安徽无为城市广场运营顾问服务报告

1、无为城市广场运营顾问服务报告我们生活在三四线城市不容+置疑我们生活在“无为”我们在做什么？“商业综合体”商业怎么做？传统形式？不对那我们应怎么做？了解三四线城市现状【调研调研】三四线城市购物中心的机会三四线城市购物中心的机会与陷阱与陷阱商业地产的核心是人流，商业地产的核心是人流，没有人流就没有消费，没有人流就没有消费，没有消费就没有商业，没有消费就没有商业， 没有商业就没有商业地产。没有商业就没有商业地产。明白这个道理，就能发现，为何很多大型开发商在一二线城市屡试不爽的商业操盘绝技，却在三四线城市折戟沉沙。【破析破析】三四线城市购物中心的机会三四线城市购物中心的机会与陷阱与陷阱从三四线城市来看

2、，年轻人会更多流向大中城市，小城市更多是中从三四线城市来看，年轻人会更多流向大中城市，小城市更多是中老年人的天下，消费方式以目的性消费为主导。老年人的天下，消费方式以目的性消费为主导。县城人口多的也就是50万人，这已经算是很大的县城了。如果我们考虑到人的寿命周期为70年，那么每十年为一个年龄段，30岁以下的人群大致为10万人，其中还包括中学生和儿童。如果在这样的县城里，建一个购物中心，一般来讲，业态比较全、吸引力比较好的购物中心大致面积要达到三四万平方米，每天的客流量和消费额需要达到多少才能保证投资回报呢？【破析破析】三四线城市购物中心的机会三四线城市购物中心的机会与陷阱与陷阱按照10万人每周

3、去一次购物中心（这样的购物中心应该是业态比较全、运营比较好的），每年约为520万人次，相当于每天1.4万人次，再加上中老年人的目的性消费，购物中心的人流大致可以达到每天两万人次，这基本上是县城级购物中心的客流极限。如果客单价按照30元计算，每年的营业额只有不到两亿元，租金收入预计不会超过2000万。按照购物中心的投入产出比计算，预期租金收入是难以覆盖投资的利息成本的。按照这样的逻辑，我们基本上可以判断出哪些县城可以容纳这样的购物中心，以及这些购物中心的规模体量了。而三线城市如果有四五个类似的购物中心或者更多，商业地产陷入客流不够、营业额不高、租金回报不理想的困境就很难免了。那么，三四线城市是否

4、那么，三四线城市是否还有机会？究竟能不能还有机会？究竟能不能存在多业态的商业地产？存在多业态的商业地产？回答是肯定的，有！回答是肯定的，有！机会总是有的。在澳大利亚、美国和欧洲，很多小城市和小镇人口也只有510万人，却也有规模不小、运营良好的购物中心，究其原因，还是客流相对稳定，购买力相对较强，客单价较高，因而能够支撑购物中心的稳定运营。目前，中国经济还不够发达，2013人均可支配收入不高，仅为18331元，城镇居民人均可支配收入也仅为26955元，而澳洲和欧洲的人均可支配收入最低为16328澳元（相当于人民币8.9万元）和1.2万欧元（相当于人民币9.2万元），之间还是存在不小的差距。但是，

5、中国经济发展迅猛，gdp增长速度名列世界前茅，远超澳美欧，消费总额从1990年的8003.1亿元增长到2013年的237809.9亿元，年均增长15.7%，城镇人均可支配收入从1990年的1,510.2元增长到2013年的26,955.1元，年均增长13.3%，即便是未来经济增长和收入增长放缓，按照消费总额和人均可支配收入年均5%的增长率，到2030年，全国消费总额将达到545060.3亿元，城镇人均可支配收入也将达到6.188万元，消费潜力巨大，消费前景可观。由目前几大商业地产公司的发展速度和未来规划，可见购物中心的发展方兴未艾。怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？怎样才能解决或者避开目前存

6、在的陷阱？五个方面：首先，商业地块把得准首先，商业地块把得准怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？五个方面：其次，要权衡好项目体量其次，要权衡好项目体量怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？五个方面：第三，商业定位精准第三，商业定位精准怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？五个方面：第四，规划设计不能自说第四，规划设计不能自说自话自话怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱？五个方面：第五，招商要接地气第五，招商要接地气以上五点我们都基本做到我们差什么？我们差什么

7、？人气，还是人气围绕这2大问题我们先看一下项目swot？1、无为人口基数大，140万人，具备一定的消费基数。2、县城区域位置优越，项目地处交通便利，临近城市二级主干道。3、目前项目为城南新区唯一性的商业地产项目，规划及设计理念超前，具备发展后劲优势。4、项目周边楼盘密集，以家庭及改善型为主。5、无为整体商业环境落后，竞争商业体量小，数量少。6、项目设施相对完善，有足够的停车位。7、政府对项目的支持，享受税收等优惠。swot分析s-优势项目分析项目分析1、无为是人口大县，但外出人口比重大，主要集中在留守老人和儿童，导致零售业波动大，消费无法沉淀在本区域内。2、周边社区入住率低，未形成有效的消费人

8、口基数。3、老城区形成比较成熟的商圈，培养了购物习惯，新老商圈零售业竞争激烈。4、整体商业规划业态分散，主题性不足。5、受规划影响，无法全面覆盖周边乡镇。6、项目在动线、铺位分割及仓储上规划不合理。7、零散产权不完整，影响商户营业执照办理。swot分析w-劣势项目分析项目分析1、无为经济的崛起，是项目发展的长期机遇。2、随着新老商圈的交替，商业氛围将逐步提升，新商圈逐渐成型。3、项目前瞻性定位，将构建无为新的零售业态，改变无为商业格局。4、项目在合理规划和管理下，将打造无为最大的商业中心。swot分析o-机会项目分析项目分析1、随着新老商圈的交替，商业氛围将逐步提升，但培育周期较长，消费者需要

9、时间引导。2、项目在运营上缺乏专业团队，将直接影响商城的租金及业主回报率。3、3号楼面积较大，后期会出现局部招商不满，影响整体商业效果。4、商城开业一定要轰动全城，否则后续会出现不温不火。swot分析t-威胁项目分析项目分析争对项目swot分析，我们认为项目要解决的问题如下？1、无为人口大县，但外出人口比重大，主要集中在留守老人和儿童，如何让留守的人成为消费为主？2、如何覆盖周边乡镇以及周边县城？3、如何覆盖无为所有学校学生群体？ 4、周边社区入住率低，如何提高周边的客户的入住率及购买力？5、新老商圈零售业竞争激烈，本项目如何立足？6、整体商业规划业态分散，主题性不足，如何推广？7、项目在动线

10、、铺位分割及仓储上规划不合理，如何调整？问题如下：问题如下：1、无为人口大县，但外出人口比重大，主要集中在留守老人和儿童，如何让留守的人成为消费为主？2、如何覆盖周边乡镇以及周边县城？3、如何覆盖无为所有学校学生群体？ 争对以上3个问题，我们认为：以乡镇为重心，全面展开乡镇活动，把乡镇消费力向商城转移，加大对学生客群的营销活动，通过学生带动家庭消费。问题解决方案：问题解决方案：问题解决方案：以乡镇为重心，全面展开乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移。具体如下：1、在乡镇集中的商业区域定期派发宣传单页，选择一个点作为外展点，在外展点张贴广告，同时让消费者办理会员卡，给予办卡客户送餐巾纸、购物袋、抵

11、用券及班车时刻表，促进消费。问题解决方案：以乡镇为重心，全面展开乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移。具体如下：2、选择乡镇集中的广场，进行路演，同时办理会员卡、有奖问答互动发放小礼品、发送班车时刻表，时刻围绕项目信息传播。问题解决方案：以乡镇为重心，全面展下乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移。具体如下：3、配合免费班车，在乡镇各路段按照路线定时发车，同时车上免费发放购物袋，抵用券及活动单页等。1号线：无城镇2号线：龙庵 高沟 新沟 泥汊镇 姚沟镇3号线：赫店 红庙 严桥 开城 六店 石涧4号线：襄安镇 十里墩乡 泉塘 牛埠 洪巷 蜀山 竹山 5号线：刘渡 昆山 鹤毛 6号线：福渡镇 陡沟镇 二

12、坝 白茆每班次每天4次，时间：9:00/11:00/14:00/16:00有序接送,每班次预计来回人数60人，6班次每天预计：1500人，全年预计接送人次50万人。设立6组免费班次：（涵盖26个乡镇）问题解决方案：以乡镇为重心，全面展下乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移。具体如下：4、配合乡镇学校，商城举办儿童为主题的活动，如少儿才艺大赛等， 围绕老年一族，可以举办广场舞大赛、关爱老人等主题活动。 问题解决方案：以乡镇为重心，全面展下乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移。具体如下：5、项目周边所有餐饮、娱乐行业、企业发放带有印制标志的烟灰缸、打火机、抵用券及项目活动展架。 问题解决方案：加大对学

13、生客群的营销活动，通过学生带动家庭消费。具体如下：6、通过进校园活动，如赞助中学生演讲比赛、中小学生运动会，中小学生才艺演出，赞助礼品及商场购物券；一方面提高商城的知名度，另一方面推出学生专属会员卡，来增加商城的会员数据库。 问题解决方案：加大对学生客群的营销活动，通过学生带动家庭消费。具体如下：7、建议和学校合作创办报刊、捐助图书、在校园增加小记者 ，一方面体现中小学生文化，一方面留一板块做商城信息宣传，通过加强文化宣传嫁接商城信息，来逐步引导家长关注商城，从而带动消费。 以乡镇为重心，全面展下乡镇活动，把乡镇消费力向本项目转移，加大对学生客群的营销活动，通过学生带动家庭消费总结如下：通过以

14、上几点，可以有效的覆盖乡镇、学校、商业街道、餐饮、娱乐会所等，给予消费者发送福利的形式，同时丰富数据库，逐步渗透客户，潜移默化的把商城深入人心，活动形式要多样化，让消费者时刻关注商城，从而走进商城消费。 4、周边社区入住率低，如何提高周边的客户的入住率及购买力？5、新老商圈零售业竞争激烈，本项目如何立足？争对以上2个问题，我们认为：以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移。问题如下：问题如下：问题解决方案：以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移，具体如下：1、在已入住的社区内增加宣传广告和巡展，办理会员卡，给予办卡客户送餐巾纸、购物袋、抵用券及商城打折促销信息。

15、小区宣传栏、道闸、楼层指引牌。小区宣传栏、道闸、楼层指引牌。问题解决方案：以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移。具体如下：2、在社区集中的广场，放露天电影，来吸引客户，同时办理会员卡，给予办卡客户送餐巾纸、购物袋、抵用券及商城打折促销信息。 问题解决方案：以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移。具体如下：3、在已有的商圈及老街旁张贴和发放商城活动信息资料，通过活动刺激客户变相进行对比，让客户有利可图，从而带动客户消费。做到全城传播：购物到无为购物广场 便宜、实惠。4、在开业阶段凡是开车到商城，消费金额达到100元以内，可报销车费（封顶20元，每天限定1000人

16、），做到让全城所有机动车口碑传播，让全无为人有利可图。 问题解决方案：以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移。具体如下：5、一夜倾城效应，在所有大节假日点，通过社区、街道派单，插车卡形式，一夜间让无为人都看到同一个信息，整个城市轰炸，火爆，话题传播。 以周边社区及老街为中心，全面渗透，把消费力向本项目转移。总结如下：通过以上12345点，可以有效的覆盖周边社区、老街，通过扫街及价格优惠吸引客户来商城消费。同时利用活动促销打击已有的老商圈，让客户购物对比，从中获利后，从而变成购物首选。 6、整体商业规划业态分散，主题性不足，如何推广？7、项目在动线、铺位分割及仓储上规划不合理，如

17、何调整？争对以上2个问题，我们认为：明确商城定位、加强宣传推广，结合活动主题宣传，通过导视系统引导客户动线，从而避免购物分散；预留仓储专区，有效管理，把空间最大化。问题如下：问题如下：问题解决方案：明确商城定位、加强宣传推广，结合活动主题宣传。具体如下：项目定位针对区域内的生活形态及需要为消费者提供现代新颖的休闲购物体验给人们提供一个物质与精神双重享受的精品空间项目定位餐饮餐饮购物购物生活配套生活配套娱乐娱乐项目定位打造成餐饮、文化娱乐、购物休闲、生活配套的“vision 空间”无为商业新空间全新消费体验代表无为全新商业形象的一站式高端城市生活购物广场业态规划“城中之城”1#-2# 环绕式风情

18、商业步行街，业态以：主题餐饮、品牌店、金融机构、宾馆、品牌娱乐休闲会所等引领无为消费新时尚3# 无为首席购物体验中心，业态以：超市、数码电子、喜庆用品、百货、海宁潮品馆、餐饮、娱乐健身、儿童用品、电影院等汇聚万千商品，打造高端购物中心4#-5# 商住多用物业。近百米南北双塔楼，更具标示性，办公居住两相宜。成就无为生活新地标业态组合及规划楼号楼层业态品类1#、2#商业步行街主题餐饮、品牌专卖、金融机构、快捷宾馆、品牌娱乐休闲、装饰公司、婚纱摄影基地3#-1f零售5000平米生活超市1f零售美容、洗化、花艺、数码电子、鞋业、儿童乐园、海宁潮品馆、药店、沿街门面2f零售品牌服装厂家直营店3f零售儿童

19、、婴幼儿用品馆、特色餐饮4f零售量贩式ktv、电玩动漫、品牌影院4#、5#物业商住多用物业业态招商建议因商城经营业态较多，建议在招商中选择知名度大一点的品牌和厂家，一方面在宣传上可以提升商城档次，另一方面也给业主、商户购物带来信心，直接影响到开发商利益。建议：1000方以上面积的主力店确保10家，500平方以上次主力店20家，其他商家作为互补面积填充。业态招商建议因无为城市留守以老人及儿童为主，建议在招商中划分以儿童专区、老人专区，通过儿童及老人来带动家庭消费，通过设立专区一方面在宣传上可以强调与其他商城差异化，另一方面也体现商城关注民生。建议：增加一部分体验性，或智能化的区域互动，如：儿童互

20、动闯关游戏，老人按摩专区。业态规划平面图3幢幢1层层3幢幢2层层业态规划平面图3幢幢4层层3幢幢3层层宣传定位 在商城试营业、开业阶段广告全面覆盖，以点、线、面及活动造势的形式让商城开业一炮而红。主题：13万方无为一站式生活购物广场集购物、休闲、娱乐、文化、金融、办公居住为一体的购物广场集购物、休闲、娱乐、文化、金融、办公居住为一体的购物广场多元化推广渠道 营造商业氛围 整合无为线上线下媒体，多角度、多渠道宣传，在加上节点主题活动，来扩大无为城市广场的知名度和影响力，以带动各商户的人气和商业流通，计划三年内将商城打造成为无乃至芜湖区域最大的购物中心。宣传排期 在商城试营业、开业阶段广告全面覆盖

21、，以点、线、面及活动造势的形式让商城开业一炮而红，从5月开始广告全面投放。横店院线巨幕开业/dior纯kktv欢乐开唱/华润超市盛大开业海宁皮草皮革展销会、巨星空降无为，助阵盛大开业无为年货购物节 、服装展销会、畅享五一 全家欢乐总动员16.5-9月16.10-12月17.1-5月17.6-12月以主力店品牌开业为宣传+商城综合业态以开业主题为宣传+开业系列促销活动以开业活动+系列促销活动为主题以系列促销活动为主题+周年庆国庆七天乐，大奖等你拿+周年庆活动+元旦活动千万推广基金 保障商城繁华运营 在商城试营业、开业阶段广告全面覆盖，以点、线、面全面轰炸及活动造势的形式让商城开业一炮而红，目标三

22、年内成为无为乃至芜湖区域购物首选。媒体类：整合无为周边所有资源，全力造势年费用预计：年费用预计：500万万活动类：为开业人气保证 根据项目节点暂定活动主题：横店院线巨幕开业，全城招募首发会员（10月）dior纯k ktv欢乐开唱 寻找无为好声音（11月）无为城市广场试营业暨华润超市、海宁皮草皮革展销会（12月）巨星们空降无为，助阵无为城市广场盛大开业（12月）首届无为年货购物节 百万好礼惠全城（1月）首届无为服装展销会 百万优惠送全城（2月）畅享五一 全家欢乐总动员（5月）国庆七天乐，更多大奖等你拿（10月）年费用预计：年费用预计：300万万开业吸引人气活动方案： 明星助阵 +商城优惠促销 +

23、恐龙展通过明星效应吸引全城关注，在加上恐龙展活动来吸引人气，在通过商通过明星效应吸引全城关注，在加上恐龙展活动来吸引人气，在通过商城的开业系列促销活动，相信在整个无为县必将成为焦点。城的开业系列促销活动，相信在整个无为县必将成为焦点。清明节 +5.1节 +农忙 +国庆 +元旦新春上市新春上市让利促销让利促销51嘉年华嘉年华以家庭购以家庭购物、娱乐物、娱乐盛夏促销盛夏促销发送矿泉发送矿泉水水+西瓜西瓜抓住返乡客群，吸引消费活动方案： 国庆国庆7天天乐、以家乐、以家庭购物、庭购物、娱乐娱乐新年有礼新年有礼以家庭购以家庭购物、娱乐物、娱乐通过一年几次节假日节点，抓住返乡客群，来带动商城消费和人通过一

24、年几次节假日节点，抓住返乡客群，来带动商城消费和人气，从而潜移默化的把商城购物变成首选。气，从而潜移默化的把商城购物变成首选。商城必须在开业前期引进专业运营公司和物管公司，按照专业运营公司和物管公司的全年计划去执行，才能保障业主商户、开发商坐享收益。必须采用“统一规划、统一招商、统一营销、统一管理”等模式，为客户提供全程式贴心服务，只有在科学规划及完善管理制度，才能形成客源不断。通过专业运营公司管理，增加导视系统引导客户动线，预留仓储专区，有效管理，把空间最大化，具体如下：品牌管理 保障管理安全商城须同品牌运营团队签署战略协议，须利用管理公司的运营专业知识及管理能力，才能在短时间内提升商城人气

25、，完全实现“开发商投资者经营者消费市场”良性互动的商业机制，确保投资增值更安全。如管理不善，会出现开业阶段不温不火，最终人气达不到效果，而出现亏损，恶性循环。统一的电商平台独有的网络端口在店式的体验消费抓住资源，抓住消费者让无为走向世界，让世界走近无为 o2o网零批一体化 三方共赢统一的智能配送 降低物流成本统一物流的配送方式，在降低商户的物流资金成本的同时，还能确保更快、更准确、更安全地将商户的货物运送到位，最大限度地降低商户的时间成本。统一仓储空间 降低商户成本建议商城在负一层规划区域，按照商户实际面积划分仓库出租给商户，一方面解决商户的货物仓储空间，另一方面可以适当收租金，可以有效解决商

26、户的搬运货物时间及成本。加大商城导视 让购物有效直达在商城的每一层、电梯、扶梯旁设立导视牌，在过道中间悬挂吊牌，商城的户外广告位及入口显眼处均设立每层业态，让客户购物一目了然，从而避免动线零散。通过以上各项措施：可以有效解决商城的招商、推广、定位、系列活动、动线、仓储、物流等系列问题，只要商城按照节点规划的方案去执行，相信商城会在更短的时间内解决人气问题。本服务报告重点强调：完善商城服务配套1、专属会员福利 稳定消费客群无为城市广场将通过多个渠道（售楼部、官方微信、官方网站）免费进行会员登记，生成专属的电子会员卡，该卡在无为城市广场任一店铺内消费都可获取相应的积分，积累到一定数值的积分可兑换相

27、应的礼品。通过会员卡的方式，稳定消费客群，稳定财富！专属权益会员互动活动。会员互动活动。会员异业联盟。会员异业联盟。会员礼品赠送。会员礼品赠送。会员积分返利。会员积分返利。会员积分换礼。会员积分换礼。会员权益会员权益专属权益获悉商城免费新品速递及最新促销活动讯息。获悉商城免费新品速递及最新促销活动讯息。6定期专人回访和节日温情问候定期专人回访和节日温情问候。78定期举办会员大抽奖活动。定期举办会员大抽奖活动。9购物当日若是会员生日，可获赠生日礼物一份。购物当日若是会员生日，可获赠生日礼物一份。 10专为会员组织政府季节性采购和常年性采购。专为会员组织政府季节性采购和常年性采购。11定期举办慈善活动。定期举办慈善活动。会员卡会员分类1、商城业主、商户2、乡镇拓展的客户3、周边社区拓展的客户4、商城消费的客户5、学生卡、家庭卡以上5类客户占据商城消费的主力，通过前期各种活动措施拓展为开业做准备，预计开业前期会员卡办理人数10万人次，在通过后续活动增加，全年目标人数达到30万人。会员系统及会员积分制度后期会单独出详细方案，本次提报不做详细补充。乡镇客户乡镇客户业主业主/商户商户商城消费商城消费的客户的客户