万科物业管理标准

1、万科物业管理标准(管理效劳类)万科物业1、目的建立万科物业统一的管理标准，进一步标准物业公司效劳质量。2、范围本规定适用于集团下属各物业公司。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4、方法与过程控制万科物业管理标准包括四局部 ：?万科物业管理标准管理效劳类? (VKWG08-18-1)、?万科物业管理 标准环境管理类?(VKWG08-18-2)、?万科物业管理标准设备物资类? (VKWG08-18-3)、?万科物业 管理标准平安管理类?(VKWG08-18-4)。本标准就是其系列标准的一局部。万科物业管理标准管理效劳类1、组织标准1、1组织机构健全，部门职责明确，部门

2、间职责接口清晰、工作流程通畅。1、2建立、健全内部管理、效劳提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实与考核方法。1、3公司所有员工熟悉本职工作范围与职责，并有效履行。1、4物业管理工程实行综合一体化管理。1、5公司制订年度工作方案与三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业(质量)方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。1、6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。1、7质量方针与目标形成文件，由最高管理者批准。1、8公司至少每年按方案进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落

3、实。1、 9公司在不同的层次与职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会； 自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。2、文件资料记录管理2、1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。,以方便查阅，并防止文2、2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。2、3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单件丧失。2、4对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有5、人力资源管理5、1公司通过大专院校、 人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试、笔

4、试或现场操作合格前方可录用。5、2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家与地方政府的有关规定为其购置相应的社会保险。5、3为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业平安培训。5、4每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训方案，并落实与实施，保证所有人员每季度接 受培训的时间不少于 8小时，并对培训效果进行评估，至少每半年总结一次培训工作。5、5公司每年至少组织两次管理工程经理级以上人员参加专业培训研修。5、6对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的根本法律知识。5、7员工培训工作符合培训制度要求。5、8公司建立定期考核制度，并有效落实。5、9

5、每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，并对员工反映的问题进行整改落实。5、10管理人员与专业技术人员具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率到达100%，公司及物业管理工程主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率到达80%以上，公司职能部门与工程负责人必须持有物业管理上岗证。5、11建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、效劳与技术创新活动。5、12公司确保每年度有超过 3项在内部管理、客户效劳、企业经营上的创新措施得以有 效应用。6、顾客关系6、1物业管理工程按规定成立业主委员会。6、2管理工程积极协助业主委员会建立与运作。6、3管理工程与业主委员会建立标准、友好的关

6、系，沟通顺畅。6、4所有住宅类物业管理工程与业主签订业主公约，接管原有物业的管理工程未签订的 ，应补签业主公约。6、5物业管理工程向业主公布紧急联系 、日常效劳 及公司投诉 。6、6建立24小时接听 制度，接听业主报修、求助、投诉等 ，并做好相关记录。6、7住宅类物业管理工程每季度至少组织一次社区文化活动。6、8社区文化活动按方案开展，活动结束后进行评估积累经验。6、9物业管理工程应有与物业用途相符的社区活动场地、设施。6、10物业管理工程至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。6、11物业管理工程内设立业主意见箱。、12物业管理工程至少每年进行次顾客意见调

7、查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改良。物业管理周报，定期向业主公布管理、效劳信息。要求提供的季度管理报告与物业管理周报 全面、真实、客观。7、居家、商务效劳7、1效劳人员效劳及时、 不拖沓,赴约提前到达时间不超过 5分钟,迟到最迟不超过2分钟。7、2效劳过程中服装要求穿戴整齐 ，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰 仪态符合礼仪标准要求，面带微笑、7、3对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录。7、4各项居家、商务效劳提供按照公司规定的程序进行。7、5公布效劳工程及价格表，并在效劳前向效劳对象说明效劳内容及相应的价格。7、6零修、急修及时率100%，返

8、修率不高于1%随机抽样值。效劳质量回访满意率不低 于 95%。|7、7会所等其她效劳提供符合公司相关要求 8、商铺管理8、1商铺消防符合规定，管理工程应建立与落实定期检查商铺消防设施的制度。8、2无违法违章装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴。8、3落实好门前三包，铺面整齐，无违章摆卖，无乱扔垃圾、无污水。8、4排放油烟、噪音等符合环保标准 ，无存放有毒有害物质。|8、5商铺手续齐全，并有登记管理。商铺资料包括业主资料、从业人员根本资料、经营许可 证复印件、相关管理协议等。8、6商铺周围清洁美观卫生，商铺经营行为不影响业主正常居住与生活。8、7广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无平安隐患或破损等。9、接

9、管验收9、1公司在接管新工程时进行房屋接管前验收，并留有记录。9、2公司制定房屋验收标准。9、3管理工程保存房屋返修跟进记录。10、入住办理10、1制订入住手续办理程序并得到落实。10、2保存各种已签有效协议，含业主公约等。10、3保存完整的房屋交付验收等有效记录。10、4在迎接新工程业主入伙时，进行入伙前筹划与培训。11、经营管理11、1公司开展与物业有关的多种经营业务，物业管理工程开展房屋代理租赁业务、各种生活配套效劳及公共配套设施代理经营业务等。11、2公司收支至少到达平衡状态。11、3公司应严格控制本钱支出，单位面积物业管理本钱应控制在以下标准内：单位面积管理本钱其她地区多层住宅小高层

10、住宅3、601、60高层住宅3、753、60综合大厦5、905、50写字楼17、5013、00注：单位面积管理本钱=物业管理总本钱月十 物业管理面积12、管理目标标准公司应实行目标管理，并设置相应的管理目标，其目标应到达以下要求：管理目标标准管理目标标准物业管理费收缴率/年95%公共火灾发生数件/年0火警有效控制率%/年100%可控事件发生数件/年0顾客满意度年4、0员工满意度年4、0顾客有效投诉率住宅类物业件/户?年8 %其她物业万科物业管理标准环境管理类1、人员素质1、1熟悉社区的环境与业主情况，熟悉本岗位职责范围、工作方法与流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的平安防范意识。1、2按照万

11、科物业企业形象筹划手册统一着装业务外包除外，但仍须着工作服，保持整洁，正确佩戴工牌。1、3言语文明、作业标准、认真负责、精益求精。2、内务管理2、1保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的枯燥场地 ，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作 无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。2、2集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。2、3每周至少安排一次内部沟通活动。3、绿化管理3、1小

12、区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次清楚。3、2新建住宅小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于 0、 5平方米。3、3物业管理工程应按照 CI要求对植物进行名称标注，并将植物名录备案管理。3、4物业管理工程应根据植物生长习性编制植物年度养护方案，对植物进行定期养护，外包的绿化工程应要求承包方提供植物年度养护方案，并监督检查。3、5花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。3、6小区植物干体与叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟

13、头、石块等杂物，无积水。3、7小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000 平方米范围内累计面积不超过2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0、5平方米。枯死挽救乔木可只保存树干但须能见青皮，新移植乔木需保存局部树叶，要到达景观效果。3、8乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。3、9乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。3、10草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，深圳地区茎叶高度在 4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。其它地区草坪茎叶高度可在6-8厘米左右。3、11绿地与花坛无杂草(人不常经过区无明显杂草)、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无

14、鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。3、12主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。4. 清洁卫生4、1公共设施4、1、1公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用与堆放杂物现象。4、1、2房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物与占用。4、1、3门，目视外表无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。4、1、4玻璃：(1)距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭 50cm无明显污迹

15、。(2)距地面2米以外玻璃目视无积尘。(3)通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。4、1、5地面：(1)需打蜡的地面光亮、显本色。(2)大理石地面目视无明显脚印、污迹、米之内有明显轮廓。(3) 瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。(4) 胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。(5) 水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。(6) 水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。(7)广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。(8)车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。4、1、6墙面(1)涂料墙面无明显污迹、脚印。(2) 大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无

16、明显积尘。(3) 水泥墙面目视无蛛网、呈本色。 不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭 50cm 无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。4、1、7天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。4、1、8人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘 蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施外表根本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒 车架、 亭、宣传栏、标识牌等。4、1、9喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物与漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物

17、、孑孓(蚊的幼虫)不超过1只/100ml 。4、1、10空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。4、1、11停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油 迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。4、1、12排水沟、明沟局部无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm;排污井、暗沟局部无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整,覆盖紧贴。4、1、13垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。4、1、14垃圾中转站、垃圾桶(箱)，垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污 水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。4

18、、1、15标识牌、指示牌无污迹、无积尘。4、1、16烟灰盅标志图案清晰，内置物(水、石米、沙)保持清洁。4、1、17洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。有合同明确约定的除外。4、1、18电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm 无污迹。无异味，通风性能良好。4、1、19地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。n4、1、20家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm 无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。4、1、

19、21办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足：(1) 地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；(2) 墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。(4) 桌椅、文件柜、 无尘无污，用白色纸巾擦拭 50cm 无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。丁(5) 垃圾篓不过满、无异味。(6) 饮水设施无污迹、无积水。(7) 会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。(8) 洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。4、1、22冬季下雪后的清洁卫生4、1、22、1有明确的除雪要求与除雪工具。4、1、22、2确保下雪及雪后业主的出行方

20、便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时去除出入口与路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。4、1、22、3除雪时间：(1) 大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的平安。(2) 其余部位要求雪停后立即清扫。业主出行的必经道路应在四小时内清理干净；园区阻碍生活的积雪保证在 36小时内清理干净。(3) 屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原那么，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化， 那么应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。4、1、22、4除雪完成标准：(1)雪后四小时，业

21、主出行必经通道去除1米宽，单元门前无雪覆盖。(2)大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖。(3)全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐及休息设施无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。4、2环境消杀4、2、1定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。4、2、2房屋共用部位、共用设施设备局部无白蚁害。4、2、3夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。4、2、4无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。4、2、5投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。4、3游泳池4、3、1游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。4

22、、3、2泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用平安电压。4、3、3配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证。4、3、4水质清澈透明、无异味，PH值6、8-8、2，池水混浊度不大于 5度或站在游泳池两岸能瞧清水深1.5m的池底四、五泳道线。4、3、5泳池尿素浓度不大于 3、5毫克/升。泳池细菌总数不超过 1000个/毫升。大肠杆 菌含量不超过18个/升。4、3、6游离余氯应保持在 0、3毫克/升-0、5毫克/升，化合余氯应保持在 1、0毫克/ 升以上。4、3、1冬季室内泳池池水温度控制在22 26 C摄氏度之间，室内儿童池应在 24 28 C之间，

23、冬季室温应咼于水温 1 2 °Co J4、4会所4、4、1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室内空气清新；设备、设施完好无破损，无利角(针)；物品分类摆放、整齐洁净；组合类器材各活动连接部位结实、安 全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩；有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目， 清晰、完整；各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。4、4、2棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰。4、4、3酒(水)吧:酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。4、5综合工程4、5、1小区内环卫设施完备，

24、设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。4、5、2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员与明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。4、5、3小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物。4、5、4排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。4、5、5公共设施或场所标识应按照万科物业企业形象筹划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。4、5、6对清洁过程中有平安隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施。4、5、7居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

25、4、6样板房与销售厅4、6、1室内空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。4、6、2地面、地毯保持四无即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹；金属质地物品无锈迹。4、6、3电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。4、6、4物品、设备与?物资清单?帐物相符。4、6、5饮用水、水杯备用充分。4、6、6要求样板房工作人员效劳热情、周到，耐心答复参观人员所提出的问题 ，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为。4、6、7其它符合相关设施清洁要求。5、二次供水5、1生活水箱、水池加盖上锁，在通气口与溢流口安装防虫网 ，每半年或按当地法规规定时 间清洗一次，保证二次供水到

26、达国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。万科物业管理标准设备物资类1、目的建立万科物业统一的管理标准 ，进一步标准衡量物业公司业务体系。2、范围本规定适用于集团下属各物业公司。3、职责各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。4、方法与过程控制万科物业管理标准包括四局部:?万科物业管理标准管理效劳类?(VKWG08-18-1)、?万科物业管理标准环境管理类?(VKWG08-18-2)、?万科物业管理标准设备物资类?(VKWG08-18-3)、?万科物业管理标准平安管理类?(VKWG08-18-4)。本标准就是其系列标准的一局部。万科物业管理标准设备管理类1、人员素质

27、1、1身体健康，经医生鉴定无阻碍工作的疾病与缺陷。1、2上班时间内，必须按照万科物业 CI手册要求穿着工作服，配带工牌。1、3具备必要的专业知识且按其职务与工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格,取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2、设备房管理2、1根本要求2、1、1设备房门上有相应设备房标识。2、1、2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2、1、3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2、1、4配备足够的灭火器与应急灯 ，通风良好。2、1、5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要与操作有危险的设备、部件要有警告标识。2、1、6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。2、1、7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无 跑、冒、滴、漏现象，责任人明确。2、1、8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。2、1、9供配电设备房应在显眼位置设立严禁合闸等移动标识的统一挂放点。2、2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择与配置数量