一季度全国房地产场研究报告摘录

1、2011年一季度全国房地产市场研究报告摘录来源：2011年04月06日09:48 （0） 今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变 得更加模糊。 如今，两个月已经过去， 整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？ 以下从政策调控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。第一部分，调控政策的梳理与解析（出台背景）2010年一轮又一轮调控政策出台之后， 抑制了部分需求的释放， 绝大多数城市成交面积同比下 降明显，但一、二线城市年度20%-47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上 涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来

2、最严厉“国八条”政策正式出台。（政策内容） 梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管” 这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。四方面的“纵向深化”体现在 ：“促供应”： 量化保障房和商品住房用地的年度供应要求， 同时引导土地出让形式弱化地价对 房价的负面影响；“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地； “限购令”的严厉程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；“调结构”： 加大并量化保

3、障房尤其是公共租赁住房的建设目标， 进一步构建“租售并举”的 住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、 住宅信息、个人信息在内的房地产监 管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标， 界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果； 截止目前已有 36个城市相继出台细则， 共有 60多个城市现已公 布了地方房价调控目标，这与 2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。（政策目标） 由此可见，“国八条”既有广度

4、、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但 社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决供需矛盾？他们疑惑“限购”“禁 购”这类带有明显计划经济色彩的政策是否意味着历史的倒退？深入分析可以发现，政策目标并非只“限需求”不“促供应”，而是不同时期各有侧重： 短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行 政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾， 主要通过各类金融监管、 市场监管措施促使商 品房市场有效供应

5、的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最 终实现数量上、结构上的供需平衡。相信假以时日，政策一定会把市场引导至成熟、健康、稳定的 渠道上来，市场需要耐心等待。第二部分，全国一季度市场分析 本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。 为便于分析政策对市场的影响程度， 现根据限购政策的落实细则， 将目前已经出台限购细则的 城市分为三类：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市： 主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城 市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南

6、昌、 海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市： 主要指限购范围仅限主城区、 限购门槛低、有明确限购截止期 限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福 州、三亚、沈阳。（一级市场 - 土地市场） 一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。 不同季度数据比较发现， 一 季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显着，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月， 3月与 1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为%、%和 25%，一线城

7、市下降更为明显。究其原因， 各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策， 促使更多拿 地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。在年度供地目标的约束下， 随后几个季度土地供应会有较明显增长； 政策宽松的二线城市土地 市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。（二级市场 - 新房市场） 除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外， 一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。 数 据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌%，限购较为严格的二线城市微涨 %，限购不太严格的二线城市猛涨 %；一线城市和限购较为严格的二线城市成

8、交价环比去年四季度分别下 跌 %、 %，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨%。一季度二级市场成交量同比涨跌不一， 源于地方执行政策松紧不同引起的供应、 需求影响程度 出现分化， 导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降， 限购政策宽松的二线城市成交量 反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开 发企业对价格的调整非常谨慎。预计近期供应处于试探性释放阶段， 需求或被抑制或观望而萎缩， 成交回落， 价格波动； 之后， 随着供应进入实质性放量阶段， 需求阶段式跟进， 成交将逐步回涨企稳， 价格或在小幅调整后企稳。在时间次序上， 执行宽松的城市可能将

9、很快进入上述“回涨企稳”阶段； 而限购严格的一二线 城市，或还将经历至少 1-2 个月的试探期。（三级市场 - 二手房市场） 一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在 22%-49%之间，同比降幅 11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。一季度各城市成交量同比下跌， 主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措 施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵， 持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径； 另 一部分业主对市场预期不明朗， 持房观望。三类需求也同时减少， 拥有多套房产的投资性需求已被 政策

10、排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明， 有效需求减少。一季度绝大多数城市成交价格同比上涨， 主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。 而一季度 部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩， 将导致成交持续回落，价格波动； 随 着二级市场成交量的逐步回涨企稳， 将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使 成交量缓慢回升、价格企稳。（租赁市场）一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。 除北京仅微涨 3%之外， 其他城市涨幅在 15%-61%之间。 一季度中，

11、3月与 1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可 能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求 或观望或失去购房资格，大多转购为租。鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势， 未来一段时间成交量仍将保持高位， 且将继续呈季节性规 律。综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长 过快的城市的市场热度。第三部分，北京一季度市场分析 一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致： （一级市场 - 土地市场）一季度北

12、京一级市场极为冷清，仅有 5宗住宅用地成交， 3月份出现全月零成交，与去年 3月一 日“三地王”的情况形成鲜明的对比。（二级市场 - 新房市场） 一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌%、%，成交均价同比、环比分别上涨 %、 %。一季度中，“京十五条”效果显着，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条” 出台前， 日均成交套数下降 %，成交均价下降 %；此外， “京十五条”出台后， 六环外成交比重加大， 呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交 13套，同比缩减 78%。（三级市场 - 二手房市场） 一季度三级市

13、场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌%、%，成交均价同比、环比分别上涨 %、 %。在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。（租赁市场）一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁单数同比、环比分别上涨%、%，租金均价同比、环比分别上涨 %、 %。“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到%，其中东、北部热点租赁区域成交量上涨明显。（关联分析） 随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征： 三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后

14、， 三级市场供应因惜售或观望快速萎缩， 二 级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、 三级市场需 求转向租赁市场；住宅市场需求流向商住市场： 被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场， 其中商 住项目吸纳大部分流出的需求；北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、 固安等区域项目，大北京概念逐步增强。（市场预测） 参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来： 一级市场 - 土地市场：2011年北京市土地供应计划要

15、求各区县只有完成保障房供地后，才能推出商品住宅用地， 短期内土地供应不会大增； 在全年 2550公顷的住宅供地目标约束下， 随后几个季度土地供应会有较 明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。二级市场 - 新房市场： 短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动 - “京 十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格 因成交量较低而呈现波动特征。中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或 在小幅调整后企稳 - 结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策 对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价 格企稳。期间，不排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。三级市场 - 二手房市场： 短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，