太原滨河东路金桥东街230亩项目前期定位报告108p

1、滨河东路230亩项目前期定位报告一二二三三四四五五项目物业发展建议项目物业发展建议项目总体定位思路项目总体定位思路项目物业类型研判项目物业类型研判项目开发背景项目开发背景项目定价建议项目定价建议目 录六六整体营销思路整体营销思路项目开发背景项目开发背景1、项目的位置及环境、项目的位置及环境本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区，本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区，位于太原市尖草坪区中部，区位条件优越。位于太原市尖草坪区中部，区位条件优越。项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥东街等城市主干道，交通十分便利。风景秀东街等城市主干道，交通十分便利。风景秀丽的自然风光，

2、山清水秀，气候宜人，而且丽的自然风光，山清水秀，气候宜人，而且历史文物古迹众多，有庙宇古墓、古迹、是历史文物古迹众多，有庙宇古墓、古迹、是太原市城北最重要的旅游区域，崛围山风景太原市城北最重要的旅游区域，崛围山风景区位于该区的西北部，每年都吸引着大量的区位于该区的西北部，每年都吸引着大量的国内外游客观光、休闲、度假，是太原重点国内外游客观光、休闲、度假，是太原重点发展生态旅游的适宜地域之一。发展生态旅游的适宜地域之一。本案2、项目规划指标项目占地面积230亩左右，是商、住用地，容积率在3-4。3、项目质素分析随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行，项目所在区域将是未来cld区（中央生活居住区）

3、。因此，区域在未来可谓是寸土寸金之地，但由于区域正在改造过程中，周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。4、项目、项目swot分析分析优势优势1)项目位于滨河东路和大同路之间，交通较项目位于滨河东路和大同路之间，交通较为便利。路网相对发达，是大太原北城重点为便利。路网相对发达，是大太原北城重点发展区域。发展区域。2)项目紧邻滨河公园和森林公园，有优越的项目紧邻滨河公园和森林公园，有优越的自然生活配套。自然生活配套。3）项目的主要目标客群就在项目周边，因此）项目的主要目标客群就在项目周边，因此项目推广的通达性好。项目推广的通达性好。劣势劣势1）生活配套正在规划中，缺乏浓烈的生

4、）生活配套正在规划中，缺乏浓烈的生活气氛。活气氛。2）周边较荒凉，景观印象不是太明显。）周边较荒凉，景观印象不是太明显。3）比起市区和老城区，此区域不被大众）比起市区和老城区，此区域不被大众所接受。所接受。4)地块现状资源较差，周边配套较少，路地块现状资源较差，周边配套较少，路网虽发达，但离市区较远。网虽发达，但离市区较远。扬长扬长1）由于区位较好，我们要发展可以迎合）由于区位较好，我们要发展可以迎合中高消费者的产业；中高消费者的产业；2）与政府规划相结合，创造出适合本区）与政府规划相结合，创造出适合本区域发展的项目。域发展的项目。避短避短1）通过打造片区形象和完善项目功能，使）通过打造片区形

5、象和完善项目功能，使项目的品质和升值潜力提高，来吸引客户。项目的品质和升值潜力提高，来吸引客户。2）做别致的园林的景观来满足业主的需求）做别致的园林的景观来满足业主的需求。5.项目开发目标保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化首要目标是回款安全实现项目价值最大化打造亮点突出、形象独特的具有城市影响力的项目，进而带动企业品牌的提升6.项目目标： 一个“安全且有影响力”的项目安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化市场影响力=“叫好”具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”形成市场旺销并同时获得目标利润回报项目物业类型研判项目物业类型研判1. 政策影响房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳

6、定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值目标目标1 1：平抑房价、优化民生：平抑房价、优化民生在经历了在经历了0909年的大牛市之后，全国房价日益高升，民生问题在高房价面前日益年的大牛市之后，全国房价日益高升，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现恶化，如何实现“居者有其屋居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用的作用；目标目标2：打击投资、投机性需求：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由

7、于供需失衡的矛盾造成的。在供给有从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；价的重要手段；目标目标3：政治挂帅、取信于民：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急，重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急，可以说可以说“4.15新

8、政新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。2.宏观经济背景研究宏观经济背景研究大太原经济圈大太原经济圈中部发展的中部发展的“北引擎北引擎”太原、晋中、吕梁、忻州的太原、晋中、吕梁、忻州的24个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层，个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层，太原将作为煤焦产业的疏散地，承担经济圈太原将作为煤焦产业的疏散地，承担经济圈“全国能源基地全国能源基地”的生产运输职的生产运输职能；而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业；在内圈层则发展成为能；而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业；在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区

9、、都市农业区和都市功能外延区。核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。未来太原将会成为：国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工未来太原将会成为：国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地；华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资基地、世界级煤机生产基地；华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心；全省经济、文化、政治和科技创新中心。金流、信息流集散中心；全省经济、文化、政治和科技创新中心。到到2015年，太原城市群总人口达到年，太原城市群总人口达到1000万人；地区生产总值达到万人；地区生产总值达到 6000亿元，亿元，占到全

10、省的占到全省的45%；财政总收入达到；财政总收入达到950亿元；城乡居民收入年均增长亿元；城乡居民收入年均增长 10%；城镇化率达到城镇化率达到70%；城区建成区绿化覆盖率达；城区建成区绿化覆盖率达40%以上，万元以上，万元gdp能耗下降能耗下降25% 以上；万元工业增加值用水量累计减少以上；万元工业增加值用水量累计减少30%以上；城镇登记失业率稳定以上；城镇登记失业率稳定在在4%以下。以下。国家宏观调控的因素：看到大太原未来房地产将飞速发展。因为人口将不断国家宏观调控的因素：看到大太原未来房地产将飞速发展。因为人口将不断上升、经济将不断上升、基础建设将越发完善、现代工业产业化将更为先进、上升

11、、经济将不断上升、基础建设将越发完善、现代工业产业化将更为先进、中心服务业将更为完善。中心服务业将更为完善。3.房地产市场研究房地产市场研究人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为2011年房地产年房地产的主旋律的主旋律2011年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。受政策影响，一些未买房人会抓住这次购房机遇；受政策影响，一些未买房人会抓住这次购

12、房机遇；通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口浪尖，对于保值增值力俱强的产品而言，浪尖，对于保值增值力俱强的产品而言，“危危”与与“机机”并存。并存。2011年年1月到月到9月，商品住房成交面积为月，商品住房成交面积为167.32万平方米，占商品房总成交面万平方米，占商品房总成交面积的积的82.95%，同比下降，同比下降24.09%，成交套数，成交套数14247套，同比下降套，同比下降15.77%。小小户型户型商品住房日渐走热，正逐步得到人们的认可，太原市商品住房建筑面积商品住房日渐走热，正逐步得

13、到人们的认可，太原市商品住房建筑面积小于小于90平方米的成交量为平方米的成交量为30.91万平方米，占到总成交量的万平方米，占到总成交量的18.47%，较去年，较去年底提高底提高4个百分点以上。个百分点以上。 太原市房地产市场研究太原市房地产市场研究从目前情况分析，太原整体的楼市趋调试阶段，各区域都在稳步小降从目前情况分析，太原整体的楼市趋调试阶段，各区域都在稳步小降价格，这也可能下一轮爆发价格战即将拉开序幕。这种价格战不一定价格，这也可能下一轮爆发价格战即将拉开序幕。这种价格战不一定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。另外，虽然市场竞争

14、激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼另外，虽然市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并不大。由于市场新增客盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并不大。由于市场新增客户年龄趋于年轻化，且市场竞争态势愈加激烈，小户型产品成为近期户年龄趋于年轻化，且市场竞争态势愈加激烈，小户型产品成为近期的走俏产品。的走俏产品。成交面积除小店区以外，尖草坪位居第三位，正在顺应政府规划，发展成大太成交面积除小店区以外，尖草坪位居第三位，正在顺应政府规划，发展成大太原未来中央居住区原未来中央居住区cld。杏花岭区、小店区、迎泽区、万柏林区均有所下降，尖草坪区、晋

15、源区均有所杏花岭区、小店区、迎泽区、万柏林区均有所下降，尖草坪区、晋源区均有所上涨。上涨。4、尖草坪区域背景、尖草坪区域背景尖草坪区位于太原的最北端，汾河纵贯南北，是上风上水地区，空气清新、尖草坪区位于太原的最北端，汾河纵贯南北，是上风上水地区，空气清新、环境优美，交通便利，铁路公路四通八达。环境优美，交通便利，铁路公路四通八达。以兴华街的各类市场、正在扩建中的小商品批发市场以及正在规划中的大以兴华街的各类市场、正在扩建中的小商品批发市场以及正在规划中的大运经济带，带动了土地市场的进一步发展。运经济带，带动了土地市场的进一步发展。区境内有太原钢铁集团、江阳化工厂、二电厂、新华化工厂等区境内有太

16、原钢铁集团、江阳化工厂、二电厂、新华化工厂等10多家大型多家大型国有企业，经济总量居全市之首，吸引了众多开发商。国有企业，经济总量居全市之首，吸引了众多开发商。尖草坪区房地产市场走势：尖草坪区房地产市场走势：尖草坪区是省城大型国有企业所在地，近年来因为房地产业发展稳中尖草坪区是省城大型国有企业所在地，近年来因为房地产业发展稳中有升，省城市场的房地产变化对该区没有过太多影响，而该区吸引来有升，省城市场的房地产变化对该区没有过太多影响，而该区吸引来的主要客户多为在尖草坪区生活已久的企业职工。年前房价稍有降幅，的主要客户多为在尖草坪区生活已久的企业职工。年前房价稍有降幅，但不会给该区域带来太大影响。

17、但不会给该区域带来太大影响。项目名称地理位置投资兴建用途性质结构层数基地面积总建面积容积率开发程度均价诚和家园太钢东门向北100米路西山西诚和住宅33f13亩400004.6期房4445滨河城-左岸大同路与金桥东街交叉口西南角山西佳欣住宅31f152亩4000004三期封顶5500优山美郡和平北路红星美凯龙北500米辰兴房产商住28f720亩14303003期房未定馨岚明珠迎新三巷规划路与新兰路交叉口西北角惠恒房地产商住32f60亩600002.2期房3100迎新苹果城迎新南二巷太钢医院西200米军益房地产商业15f100亩2666684期房3600辰憬天地森林公园西大门南侧辰憬地产住宅12f

18、28亩1288391.96现房5500凯撒大地大同路与迎新街交叉口往北南固碾北辰巨鼎地产商住30f1040亩未动工未定森海湾滨河东路林业学院正北50米科森房产住宅33f10亩期房未定金桥郡森林公园北侧大智地产住宅26f 6f70亩1600003.5准现房4600森林半岛森林公园南侧泛华集团住宅33fa区42亩b区71亩a区100000b区190000a区3.5b区4准现5300天朗美域尖草坪区新兰路东侧（兴安宾馆南侧）不锈钢生态工业园房地产住宅18f 25f 28f 30f413亩9000002.75准现3890周边项目市场调查表周边项目市场调查表本项目为本项目为133工程，价位适当比同类产品

19、要低。经过市场调研分析，工程，价位适当比同类产品要低。经过市场调研分析，该区域项目均价是该区域项目均价是4490元，容积率在元，容积率在3-4之间，绝大部分项目为准现之间，绝大部分项目为准现房，而我们项目的容积率在房，而我们项目的容积率在2-3之间，自然景观比其他项目占一定优之间，自然景观比其他项目占一定优势，只要我们保证工程质量与进度，同时配合相关的营销推广，价格势，只要我们保证工程质量与进度，同时配合相关的营销推广，价格采取低开高走的方式，我们的项目定会达到销售高峰。采取低开高走的方式，我们的项目定会达到销售高峰。5.目标客户分析目标客户分析1)总体来看本案客户以片区内厂矿中高层管理者，周

20、边村镇的富裕居民总体来看本案客户以片区内厂矿中高层管理者，周边村镇的富裕居民和区域内的中高收入者和外来创业者为主。和区域内的中高收入者和外来创业者为主。2)市区内客户可以接受的范围越来越大。部分产品有较优素质的项目市区内客户可以接受的范围越来越大。部分产品有较优素质的项目,虽然远离市区，也吸引了较多的市区客户。虽然远离市区，也吸引了较多的市区客户。3)由于由于10年至年至11年市区房价的持续升温，周边城区置业的整体意向加年市区房价的持续升温，周边城区置业的整体意向加强，可承受单价也有上升趋势。强，可承受单价也有上升趋势。目前来此区域内购置房产者年龄相对为中、青年为主；目前来此区域内购置房产者年

21、龄相对为中、青年为主；家庭结构为家庭结构为3-5人；家庭月收入人；家庭月收入5000-10000元居多。元居多。上门客户首次置业的比例占到上门客户首次置业的比例占到47%，绝大部分客户购房仍以自住为主。，绝大部分客户购房仍以自住为主。本区传统大盘开发模式：本区传统大盘开发模式：u 驱动力：利用驱动力：利用价格梯度价格梯度对区内首次对区内首次置业者实行置业者实行“被动牵引被动牵引”；u 产品：采用产品：采用“经济型的中低端产经济型的中低端产品品”满足区内低收入阶层的满足区内低收入阶层的“生活基生活基本需求本需求”；u 结果：讨好结果：讨好“单一阶层单一阶层”聚集形聚集形成成“大盘聚居效应大盘聚居

22、效应”，但相应的但相应的“配套不足配套不足”，形成形成“低品质社低品质社区区”。客户置业本区驱动因素一客户置业本区驱动因素一本区资源大盘开发模式：本区资源大盘开发模式：u 驱动力：利用驱动力：利用景观资源景观资源对区域内首对区域内首次置业者实行次置业者实行“主动牵引主动牵引”；u 产品：采用产品：采用“舒适型的中高端产舒适型的中高端产品品”满足区低收入阶层的满足区低收入阶层的“生活享受生活享受需求需求”；u 结果：结果：自然景观的稀缺吸引自然景观的稀缺吸引，但，但周边环境周边环境和和道路规划道路规划影响较大。影响较大。客户置业本区驱动因素二客户置业本区驱动因素二升级模式：升级模式：u 驱动力：

23、利用驱动力：利用品质、社区感品质、社区感对多对多元客户实行主动牵引；元客户实行主动牵引；u 产品：采用产品：采用独一无二的产品类独一无二的产品类型型满足客户对满足客户对“特殊居住需求特殊居住需求”的追求；的追求；u 结果：形成结果：形成产品至上的效应产品至上的效应。（本案）（本案）建筑的新空间：丰富多彩的建筑的新空间：丰富多彩的园林建议园林建议；人人与自然完美结合。与自然完美结合。新产品主意：新产品主意：自然与生态自然与生态的极端表达；的极端表达；目标客户特征：目标客户特征：追随自然，享受生活追随自然，享受生活目标客户标签：目标客户标签：懂得生活和享受的人懂得生活和享受的人物业：住宅物业：住宅

24、与商业裙楼与商业裙楼互动，为周边配套互动，为周边配套注入新的动力注入新的动力客户置业本区驱动因素三客户置业本区驱动因素三权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中的稳定资产层和新资产层，在创造财富的过程中，他们正逐步进入财富的稳定期或已经拥有稳定的财富收入。客户阶层客户阶层客户组成客户组成客群结构身份描述主力客群 行政事业公务员，周边国企中高层管理者 私营企业主、民营业主或企业中层管理者 外地创业归来者； 引导客群 周边村镇的富裕居民 周边厂矿中职工 中小型民营老板等项目总体构思定位项目总体构思定位1、区位背

25、景、区位背景项目区位的功能特点项目区位的功能特点项目的发展策略与区域的发展政策齐步并肩项目的发展策略与区域的发展政策齐步并肩尖草坪区位于太原市区的西北部，是太原市生态环境保护的重要区域，有着尖草坪区位于太原市区的西北部，是太原市生态环境保护的重要区域，有着独特的区位优势和发展机遇。独特的区位优势和发展机遇。尖草坪区第十一个五年规划纲要指出以尖草坪区第十一个五年规划纲要指出以“生态、绿色、环保、科技生态、绿色、环保、科技”为发展理念，为发展理念，协调城乡、区域、经济社会全面发展，实现人与自然和谐发展，将建设成经济发协调城乡、区域、经济社会全面发展，实现人与自然和谐发展，将建设成经济发达、环境优美

26、、具有人文特色、基础设施和综合服务功能完善的人类居住区，将达、环境优美、具有人文特色、基础设施和综合服务功能完善的人类居住区，将成为大太原城北未来的成为大太原城北未来的cld区。区。因此，本项目要紧贴规划，争取建设成一个具片区代表性的标杆性建筑。因此，本项目要紧贴规划，争取建设成一个具片区代表性的标杆性建筑。2 2、项目背景下的核心问题、项目背景下的核心问题q1q1：本项目应规划何种物业类型，实现：本项目应规划何种物业类型，实现“安全安全”？q2q2：打造什么样的产品：打造什么样的产品, ,突出项目亮点，实现突出项目亮点，实现“叫好又叫座叫好又叫座”？3、项目总体定位思路、项目总体定位思路经过

27、对整个大太原市场楼盘的摸索和分析，结合尖草坪区域背景及其得天独厚经过对整个大太原市场楼盘的摸索和分析，结合尖草坪区域背景及其得天独厚的自然资源，我们得出：项目未来为中央居住区，目前来说它的整体环境与喧的自然资源，我们得出：项目未来为中央居住区，目前来说它的整体环境与喧闹嘈杂的市区相比，很静谧、很田园，其周边有崛围山等旅游资源，风景秀丽、闹嘈杂的市区相比，很静谧、很田园，其周边有崛围山等旅游资源，风景秀丽、山清水秀、空气宜人。因此，我们的项目适合打造山清水秀、空气宜人。因此，我们的项目适合打造中高端的品质生态住宅中高端的品质生态住宅其不光应具备普通楼盘所具有的住宅、娱乐、餐饮、购物等功能，而且还

28、必须其不光应具备普通楼盘所具有的住宅、娱乐、餐饮、购物等功能，而且还必须体现出阳光、健康、休闲、轻松的生活态度，才能凸显出项目的标杆性地位，体现出阳光、健康、休闲、轻松的生活态度，才能凸显出项目的标杆性地位，为后期收益最大化起到有力的铺垫性作用。为后期收益最大化起到有力的铺垫性作用。总体定位：大太原大太原北中央生态居住区北中央生态居住区人们厌倦了城市中的压抑和喧嚣，也无力负担市中心高昂的房屋价格，因此会选人们厌倦了城市中的压抑和喧嚣，也无力负担市中心高昂的房屋价格，因此会选择交通、配套、住宅皆便利及未来发展乐观的城市次中心区域作为自己的乐居之择交通、配套、住宅皆便利及未来发展乐观的城市次中心区

29、域作为自己的乐居之所。避世清幽，而又咫尺繁华，希望能够在静谧的次中心找到属于自己的生活归所。避世清幽，而又咫尺繁华，希望能够在静谧的次中心找到属于自己的生活归属。生活是灿烂的，他们拥有青春和激情，生活是甜蜜的，拒绝思考未来和所有属。生活是灿烂的，他们拥有青春和激情，生活是甜蜜的，拒绝思考未来和所有的压力尽我所力所能及，享受当下，享受快乐的压力尽我所力所能及，享受当下，享受快乐.哪怕离开钢筋水泥的城市，也要哪怕离开钢筋水泥的城市，也要寻找到心中的安乐港湾。寻找到心中的安乐港湾。4、项目形象定位、项目形象定位1）案名一：北域）案名一：北域观岭观岭定位语：北域之邦，观山圣境定位语：北域之邦，观山圣境

30、2）案名二：琥珀湾）案名二：琥珀湾定位语：山晋大第，琥珀明珠定位语：山晋大第，琥珀明珠3）案名三：魅力天成）案名三：魅力天成定位语：魅力所在，自在天成定位语：魅力所在，自在天成备选案名：银湾半岛、地球村备选案名：银湾半岛、地球村案 名我们需要给人们什么样的联想？缘起缘起一个时代久远而格调依旧从容的区域一个时代久远而格调依旧从容的区域一个追求自然与艺术的区域一个追求自然与艺术的区域一个风景优美，环境和谐的区域一个风景优美，环境和谐的区域一个生活现实优雅的欧洲区域一个生活现实优雅的欧洲区域现在是许多欧洲游客首选的旅游之地现在是许多欧洲游客首选的旅游之地被时代周刊评选为被时代周刊评选为“一生必去的一

31、生必去的50个地方之一个地方之一”这就是这就是“托斯卡纳托斯卡纳”感悟感悟托斯卡纳最大的特点不仅限于其美丽的托斯卡纳最大的特点不仅限于其美丽的自然风光，更重要的是它创造的一种自然风光，更重要的是它创造的一种“纯粹、自然、纯净、自由纯粹、自然、纯净、自由”的生活氛的生活氛围和生活方式。在这里人们找到自我、围和生活方式。在这里人们找到自我、回归自然，远离喧嚣与烦恼。它所表达回归自然，远离喧嚣与烦恼。它所表达的其实是的其实是“宁静、恬淡、自由宁静、恬淡、自由”的生活的生活境界。境界。基本特征：基本特征：生活形态：悠闲、优雅生活形态：悠闲、优雅生活意向：和谐、丰富生活意向：和谐、丰富关键词关键词悠闲悠

32、闲格调格调气质气质愿景愿景连空气中都弥漫着自由与悠闲，与连空气中都弥漫着自由与悠闲，与悠闲与格调比邻而居的时间如此从悠闲与格调比邻而居的时间如此从容，足以品味生活的点点滴滴，在容，足以品味生活的点点滴滴，在散漫中享受生活。散漫中享受生活。在美丽的崛围山下在美丽的崛围山下我们要造一座这样的我们要造一座这样的“托斯卡纳托斯卡纳”境界境界我们要移植我们要移植“托斯卡纳托斯卡纳”不仅打造不仅打造“让人居住让人居住”的居住环境的居住环境更要打造更要打造“令人神往令人神往”的人文环境的人文环境广告不只是宣传硬件广告不只是宣传硬件更渲染独有的居住更渲染独有的居住/生活氛围生活氛围联想联想有自己的生活主张和引

33、领的力量有自己的生活主张和引领的力量广告必须创造一种独特的生活观以强调广告必须创造一种独特的生活观以强调出生活的与众不同，来激起消费者的心出生活的与众不同，来激起消费者的心理共鸣。理共鸣。强调一种生活美好、精神生活富足的归强调一种生活美好、精神生活富足的归属感和向心力。属感和向心力。到这里是为了享受生活！到这里是为了享受生活！北域观岭北域：是整个北城房产的统领，表现出项目的大气。观岭：我们的规划为高层和小高层，四层以上就可远观西山。山景，不单单仅只是风景，还应该让观山者有如此气魄，要胸怀天下，心达天下。看见风景的房间，贵族气的阳光、喝着咖啡、听着音乐.充满闲适、浪漫、优雅的观山生活我们对观岭的

34、再挖掘仁者乐山，智者乐水，乐山者胸怀宽广、心达天下。这一概念的挖掘，将会引起北城乃至全市有如此胸襟人的兴趣和好感，重现人文关怀。我们再来审视观岭它沉淀为对生活的期盼，对人生观、世界观的重新解读。因此，我们将以人文精神和现场体验为品牌内核，对人的价值尊重、人文发展的深刻解读，是项目要演绎的品牌核心，也是引起消费者共鸣的支点。视觉展示1视觉展示2视觉展示3项目物业发展建议项目物业发展建议我们前面物业建议中已表达清楚本项目要做一个品质生态住宅。本着安全、快速、叫座的营销策略方针，以景观最大化和产品创新为核心要素进心设计，运用多厅、多主卧及其创新功能空间的设计，平层、错层、叠层等方式，创造立体化生活感

35、受。结合项目定位特点，做适当的产品区隔，增加更多的趣味性、人性化和生态感。结构层数建议：距离高压线较近区域建议结构层数建议：距离高压线较近区域建议16或或18层小高层，其它区域建议层小高层，其它区域建议28、30、33层层高层，这样我们的楼盘在层次上会很美观，结合我们的整体定位做出我们项目的特色。高层，这样我们的楼盘在层次上会很美观，结合我们的整体定位做出我们项目的特色。滨河东路大同路1、整体规划建议：、整体规划建议：2、户型配比建议：、户型配比建议：中小户型产品（中小户型产品（80-90平米）为主平米）为主市场机会：销售主力市场市场机会：销售主力市场由于太原供需还未完全满足，因此，小户型普通

36、类住宅还属于主力市场，由于太原供需还未完全满足，因此，小户型普通类住宅还属于主力市场，行销策略：低价入市，小步提价，稳步卖出行销策略：低价入市，小步提价，稳步卖出由于年初新国八条的颁布，让很多楼盘遇阻，尤其是产权全的产品，从今年年初由于年初新国八条的颁布，让很多楼盘遇阻，尤其是产权全的产品，从今年年初开始，虽销售价格无下降，但销售比例比去年同期下降了一倍不止。开始，虽销售价格无下降，但销售比例比去年同期下降了一倍不止。因此，我们的项目必须做出自己独有的特色，才能更好的吸引客户对眼球。那么，因此，我们的项目必须做出自己独有的特色，才能更好的吸引客户对眼球。那么，我们就要在我们的生态主题上多做文章

37、，突出我们的特色。我们就要在我们的生态主题上多做文章，突出我们的特色。设计设计要求要求具体技术指标具体技术指标注注 释释面积趋向新布局形式新布局形式传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数较少，多边形的平面布局使得户型设计更趋于合理。户内实用率户内实用率公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积的减少，使得户型使用率比传统住宅高。功能配置主人房的设计主人房的设计主人房的功能性逐渐增强，卫生间、进入式衣橱、书房等功能原点逐渐加入。工作阳台设置工作阳台设置把家务操作与观景分开，使得使用更加方便、合理。配套空间配套空间书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄关设计玄关

38、设计能增加空间的层次感，使入室更衣换鞋等新风尚成为可能，促进了居家健康。功能分区空间层次与分区空间层次与分区三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使得居家使用上更加科学合理。户型设计户型设计利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更为体贴厨房设计厨房设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。卧室门的朝向卧室门的朝向朝向注意避免与其它门相对的现象。打破单纯外延空间打破单纯外延空间落地窗、外飘窗、角窗的设计新思路打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。低窗台设计低窗台设计可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了

39、视野。体现个性品位体现个性品位中小户型采用自由间隔设计，充分展现个性品味。设计观念朝向观念改革朝向观念改革在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。需求观念改革需求观念改革购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。户型设计的重视程度户型设计的重视程度日趋激烈的市场竞争使得户型设计的重要性日益凸显60-70平米平米-小户型：小户型：5%80-90平米平米-中小户型：中小户型：65%主力户型主力户型90-110平米平米-中大户型：中大户型：20%120平米以上平米以上-大户型：大户型：10%3、建筑类别及立面建议、建筑类别及立面建议我们的整体定位是品质生态住宅，那么我们建议它的建筑风格是

40、欧式田园风格，我们的整体定位是品质生态住宅，那么我们建议它的建筑风格是欧式田园风格，其代表了大多追求美好、享受自由的其代表了大多追求美好、享受自由的“城市人城市人”。本项目作为北城区域内生态住。本项目作为北城区域内生态住宅的代表作，其建筑风格和立面风格在总体定位中占有非常重要的地位。宅的代表作，其建筑风格和立面风格在总体定位中占有非常重要的地位。4、景观园林建议：、景观园林建议：项目占地面积约项目占地面积约230亩，约合平米数亩，约合平米数149500平米。我们可以自如的设计客户追平米。我们可以自如的设计客户追求的自由，田园、生态、休闲的心灵栖息地求的自由，田园、生态、休闲的心灵栖息地品质生态

41、住宅。为了更突出我品质生态住宅。为了更突出我们的主题，特提出以下几点建议：们的主题，特提出以下几点建议：我们的园林概念是：五园环绕，景观大成。五园：悠然之山、忘忧之林、生命我们的园林概念是：五园环绕，景观大成。五园：悠然之山、忘忧之林、生命之歌、灵动之水、丰庆公园。五园合一，丰富单一公园概念。之歌、灵动之水、丰庆公园。五园合一，丰富单一公园概念。园林景观建议：标志小品建筑，强化生活氛围。林区大树、草坪，形成小型林园林景观建议：标志小品建筑，强化生活氛围。林区大树、草坪，形成小型林带，隔离噪音并美化环境。带，隔离噪音并美化环境。1) 布告栏：布告栏：邻里交流的小天地。像大学校园的布告栏，像网络里

42、的邻里交流的小天地。像大学校园的布告栏，像网络里的bbs，只需要，只需要 2平米左平米左右个的布告栏，可发布一些聚会右个的布告栏，可发布一些聚会k歌活动、团购拼车、二手转让歌活动、团购拼车、二手转让 等信息，营等信息，营造和谐邻里关系。造和谐邻里关系。2）园林）园林增添一些休闲木桌椅，闲暇时候可以小坐聊天。增添一些休闲木桌椅，闲暇时候可以小坐聊天。增添一些趣味雕塑或者路灯，营造浪漫氛围。增添一些趣味雕塑或者路灯，营造浪漫氛围。童话般的造型花树，营造美如幻境的生活情境。童话般的造型花树，营造美如幻境的生活情境。3）qq农场农场与现代农业科技园合作，租用一块地，将与现代农业科技园合作，租用一块地，

43、将qq农场搬到真实的生活里。所有居民农场搬到真实的生活里。所有居民可以拥有一小块地的耕种权，随心种植花草蔬菜等，可以平时拜托专人照管，特可以拥有一小块地的耕种权，随心种植花草蔬菜等，可以平时拜托专人照管，特定的时候去收获。定的时候去收获。漫步道，休憩椅，增加生活功能。漫步道，休憩椅，增加生活功能。休息小品休息小品水系、游戏水系、游戏竹桥竹桥5、商业功能建议、商业功能建议由于项目地理位置相对偏僻，周边没有成熟的生活配套，为了满足业主日常生活需求，由于项目地理位置相对偏僻，周边没有成熟的生活配套，为了满足业主日常生活需求，所以，社区底商是我们的销售市场。所以，社区底商是我们的销售市场。6、社区幼儿

44、园、社区幼儿园因为项目所在地周边公共配套设施不完备，建议提高小区内部生活配套设施。当因为项目所在地周边公共配套设施不完备，建议提高小区内部生活配套设施。当代孩子的教育问题是每个家庭的重中之重，为住户提供教育资源。代孩子的教育问题是每个家庭的重中之重，为住户提供教育资源。幼儿园建议：建议引进太原市知名外语培训学校，教育机构提供专业人力物力，幼儿园建议：建议引进太原市知名外语培训学校，教育机构提供专业人力物力，采取外教执教、游戏教学的模式。采取外教执教、游戏教学的模式。7、社区会所：、社区会所：社区会所，丰盛体验。建议与一期住宅交房，同时公开服务项，提高业主圈层内的社区会所，丰盛体验。建议与一期住

45、宅交房，同时公开服务项，提高业主圈层内的美誉度。美誉度。社区会所分布建议：社区会所分布建议：1）健身俱乐部：设置网球，羽毛球，兵乓球等，为业主提供免费活动场所。）健身俱乐部：设置网球，羽毛球，兵乓球等，为业主提供免费活动场所。设计有氧健身吧，可适当收费。设计有氧健身吧，可适当收费。2）咖啡书吧：为业主提供读书、休憩、会友的场所。杂志，书刊可酌情收费。）咖啡书吧：为业主提供读书、休憩、会友的场所。杂志，书刊可酌情收费。3）儿童游乐场：为业主孩子提供游乐场所。假期还可提供看护业务，酌情收费。）儿童游乐场：为业主孩子提供游乐场所。假期还可提供看护业务，酌情收费。4）老人活动中心：为社区老人提供活动场

46、所，营造和谐社区。）老人活动中心：为社区老人提供活动场所，营造和谐社区。会所功能设计示意会所功能设计示意8、其他卖点建议、其他卖点建议p 中央空调热水机中央空调热水机八项专利的科技精品八项专利的科技精品p 中央新风系统中央新风系统住在住在“会呼吸的房子里会呼吸的房子里”p 同层排水同层排水干净、清爽的住宅环境！干净、清爽的住宅环境！p 智能监控系统智能监控系统坐镇帷幄，洞察千里坐镇帷幄，洞察千里p 永磁同步无齿轮曳引电梯永磁同步无齿轮曳引电梯动、静之间享受舒适安逸！动、静之间享受舒适安逸！p 雨水收集、太阳能系统雨水收集、太阳能系统环保、节能，缔造健康生态居住环境！环保、节能，缔造健康生态居住

47、环境！ 项目定价建议项目定价建议我们在为项目做报告前，对项目周边楼盘市场调研。为的是可以更我们在为项目做报告前，对项目周边楼盘市场调研。为的是可以更准确、更有针对性的为发展商把好价格脉搏，使其在价格策略上无准确、更有针对性的为发展商把好价格脉搏，使其在价格策略上无偏差，更为以后项目的收益做好基础。偏差，更为以后项目的收益做好基础。序号因素权重泛华森林半岛金桥郡天朗美域新丰景本案1位置10%8.27.888.58.22价格10%9.08.08.59.28.23交通6%9.08.58.58.88.84配套8%9.08.38.28.88.55销售策略7%9.08.58.88.88.86规划7%8.5

48、8.18.48.68.67户型设计8%9.07.88.08.58.58停车位5%8.08.58.58.08.29建筑类别3%8.88.57.88.59.010物业类别4%9.08.08.28.58.211建筑质量4%9.08.58.58.88.512楼盘规格4%9.09.08.58.58.013开发商实力4%9878.58.014外观2%9.08.27.88.08.215推广支持2%8.58.58.28.58.216建材4%9.09.09.09.08.517土地使用年限2%8.58.58.58.58.618上市时间3%8.28.58.08.68.519建筑形态3%9.08.08.58.58.020景观4%8.58.58.08.38.5综合100%8.768.348.258.578.4备注：每个比较类目采用10分制打分，最高为10分，综合得分为分类得分的加权之和。p价格计算表价格计算表序号楼盘名称竞争力值楼价/元/平米参考权重1泛华森林半岛8.76530020%2金桥郡8.34460030%3天朗美域8.25389020%4新丰景8.57520030%5本案8.40？100%备注：以上价格以各项目入市