南山湖度假区开发策划及概念规划

1、南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 前 言 未来学家约翰托夫勒在第四次浪潮中提出：人类社会的第三次浪潮是服务业

2、的革命，第四次浪潮是信息革命，第五次浪潮是娱乐和旅游业的发展，旅游业是最有发展前途的朝阳产业。我国旅游业自改革开放以后一直持续而快速地发展，是国民经济发展的一个新的增长点。南山湖旅游度假区东北区概念规划正是在这一背景下开始的? 国内城市建设的发展过程，经历了几大主题阶段，即“建筑的主题阶段”、“人的主题阶段”、“生活的主题阶段”以及“回归自然的主题阶段”。南京的房地产发展严格说起来，迄今只做到生活的主题阶段，尚未达到像深圳、北京、广州等大盘，以回归自然为主题的阶段，更遑论做到更上一层楼的“品牌的主题”阶段。 本案即是希望通过一系列的策划和规划手段，从“回归自然的主题”，进而做到品牌行销的主题策

3、略，通过前期的调研、概念性定位、以及生态自然园区开发方案，将本项目的品牌推向市场，不只是得到好的销售成绩，更拥有高知名度，赢得市场的认可关注，创造永续的品牌价值，实现地方发展和企业发展的双赢。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 1 本课题的研究目标 立足南京市场，辐射周边地区，将此项目塑造成为有一

4、定影响力、有一定规模、有持续开发潜力、有相当观光旅游价值的生态旅游综合园区。同时将艺术家村、艺石园、花卉园等文化旅游项目以最高品质面向社会，提升南山湖旅游度假区的总体品质，创造南京地区文化品牌，以最佳形象推广于世。 2 本课题的核心主题 “生态为本，文化为魂，商业为体，建筑为形” 3 本课题的内容 本案主体分为五个部分：第一部分 项目分析篇；第二部分 开发策划篇；第三部分规划方案篇；第四部分 宣传推广篇；第五部分 附件 4 设计依据 南京市江宁区近期建设规划（2006-2010） 南山湖旅游度假区东北片区概念规划设计要点 南山湖旅游度假区东北片区概念规划专家评审会会议纪要 南京市江宁区水利局相

5、关复函 国家相关的法律法规 策划理念图 南山湖旅游度假区东北片区生态旅游景点项目环境影响评估报告 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 目 录 第一部份 项目分析篇 第三部分 规划方案篇 1 规划指导思想(33) 1 区位分析(01) 2 规划方案(34) 2 现状概况(02) 3 环境保护规划(54

6、) 3 自然地形地貌分析(05) 4 景观环境评价 (08) 5 用地开发潜力分析(11) 第四部分 宣传推广 1 经营理念(56) 第二部分 发展策划篇 2 宣传策略(57) 3 媒体选择(58) 4 形象建设(58) 1背景考察(14) 5 阶段营销推广策略(59) 2 SWOT分析(20) 3 我们的对策(22) 4 项目定位(23) 第五部分 附件 5 特色主题专项研究(27) 1 周边部分待建项目情况(61) 6 容量预测(28) 2 江宁区近期国家级旅游区建设项目一览表(63) 7 实施步骤及策略(29) 3 江宁区近期星级宾馆建设项目一览表(65) 4 南山湖旅游度假区东北片区生

7、态旅游景点项目环境影响评估报告(66) NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 第一部份 项目分析篇 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SH

8、AN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 01 第一部份 项目分析篇 1 区位分析 南山湖旅游度假区位于南京市区西南40公里处，东邻江宁区经济开发区，南与安徽省马鞍山市接壤，西濒长江黄金水道 ，北靠南京市雨花台区经济开发区。距禄口国际机场30公里，宁马高速、宁芜铁路、沿江公路、汤铜公路穿境而过。本项目位于宁马高速公路和汤铜公路交汇处，距离南京市区约一小时路程，环境优美，交通十分便利。本次规划基地位于整个南山湖度假区的东北部，用地北部边界为汤铜公路，西南侧为南山，西北侧邻近规划的江宁滨江新城。 本案用地为

9、 181.5ha。区位图一 区位图二 区位图三 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 02 第一部份 项目分析篇 2 现状概况 （1）地理条件 建设项目所在地属江苏省地层南区，地层发育齐全，基底未露出。在大地构造上，属南京边缘凹陷印支运动时期大部分地区断块下陷，形成白垩纪构造盆地，而后继续下降，堆积着

10、深厚的新生界沉积物。地表露出的底层比较简单。项目地处江宁镇丘陵地带，四周有断续起伏的低丘陵围绕。所在地地形北面基本平坦，南面多低山丘陵，属茅山西延余脉，宁芜丘陵区，山脉大致呈南北走向，大小山脉25座。土壤大部分属黄棕壤和黄褐土类，极少为砂壤土，呈酸性和微酸性。用地范围内有人评水库、双虎水库、关塘水库等水利设施及散布的鱼塘，水质清澈。但水库汇水面积有限，水源主要依靠山涧流水，自净能力较差。 （2）气候条件 本地区属北亚热带季风气候区，四季分明，冬季多偏北风，夏季多东南风，年温差大，可达25.8，极端最高温43，极端最低温-15.8。平均气温为15.4，年降雨量为900-1000毫米。适宜游览时间

11、可达300天。 用地现状图 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 03 第一部份 项目分析篇 2 现状概况 （3）用地条件 基地现状主要由自然山体、水面、空地、废弃的采石场地、村庄、农田、茶园等组成。根据外部条件要求，用地北侧沿汤铜公路后退50米作为道路扩建建设预留用地。用地范围内基本处于未开发状态，

12、基地北部东西两侧设有小型的采矿场和煤矿堆场，东侧主要是农田和农村居民点。 用地分析图 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 04 第一部份 项目分析篇 2 现状概况 （4）动物植物 植被的总体分布比较复杂，品种繁多，整个山区植被茂密，长势旺盛.林相由乔木、灌木、藤本及地被构成，品种近百余种。山顶树种分

13、布疏散，品种较少，有合欢、紫藤、女贞、枫杨、黄连木、含笑。山腰树种分布密集，品种较多，以小乔木为主，有黄连木、三角枫、枫香、黑松、七叶树、栓皮栎、溲疏、卫矛等。山脚及山间平台树种分布较密集,品种较多,有麻栎、杨树、柿树、枸杞、榔榆、连翘、七叶树、檞栎、紫叶李、麦冬、肾蕨等。林相的垂直分布上,麻栎、黑松、枫杨、栾树、朴树、苦楝等高大乔木位于上层空间。柿树、紫藤、连翘、溲疏等灌木位于中部空间。络石、蕨类等地被位于底层空间。用地范围内野生动物禽类、鱼类、昆虫类物种丰富，且有少量的野猪和蛇类出没。白头山南北两麓已成为白鹭相对固定的栖息地，每年清明至中秋左右在此栖息，种群较大，已形成较为壮观的生态景观。

14、 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 05 第一部份 项目分析篇 3 自然地形地貌分析 （1）地形高程分析 高程范围（米） 平面面积（公顷） 比例（%） 30以下 53.22 29.33 30-40 30.88 17.02 40-50 22.56 12.43 50-60 16.06 8.85 60-

15、70 13.73 7.57 70-80 10.07 5.55 80-90 8.29 4.56 90-100 7.14 3.93 100-110 6.71 3.71 110-120 5.86 3.23 120以上 6.93 3.82 总面积 181.45 100.00 高程分析图 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN

16、GUI HUA 06 第一部份 项目分析篇 3 自然地形地貌分析 （2）地形坡度分析 坡度范围（度） 平面面积（公顷） 比例（%） 05 55.65 30.67 510 21.87 12.05 1015 10.72 5.90 1520 49.41 27.24 2030 43.80 24.14 总面积 181.45 100.00 坡度分析图 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIA

17、N QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 07 第一部份 项目分析篇 3 自然地形地貌分析 （3）地形坡向分析 坡向范围（度） 平面面积（公顷） 比例（%） 平地 53.22 29.33 022.5 (正北) 5.19 2.86 22.567.5（北偏东） 9.43 5.20 67.5112.5（正东） 11.46 6.32 112.5157.5（东偏4.19 南）7.61 157.5202.5（正南） 10.21 5.62 202.5247.5（南偏11.70 西）21.23 247.5292.5（正西） 25.70 14.16 292.5337.5（西偏

18、17.42 北）31.60 337.5360（正北） 5.80 3.20 总面积（面积） 181.45 100.00 坡向分析图 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 08 第一部份 项目分析篇 4 景观环境评价因素 评 估 判 据 记分 得分 高耸入云陡峭险峻的山峰，其中并布有奇峰怪石 5 （1）视

19、觉环境质量评价 地 形 峡谷等地形起伏地带，其中细部景物尚能引人瞩目 3 1 低矮平缓的丘陵或盆地，其中缺少引人的细部景物 1 视觉环境质量反映的是游客直观获得的视在形体、质感、类型三方面具有引人的多种多样的品种形式 5 觉总体印象。这种总体印象取决于大范围的景植 被 有一些植被变化，但仅为一、二个品种 3 5 观视觉客体元素，其中最为基本的有地形、植植被极少 1 被、水体、天象、相邻地区的此类元素。另外，在景观中具有极为突出的地位如瀑布，水体本身清澈透明 5 景色的色彩、景色中奇异罕见的景观景物以及水 体 清净流畅但在景观中不具有突出地位 3 3 人文因素等也起着一定的作用。一般地，这些几乎

20、没有或者是无法观看 0 基本元素的不同形态，控制着景色质量的高低。色彩配置多样而生动，令人欢快的土壤植被湖泊雪原的色彩对比 5 下表给出了这种景色质量评估的各元素计分标色 彩 色彩变化和士壤岩石植被对比在景观中所起作用不占主要地位 3 3 准。 色彩变化贫乏单调 1 独树一帜，难以忘怀，在当地极为稀少的景观，包括稀有动植物 6 奇 异 从本项目景观视觉质量总体评估来看，得景尽管多少与其它景色有点相同，但尚有自身特色 2 1 观 16分，属于视觉质量一般的区域。对照各种要在当地极为常见，但其布局尚有趣味 1 素可以发现，本地块内视觉环境较好的地区为人文变动对原有环境景观起到了积极的作用 2 南北

21、向的山坳轴线两侧，以及沿白头山南北两人 文 变景观质量被不谐调的人工因素所损害 0 0 动 麓地段；用地范围内的采石场及周边矿场煤场变动大范围地损害了景色 -4 对视觉景观影响较大。 相邻地区景观对提高当地景观质量起着积极的作用 5 相邻地 区景观相邻地区景观对提高当地景观质量多少起着积极作用 3 3 相邻地区景观对提高当地景观质量不起作用 0 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI

22、PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 09 第一部份 项目分析篇 因素 状 态 高低 记分 得分 陡 坡（55） 低 1 4 景观环境评价 坡 度 缓 坡（20一55） 中 2 2 相对平坦地带（0一20） 高 3 （2）视觉环境阈值评估 南 向 低 1 坡 向 东向或者西向 中 2 2 北 向 高 3 景观视觉环境阈值是指景观环境遭受破坏后的自身土壤因严重侵蚀而极不稳定且复原力较差 低 1 恢复能力，也反映了景观环境抵抗视觉污染的能力。景土壤稳定性 土壤侵蚀、土壤稳定性和土壤复原力居中 中 2 2 观视觉环境阈值取决于景观地质地貌、景观生态、景观

23、士壤侵蚀较弱而相对稳定并具良好的复原力 高 3 土地利用现状和景观视觉四类因素。荒地、草地与灌木 低 1 植物丰富度 针叶林、乔木、田野 中 2 2 多种植物 高 3 从本地块的视觉环境阈值总体评价来看，得分20分，弱 低 1 景观抵抗视觉污染的能力较强。对照各种要素可以发现，植被再生力 中 中 2 2 强 高 3 本地块内视觉环境阈值较低的地区主要集中在白头山南裸士与相邻植被具有强烈的视觉对比 低 1 北两个林地，相对而言，北侧靠近汤铜公路的平坦地块，土壤植被色彩对比裸土与相邻植被及荒地、田野中度对比 中 2 2 以及南侧毗邻双虎水库的地块视觉环境阈值较高。从规裸土与相邻植被的视觉对比较弱

24、高 3 裸土与岩石强烈对比 低 1 划布局来说，应当尽可能地保护视觉环境阈值较低的地土壤岩石色彩对比裸土与岩石中度对比 中 2 2 带；建设用地尽可能选择影响较小，视觉环境阈值较高 裸土与岩石低度对比 高 3 的平地或起伏不大的丘陵地段，以维护本地块的总体视?低 1 觉环境质量不受破坏。地形起伏度 中 中 2 2 大 高 3 大 低 1 视觉范围 中 中 2 2 小 高 3 高 低 1 相对高度 中 中 2 2 负值 高 3 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区

25、开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 10 第一部份 项目分析篇 4 景观环境评价地区类型 生态因素 评级 （3）生态环境质量评估自然植被凡面积大于公顷的自然植被地区属于珍奇的栖息地并具有 重要的科学研究价值 II 景观生态环境质量评估的基本方法是按不同人工森林 凡面积大于公顷的人工森林通常具有野生动物贮备功能 IIIII 的景观生态价值对所研究的景观视觉环境划分区域、进行描述评估。生态评价方法将研究区域内农林地分项评价指标 记分标准 得分分级 的植被分为三大类型：自

26、然植被森林、人工森林·永久性草地 = 不含有此种类型 ·灌木乔木构成的绿篱 1815 II = 有此种类型，但 和农林地，然后按这三大类型对区域进行划分记分。农林地·水岸、林地和道路边缘 不明显 ·园林用地和非生产性果= 有此种类型，且1411 III 园 很明显 ·水生栖息地（池塘溪流= 此种类型很丰富 106 IV 本地块内的白头山山体基本属于人工林，属） 三类生态区，缓坡及平地部分多属五类生态区。·散布的自然植被 50 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI

27、 GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 11 第一部份 项目分析篇5 用地开发潜力分析 名称 特点及用途 控制指标 通过对地形进行高程、坡度、日照等分析，用地范围内地势较为平坦，有较多的水面分布。北侧毗邻面积 9.76ha 结合基地土壤，水体，植被等要素，同时综合考汤铜公路，南侧与人评水库大坝相接。现有的道路出入口建筑密度 20% 虑生态，城市景观，运用图形迭置法，对用地进在地块西侧。本地块适合进行较大规模的开

28、发。建A地块议在地 块内设置度假区的主要出入口、接待中心主要公共建筑，容积率 0.5 行适宜性划分。 亦可根据用地布局情况设置部分房地产项目，但出入口应绿化率 50% 相对独立。 可建设用地：指建设条件较好，高程在60米以下，坡层数 3层 度小于15度的用地，总共约46.11ha。 面积 6.35ha 严格保护用地：指高程大于60米或者是坡度大于等于三面环山，一面临水，地势高差不大，环境优美。地块相建筑密度 20% 对独立，与景区其他地块关联度较小。由人评水库西侧的15度的自然山体，总共约94.53ha；水库控制面积总共约B地块 塘埂可与A地块直接相连。建议设置较为独立的旅游项目，容积率 0.

29、5 18.46ha。该类用地是生态环境的重要组成部分，具有调节空或根据情况进行旅游房地产开发。 绿化率 50% 气，涵养水体，维持良好水质和保护生物资源的功能，严禁不层数 4层 适宜的建设。 功能适宜性分析控制引导面积 3.65ha 与人评水库、白头山山体以及现有村庄相邻，周边环境要建筑密度 30% 根据以上分析，结合现状资源的保护和利用，对用地分类素较多，乡土气息浓厚，农业风光突出，适合建设以农业细划，提出控制指标建议。C地块 观光、体验、教育为主的旅游景点设施。与现有村庄的连容积率 0.5 接处可考虑用果树、稻田等农业自然风光带隔离。 绿化率 50% 层数 3层 面积 1.34ha 在现有

30、进山道路的途中，呈现三面环山，东侧临水的自然建筑密度 10% 格局，现为小型茶场，风光独特，原生态气息浓郁。可考虑与部分山林、及东侧的生态湿地综合考虑设置生态教育容积率 0.2 D地块 景观小品建筑。建筑体量规模不宜过大，最大限度保留原绿化率 70% 生态风貌 层数主体2层, 局部3层 处于现有进山道路的终端。现状为大片的茶场，及一个小面积 6.08ha 型的茶叶加工厂，地块南侧山坡上现存已废弃的金矿。用建筑密度 10% 地规模较大，地势相对平坦。此处可以观赏南北两侧的白E地块 鹭林，有“世外桃源”的风貌。但人工环境要素较多，部容积率 0.2 分用地已经用水泥平整。结合现有资源，适宜建设茶文化

31、绿化率 60% 园，也较为适合作为艺术家村的选址用地。 层数 3层 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 12 第一部份 项目分析篇 名称 特点及用途 控制指标 面积 4.05ha 建筑密度 30% 力分析用地相对独立?谒庥氚淄飞缴教逯洌屎辖? 用地开发潜 F地块 行相对独立的设施项目开发，或者作为旅

32、游房地产开发用容积率 0.5 地。 绿化率 50% 层数 3层 面积 7.58ha 地块在人评水库东侧，原为采石场，地形地貌破坏严重，建筑密度 10% 留有较大面积的积水坑，原来的丘陵地貌残破，岩石及黄G地块 土裸露严重，需要进行较大力度的环境整治工作。建议结容积率 0.3 合石材资源开发以“艺石”为主题的旅游项目。同时将一绿化率 50% 些废弃采矿设施改造为独具特色的工矿景点。 层数主体2层, 局部3层 面积 3.09ha 建筑密度 ，建议保持原有的农田风光， 用地功能适宜性引导图 H地块地块相对独立，紧邻汤铜公路 不作为大规模建设用地。容积率 绿化率 层数 面积 4.21ha 紧邻双虎水库

33、，处于现有的南山湖度假村与本案相联系的道路上，同时也是本案总体用地的西南出入口。建议开发建筑密度 5% I地块 成为农业特色旅游点，可以考虑以花卉情侣园为主题，扩容积率 0.2 大农业旅游的范畴，提升文化氛围，同时吸引部分周边农民就业。绿化率 70% 层数 3层 自然山体面积 94.53ha （60米高主要分布在南北白鹭林，山体植被风茂，野生鸟类较多，建筑密度 1% 程以上或白鹭成为此处的主要观赏点。中间的山体人类活动较多，坡度大于且没有成为白鹭的栖息地，可考虑补至少量山地项目，山容积率 0.05 等于15度地探险项目，但应以不破坏主要生态格局为基础。 绿化率 95% 的区域） 层数 2层 面

34、积 18.46ha 用地范围内的人评水库及双虎水库均为小二型农业灌溉水建筑密度 水库库，并非饮用水水源地。应满足水利部门的要求保持大坝 及周边地区的水土保持工作，水库内部可设有少量的水上容积率 娱乐项目 绿化率 层数 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 13 第一部份 项目分析篇 6 水利保护要求

35、遵守南京市江宁区水利局的复函及水法规规定和水库技术要求。 1 人评水库（小二型）是农业灌溉水源不是饮用水水源地；相应要求有：开发建设不得降低现有水质标准；做好水库开发区域的水上保持工作；严格实行雨污分流，禁止向库区设置排污（水）口；若取水，应履行取水许可手续。 2 人评水库校核水位25.4（吴淞高程）以下是库区。开发建设项目应控制在25.4米高程以上范围。 3 大坝管理范围为：大坝背水堤脚外50米；大坝两端至山头、岗地顶端；没有山头岗地的，大坝端头外50米。如溢洪道不在水库管理范围内，溢洪道顶端两侧各10米。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI

36、 FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 第二部分 发展策划篇 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI

37、 HUA 14 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 （1） 南京市旅游业的快速发展 南京是国家首批公布的24个历史文化名城和第一批54个“中国优秀旅游城市”之一。旅游业已经成为带动南京第三产业和国民经济全面发展的新的经济增长点，旅游总收入连续多年以20%以上的速度增长。根据南京市旅游业发展“十五”规划及2020年远景目标，要求以培育旅游业为国民经济支柱产业为中心，以实现“旅游大市”向“旅游强市”的腾飞为目标；力争建成旅游综合实力一流、旅游环境质量一流、旅游服务水平一流、旅游拳头产品一流和行业精神面貌一流的，融古都风貌和现代文明于一体的中国最佳旅游城市。至2010年，旅游总收入在2000年的基础

38、上翻两番，实现旅游倍增的目标。至2005年，全市接待海外旅游者60.3万人次，接待国内旅游者2007万人次，“十五”期间年均递增分别为7.5%和6%。旅游外汇收入4.24亿美元，国内旅游收入274亿元，年均递增分别为14%和15%。 (2)南京市生态旅游的开发现状 南京市农林旅游资源丰富，据南京市规划部门的信息，全市具有旅游开发潜力的农林资源达到76处。但由于景点分布较零散，市场开发程度不高，一直没能形成有较强市场号召力的“拳头产品”。去年开始，有关职能部门和旅行社联手，通过串连线路、策划节庆活动等手段，开始开发这块市场。据市农林局部门统计，自去年始，南京市各农林旅游景点的接待游客量比前年上升

39、了50。今年一季度，全市所有农林旅游景点平均月迎客30多万人次。农林?棵耪苹衲昕教跻陨系男孪呗罚瞥?到7个农业旅游示范村和森林旅游项目，改善旅游景点的接待条件。 2002年，由南京两所大学专家学者共同编制完成的南京市旅游农业发展总体规划，提出了投资14亿元打造南京农业旅游的“一圈、三带、四区”。“一圈”就是包括江心洲、八封洲都市生态农业区和汤山、南郊森林生态旅游农业区在内的南京环城都市旅游农业圈。“三带”是将宁丹公路建成林果花卉旅游农业带，将宁镇公路建成花卉观赏、宗教文化旅游农业带，将宁杭公路建成观光牧业和特色农副产品旅游农业带。“四区”包括六合金牛湖、浦口森林生态旅游农业区、溧水高科技农业园

40、旅游农业区和高淳观赏渔业旅游农业区。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 15 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 (3) 南京市生态旅游所呈现的市场特征 A 市场分布特点 尽管相关部门已经提出了相应的规划，但由于各景点分布分散，涉及不同区域的多个相关部门，所以发展很不平衡。整体布局仍处于分散状态，

41、但整合的趋势明显。 B 供给量特点 旅游农业才刚刚起步，同发达国家相比，差距还很大。据去年的数据显示，南京农业旅游的收入不足全市旅游业的1%，潜力还远远没有发挥。 C 政策特点 为了鼓励生态农业旅游的发展，南京逐步出台了一些发展旅游就业机会的项目，在土地使用上采取享受农业用地的优惠政策，政府农业专项资金可以部分用于扶持旅游农业的发展；其次，拨出专项经费鼓励区县和有关企业举办旅游农业节庆活动，扩大农产品的知名度和销售渠道，千方百计帮助农民增加收入。如市农林局规定，办节造势需要前期投入，市农林局对每个节补贴10万元。 D 产品构成特点 南京市的农业旅游资源可分为森林旅游度假型、农业观光体验型、畜牧

42、观光型等7大类，各自风格、特色明显。以畜牧观光型为例，2003年开园的江宁山田牛奶文化园就是一个比较成功的例子，游客可以在这里参观牧场，观赏畜禽在自然环抱中的憨态，观看挤牛奶表演和奶制品加工过程，品尝新鲜的奶制品。据介绍，这里日平均游客1000多人，双休日最多达3000人，仅一天的门票收入就超过3万元。又如2003年9月份，高淳县新推出2个农业旅游示范村：“水乡型”的高墩村和“山庄型”的瑶宕村。 E 规划特点 大多数的农业旅游项目缺乏统一的规划论证，尤其在布局特色上尚处于原生状态。另外分期建设缺乏规划，往往造成建设衔接上的不当，甚至破坏原有生态风貌。在配套设施建设方面，往往只注重于与农业有关的

43、设施建设，而缺乏较为齐备的休憩活动场所，管理手段较为原始，农业旅游的附加值未能体现，在安防设施方面，则更为落后。但随着市场竞争愈发激烈，部分开发商已意识到配套设施和管理的重要性，例如有些景点聘请高校专家为管理或经营顾问。 F 与旅行社紧密合作 目前南京市开辟农业旅游路线的旅行社主要有多家：如南京国旅开辟的6条农业旅游线路，市场占有率较高，仅去年五一 “黄金周”期间便接待游客人数就近2万人；又如江苏海外旅游公司，除了推出农业旅游线路外，还参与主办或与区县联办旅游农业节庆活动，预计年输送8万人次的游客。另外其他一些旅行社也纷纷逐步开拓农业旅游这一新的市场。 G 办节成为趋势 许多景点在得到政府的扶

44、持下，纷纷推出一系列的特色旅游节，以吸引消费群，营销品牌。南京市场已推出的农业旅游节有：傅家边梅花节、八封洲芦蒿节、雨花茶叶节、老山森林旅游节、横溪西瓜节、江心洲葡萄节、高淳螃蟹节、六合蟹黄包子节等。另外，部分企业也开始以这种模式进行包装推广，例如地处江宁淳化的山田奶业集团，企业自己出资举办淳化牛奶文化节，推出奶牛选美等项活动，促进奶业的发展和消费。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG B

45、EI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 16 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 (4) 南京部分生态旅游存在的问题分析 经过近几年的建设，南京市的农林旅游点越来越多，初步具备了一定的规模。但与其作为长江三角洲中心城市的地位，特别是大都市的需要相比，仍处于起步阶段，存在不少问题。 A 一哄而上，缺乏论证，一些经营者过于偏向观光游乐开发，农林内容偏少。这在一定程度上背离了生态旅游的发展方向。 B 农林旅游范围广、类型多。但总体规模小，还没有形成完整的体系。有些市民农园缺乏规划设计，停车场、洗手间、工具房、休息室及其他必要的公共设施过于简陋，园区杂

46、乱无章，绿化美化明显不足。无法满足承租者的基本要求，游客逗留的时间亦短。 C 农林旅游特别是市民农园管理法规还不健全，盈余分配，权利义务，风险分摊等问题尚未理顺。其他项目亦多以乡村自主开发为主，经营者素质相对不高，管理亦不够规范。从经营效果上看，农园规模过小，瓜果蔬菜成熟期集中，影响游园时间和游客兴致；而节假日游客过多，又给管理带来困难。因此，受自然气候条件、农事季节性的影响，农业旅游淡旺委的差异较为明显。 D 有些项目比较粗糙，缺乏文化、教育内涵。另一方面，有些市民对农业缺乏了解，乱摘乱采，践踏、破坏农作物，造成不必要的损失。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI P

47、IAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 17 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 （5）江宁区休闲度假旅游格局 “十五”期间，江宁旅游业已步入良性发展的轨道。旅游产品由观光型向度假、休闲型转变，旅游业投入的方式由政府单一投入向政府主导、市场化运作、多元化投资转变；旅游景区的发展由点片开发向建设贯穿江宁的观光休闲带转变；旅游设施建设由比较单一的形态向“吃、住、行、游、

48、购、娱”综合发展转变。 江宁的旅游资源主要有两大类构成：一类是自然资源，历史遗存。概括起来就是一泉（汤山温泉）两水（长江、秦淮河）三山（牛首山、方山、汤山）四绝（碑材、溶洞、南唐二陵、郑和墓），全区仅列为市以上文物保护单位就有34处。另一类是富有旅游发展潜能的水利设施和农业结构调整的特色项目，诸如水库、苗木花卉种植基地等。这些资源构成了江宁旅游发展的巨大空间。全区现有星级宾馆5家，其中四星级1家，预备五星级1家，国内旅行社12家，对外经营的景区（点）6家，既有世界吉尼斯之最阳山碑材为支撑的汤山明文化村，以温泉为特色的温泉度假酒店，又有风景宜人、具有田园风光的甘泉湖和南山湖度假区。既有景色优美的

49、银杏湖高尔夫球场，又有饱含大漠风情的淳化牛奶园，还有别具风格的金箔工业旅游专线、横溪、陶吴农业旅游专线、 本案在江宁区旅游发展结构中的位置 本案在江宁区旅游发展格局中的位置 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 18 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 （5）江宁区休闲度假旅游格局 吴龙山休闲基地。同

50、时，诸如湖熟青龙湖、谷里千盛农庄、汤山锦屏农业生态园等一批储备项目正在开发建设之中。上述这些都为江宁旅游提速发展提供了基础条件。 江宁区主要旅游景点： ·AAAA级景区：南京明文化村、阳山碑材 ·AAA级景区：银杏湖旅游区、南山湖景区 ·AA级景区：千盛农庄、南京市蔬菜科技园、山田牛奶园、上庄园 ·全国农业旅游示范点：南京千盛农庄、横溪农业旅游区 ·全国工业旅游示范点：金铂集团、海尔曼斯集团 ·特色酒店：颐尚温泉度假酒店 本案在江宁区旅游资源网络中的位置 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU K

51、AI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 19 第二部分 发展策划篇 1 背景考察 （6）南山湖旅游度假区发展状况 在南京市江宁区近期建设规划旅游布局中，南山湖旅游度假区位于滨江风光带和牛首-云台山郊野休闲带之间，处于绿色体验型生态休闲圈之中，在旅游功能分区中，处于滨江湿地旅游区东南侧，与云台山水旅游区交接。 南山湖旅游度假区位于南京市江宁区铜井镇东2公里处，距南京市区中心40公里，

52、这里山清水秀，空气清新，生态环境良好。目前，南山公司投资开发的项目有分时度假休闲别墅，南山马术俱乐部、划船、户外拓展训练、汽车越野、登山、采茶、垂钓、山地车越野、帐篷露营、烧烤等。南山湖度假村有别墅23幢，床位120张，新建的会所有豪华包间7个，餐位250个，还设有会议厅、多功能厅、卡拉OK厅、棋牌室、台球室、乒乓球室等。目前南山湖旅游度假区已经被评为国家AAA级旅游区。 本项目位于现有的南山湖旅游度假区的东北侧，未来将建成相对独立，但又与现有的南山湖旅游度假区有机紧密联系的一部分。 本案与周边旅游区域的关系 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI

53、 FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 20 第二部分 发展策划篇 2 SWOT分析 (2) 劣势分析(WEAKNESSES) (1) 优势分析（STRENGTHS） A 区位优势: 本项目位于宁马高速公路和汤铜公路交汇 A 本项目位于城市边缘，社区周边社会服务功能配套处，距离南京市区约一小时路程，距禄口国际机场30公里。由此可滞后，对整体消费环境有一定的影响。 直达宁芜公路、宁杭公路

54、、宁合公路、沪宁公路等交通干道，交通 B 用地范围内地势较为复杂，在不破坏生态环境的基十分便利。 础上进行基础设施建设需要耗费较大量的工作，尤其是道路 B 资源优势: 本项目用地组成丰富，耕地、水面、旱地、建设、给排水管网的铺设以及污水处理设备的建设必须先行。 茶园、林地，不同的原始地貌特征带来了多元化的原生资源。 C 现有的南山湖度假村虽为AAA级旅游区，但除了马场 C 景观优势: 用地范围内既有连绵的山峦，苍翠的森林，以外，主要的项目设置以居住度假为主，休闲活动项目较少。也有平坦的粮田，郁青的茶园，更有自然形成的大型白鹭栖息地。周边地区缺乏具有可识别性的景观节点或者文化节点，人气区内溪水长

55、年流水潺潺，山环水绕，无任何工业污染，是一个令人不足。 心驰神往的宁静、清爽净地。 D 缺乏企业文化的市场认可度，应当通过本项目树立 D 规模优势: 本项目土地规模较大，农林茶渔业丰富，企业良好的文化特征，这也是当代企业发展的一大趋势。 也有适合建设的平坦地貌，非常适合进行全方位的综合开发。是拥 E 生态旅游消费者是购买非必须性的消费品（休闲度有最佳天然水源及观光资源的休闲胜地，可创造较高的附加价值。 假产品）， 如何说服客户、克服其心理成见及疑虑，为极 E 生态优势: 本项目181.5公顷用地中，有近60%的地块大的课题。因此，如何说服客户接受这里的环境与未来规划保存着大自然原始生态原貌，完

56、全提供高质量的环境与生态气息，远景，就有待开发公司在物质开发的同时做好大量的宣传推已开发用地也是以原生态农业为主，几乎没有污染。 广工作。 F 实力优势: 开发公司拥有良好的信誉及雄厚的资金实力，是该项目市场形象的有力支撑，公司口碑良好，无疑增加消费信心。 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划 NAN SHAN HU DU JIA QU DONG BEI PIAN QU KAI FA CE HUA JI GAI NIAN GUI HUA 21

57、第二部分 发展策划篇 2 SWOT分析 (3) 外部机遇(OPPORTUNITIES) A 汤铜公路规划扩建改造成为南京市的三环，将进一步拉近南山湖度假区与周边的联系。 B 用地东侧规划建设中的江宁滨江新城可容纳30万人口，成为本项目直接的客源地。 C 旅游业是江宁区计划的主要经济增长点之一，南山湖旅游度假区的建设可以获得政策、基础设施等多方面的政府支持。 (4) 威胁(THREATS) A 大区域内已有的和潜在的竞争者数量较多。据不完全统计，以上海为中心，200公里半径的范围内，省级以上旅游度假区不少于50个，且很多邻近的旅游度假区无论在规模上还是在知名度上都已经具有一定的市场基础。 B 南京市域内的竞争对手迅速崛起。仙林、浦口以及溧水、高淳都有一定数量的开发资源和建成项目，将分流南山湖旅游度假区的部分目标客源。 C 江宁地区也把