某广场营销推广提案

1、盛泰广场推售提案盛泰广场推售提案2010年7月精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！目目 录录产品与产品与SWOTSWOT分析分析3 3济宁竞品市场简析济宁竞品市场简析2 26 6锁定客户的精准定位锁定客户的精准定位4 4严峻的宏观市场背景严峻的宏观市场背景1 1项目推售策略项目推售策略5 5包装和设计建议包装和设计建议精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观市场背景严峻的宏观市场背景1p通货膨胀p信贷危机p房市两量p房价指数精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观经济背景严峻的宏观经济背景通货膨胀：从目前大势看，由于通胀预期仍然存在，将通货膨胀：从目前大势看

2、，由于通胀预期仍然存在，将直接导致宏观调控政策的持续。直接导致宏观调控政策的持续。“房地产业的风吹草动对中国经济的影响比较大”中国人民银行行长。 精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！信贷危机：信贷危机：据悉，上海、南京多家银行重启第三套房贷。由于担心一旦全国银行都悄然放水，房地产会再次迎来一次可怕由于担心一旦全国银行都悄然放水，房地产会再次迎来一次可怕的报复性反弹，不仅政策的公信力将严重受损，中国经济也会陷的报复性反弹，不仅政策的公信力将严重受损，中国经济也会陷入危机，所以政府一再重申入危机，所以政府一再重申“楼市调控坚定不移楼市调控坚定不移”。 严峻的宏观经济背景严峻的宏观经济背景精

3、品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！严峻的宏观经济背景严峻的宏观经济背景房市两量房市两量成交量下降，开发量加大成交量下降，开发量加大虽然本轮楼市调控堪称“史上最严”，但房地产投资并未出现明显萎缩。上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%。与此同时，一线城市的成交量出现明显下滑，渣打监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现，自4月中旬中国政府出台新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。精品资源网（.），提供海量管理

4、资料免费下载！房价指数：房价指数：房价开始微降，没有出现大幅度下降。一旦前期的调控措施没有产生积极效果，预计中央有可能会持续预计中央有可能会持续严厉的调控政策。严厉的调控政策。 严峻的宏观经济背景严峻的宏观经济背景精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！在通胀威胁、房价反弹、信贷危机三重担心下，中央政府调控房市的决在通胀威胁、房价反弹、信贷危机三重担心下，中央政府调控房市的决心不变，住建部时时发出信号，敲响警钟：楼市调控坚定不移！心不变，住建部时时发出信号，敲响警钟：楼市调控坚定不移！我们预估，随着调控政策的坚持，我们预估，随着调控政策的坚持， 20102010年下半年，降价波将会波及到年

5、下半年，降价波将会波及到三四线城市三四线城市，房地产将面临着更加严峻的考验，随着全国降价波的波及，房地产将面临着更加严峻的考验，随着全国降价波的波及，各大城市成交量将会持续下降各大城市成交量将会持续下降。大势研判大势研判精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！济宁竞品市场简析济宁竞品市场简析2p济宁概要p四大板块p现状房市p未来房市p竞品汇总p个案分析精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！历史文化名城历史文化名城东文西武南水北佛中古运河东文西武南水北佛中古运河山东内河航运中心山东内河航运中心山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一全国煤炭能源基

6、地山东省农机生产基地全国大型煤化工产业基地国家级生物技术产业基地 国家级工程机械产业基地 国家级纺织新材料产业基地 国家级挂车（专用车）产业基地 全球最大的小松工程机械产业基地 济宁概要济宁概要 城市印象城市印象精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！市中区现在掌控济宁的中央大势，市中区现在掌控济宁的中央大势，高端项目集中于此；高端项目集中于此；高新区城市规划起点高，正趋于高新区城市规划起点高，正趋于成熟，然而热度已过；成熟，然而热度已过；u全国优秀国家级高新技术创业服务中心 u国家博士后科研工作站建站单位u全省归国留学人员工作先进单位u山东省首批软件产业基地北湖区是济宁市的未来重心和中北

7、湖区是济宁市的未来重心和中心。心。规划中，济宁市政府、济宁医学院、山东理工技术学院、济宁市体育馆（2014年山东省运动会举办地）等济宁市重点建筑配套均迁至此。四大板块四大板块 三足鼎立三足鼎立 中心向南中心向南从城市建设的角度看，市中区、高新区和北湖区属于开发热区。从城市建设的角度看，市中区、高新区和北湖区属于开发热区。高新区北 湖 区任城区市中区精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！现状房市：现状房市：20102010年年1-51-5月月客源减少，销量下降，开发同期增长，房价暂未出现明显波动客源减少，销量下降，开发同期增长，房价暂未出现明显波动u统计数据显示，今年1-5月份，济宁市房地

8、产开发投资达41.6亿元，比上年同期增长21.7%；u受房产新政的影响，目前，销售量有所下降，看房、购房的客源减少30%以上；u价格依然坚挺。房屋销售价格不断上涨。一季度，延续09年四季度以来的上升通道，不断上涨。调查显示，房屋销售价格指数同比上涨6.4%， 1-3月我价格指数分别上涨4.9%、5.7%、8.5%，升幅不断扩大。从环比情况看，总体价格增幅不断缩小。u部分楼盘出现价格暗暗松动的迹象（如红星8号采用同价送精装的策略暗降）。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！下半年房市下半年房市u 房地产开发投资快速增长。房地产开发投资快速增长。今年以来，济宁市把加大保障性住房建设作为改善民

9、生的重点，大力推进城镇化与新农村建设，随着北湖度假区以及北城新区的推进，全市房地产投资将保持快速增长。 u 市场供给量有效增加。市场供给量有效增加。一方面是在2009年下半年投资的项目基本都会在2010年上市销售。另一方面保障性住房建设的推进，一定程度上释放刚性需求，市场供给量将会增多。 u 房价已呈现下滑态势。房价已呈现下滑态势。国家出台遏制房价的政策效果显现，预计年内房预计年内房价上涨的可能性较小。价上涨的可能性较小。 精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！项目名称项目名称兴唐兴唐国翠城国翠城红星红星8 8号号和欣家园和欣家园冠亚星城冠亚星城华宸华宸金水湾金水湾都市都市豪庭豪庭森泰御

10、城森泰御城如意如意御顶御顶阁阁丹桂苑丹桂苑项目地址项目地址红星东路28号红星路8号中心闸路与环城西路洸府河景观西中区运河路东吴泰闸路与供销路红星东路与火炬路红星路东首北太白东路与火炬路产品业态产品业态高层小高层高层小高层高层高层 小高层高层高层 小高层高层1栋酒店式高层高层面积区间面积区间80-180平米83-15080-16080-150平米80-16090-14080-16057-14083-153在售户型在售户型90-180平米140-150100-130100-150100-140100-120110-16090-120100-130价格价格预估8000-100007000-8000均

11、价4200五期5000 均价4500均价4900住宅均价住宅均价48004800均价均价4500 4500 均价均价40004000销售境况销售境况70%80%1期90%2期未开1-4已售罄 5期未开盘85%以上已售罄基本售罄已售罄已售罄开盘时间开盘时间2008年6.72008年8.82008年10.182007年12.222008年4.82008年11.12008年10.82006年11月活动活动游世博送装修未知未知无无无无无重点竞品汇总表重点竞品汇总表济宁楼市高价高速的黄金时代一去不返。部分知名项目及为确保2010年目标的实现及快速回笼资金，开始暗降价格拉动成交量。精品资源网（.），提供海

12、量管理资料免费下载！价格导向明显：价格导向明显：整体来看，价格是促进销售的主要因素。与市中区中心项目相比，片区价格区间在片区价格区间在4000-50004000-5000元元/ /之间，价格战趋势明显；之间，价格战趋势明显；地段导向明显：地段导向明显：目前市中区中心地段城市配套成熟度明显优于其他区，价格明显高于其他位置；户型面积特征：户型面积特征：各项目供应主力以两房三房为主，主流面积在主流面积在80-13080-130平米之间平米之间。板式成为主流产品：板式成为主流产品：新推楼盘以板式小高层和高层为主，配以沿街底商；精装楼盘较少：精装楼盘较少：只有国翠城和红星8号精装，森泰御城的酒店式公寓项

13、目“壹世界”精装，市场接受度尚可；样板间面积段：样板间面积段：高端楼盘一般做整层样板间。高端楼盘一般做整层样板间。济宁楼市分析总结济宁楼市分析总结精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！问题：市中区核心地段的项目离本案较近，会分流一部分客群。针对策略：利用价格杠杆价格杠杆，在区域竞争、分流竞争中吸纳更多客群，促进销售。开发商：九巨龙开发商：九巨龙项目地址：济宁市红星路项目地址：济宁市红星路8 8号号建筑类别：高层建筑类别：高层 小高层小高层面积区间：面积区间：83-15083-150平方米平方米主力户型：主力户型：140140150150平方米平方米销售价格：销售价格：7000700080

14、008000元元绿化率：绿化率：2525竞争对手个案分析竞争对手个案分析红星红星8 8号号精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！开发商：济宁怡景地产有限公司项目地址：济宁市洸河路北侧 吴泰闸路南侧 洸府河景观西面建筑面积：55万多平方米建筑类别：高层 小高层面积区间：80150平方米销售价格：1-4期已售罄，5期尚未开盘 价格预估5000元/竞争对手分析竞争对手分析冠亚星城冠亚星城问题：冠亚星城是高新区第一大盘，也是首家外地开发商开发的项目，规划理念和营销手段超前，已经开发4期，规模和口碑效应明显，吸引了大量高新区中高端企业客群。随着今年下半年5期的开盘销售，5000元/的价格对本案产生

15、直接威胁。针对策略：在景观资源和产品规划不利的情况下，利用专业的地产营销进行专业的地产营销进行推售推售，突出项目市中区城市生活综合体项目市中区城市生活综合体的核心优势，是吸引目标客群的关键。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！竞争对手分析竞争对手分析森泰御城森泰御城开发商：济宁森泰房地产开发有限公司项目地址：济宁红星东路与火炬路交汇处，向东200米左右建筑面积：13.75万平方米建筑类别：小高层 酒店式公寓销售价格：均价4800左右销售情况：一期楼盘基本售罄问题：森泰御城与本案隔火炬路相望，是本案的强劲对手。一期的开发与销售积累了一定的口碑。二期规划“高层住宅+商务+酒店+会所+幼儿园

16、”规划起点高于一期，对本案产生直接威胁。针对策略：在对手还按兵不动尚未开发的情况下，本案抢夺先机、抢先销售，是吸引目标客群的关键。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！产品与产品与SWOTSWOT分析分析3p基地环境p现有户型pSWOT分析精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！红星东路红星东路火火炬炬路路本案西北两侧为已入住成熟社区，居住环境成熟本案东侧，紧邻双向八车道的火炬路，交通便利；噪音、浮尘等产生不利影响；以东为高新区，建委自建房、如意 御顶阁、森泰御城等新建项目，各项居住配套较优，是本案的主要竞争对手。沿红星东路和火炬路的高压线对本案产生不利影响。基地环境分析基地环境分析

17、精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！7-257-25层户型产品劣势层户型产品劣势仅有114、116、124三种大户型，户型配比偏重明显，目标客户的选择较少；蝶式结构，采光通风效果差，较之济宁主流市场的板式高层，严重削弱目标客户接受度；两梯六户的电梯配置，有利有弊，利是为客户摊薄了电梯使用费用，弊端是降低了项目的形象，削弱了价格高度。卫生间的开间只有1.8米，厨房2.5米，偏小精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！6 6层与顶层产品优势层与顶层产品优势产品卖点：露台赠送一半面积附加卖点：结构板面可做空中花园，做为每户的私家花园，增加附加值精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！

18、. .优势优势（S Superiorityuperiority）：盛泰是济宁市的实力开发商，当地知名度较高；市中区和高新区交界处，地段较好，市场认知度高；紧临火炬路和红星路，连接济宁未来重心北湖区和现在的中心市中区；综合公寓、商业、商务等众多城市业态，整盘规划完善。. .劣势劣势（WeaknessWeakness）：火炬路双向八车道，比较嘈杂,周边大环境不好；周边生活配套目前相对仍比较薄弱，特别缺乏高品质的购物、休闲、餐饮配套；南侧和东侧高压线密集，影响部分客户；周边城市面貌一般，传统上不属于高品质板块，板块形象需要提升；产品设计滞后于济宁市场，户型面积偏大，后期推售市场接受度较差。分析分析精

19、品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！. .机会机会（OpportunitOpportunity y）：下半年板块进入销售期的直接竞争项目相对较少；随着板块的逐步成熟，价值潜力明显。. .威胁威胁（ThreatThreatenen）：受新政影响，客户观望氛围严重，市场信心受挫；北湖区已成为济宁市公认的未来发展重心，对高新区冲击较大；片区内竞品多为实力型企业开发，但同质化严重；片区内价格差额较大，有陷入价格战的趋势；森泰御城二期，产品线全面，业态与本案接近，未来将与本案产生直接威胁。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！三大课题：三大课题：u在宏观市场不景气，调控政策坚定不移在宏观市场

20、不景气，调控政策坚定不移的形势下，如何掀起销售热潮的形势下，如何掀起销售热潮？u在板块大势不利，板块热度已过的形势在板块大势不利，板块热度已过的形势下，如何成功突围下，如何成功突围？u在板式高层已成为市场主流，蝶式结构在板式高层已成为市场主流，蝶式结构的大户型，如何让市场接受的大户型，如何让市场接受？精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！整合发力整合发力锁定差异化的核心价值锁定差异化的核心价值基于市场、产品、客户进行精准的定位基于市场、产品、客户进行精准的定位定位定天下定位定天下精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！锁定客户的精准定位锁定客户的精准定位4p客群描述p定位发想p定位思

21、路精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！第一大目标客群描述第一大目标客群描述新济宁人新济宁人 在济宁有固定营业的生意人在济宁有固定营业的生意人u他们生意繁忙，经营红火，购买实力较强u他们赚钱第一，享受第二，没有太多休息时间u他们需要一个提供商务及家居全套服务的地方，可以随时养精蓄锐 年轻时尚白领一族年轻时尚白领一族 他们是都市时尚的代表，首付能力弱，但还款能力强 他们具有相当的品位，注重生活的内涵 他们交际广泛而频繁，喜欢随时休闲、购物和娱乐消费 他们是激情工作的一族，希望安家在济宁，工作和家庭兼顾 他们有着浓厚的都市情节，对城市的繁华有着先天的依赖 他们思维活跃，喜欢自由，对空间的追求

22、也比较随心所欲 高新区外来济宁工作的中高层管理人员高新区外来济宁工作的中高层管理人员需求层次需求层次品质、都市情节、发展前景精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！第二大目标客群描述第二大目标客群描述老济宁人老济宁人 济宁市区客群济宁市区客群u济宁本地客群，也包含一部分来济宁10-20年的外地人（他们已经认定自己是济宁人）u多为首次置业或首次改善型客户，事业处于稳定的发展期，购买力较强u喜欢繁华的都市生活，但对居住区域没有固化观念u他们希望住上好房子，关注品质，更希望能借房子提升身份地位需求层次需求层次升值潜力、传承性、品质性 济宁周边人群济宁周边人群u多为改善型客户，购买力较强u渴望融入

23、城市生活，对居住区域没有固化观念u希望子女能成为真正的“城里人”精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！花开两朵，各表一枝花开两朵，各表一枝从产品特性出发从客户心理出发理性诉求感性诉求精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！直击客户心理直击客户心理精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！2300多年前，古希腊哲学家亚里士多德提出“城市，是因人类寻求美好生活而诞生。城市，是因人类寻求美好生活而诞生。”“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。” 无论是上海世博会“城市，让生活更美好”的主题概念，还是北京上海等大城

24、市的发展轨迹，都体现着现代中国人对城市发展的独特思考，寄托着国人对未来更为美好的城市生活的展望。 发想点：人类的城市情结发想点：人类的城市情结精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！核心提炼与精准定位核心提炼与精准定位城市的城市的价值的价值的消费的消费的便利的便利的自由的自由的多功能的多功能的品味的品味的。公寓公寓+ +住宅住宅+ +商业商业+ +商务商务定位定位/ /主诉求：主诉求：都市生活综合体都市生活综合体盛泰广场盛泰广场都市公寓商务主题式购物中心定位定位/ /主诉求：主诉求：城市中轴城市中轴 都市官邸都市官邸感性诉求感性诉求（辅推）：（辅推）：理性诉求理性诉求（主推）：（主推）：打

25、动客户心打动客户心理的特质：理的特质：产品核心：产品核心：精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！人是城市的主体和核心！人是城市的主体和核心！我们的客户，相当一部分是从济宁周边县区进入城市，他们对这座城市充满渴望，他们渴望城市让他们的生活更美好。这是一群对生活品质有追求的人，追求与众不同的都市精彩。而在盛泰广场公寓+住宅+商业+商务等综合功能，恰恰会令他们发现不一样的都市精彩！“都市生活综合体都市生活综合体”所包含的意义，恰恰是所包含的意义，恰恰是客户群所关心的客户群所关心的“城市、价值、便利、多功能、自由、品味城市、价值、便利、多功能、自由、品味”等等。等等。项目定位项目定位&s

26、logan&slogan（主推）（主推）【都市生活综合体都市生活综合体】精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！东临的火炬路，东临的火炬路，东西跨越新老市区市中区和高新区，南北连通济宁三大中心济宁现在的中心市中区、济宁经济中心高新区、济宁未来中心北湖区，未来规划的商业和商务项目众多，如此重要的战略位置，可谓济宁的城市中轴。“城市中轴”的概念将盛泰广场的价值凸显了出来！“都市”传达出盛泰广场城市综合体所蕴藏的国际都市感“官邸”将客户的身份感和尊贵感展露无遗。项目定位项目定位&slogan&slogan（辅推）（辅推）【城市中轴城市中轴 都市官邸都市官邸】精品资源网（.

27、），提供海量管理资料免费下载！公寓公寓案名体系建议案名体系建议盛泰广场盛泰广场住宅住宅公寓公寓（优客）住宅住宅写字楼写字楼商业商业+精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！项目推售策略项目推售策略5p策略整合p策略分解精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！差异化价值策略差异化价值策略推售策略整合推售策略整合基于产品核心卖点和客户核心需求，从价值差异点出发，建立强势的形象高度，树立项目的唯一性和排他性！通过高标准的样板段展示与服务体验，建立差异化的价值体系！不遗余力的稳抓客户，实施全面的客户竞争策略！精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！策略分解策略分解A.竞争攻略D.客户攻略B

28、.销售攻略突出产品核心买点，进行体验式活动营销体验式活动营销；创新的营销举措，呼应“都市生活综合体”内涵的同时，吸引客户进行现场体验，为销售起势。低开高走，小步快跑低开高走，小步快跑，高速抢占市场，建立超越性的营销体系，坚定客户购买信心，最终促进成交。面对冷清的房市，以刚性需求为主导刚性需求为主导，以自住客为主自住客为主进行营销；充分挖掘本地客户本地客户，大力拓展济宁周围的客户资源；C.推广攻略整盘推广，树立整盘推广，树立“都市生活综合体都市生活综合体”的标杆性。的标杆性。高调导入形象，高调导入形象，拔高项目调性，集中引爆拔高项目调性，集中引爆，震撼济宁市场！精品资源网（.），提供海量管理资料

29、免费下载！起势: “公共事件”怎样启动，才能“四两拨千斤”？才能跳出市场？全城覆盖？A.竞争攻略精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！高强度户外高强度户外起势模式起势模式ACTION 1ACTION 1ACTION 2ACTION 2大活动大活动大事件大事件深圳深圳红树东方红树东方-克林顿访华克林顿访华青岛青岛中冶爱彼岸中冶爱彼岸-一封情书换一套房一封情书换一套房子子万科东海岸万科东海岸-迎奥运环海自行车比赛迎奥运环海自行车比赛ACTION 3ACTION 3公共事件营销公共事件营销精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！客户特征客户特征: :怀旧内敛、家庭感强、有一定的信仰（如宗教

30、信仰）、怀旧内敛、家庭感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、比较土，不够时尚，实在客户数据：客户数据：中心城及高新区周边原住民、企业白领、济宁生意人；刚性需求为主；个人婚房或子女婚房为主。关键词：借用样板房奢华背景，进行宫廷婚纱关键词：借用样板房奢华背景，进行宫廷婚纱/ /全家福摄影活动全家福摄影活动启动时间：启动时间：20102010年年1010月开盘前月开盘前-11-11月月资格客户：凡签定客户均可获得免费资格。资格客户：凡签定客户均可获得免费资格。启动活动：迈入都市官邸（全家福启动活动：迈入都市官邸（全家福/ /婚纱样板间摄影）婚纱样板间摄影）体验式活动营销：全家皇室场景婚纱摄影活动，切合客

31、户的实际心里需求，迈入豪门的心态。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！在有价无市的当前大环境下，建议 “低价入市，小步快跑低价入市，小步快跑” 操作步骤：操作步骤：u一期入市均价控制在一期入市均价控制在45004500元元/ /以内，强力引爆市场以内，强力引爆市场u平均每平均每1010套套提价一次，提价幅度提价一次，提价幅度20-5020-50元元/ /u最终实现全盘均价最终实现全盘均价4800-50004800-5000元元/ / 注：此为根据当前市场调研并考量竞争项目所制定的预期价格，实际销售价格以正式开盘前市场调研及积累客户接受程度而定。销售价格建议销售价格建议B.B.销售攻略销

32、售攻略精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！1.11.1项目期推出项目期推出1.11.1期项目开盘期项目开盘节假日节假日1.11.1期加推期加推2.12.1期开盘期开盘节假日节假日价格持续增长价格增长策略价格增长策略增幅增幅35%35%增幅增幅35%35%增幅增幅35%35%增幅增幅35%35%售楼处建成售楼处建成样板间开放样板间开放景观示范区开放景观示范区开放主体封顶主体封顶精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！u低价入市，刺激购买，一鸣惊人！u样板先行，体验式营销，积累客户蓄势待发！u销控与团购并行，快速回笼资金，滚动开发！u为A、B#楼的后期推售做好铺垫。CC、D#D#楼销售

33、思路楼销售思路精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！C C、D#D#楼销售目标楼销售目标1212个月个月完成一期销售额的完成一期销售额的90%90%销售面积：销售面积： 约约2800028000套数：套数： 240240套套该销售目标周期只考虑地上部分，地下部分暂不考虑。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！20102010年年CC、D D销售节点与销售策略思路销售节点与销售策略思路深度蓄水收取定金蓄水启动线下团购首次开盘集中引爆9月10日前售楼处亮相银座带客顺势加推11月底银座开业蓄蓄 水水 期期开开 盘盘 期期强强 销销 期期持持 销销 期期12月主体封顶月月节点月月节点步步为

34、营步步为营8月9月10月11月12月起势活动集中引爆9月底前样板间亮相8月底银座签约仪式二次加推精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！将售楼处设在将售楼处设在D D楼一层，便于封杀客流；楼一层，便于封杀客流；样板间设在样板间设在6 6楼，充分包装空中露台，楼，充分包装空中露台，做成高级茶吧、儿童游乐场做成高级茶吧、儿童游乐场便于客户体验，做为销售谈客主战场。便于客户体验，做为销售谈客主战场。ABCD售楼处位置精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！整盘推广整盘推广，高调导入形象高调导入形象，集中引爆集中引爆！为二期二期A A、B#B#楼和后期销售做好形象铺垫楼和后期销售做好形象铺垫。

35、C.C.推广策略推广策略精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！亮出亮出“都市生活综合体都市生活综合体”概概念念在起势活动的高潮点在起势活动的高潮点开盘开盘将产品卖点与促销活动信息将产品卖点与促销活动信息相结合相结合点出样板间，即将推售点出“都市综合体”的内涵价值买点详细分析推广推广策略策略阶段阶段目标目标主推主推语语推广推广渠道渠道臻样板，都市生活综合体真官邸，献礼济宁国际都市时代真体验，都市官邸生活户外广告工地围墙网络软文宣传公交车体报纸广告户外广告全方位的网络广告报纸软文、硬广电台广告直邮短信网络推广报纸软文、硬广电台广告直邮、短信业主答谢抽奖活动成交送大礼每半月的暖场活动概念拔高，

36、确立地位概念拔高，确立地位2010.8-2010.92010.8-2010.9价值强化，促销结合价值强化，促销结合20102010年年1212月月产品解析，卖点强化产品解析，卖点强化2010.10-2010.112010.10-2010.119 9月月1010月月1212月月20102010年年形象导入期形象导入期客户强攻期客户强攻期持续强化期持续强化期8 8月月1111月月推广线推广线精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！媒体策略媒体策略线上媒体推广，树立高端形象线上媒体推广，树立高端形象A. A. 户外户外: :引起客户关注概念的最佳发布点，必须扩大客户发布面引起客户关注概念的最佳发

37、布点，必须扩大客户发布面户外广告仅靠工地围挡和精神堡垒，对镇区客户和市内客户推广不够，建议在太白路商业中心增加一块广告牌。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！推广策略推广策略C.C.电台广告电台广告: :变销售信息硬广为公益性、告知性的电台广告，增变销售信息硬广为公益性、告知性的电台广告，增加知名度加知名度大型活动赞助名牌节目内容渗透B. B. 报纸报纸担负都市综合体概念演绎以及调性拔高的作用1 1、投放思路：、投放思路：在短期内集中广告投放，让项目目迅速在市场中享有高的知名度。 2 2、投放媒体：、投放媒体：-公交车体、济宁日报、邮政DM 、齐鲁晚报、少量城市信报 ，契合目标客户群阅

38、读习惯。3 3、投放目的：、投放目的：概念释放，拔高调性，树立地位。精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！面对冷清的房市，应继续以刚性需求为主导刚性需求为主导，以自住客为主自住客为主进行营销；充分挖掘本地客户本地客户，大力拓展济宁周围的客户资源；D.D.客户攻略客户攻略精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！举措：寄送信用卡举措：寄送信用卡/ /银行按揭回单银行按揭回单(1)为增加客户了解项目的渠道，建议与招行/建行合作，利用银行的信用卡/按揭回单，寄送项目折页给到客户。(2)合作方选择：建议选择金卡、按揭月供款大于5000元的客户、或月消费额大于5000元的客户。(3)工作流程：发

39、展商联系两家银行，确定合作方式及费用准备夹寄的资料，与银行回单一起夹寄。举措举措2 2：增加客户资料获取点：增加客户资料获取点(1)与高档汽车经销商接洽，将项目资料放置到汽车销售处；(2)与按揭银行合作，将项目资料放置到银行营业厅及VIP室内;(3)在济宁当地、金乡等县级市富人阶层出没地点增加资料获取点.举措举措3 3：路演等活动推广：路演等活动推广(1)市中心商业繁华地段宣传促销，直接促进销售(2) 与政府（或慈善组织）联手举办公众活动，在当地造成影响力将影响力拔高，并加大推广面客户攻略客户攻略线下推广，直接锁定客户线下推广，直接锁定客户精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！样板段与包装建议样板段与包装建议6p空中花园p精装样板p售楼现场p设计表现精品资源网（.），提供海量管理资料免费下载！