北京十里河文化创意产业园

1、北京十里河文化创意产业园定位提案大德森投资管理有限责任公司Dodson investment management limited liability company提案纲要项目立项分析I页目立I页分析项目背景9产业核心区背景X 一 _ _ - n :一；十里河文化创意产业膿河談豔裁髏耘猛蠶蠶化錢鷲鼬鶴警化产业位于十里河桥西，坐北朝南，东连三环路和左安门路，距CBD核心经济中心仅三公里，地铁10号线设站项目路口;绝无仅有的地段不可复制;十里河文化创意产业园紧邻潘家园文化产业区，是寸土寸金之地，地段我们的优势十里河文化产业园优势(Superiority )扼守十里河文化产业核心区位;拥有优越的企

2、业发展背景和投资实力；拥有潘家园文化产业带集群优势；环线、地铁环绕项目周边，交通四通八达；拥有明确的国家文化产业发展政策导向；拥有CBD众多高端商务消费及衍生产业的空间优势。我们的劣势十里河文化产业园劣势(Weakness )项目地处交通瓶颈，受到严重限制是项目的交通劣势； 项目地块体量的限制，和建筑改造对高度和利用率受限, 是项目的开发劣抛；项目地块坐北面南，三环路高楼林立，被周边高楼围裹, 项目的展示面只能设置左安门路，没有了显眼的展示面;项目的土地性质和年限限制，是项目的开发劣势;Page 9我们的机会十里河文化产业园机会(Opportunity)【北京文化产业经济的快速发展和区域内产业

3、的高密度 【聚群，带动区域衍生产业的大量需求，是项目入市的 1难得睡一；说百6亦月扁文花耳並臣莅和圍壕祈赫師耳亚另馬衣余 是理旦曩韵天鍵机遇一;卩贵百白並薔氯和iffS靂击崑扌实药看注裕F页石奇負 迪塑会诡百前竈宙幕潅楚莅和注甬毒亚宙汉应禎击云裕蒋蔓 【项目的成功的最的关键机遇；我们的威胁十里河文化产业园威胁(Threaten)项目地处产业集群核心区，行业竞争都相当激烈，是 项目的外在竞争威胁因素；项目的能否进行明确的功能、业态品类定位是项目运 作中存在的主要因素；项目运作模式、招商策略和条件的制定，项目推广和 公关能力及赢利目标的设定是来自于自身的挑战，也 是项目的内在竞争威胁重要因素；Pa

4、ge a11定位原则客观目的 可行 差异 组合 关联要符合项目目前自身具备的条件及当下政策环境因素；要把握项目自身的各项定位因素，符合项目开发利益；要考虑到项目的各项定位符合项目自身条件，有利于实施；要结合项目周边产业环境，避免恶性竞争，体现项目特色定位；要依据项目物业特征，进行科学合理的产品规划，实现项目价值;要迎合项目开发的思路，整合文化产业界定的业态品类;定位的其他要素项目定位的准确与否，是项目能否成功的关键。根据市场 情况和调研分析，为项目进行合理而切实可行的市场定 位，为项目的经营创造基本依据。规避项目自身存在的缺陷和项目的基本劣势； 突出项目的核心价值，明确项目主题定位； 提高项目

5、的策略高度，确保项目可持续八生发展; 提升项目的整体形象；保障项目可操控空间。依据项目投资方的投资目的和投资需求；依据市场的发展趋势和市场需求；依据项目优劣势分析和对项目所在区域的初步判断。Page 15项目定位依据文化产业对社会发展形成的产业优势生产4 将成为国民经济的 卩支柱产业将在国民经济发展 中产生重要影响属于高新技术的前 沿产业具有强劲的发展势 头极具创造附加值能 力强的产业21世纪的高盈利朝阳产业消费I是正在形成的消费 热点产业正为产业的发展提 片供巨大的市场基础将成为21世纪国民经济的支柱1、把商品经济的机制引入文化活动2、提高文化生产力，使文化成为一 种新的经济资源3、大规模地

6、开发利用，成为国民经 济增长的动力1、促进着全球范围内的匚业化和现 代化产生和发展2、现代经济、社会、文化发展的全 球性新兴产业的集中体现1、国内经济崛屯和广业结构调整的仔 力推手2、转变经济增氏和实现社会建设战略 目标的重要选择3、国内经济新的增氏点，产生社会巨大的财富源泉-Page 21Page 23北京文化创意产业历年实现增加值Page #Page #! 2004年至2007年，北京市的文化创意产业平均增长23%,创造增加值年均增长17%,分；别占北京市地区生产总值的10.1%、10. 2%. 10.3%和10.6%,比重逐年提高，增加值平：1 均增长率为17.4%,高于全市地区生产总值

7、平均增长率18个百分点。08年1至8月北京i- 规模以上文化创意产业实现收入3354.2亿元，与上年同期增长23%,增幅高于上年同- : 期4个百分点，高于全市第三产业增速2. 1个百分点。:I: 2009年，北京文化创意产业实现增加值1497. 9亿元，占全市GDP的12.6%。目前，北京 ' 已有各类文化创意企业5万多家，从业人员达141万人，文化创意产业的资产达到5439 ; ： 亿元，文化创意产业已成为北京新的经济增长点。:I: 2010年全市文化创意产业实现增加值1692.2亿元，比上年增加近200亿元，占全市GDP | ' 比重12.3%；按现价计算，“ 一五”时期

8、，文化创意产业增加值年均增速达到20%。； i 2010年1至11月，全市规模以上文化创意产业单位实现收入5565.8亿元，比上年同期* 增长 19.7%o!文化创意产业已成为北京新的经济增长点2007200820092010北京主城区加速制定文化产业“十二五”规 划按照北京历史和现代文化资源结构看：中轴线文化和 两翼文化形成合理的布局。中轴线是北京历史文化区, 以历史文化旅游为特色；北端以奥运体育、演展文化 为重点；南端为国家新媒体产业基地，以影视、动漫 游戏、网络出版原创为基础；左翼是中关村科技教育 创新中心和石景山数字娱乐体验中心；右翼以大山子 为中心的现代艺术区和国际传媒贸易中心。北京

9、文化 创意产业聚集规划具体体现在对产业园区建设与分布 上，如中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐示范 基地、大山子艺术中心、德胜园工业设计创意产业基 地、东城区文化产业园、国家新媒体产业基地。Page 25国内创意产业一般分类'生产性创意硏发：基础研究、应用研究、技术创新生产创意创意产业功能性划分“文化创意Y生产性创意服务：咨询、法律、工业设计、建筑设计、广告时尚 I设计、营销设计等'艺术创演博览：艺术创作、艺术博览等<文化创意体验:文化风情休闲等文化创意办公：时尚设计、学习培训、影视传播等行业大类描述行业大类描述工业设计类工业产品新型专W殳计、产品设 计、包装设计、平面

10、设计、多媒 体设计等软件服务类运用网络进行的娱乐、游戏等行 业广告企划类咨询、知识产权服务、广告、企 '|/管理等运动休闲类体育比赛、训练、管理、辅导、 室内娱乐活动等建筑装饰类建筑设计、城市及景观装1彥设计展演出版类图书出版、报纸出版、音像电子 出版、艺术表演等影视艺术和时尚类广播、电视、电影、艺术品、时 装、饰品.新潮消费品设计科技研发和服务类基础研究、应用研究、技术创新Page 29国内文化产业一览一、新闻服务 新闻业文化服务二、出版发行和版权服务三、广播、电视、电影服务文化艺术服务网络文化服务文化休闲娱乐服务 其他文化服务相基文化服务八、文化用品、设备及相关文化产品的生产九、文

11、化用品、设备及相关文化产品销售Page #一、新闻服务新闻业二、出版发行和版权服务1. 书、报、刊出版发行2. 音像及电子出版物出版发行3. 版权服务三、广播、电视、电影服务1. 广播、电视服务2. 广播、电视传输3. 电影服务!1!文化艺术服务1. 文艺创作、表演及演出场所2. 文化保护和文化设施服务3. 群众文化服务4. 文化研究与文化社团服务5. 其他文化艺术服务文化服务产业细分一览五、网络文化服务互联网新闻服务 互联网出版服务 互联网电子 公告服务其他互联网信息服务六、文化休闲娱乐服务1. 旅游文化服务旅行社 风景名胜区管理 公园管理 野生动植物保护 其他游览景区管理。2 娱乐立仕服御

12、室内娱乐活动游乐园休闲健身娱乐活动网吧服务其他娱乐活动文化服务产业细分一览文化服务类七、其他文化服务1. 文化艺术商务代理服务文化艺术经纪代理模特服务演员、艺术家 经纪代理服务文化活动组织、策划服务2. 文化产品出租与拍卖服务图书及音像制品出租贸易经纪与代理艺术 品、收藏品拍卖服务八、文化用品、设备及相关文化产品的生广文化用品生产文化用品制造乐器制造玩具制造游艺器材及娱乐 用品制造机制纸及纸板制造手工纸制造信息化学品制造照相机及器材制造2. 文化设备生产印刷专用设备制造 广播电视设备制造 电影机械制 造家用视听设备制造复印和胶印设备制造其他 文化、办公用机械制造3. 相关文化产品生产工艺美术品

13、制造摄影扩印服务其他专业技术服今3.广告和会展文化服务文化服务产业细分一览九、文化用品、设备及相关文化产品销售1文化用品销售文具用品批发 文具用品零售 其他文化用品批发 其他文化用品零 售2.文化设备销售通讯及广播电视设备批发照相器材零售家用电器批发家用电器零售3.相关文化产品销售珠宝首饰、工艺品及收藏品批发工艺美术品及收藏品零售Page a21Page a21相关文化服务IPage a21Page #中国文化创意产业的特性文化产业产业层次及结构特征文化产业外围层文化产业核心层文化产业相关层Page #Page #新闻、书报刊、音像制品、 电子出版物、广播、电视、 电影、博物馆、图书馆、文 化

14、遗产保护等互联网、旅行社服务、室内 娱乐、游乐园、休闲、健身、 网吧等文具、照相器材、文体用品、 广电设备、印刷设备、家用 视听设备等Page 37辜皇（桶）鯛项目主题定位健议）Page 39关于艺库Page 41Page #二f功能I创意目录III:商务办公设计研发信息交流:零售服务 餐饮服务 休闲娱乐创意商务展示展览创意设计艺术制作发行发布 网络技术 经纪服务 信息服务 创意服务 配套服务Page #Page a27目标客户Page a27文$>芳类产业客体Part 1Part 2建筑装倉PartPartPage 29关于意谷Page #商务办公设计研发信息交流 零售服务技术服务休闲

15、娱乐商务办公展示展览创意设计 制作加工发行发布配套服务Page #产业客体专业珠宝产业服务商专业珠宝零售商及消费者珠宝分级代理零售商终端消费专业珠宝包装、设计、加 工、推广及其他服务机构Page #关于领地一SOHO办公时尚公寓 二设计研发教育服务餐饮服务休闲娱乐创意商务设计制作创意设计 网络技术经纪咨询信息服务 创意服务教育培训配套服务Page 33目标客户行业咨询 策划推广 信息服务 教育培训时尚餐饮 娱乐休闲 零售服务 健身娱乐 美容养生Page #so ho办公 视觉设计 时尚摄影 产品推广白领公寓 快捷酒店 时尚酒店产业客体园区消费客体园区配套服务主要依托 园区内入驻企业个体形 成的

16、需求性消费群体行业服务客体园区内所引进行业所因业务开展所产生的消费群体关于台湾岛Page 35Page #商务办公设计研发信息交流 零售服务 餐饮服务 休闲娱乐创意商务商务咨询创意设计发行发布 网络技术 信息服务民间艺术配套服务特色产品Page #目标客户以台胞和台胞商务为服务对象创意形商务企业、咨询业等以从事以台湾文化为核心的土特产品 书刊销售特色风味餐饮文化交流旅游台湾字画Page 37Page #艺术品展不台湾产品展销工艺品销售等Page #产业客体依托园区内入驻企业个 体形成的需求性消费群 体和以台湾特色产品招 引的社会消费群体Page 39行业服务客体园区内所引进行业所因业务开展所产

17、生的消费群体园区配套关联文化I服务类Page #Page #餐饮休闲养生保健-美容美发-Page 39咖啡餐吧 健身中心 网吧Page #产品展售 工艺品、 艺术品 特色产品 展销中心 超市 便利店 彩扩中心 图文社 书店婚纱摄影项目定位对比分析Page 39Page #Page #命题以设计产业为核心，以商务服 务性公司为主，园区配套为辅，招 商面宽，但时间跨度长，办公租金 在2.5元/m2/天，零售类略高。命题以珠宝产业为核心，以零 售为主，办公为辅，在招商运 作的专业性上有极高的要求， 零售租金平均在5元/肝/天。Page #领地（北京白领文化服务创意园）张湾岛（北京台湾文化创意LPag

18、e #命题以白领产业经济为核心，经营核 心是公寓租业务，招商面广，经营方 式决定项目收益，整租租金在2.5元/ rrf/天，零租则平均租金198元/间/天。 命题以区域文化为核心，属泛商业范 围，但针对性强，有一定的招商难度, 其办公与零售的比例约为1:1,租金 零售服务类在3元/ rrf天左右，办公在 2.5元/m2/天。Page #物业产品规划类型物业产品类型一复合型物业类型，将地平面层效益最大化，用以设置物业租金收益 较高的零售服务类商业,将物业上层设置商务服务及租金收益较低 的商业配套服务.Page 41物业产品类型二独立型物业类型，利用垂直切割使物业的租金效益均衡化，这类型 物业更符合各种功能业态业种经营所需，经营办公相对独立，且可 根据需求大小进行划分。Page #招商（建议）简案Page #项目防范建议地产在开发受让土地后、规划前，一定要明确商业定位，充 分考虑到项目商圈的市场需求，并与合适的商业企业确定合 作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、 业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、科学。定位阶段很大一