土地属于待开发房地产，适用假设开发法

30、。采用动态法。适用假设开发法。采用动态法。 p2 2、选择最佳的开发利用方式、选择最佳的开发利用方式。通过市场调查，。通过市场调查，得知该块土地的最佳利用方式为得知该块土地的最佳利用方式为（1 1）商住混商住混用，（用，（2 2）容积率为）容积率为5 5，即建筑总面积为，即建筑总面积为5000050000平方米，（平方米，（3 3）建筑覆盖率）建筑覆盖率30%30%，（，（4 4）建筑物）建筑物层数层数1818层，其中层，其中1 12 2层建筑面积相同，均为层建筑面积相同，均为30003000平方米，共平方米，共60006000平方米，作商业用，平方米，作商业用，3 31818层建筑面积相同，

31、层建筑面积相同，27502750平方米，共平方米，共4400044000平平方米，作居住用。方米，作居住用。p3 3、预计开发周期预计开发周期。需。需3 3年时间建成，即年时间建成，即20052005年年1010月建成。月建成。p4 4、预计开发后的房地产价值预计开发后的房地产价值。根据市场调查分析，商。根据市场调查分析，商业部分建成后立即售出，居住部分在建成后可售出业部分建成后立即售出，居住部分在建成后可售出30%30%，半年后售出半年后售出50%50%，其余，其余20%20%一年后售出。商业部分出售一年后售出。商业部分出售时的价格平均时的价格平均45004500元元/ /平方米，住宅部分平均平方米，住宅部分平均250