北京伟业专题研究及产品建议报告酒店

1、根据项目条件回答问题根据项目条件回答问题本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？控制控制限制限制本项目将出现约19万平米，约合2111套90平米以下户型要求局部集中出现紧凑要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力户型产品分担控规压力客观要求客观要求要求产品多样化，避免要求产品多样化，避免内部竞争内部竞争1本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？档次要求档次要求建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生在结合客

2、观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。式可满足对项目档次定位的要求。2与金领国际相邻，与金领国际相邻，景观资源相对不足，景观资源相对不足，私密性较差，展示私密性较差，展示性较好性较好外部景观资源丰富，外部景观资源丰富，私密性较好，展示性私密性较好，展示性不足不足私密性较好，展示私密性较好，展示性好，外部景观资性好，外部景观资源不足源不足展示性较好，私密性一展示性较好，私密性一般，外部景观资源较好般，外部景观资源较好外部景观资源不足，内外部景观资源不足，内部景观

3、资源丰富，展示部景观资源丰富，展示性差，私密性好性差，私密性好本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求外部资源要求本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大1号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低1 12 23 34 45 531 1本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求外部资源要求受外部景观资源影响不大朝向要求不明显城市化区位方便、快捷的交通周到贴心的服务高档全面的硬件设施酒店式公寓需求特点对

4、外部资源要求较低对外部资源要求较低可实现本项目土地价值最大化可实现本项目土地价值最大化1号位适合酒店式公寓产品的开发号位适合酒店式公寓产品的开发4本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？风险要求风险要求酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款5本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？综合分析综合分析客观要求客观要求档次要求档次要求外部资源要求外部资源要求风险要求风险要求本项目可以做酒店式公本项目可以做酒店式公寓，且与项目整体定位寓，且与项目整体

5、定位不矛盾不矛盾承载规模有限承载规模有限舒适度不高舒适度不高市场竞争影响市场竞争影响内部竞争影响内部竞争影响本项目适合开发部分本项目适合开发部分有产品特色的高档次有产品特色的高档次酒店式公寓酒店式公寓6专题研究及产品建议报告之二：专题研究及产品建议报告之二：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题酒店式公寓及小户型项目市场研究专题研究目的：研究目的：针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及90平米以下户型产品定位提供市场依据。研究对象：研究对象：全市范围内酒店式公寓及小

6、户型公寓研究内容：研究内容：酒店式公寓及小户型公寓发展过程可售市场供应特点潜在市场供应特点，并预测未来市场发展根据市场环境分析产品供应、需求特点820032003年起年起服务式公寓服务式公寓上世纪九十年代初上世纪九十年代初酒店产权酒店产权自持性物业自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象，公建立项。以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓介

7、于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；后期生活费用较高；20062006年起年起产权式酒店产权式酒店纯投资性产品纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄价高于其它产品，市场受众面窄产品市场沿革产品市场沿革9空中供给独立时代国际大厦

8、都市坐标摩登天空时代奥城SOMO城基中心非常公馆精英汇焕日线即将入市即将入市奥林匹克大厦世纪泰达商务酒店龙悦.海上国际弘泽国际橙HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城产品市场沿革产品市场沿革市场供应量市场供应量逐年增多逐年增多；20062006年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受“70/90”70/90”政策影响，小户型产品集中政策影响，小户型产品集中20072007年面世，将带来年面世，将带来市场竞争市场竞争加剧加剧。后现代城10国际大厦国际大厦奥林匹克大厦奥林匹克大厦空中供给空中供给独立时代独立时代摩登天空

9、摩登天空都市坐标都市坐标精英汇精英汇焕日线焕日线非常公馆非常公馆SOMOSOMO时代奥城时代奥城诚基中心诚基中心橙橙househouse世纪泰达商务酒店世纪泰达商务酒店别馆公寓别馆公寓本案本案塞纳国际塞纳国际弘泽国际弘泽国际金茂现场金茂现场龙悦龙悦. .海上国际海上国际QQQQ堂堂后现代城后现代城中央恋城中央恋城中城豪苑中城豪苑产品市场沿革产品市场沿革1112产品类比分析产品类比分析产品基调确立产品基调确立服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系产权式酒店须承

10、诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象13市场分析市场分析可售供应可售供应本专题下本专题下“酒店式公寓酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓14市场分析市

11、场分析可售供应可售供应目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品价格方面，在天津住宅整体市场很难突破价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。平米的现状下，小户型产品已

12、成功实现。15市场分析市场分析可售供应可售供应可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。16商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均

13、努力将项目生活费用降低贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品资型产品市场分析市场分析可售供应可售供应17在售项目中内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；在售项目中内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；市场分析市场分析精装修精装修18 就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因此市场可售产品可以理解为滞销产品；此市场可售产品可以理解

14、为滞销产品； 大面积零居（大面积零居（65平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一 可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单； 项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差；项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差； 首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。 小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品。小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品。市场分析市场分析可售供应可售供应1

15、9市场分析市场分析潜在供应潜在供应 目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市。潜在市场供应为目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市。潜在市场供应为26.1万，且大部分集中在南万，且大部分集中在南开区，竞争相当激烈。开区，竞争相当激烈。 价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在9000以上。以上。 酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大 潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市20市场分析市场分析潜在供

16、应潜在供应 目前市场潜在供应中零居产品仍以高比例占主导地位，面积在目前市场潜在供应中零居产品仍以高比例占主导地位，面积在50平米左右平米左右 但随市场对小户型产品舒适度的要求，市场逐渐出现实用性、多样化更强的多居室产品，且小跃但随市场对小户型产品舒适度的要求，市场逐渐出现实用性、多样化更强的多居室产品，且小跃层产品比例逐渐增多层产品比例逐渐增多 市场出现设计合理的市场出现设计合理的60平米左右一居和小跃层、平米左右一居和小跃层、80平米两居、平米两居、110平米三居平米三居21市场分析市场分析潜在供应潜在供应潜在市场小户型产品低总价、低首付，仍以具备投资型产品特点潜在市场小户型产品低总价、低首

17、付，仍以具备投资型产品特点潜在市场产品大部分具备普通住宅生活设施标准潜在市场产品大部分具备普通住宅生活设施标准22 潜在市场供应产品类型趋于潜在市场供应产品类型趋于“多元化多元化”，各产品类型在未来市场上均有供应；，各产品类型在未来市场上均有供应； 户型面积区间集中在户型面积区间集中在40-60平米零居、平米零居、60-80平米一居、平米一居、120平米三居、平米三居、60-100小跃小跃层，且以零居和一居为主要供应层，且以零居和一居为主要供应 项目所在区域集中于南开区和河东区，且以北部中心区供应为主；项目所在区域集中于南开区和河东区，且以北部中心区供应为主； 未来市场供应上，小户型公寓产品依

18、旧占据主要地位，应与未来市场供应上，小户型公寓产品依旧占据主要地位，应与“70/90”政策有关政策有关市场分析市场分析潜在供应潜在供应23产品对比分析产品对比分析市场需求市场需求在售项目成交分析在售项目成交分析金茂现场07年9月-07年5月成交分析24产品对比分析产品对比分析市场需求市场需求本区域内将同一时间销售的富力城（精装）和金茂现场（毛坯）两项目销售情况，可发现：本区域内将同一时间销售的富力城（精装）和金茂现场（毛坯）两项目销售情况，可发现：精装修产品销售速度快于毛坯产品精装修产品销售速度快于毛坯产品精装修产品售价适合高开平走，毛坯适合低开高走；精装修产品适合在初期投入市场，拉高价格精装

19、修产品售价适合高开平走，毛坯适合低开高走；精装修产品适合在初期投入市场，拉高价格25产品对比分析产品对比分析市场需求市场需求在售项目成交产品在售项目成交产品根据市场监测，酒店式公寓产品畅销户型面积区间为零居（根据市场监测，酒店式公寓产品畅销户型面积区间为零居（40-60平米）、一居平米）、一居(60-80平米平米)、两居、两居（90平米左右）平米左右）26市场分析市场分析市场需求市场需求在售项目成交客户在售项目成交客户本专题下产品的购买客户高于普通住宅客户投资比例本专题下产品的购买客户高于普通住宅客户投资比例此类产品的购买客户差异较大，酒店式公寓产品客户相对高端，关注产品舒适度，购买力相对较此

20、类产品的购买客户差异较大，酒店式公寓产品客户相对高端，关注产品舒适度，购买力相对较强，比较关注投资回报率；强，比较关注投资回报率；小户型公寓产品客户相对低端，购买力相对较弱，且比较注意投资成本及生活成本小户型公寓产品客户相对低端，购买力相对较弱，且比较注意投资成本及生活成本2728市场需求市场需求预测一：刚性需求依然是住宅成交的主要原因预测一：刚性需求依然是住宅成交的主要原因 大规模的拆迁促进了住宅市场刚性需求的增加，伴随着天津城市改造的进程，拆迁规模仍将维持大规模的拆迁促进了住宅市场刚性需求的增加，伴随着天津城市改造的进程，拆迁规模仍将维持在较高水平在较高水平 2005年天津常住人口年天津常

21、住人口1043万人，计划万人，计划2020年人口规模达到年人口规模达到1350万人，按人均万人，按人均30平米住宅面积计平米住宅面积计算，平均年新增住宅需求算，平均年新增住宅需求614万平米万平米数据来源：天津政府报告29市场需求市场需求预测二：经济发展带动购买力提升预测二：经济发展带动购买力提升滨海新区浦东新区数据来源：天津、北京、上海统计年鉴天津城市经济基础虽较弱，但近年的经济增长天津城市经济基础虽较弱，但近年的经济增长速度却处于较高的水平，利好的宏观经济政策速度却处于较高的水平，利好的宏观经济政策将促使天津更加快速的发展，从而直接带动居将促使天津更加快速的发展，从而直接带动居民购买力的提

22、升民购买力的提升30市场需求市场需求预测三：客户对城区间的心理认知差距缩小预测三：客户对城区间的心理认知差距缩小本项目所在红桥区在天津城区中的区位形象较低，表现在市政建设、配套条件等方面，造成本区本项目所在红桥区在天津城区中的区位形象较低，表现在市政建设、配套条件等方面，造成本区域中高端客户的逃离及外区域客户购房客户比例始终较低域中高端客户的逃离及外区域客户购房客户比例始终较低但随着西客站改造、交通路网建设、海河整体改造工程等城市改造工程的完成，区域整体形象将但随着西客站改造、交通路网建设、海河整体改造工程等城市改造工程的完成，区域整体形象将有很大的提升，客户对区域的心理认知差距缩小有很大的提

23、升，客户对区域的心理认知差距缩小大胡同商圈西站商圈丁字沽商圈光荣道科技工业园西站商圈建设规划西站商圈建设规划 规划用地面积：约310公顷。 发展战略重新定位天津市商务副中心，城市西北部的商业核心区，其以京津沪城际高速交通为依托，发展针对城市间商业往来的高档商务办公、商务服务和相应的配套设施，发挥快速交通和城市公共交通枢纽优势，辐射市区西北部城区，与小白楼、南站中心商务区遥相呼应。商务中心由子牙河和南运河两片商务区构成。以西站枢纽为中心的城市商业服务区，利用交通枢纽的人流优势带动周边地区商业、服务业发展，充分利用南运河、子牙河的自然优势发展休闲、娱乐产业，形成独具特色的两河商业区。其中西站为城市主要对外交通和公共交通枢纽，是连接南北地区的重要枢纽站，同时又是区域性的快速公交、地铁