浅论房屋租赁中的非法转租问题

1、浅论房屋租赁中的非法转租问题摘要：房屋租赁是现在比较常见的一种民事行 为，涉及到出租人和承租人双方的权利和义务，若是 只涉及到这两方，那么出现纠纷的时候就比较容易解 决，但是实践中往往不是这么简单，可能会涉及到第 三方，而承租人的非法转租就是其中一种，承租人的 这种行为涉及到很多法律问题，本文将从非法转租合 同的效力和非法转租所租金的性质及其归属等两方面 进行简要阐述。关键词：非法转租；非法转租合同效力；非法转 租所得租金性质及其归属随着社会和经济的发展，房价不断上涨并且居高 不下，尤其是在北京、上海等一线城市，买房成本越 来越高，普通工薪阶层动辄就要还一、二十年的房贷， 生活压力很大，所以现

2、在很多人选择租房居住，相对 应地，在房屋租赁过程中就出现了越来越多的问题和 纠纷，其中非法转租是一种比较常见的问题，由此而 引发的纠纷亦不在少数。一、什么是非法转租理论上将房屋承租人将承租的房屋再出租给他人 的行为叫做房屋转租。一般来说，是承租人把房屋的 全部或一部分转租他人使用，然后收取租金，一般租 金的金额都超过或者等于原租金数额。在房屋租赁制 度中房屋转租被广泛应用，这种制度在我国合同法 第二百二十四条中有规定：“承租人经出租人同意，可 以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与 岀租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造 成损害的，承租人应当赔偿损失。”而所谓非法转租, 就是房

3、屋承租人私自将租来的房屋转租第三人而未经 出租人同意。非法转租中承租人的转租行为是违法的，我国城 市私有房屋管理条例规定，如果承租人没有经过允 许转租房屋，出租人有权解除租赁合同。城市公有房 屋管理规定也有同样的规定，而且规定出租人可就 损失进行索赔。但是，并不是所有的房屋转租都是违 法的，城市房屋租赁管理办法的第五章就针对房屋 转租的条件进行了规定，但如何界定非法转租的法律 责任呢？管理办法中没有规定民事责任或者民事 制裁，而是只规定了行政处罚和刑事责任，但是，一 般的非法转租都涉及民事责任。同时合同法中也 规定，承租人未经出租人同意私自将房屋转租第三人 的，岀租人有权终止租赁合同。由此可以

4、看出，在房 屋承租人未经出租人允许擅自转租时，出租人可以终 止租房合同，这一规定法律上是相同的。由于承租人 进行非法转租，直接违反了房屋租赁合同，损害了出 租人与承租人双方之间的信任，有损出租人的权利， 包括房屋的所有权和处分权，实际上造成对房屋的多 重占有，从而使得损毁租赁房屋的可能性增长，使出 租人请求返还租赁物的困难更大。二、非法转租合同的效力非法转租合同的效力如何，虽然最高院在关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第十六条中有规定：“出租人知道或者应当 知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承 租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无 效的，人民法院

5、不予支持。”根据这一条规定可以得出 这样的结论：没有经过出租人允许的转租合同是无效 的，并且有六个月的时效期限。但是对于非法转租合 同是什么效力的合同，理论与实践界仍有不小的争议, 主要有三种观点：无效合同、效力待定合同、有效合 同。笔者同意第三种观点，也就是非法转租合同是有 效的。转租合同是指承租人与第三人之间签订的房屋租 赁合同。转租合同本质上是债权合同，依照我国合 同法的规定，合同双方当事人缔约时应当具有相应 的民事行为能力，并且合同内容是双方当事人的真实 意思表示，合同有确定的标的并能够支配，且不违反 国家法律强制性规定及公序良俗，合同即可生效。租 赁合同是诺成性合同，该合同生效时间应

6、从双方当事 人意思表示一致时起，并且其效力不受出租人以及出 租人与承租人之间的房屋租赁合同的限制。承租人与 出租人签订租赁合同，取得对房屋的占有权、使用权、 收益权，合同签订之后出租人对房屋的所有权受到限 制，暂时不能占用、使用房屋以及获得收益。承租人 转租房屋，只是转移了房屋的占有权、使用权，出租 人对房屋的所有权并没有改变或被侵犯，转租行为也 没有限制或扩大房屋上的权利状态。而且，出于对出 租人利益的保护，法律规定转租房屋需经出租人同意, 但是实践中未经岀租人同意的转租行为往往并没有损 害出租人的利益，出租人为了获取房屋出租所带来的 租金收益与承租人签订房屋租赁合同，而房屋转租并 不影响出

7、租人的实际收益，从某种程度上来说，还可 以保证其收益。而我国合同法对承租人转租需 要岀租人同意的要求，也仅仅是为岀租人设定了一个 解除合同的法定理由，对转租并不是一概禁止。假如 事后岀租人追认转租合同，就可以继续履行转租合同; 如果出租人要解除与承租人的房屋租赁合同，那么转 租合同也一并解除，租赁房屋第三人可以追究承租人 的违约责任，但并不是否定转租合同的效力。三、非法转租所得租金性质及其归属非法转租所得的租金性质也是有争议的，有的学 者认为是不当得利，有的学者则认为可以通过侵权赔 偿请求权得到救济而不需借助不当得利。笔者同意第 二种观点。承租人非法转租是建立在债权基础之上的 行为，并不是无权

8、处分行为，且基于出租人与承租人 有租赁关系，承租人支付对价而获得使用收益，出租 人对租赁物已经，没有使用收益的权利和可能，所以 承租人非法转租并没有损害出租人的利益，从而在理 论上非法转租应在租赁合同上求得解决，出租人可以 解除合同或请求债务履行不能的损害赔偿，不需要借 助于不当得利请求权。2王利明教授的观点是，承租 人没有通过转租获取利益的权利，所以承租人获得的 除去租金部分的收益属于不当得利，出租人可以要求 归还。笔者认为，承租人之所以向出租人支付租金就 是为了取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行 了转租，但是承租人的转租行为在法律上并没有对岀 租人造成直接损害，出租人依然可以从承租人

9、处获得 租金。因此，对出租人来说，承租人因转租取得的收 益部分，并不构成不当得利。当然，由于承租人的转 租行为而造成房屋毁损或其他损坏的，出租人可以依 租赁合同或者侵权之债向其要求损害赔偿。实际上， 行为人非法将房屋转租第三人，其通常都是为了获取 对应的收益，通常情况下，承租人转租房屋的租金都 高于原租金数额，所以，高出原租金的差额部分应该 返还出租人。非法转租是一个现实问题，在实践中往往有更复 杂的原因和案情，虽然司法解释对非法转租合同的效 力作了明确的规定，但其确有不合法理之处，而对于 非法转租所的租金的性质及其处理，法律则没有明确 规定，这使得在司法实践中会出现不同的判决结果， 所以，希望立法者能充分考虑实际