东方瑞园物业管理实施方案2

1、东方瑞园 - 东方瑞园 前期物业服务实施方案 2016年4月1日目 录一、 项目概况及特点二、 物业服务管理构想及工作目标三、 业主装修须知四、 业主入伙管理五、 物业服务管理工作组织构架示意图六、 工作岗位工作职责、流程及制度七、 员工考核及标准八、 员工培训计划九、 消防管理规定十、 员工基本管理制度【员工奖惩条例】十一、运营成本管理十二、物业服务服务标准【根据公司物业服务合同相关条款制定物业服务标准】十三、附表a、员工违规处罚单（装订成册，副联备案存档）b、员工转正申请表员工晋升申请表十四、连云港市普通住宅公共物业服务收费标准。十五、物业日常管理应急措施十六、电梯安全管理规定一、 项目概

2、况及特点东方瑞园小区由江苏恒创房地产开发有限公司开发，位于江苏省连云港市新海新区内，东邻花果山，西近东盐河，南接淮海工学院和新海高级中学，北邻连云港市人民医院，地理位置相当优越。项目占地150亩，共19栋住宅，配套幼儿园和社区医疗服务站，总建筑面积约28万，其中地面以上约22万，地下车库约6万，容积率2.2，绿地率约40%，停车位率1.5个（车位）/户。项目设计为现代人文居住社区，各项公共设施配套齐全，布局紧凑，环境优美，属于连云港新海新区较为高档的现代社区之一。二、物业服务管理构想及工作目标为实现东方瑞园一期顺利交付，为了提高恒创地产产品的开发效益，促进地产品牌的创造性工作，在明确业主、开发

3、单位、管理公司责、权、利的服务提供框架内，尽力营造多赢的新格局。1、我公司将根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、中华人民共和国合同法、建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法连云港市物业服务收费管理办法、等国家省市法律法规和东方瑞园业主临时规约的规定，严格按照物业服务合同约定，物业管理服务费用收取采用包干制方式；结合连云港市物业服务收费管理办法的相关文件精神，采取专业化管理与业主自治管理相结合的管理模式，针对本宗物业的特点，尽力为东方瑞园的业主、物业使用人提供优质的物业服务。 2、根据住宅室内装饰装修管理办法、东方瑞园业主临时规约、消防法建设工程管理条例等法规、管

4、理制度，做好对业主房屋质量工程保修与装修装饰的日常管理工作，维护房屋整体结构的安全与外立面统一管理，有效促进物业的保值增值功能提升。3、针对小区高层住宅物业特点，着重于有计划实施，全面落实小区的卫生、绿化、消防、交通、公共秩序及安全防范方面的各项管理工作，着重于小区的安全与消防管理，让管理服务更贴近业主生活。4、物业前期介入物料、人员、档案、入户规划方案及管理用房落实，参与工程分户验收及工程竣工验收，保障建筑工程质量，优化设计建筑使用功能，实现物业顺利接管，交付业主合格产品，减少质量工程投诉，树立地产开发单位社会良好品牌形象(见接管工作计划方案），促进开发单位的经济效益增长。 5、坚持以服务至

5、上，以人为本为宗旨，以让业主满意，实现创“品牌化管理”为工作目标，项目力争2017年度创“市优物管小区”。拟采用导入“现代酒店式物业管理”模式，以业主满意度提升为中心，导入ISO9000质量管理体系，以“三个规范”，“两个评定”，“一个中心”为工作实施纲要。通过制定系列员工岗位工作培训、考核计划，工作标准及相关岗位作业指导书、员工工作管理手册等措施，定期组织员工培训，优化工作流程，提高在职员工的岗位工作技能；不定期就物业管理有关事项向业主、物业使用人进行意见征询、邀请政府相关主管部门巡视检查等手段，运用现代先进科学管理技术，降低物业服务综合成本；努力提升物业管理服务水平，发挥公司服务品牌效应；

6、为东方瑞园的业主及物业使用人营造一个安全、舒适的经营、居住环境；促进整体物业的经济效益、环境效益、社会效益得到统一协调发展。三、业主装修须知：为保证物业使用的安全性，维护物业的原设计功能，促进物业的保值增值，避免入住后产生不必要的邻里纠纷，以下告知请务必遵守；1、 东方瑞园所有住宅房屋结构、设备设施，任何装修单位或个人未经管理公司批准，不得随意拆除和破坏房屋内的柱、梁、板、剪力墙体及连接阳台的墙体；不得擅自破坏房屋防水隔热设施，不得擅自改变公用上下水、电气、煤气、通信等其他管线的走向。2、 严禁改变房屋外立面结构及外观。3、 严禁在屋面、阳台、露台、绿地、空地、公共场所进行违规搭建和堆放杂物。

7、4、 安装防盗网须向物业公司提出申请，由物业公司统一样式后方可安装，安装防盗网须在卧室窗口处预留逃生口。5、 空调外机必须安装在原设计好的位置，并按照牢固，安装前务必向物业公司咨询（客服中心电话 ）。6、晒衣架只允许安装在阳台的内上方。7、业主进行住宅装修须提前三天向物业管理处提出书面申请，并办理住宅装饰装修管理协议取得装修许可证后，方可进行装修；业主在装修施工前须安装临时坐便器供施工人员使用，8、 装修前，请业主自行检查地漏是否畅通，如不通及时到管理处登记疏通，否则由业主自行负责。9、 其他事项请严格遵照房屋装饰装修管理协议相关规定。四、业户服务管理1、业户入住管理（1）向入住业户发出房屋验

8、收单、业主临时管理规约、住宅装修管理协议、业户手册、入住须知、管理费收缴协议、防火责任书及代发两书。（2） 物业管理中心在受理业户入伙时由接待人员和陪同验房人员做好如下记录：1.业户登记表；2.验房签收记录；3.入伙资料签收记录；4.领取钥匙签收记录；5.委托代办服务记录；6.入伙收费记录。（3）根据入伙情况按以下两种方式办理入伙手续。1.集中入伙：住宅小区启用初期，物管中心对于出现的短期集中入伙，为方便业户可临时组成入伙工作组，集中办理入伙手续。2.平时入伙：物业服务中心由业户综合服务部主管负责接待业户的入伙，入伙中有关手续内部流转。（4）入伙程序1.业户办妥售房手续后到物管中心办理入伙手续

9、；2.物管中心接待人员审核业户入伙通知书、入伙手续书及售房单位要求的相关资料：3.物管接待人员审核资料无误后按入伙收费项目开具票据并收费；4.物管中心接待人员介绍小区管理服务情况，业户签订业主临时管理规约、住宅装修协议书；5.物管中心接待人员向业户发放入伙文件并请业户签收：6.物管中心接待人员登记业户委托的代办服务项目：7.物管中心接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格办理收房，钥匙交付签收手续。验收不合格限期整改；8.物管中心经理在集中入伙期间每月对入伙资料、记录、内部注记抽查四次正常工作期间每月抽查一次，发现不符要求的，用书面通知业户服务部整改，对运作上的不完善，经分析后提出纠

10、正预防措施并加以落实。每月一次检查入伙收费情况是否符合要求、规范。2.业户沟通每季度发放业户评议表，了解服务质量；小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；设立投诉电话接受业户的投诉；及时回访业户征询意见，并反馈各有关服务管理部门。（1） 多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求。（2） 每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。3.业户接待（1）物管中心设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话，受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。（2）物管中心实行周一至周五8：3018：00；周六、日9：0017：00

11、业户接待，365天24小时应急维修服务，并公开办事制度，公开收费项目和标准。（3）物管中心监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复。（4）物管中心实行维修回访制度。1、物管中心必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；物管中心经理每月随机进行抽查，保证回访质量；2、回访时间：安全设施维修两天内回访；房屋渗漏水项目维修三天内回访；其他项目维修一星期内回访。（5）对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。（6）接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。（7）处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。4.权籍管理（1）综合服务部主管要掌握管理

12、区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。（2）综合服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机。（3）产权清册内容：房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附属设施情况；车库使用情况；其他。（4）租赁清册内容租赁户姓名；租赁时间；使用房屋地址；内部装修情况；其他。（5）综合服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。（6）物管中心经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业务管理员的管理手册，对于抽查中发现记录

13、不规范或不及时登录权属变更情况，物管中心经理应书面通知管理员整改。5.装修管理（1）业户填好装修申请表并附有关图纸说明与施工人员身份证复印件。（2）综合服务部拿到审批材料当场初审后，将施工人员登记表交施工队负责人带回填写，同时向施工队介绍小区装修的规定。（3）接受装修申请后，业户服务部经请设备主管初审，管理处经理复审，隔天将经审核的装修申请表的一联送交装修业户。（4）施工队负责人携装修申请表及填好的装修施工登记表到管理处，提交施工人员有效证件、复印件和照片，现场管理员检查无误后为施工队输临时出入证，施工队缴纳有关费用，物管中心出纳员收缴费用后在申请表上签字。（5）综合服务部主管办理临时出入证，

14、通知业户可以开始装修施工，并通知现场主管，实施现场管理。（6）装修结束现场管理员收回临时出入证，并结清费用。收回的临时出入证作好登记并通知安保服务部。（7）装修管理记录：装修管理日志；业户装修违规整改通知书；施工人员管理记录；临时出入证收发记录。（8）装修管理质量要求：  业户装修手续齐全符合规定，无危及安全、外观或改变用途情况；  装修审核过程两天内完成；  物管中心每天两次组织巡视装修施工现场，消除违章于未然；  装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。房屋完好率在100投诉率在0.5下。（9）装修管理质量检验：  物管中心经理每月

15、不定期抽查四次装修管理情况；  物管中心经理对违章装修业户的处理情况每检查；  对于检查中发现的问题，书面通知相关人员改进，属于多次出现的问题，分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单； 管理质量的情况作管理处的考核内容之一。6.业户档案管理（1）物管中心负责建立业户档案，业户档案一户一档。（2）业户档案的管理办法按公司档案室要求操作。（3）文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用。（4）综合服务部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收。（5）物管中心经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题用书面通知整改。7.业户征询、评议统

16、计与分析办法（1）业户评议表的发放与回收1、物管中心每季按公司规定的“业户评议表”样式发放，数量以不低于20入伙业户数为准，发放对象应尽量避免在年度内重复；2、物管中心在发放“业户评议表”时应写明发放时间（一般为每季末月中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录；3、物管中心在每季第一个月5日前把上季度“业户评议表汇总分析”及“业户评议表”原件（10天内返还物管中心保存）交上级主管部门。（2）统计技术方法及运用1、按统计技术控制程序中推荐方法（排列图、因果图）实施应用；2、物管中心经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表”结果进行评价分析，运用

17、排列图，找出服务过程中的薄弱环节；运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，予以改进，并保存过程中所有的记录；3、运用排列图，从影响服务质量的诸多问题中，找出关键的少数（在全部问题中占80比重的1至2个问题），为制定措施提供条件；4、用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量（结果）与各影响因素（原因）之间的关系，必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止；5、对 服务过程中存在的问题按检验和试验的控制程序、不合格项的控制程序、纠正和预防措施控制程序和统计技术控制程序中有关规定执行；6、 物管中心每年1月5日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后

18、统计技术应用提出建议并报公司总经办。 五、物业服务管理组织构架图物业管理项目经理工作外联物 业 服务中心综 合 部秩序维护部客服接待卫生管理绿化管理档案管理综合服务报修登记客户回访处理投诉日常收支管理代办性公众服务车辆管理安全防范消防管理门岗安全巡视工程维修部公共、设备设施维护监控检查门禁对讲及电子巡更系统应用协助综合部开办物业特约有偿服务业务六、工作岗位工作职责、流程及制度，略见员工管理手册七、员工岗位百分考核及标准A/秩序维护部工作细则及考核项目考 核 内 容序号分值自评得分互评得分综合考评履行职责1、 制度落实：贯彻执行物业管理条例规定和公司的各项规章制度。102、 精神面貌：以饱满的精

19、神进入岗位，注重仪容仪表，着装挂牌上岗。53、 规范服务；保持良好的岗位形象，态度和蔼，服务热情，用语规范，说话和气，口齿清楚，耐心听取业主、物业使用人反映的情况及意见。54、 工作纪律：（1）按时交接班，不迟到、早退，监守岗位，不漏岗误班。（2）禁止当班期间喝酒、吸烟、吃东西，不准嬉笑打闹、会客、看书报、听广播。（3）服从管理，听从指挥。（4）站姿坐姿端正，巡逻行走规范，不得双手叉腰、交叉胸前或插入裤兜。（5）讲原则、讲方法、不急不躁、以理服人。（6）见义勇为、敢于同违法犯罪做斗争。105、 巡逻值勤：（1）对进行不间断巡查，发现问题及时处理，对乱停乱放的车辆进行耐心劝导，车辆停放秩序井然，

20、对可疑人员进行查问，驱赶散发小广告等闲杂人员。（2）对绿化、卫生进行看护，发现踩踏草坪、在绿化带上踢足球、乱晾衣物、破坏环境卫生等行为要及时阻止。（3）定时对区内消防、公共设施等重点部位进行检查。（4）对违章装修进行检查、劝阻、制止，及时反映到相关部门。（5）负责火警、匪警的验证和处理。206、 门岗值勤：（1）对进出的外来人员、车辆、大件物品严格检查、登记，禁止三无人员入内。（2）按规定开启、关闭区域通道和使用器材。（3）保证门前车辆畅通，及时接收各种信件、包裹、物品，认真做好记录，及时接听电话。（4）交接班时要严格检查通讯器材等装备的完好情况。（5）保证值班室内外的卫生干净整洁。（6）车辆

21、管理，实行证卡管理，同时按车辆管理流程规范操作207、 积极参加公司组织的各项培训，刻苦学习专业知识，每日做好工作日志，逐步强化服务意识。58、 认真完成领导交办的各项任务。5服务态度忠于职守、认真工作、文明用语、主动热情、业主至上、服务到位。5工作能力熟知工作流程，熟悉环境，能够干好本职工作，业方满意。10思想作风团结、奉献、热诚、优质。5 保洁部工作细则及考核项 目考 核 内 容序号分值自评得分互评得分组织考评综合总分履行职责1、贯彻执行物业管理条例规定和公司的各项规章制度，注意仪容仪表，着装挂牌上岗。102、按照岗位职责，工作流程，认真做好辖区内的保洁工作，具体要求为：（1）楼道保洁标准

22、：楼道无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积土、扶手无污迹。（2）大厅保洁标准：地面情节无杂物烟蒂、纸屑、痰迹等杂物垃圾；门窗光洁无灰尘。（3）道路路面标准：地面无垃圾、果皮、纸屑、杂物、积水，无污迹。（4）路灯、景观灯、楼道灯、草坪灯、共用设备房及设备保持清洁，灯管内无蚊虫，无损，明亮。单元门、车库门、广告牌、休闲椅、垃圾箱保持清洁无损坏。（5）负责清运装修垃圾，生活用品垃圾，清除垃圾箱、果皮箱垃圾，做到日产日清。（6）电梯门厅、轿厢地面2次/日打扫擦拭一次，面层月打蜡一次503、保管好使用工具，保障正常使用功能。易耗品及时以旧换新。154、完成领导交办的其它工作。5服务态度服务至上；恪尽职

23、守，积极工作。5工作能力能够按照本岗位的工作流程完成本职工作，保证辖区内清洁卫生，业主满意。10思想作风团结，奉献；工作热忱，优质服务。5 绿化工作细则及考核项 目考 核 内 容序号分值自评得分互评得分组织考评综合总分履行职责1、贯彻执行物业管理条例规定和公司的各项规章制度，注重仪容仪表，着装挂牌上岗。102、负责内绿地、花木、浇水、施肥、除草、松土、防病治虫，修剪整形分类养护工作，具体标准为：（1）绿地内不得有纸屑，小石块暴露，杂物垃圾。（2）单株树木，成片成行景观绿篙植株，地被草坪中枯死残枝，随时发现随时清除。定期培土，施肥，清除杂草，治虫，修剪枝叶，补苗，浇水。做到无杂物，不缺水，无死苗

24、，生长旺盛。（3）绿化树木缺株及草坪、地被空地（大于200m）每月一次登记，申请补植，并做到及时到位。503、配合保洁组，做好分配保洁区域的保洁卫生。104、对使用的机械工具做好维护保养，不损坏，不丢失，正常使用完好。105、完成领导交办的其它工作。5服务态度认真负责，积极工作，遵守纪律，干好本职工作。5工作能力精通业务知识，掌握绿化部局分布，根据本职工作的特点，有计划的开展工作。10思想作风团结，奉献，热诚，优质5八、公司员工培训计划序号 培 训 内 容培训时间负责人培训对象备 注1各岗位描述2课时全体员工 2物业管理条例、法规及实施细则等1周全体员工需闭卷考试3各岗位工作职责权限，各岗位工

25、作流程等6课时全体员工 4客户服务流程5课时管理层、客服员需闭卷考试5客户投诉处理8课时管理层、客服员6仪容仪表，接电话标准用语、礼节礼貌、观看VCD等2课时全体员工 现场观摩7入伙流程，入伙流程指引3课时全体员工 需闭卷考试8装修手续办理流程及装修管理4课时管理层、客服、内务现场观摩9军训每天保安/内务10保安员、内务员权限、纪律、仪容仪表规定、交接班制度4课时保安员、内务员需闭卷考试11保安员、内务员职责道德规范，宿舍管理制度，对讲机使用管理制度，处理问题原则和方法，物品搬迁放行规定，执勤中遇到不执行规定或劝阻的情况处置，发生火警时的应急措施，盗窃的处置，紧急集合方案等10课时保安员、内务

26、员需闭卷考试12消防知识及消防演习4课时全体员工现场实操13房屋租赁流程与政策培训3课时全体员工需闭卷考试14入伙现场办理手续培训，收费标准分析培训2课时需闭卷考试15验楼组人员培训 验楼技巧、语言规范等4课时引导组全体员工需闭卷考试九、消防管理制度 根据中华人民共和国消防法实行预防为主、防消结合的方针，制定以下管理制度。A、经营及办公铺位须知 1 在小区经营办公的各公司及店铺的办公室必须每l00m2摆放两个4kgABC型干粉灭火器。 2 办公室内抽烟必须备有烟灰缸，不得将烟头、烟灰弹进废纸篓，以免引起火灾。 3 下班后应检查所有的电源开关是否已关闭，以防止电源短路引起火灾。 4 各公司、铺位

27、必须将防火责任人、管理人名单及签订消防安全管理责任书报公司安全管理部门备案，以便在紧急情况下便于联系。 5 加强对下属员工的安全、防火教育，以免员工在工作中出现意外，造成经济损失及相关的法律责任。 6 物管中心有权检查各店铺及办公室地点的安全防火情况，业户及相关人员应予以积极配合。 B、入住装修须知 1 业主入住时应向小区管理部门介绍所聘装修公司的情况及主要负责人和消防安全事项。 2 管理部门应向装修公司派发一份装修守则，要求各装修公司在小区施工期间必须遵守装修守则中的各项条款。 3 装修公司在小区内装修时间为星期一至星期六8：3018：30，因工程需要加班，应到安全管理部门填写加班申请表，待

28、批准后方可加班施工。 4 每天的装修垃圾必须由各施工单位在18：0020：00运送到指定垃圾站，各施工单位不得将每天的装修垃圾遗留到第二天处理，否则小区管理部门将自行清理，其一切费用由施工队负责。 5 进出小区的装修材料和垃圾必须全部袋装化运载。6 施工用的临时电线和电源开关应布置有序，不得乱敷乱设，以免遗留隐患。 7 施工用的香蕉水、油漆等易燃物应指派专人加强管理，防止易燃物品发生意外。 8 各施工单位应加强工地的消防安全管理工作，在施工现场显著位置按照防火要求放置灭火器；防止在施工过程中发生意外。 9、装修施工现场必须按照规定在显著位置摆放灭火器材。10、施工单位应教育员工对现场的预设的消

29、防等设备设施予以保护，未经管理中心许可，不得随意移位、拆除，否则管理中心将按装修管理规定予以追究其相应的责任。C、业主、物业使用人须知 1小区的各主要出入口均应由安全管理员24小时值守，为确保小区安全，管理部门应指派专职人员巡逻。 2 业主在正常工作中如受外界人员干扰，应立即打电话通知小区安全管理部门。 3 物业公司每天上班时间为8：3017：30（根据季节调整工作时间另行通知）。各业主因为工作需要延长工作时间请填写好加班表报送小区管理部门备案。 4 节假日（白天）需加班的单位员工凭本单位的工作证登记后方可进入小区。 5 因工作需要向小区外搬运大型物品时，应填写物品放行条，待小区管理中心或安全

30、管理部门批准后方可放行。需要向小区内搬运或储存易燃、易爆危险品时，应向小区安全管理部门申请，待批准后方可搬入小区，并指派专人保管。 6.严禁占用小区内消防通道,在楼梯过道、紧急出口堆放物品。D、安全管理部门职能 1 安全管理部门的职责是为业主、物业使用人解决在小区内遇到的各类消防安全防范问题，是业主、物业使用人消防安全防范工作的可靠后盾。 2 业主、物业使用人因工作需要增加消防报警系统，消防管理部门应具体指导安装。 3 安全管理部门对所属员工应有严格的管理制度，业主、物业使用人因管理公司下属员工以各种形式做出与工作无关的事情，如打电话向公司管理部门投诉，管理公司应尽快处理和防止意外事故发生。

31、4 小区的安全管理部门要经常对消防设施进行检查，并定期举行消防演习和对员工进行严格的救护培训，以较全面的专业素质为业主服务。 十、员工基本管理制度【工作奖惩管理条例】 员工工作奖惩管理条例为保证公司制定的服务标准、工作流程以及规章制度能够得到有效实施；创造一个良性员工岗位竞争机制，提高各工作岗位员工的工作效率；树立公司整体物业管理服务的良好社会形象；根据国家相关法律法规，结合工作实际情况，制定本条例：（1） 员工不能按时到岗，上班期间脱岗、早退的，一次予以警告，扣除当月工资伍元（无故迟到早退超过30分钟作以旷工处理）；月累计三次的作劝退处理；无故旷工一次扣除天工资三倍罚额，月累计两次做自动离职

32、处理；（2） 员工值班期间不能遵守公司相关岗位工作制度，严格按公司制定相关岗位工作流程进行工作操作；无故怠工、顶撞上级，工作消极；造谣生事、酗酒、打架斗殴，做出一切不利于团结，损害公司及他人利益的行为；视其情节轻重，一次给予警告处分，扣除当日工资；两次出现相似情形的，作辞退处理；情节严重或触犯国家法律法规，即时辞退或送交行政执法机关处理；给公司及他人造成经济损失的，将追究其经济赔偿责任。（3） 公司每季度组织的各岗位员工进行岗上工作（流程）技能考核，对考核成绩不合格的员工一次予以通报批评，并处以伍拾元经济处罚；考核成绩优秀的给予壹佰元现金奖励（优秀员工奖）；对参加公司组织考核连续三次以上考核成

33、绩不合格的，公司对其予以辞退。（4） 廉洁奉公，遵纪守法；实事求是，克己为公；忠于职守，爱岗敬业。不得利用工作之便谋私利，收受他人物品、财物，损害公司及他人利益；员工如有类似行为，一经证实，视其情节轻重，分作予警告，退还收受物品、财物或作辞退处理。如给公司及他人造成经济损失的将追究就其赔偿责任；情节严重的追究其法律责任。（5） 勤学好问，乐于助人，积极向上，见义勇为；敢于同坏人坏事作斗争；对工作表现突出的员工，公司将作以通报表扬并给予相应经济奖励，同时公司将其优良表现作为今后员工职位晋升、薪资调整的依据；对个人行为表现特差的员工，公司将予以辞退处理。（6） 新入职或在职员工需认真熟识本管理条例

34、，员工离职需提前一周提出离职申请，管理人员离职，需提前一个月提出离职申请；未经批准离职批准或工作未按规定交接，工资不予发放。（7） 本条例经公司审批即予以执行；适用于公司所有在职人员。十一、一期物业服务成本管理1、 物业公共服务费收入： 测算方法：根据项目中标合同价格予以分项核算东方瑞园9-12楼栋、单元/户数面积统计楼栋单元/户数单户面积面积合计（M2）总面积（M2）9号楼72一单元35户88.313090.859085.6436户164.559221户72.7972.7910号楼220一单元28户137.463848.8816294.9228户138.233870.4454户89.4148

35、28.14二单元28户137.463848.8828户138.233870.4454户89.414828.1411号楼72一单元36户133.634810.688075.8836户90.73265.212号楼108一单元18户146.632639.3415053.7618户122.22219618户149.532691.54二单元10818户146.632639.3418户122.22219618户149.532691.54472户总计可收费面积为48510.2平米x1.1元/平米.月53361.22元东方瑞园13-19楼栋、单元/户数面积统计楼栋地上面积（M2）地下面积（M2）总面积（M2）

36、13、14、16、18号楼2808.78582.715号楼2994.32633.0617、19号楼1418.61292.28地上面积为7221.71平米x1.1元/平米.月=7943.9元一期交付公共物业服务总收费月度为61305.1元2、 停车场管理费用收入：根据物价局文件相关标准予以实收入账核算3、 公共部位广告设置收入4、 装修管理费用按标准以实收取入账核算5、 特约服务收入根据公司特约服务标准，按标准计收。6、人员岗位薪资及结构，1)根据一期期入住办理，工作量大，矛盾激化点比较集中，人员配置可相应增加。2)物业服务人员配置通常按照每3000平米配置1人，10万方配置客服人员2-3人，设

37、综合主管一人，绿化人员配置为5000平方/人，安保设两个班，主导体现班组长的工作职责与能效。根据项目各项设备配置情况及工作实施要求及标准，设备设施维保人员2-3人，增设主管1人，设物业管理中心经理1人。3)一期拟定招聘人员如下：根据接管前保洁开荒及停车场和销售部安全防范管理，安保人员、保洁人员可适当予以调配。部门职 位预算人数(2016年4月)在职情况备 注新入职人数： 0人在职人员合计：311. 保安员 16人2、 保洁 8人3、电工 3人4、经理 1人客服主管1人客服员2人现有人数拟增人数管理处 经理1客服中心主管1客服接待2安保部队长1班长3安保员12保洁绿化组保洁班长1保洁工7绿化工0

38、强电工1维修组弱电工/电梯2现职人数合计317、设备运行能效管理1) 建立落实有效的运行制度及管理经济指标2) 合理核定设备经济运行时间3) 制定有效的节能增效激励机制4) 配备合格的专业技术人员8、 物料采购及费用申报 根据公司财务制度执行十二、服务标准【见公司制定的服务标准，参照市物业公共服务收费等级内容】；十三、附表a员工违规处罚单；b.连云港市普通住宅公共物业服务等级标准及物业服务收费标准。1、a员工违规处罚单（装订成册，副联备案存档）员工违规处罚单A (附考勤) NO【编号】 ：姓 名部 门职务日期违规事项处 理 意 见检查人部门主管意见项目经理意见领导批示_ 员工违规处罚单B (存

39、档) NO【编号】 ：姓 名部 门职务日期违规事项处 理 意 见检查人部门主管意见2、b 新员工转正申请表.员工晋升申请表 新员工转正申请表部门姓名试用期职位申请理由：申请人试用期工作小结：入职引导人建议：部门负责人意见：提前转正， 年 月 日至 年 月 日按期转正， 年 月 日至 年 月 日延期转正，年 月 日至 年 月 日转正后职位：签字：项目负责人意见：符合转正条件，同意部门负责人意见予以转正。不符合转正条件，建议延期至 年 月 日签字：公司领导审核： 员工晋升申请表姓名出生年月录用日期学历原部门原职位专业新部门新职位申请原因考核情况部门主管意见项目主管意见人力资源部意见总经理意见董事长

40、意见十四、连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准连价规2014<1>（每月每平方产权证登记面积）市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价                                     

41、0;   住宅类型服务等级基准价(元/平方米·月)无电梯有电梯五级1.1元/平米.月注：1.浮动幅度：托管面积5万M2（含）以下最高可上浮20%，5-10万M2（含）最高可上浮15%，10-15万M2（含）最高可上浮10%，15-20万M2（含）最高可上浮5%，20万M2以上执行基准价格。下浮不限。2.有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费。 附件3：市区普通住宅车辆停放收费政府指导价 类型基准价（元/车位月）汽车停放费车位（库）租金地面车位100 地下车位（库）40180人防车位601

42、60机械车位80140汽车临时停放费4小时以内免费，4-12小时5元/次，12小时以上重新计收。注：1.上述标准为基准价，具体执行标准上浮不超过20%（不含临时停放），下浮不限。2.机械车位汽车停放费包含机械设备的维护保养、年检、保险、运行能耗等费用，机械设备的修理、更新、改造由产权人负责。3.本标准中所称汽车专指蓝牌车辆，其它车辆停放收费标准由物业服务企业与车辆停放人协商确定。4.业主专有地下车位（库），应交纳汽车停放费，免交车位租金。5.小区集中停放看管自行车停放服务费为5元/辆.月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆.月。充电设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊，约定收

43、取。 说明：以上有电梯住宅的收费标准不含电梯使用的电费分摊。十五、物业日常管理的应急预案（一）住宅楼突然断水、断电等的应急措施1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情通知业主、使用人。2、若是业主、使用人自用部位个案停水、停电、物业接报修后，应按急修程序立即到现场。3、维修人员到现场察看，可立即解决的维修，应做好维修工作，属于难以修理的，专业抢修人员不得擅自处理。4、秩序维护部加强停电、停水期间业主、使用人的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。5、事后应将业主自用部位重大停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。（二）、小区突然断水、断电的

44、应急措施1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业公司，暂时停电、停水应立即将详情和有关文件呈交工程领班。2、工程领班应立即报告物管中心经理并准备安排值班人员。3、业户综合部发生有关停电、停水的通知，告知业户并将停电、停水通知预先张贴在明显处。4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持良好待用状态，可在应急情况下随时开动。工程部必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。6、当发生突然停电、停水事故

45、时，业户接待员应立即通知物管中心经理及控制中心，安排工程人员维修，并通知业户有关事故情况，防止偷盗和其他安全事故。7、维修人员必须具有相关的专业资格，如修理工程超越物业维修人员能力范围，可由物管中心经理通知有关单位到场抢修。任何非专职人员均不得自行修理，以免导致生命危险和触犯有关法规。8、秩序维护部加强停电、停水期间物业区域的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。9、事后应将停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。10、恢复供水、供电后，应立即通知住户，撤消原通知，发布恢复通知。三）、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施1、寻找阻塞原因。2、及时通知维修人员到场疏通。3、利用沙包遏止水

46、势蔓延到其他地方。4、将接近水浸地区的电梯升高或暂停使用。5、利用地拖、吸水器及潜水泵等工具清理现场。6、如遇小区住户单元内要求疏通阻塞情况，应依照上述要求为住户提供服务。四）、电梯突然停运或机电故障的应急措施 凡遇故障，应首先通知电梯工，电梯工必须在30分钟内，以下列步骤先行释放被困乘客：1、轿厢停于接近电梯口的位置；1）确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；2）关闭机房电源开关；3）用专用外门锁匙开启外门；4）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；5）协助乘客离开轿厢；6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。2、轿厢停于远离电梯口的位置时：1）利用电话或其他方式

47、，安抚被困住户，每隔5分钟联络一次，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及手柄；4）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口；5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮；6）然后按照上述“1”中所列步骤救出乘客。3、此规程如与个别电梯实际情况不符，则以该电梯的困人救援程序为准。五）、发生火警时的应急措施1任何员工发现火警，要保持镇静，立即通过消防专线电话或报警器通知秩序维护

48、。2电话通知要讲明起火地点.部位.燃烧物.现状及本人姓名.部门。3报警后要呼唤就近同事，利用就近灭器材尽力扑救和控制火势。并在条件许可的情况下关闭门窗4秩序维护员接到报警后，要立即通知总经理室，工程主管，秩序部主管，及有关部门主管到现场。5消防监控中心留有秩序维护人员，负责通讯联络，准备消防水泵，排烟设备的开启。6秩序维护主管负责现场指挥灭火。根据火情，考虑是召集其他义务消防队员参加灭火，是否启用消防水泵，排烟设备，和通知消防监控中心落实。7. 根据火情，总经理室决定是否报火警，并通知消防监控中心执行。8. 根据火情，总经理室决定是否实行疏散，并通知消防监控中心执行。9.

49、消防监控中心秩序维护员接到报火警通知后，要立即拨打119报警电话，详细说明小区名称、地址、起火地点、起火原因、火势情况等。10. 消防监控中心接到疏散通知后，要立即通知各部门执行，并打开警铃和应急广播。11. 疏散时，通知业主有次序的从消防通道撤离。撤离时，要告戒业主不要惊慌，不要携带笨重物品，不要乘电梯。要优先帮助老弱病残和婴幼儿撤离。待业主疏散后，员工再撤离。12. 疏散时，秩序维护人员立即到小区门口和消防出口，疏散楼栋周边的车辆和人员，严禁无关人员进入小区，引领撤离人员至指定集中地点。16. 在撤离时，尽可能先关闭门窗和电源。17. 任何人不要乘坐

50、电梯。19. 当公安消防队抵达后，要服从指挥，全力配合灭火。20. 保护好火警火灾现场，以备调查。六）、接报刑事、治安事件处事程序1、值班秩序维护员应迅速向秩序维护部领班和秩序维护部主管报告及向公安机关报案。如有伤员，应迅速送附近医院抢救。业主受侵害的财物投入了保险的，还应通知承保的保险公司。2、当班秩序维护员应根据具体情况，采取适当的方法，把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘察现场，收集证据和线索。3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现的经过，收集群众反映和议论，了解更多的情况并认真记录。4、向到达现场的公安

51、人员认真汇报案件发生情况，协助破案。5、填写火警匪警情况处理登记表。七）、其他突发事件的应急处理程序（1）公共卫生突发事件在不同季节会有可能突发不同的公共卫生事件，如甲肝、乙脑、狂犬病、禽流感等，如有发生类似事件：1、立即将患者紧急送医院，并如实报告所在地区卫生防疫部门。2、配合卫生部门做好现场消毒工作。3、根据卫生部门的检验就医，经卫生部门和家属同意，将相关情况告知业主，以便共同做好防疫工作。4、协同卫生部门在小区内大规模进行卫生宣传工作，人人参与共同防范，防止疫情扩散。5、及时向业主通报小区卫生突发事件处理情况、每日动态，以稳定小区社会秩序。（2）高空坠物高空坠物是一项严重非法行为，当业户

52、接待员接获该类投诉时，采取以下行动：1、立即进行调查，设法寻找违例者。2、如有需要可向违例者发出警告，并报告警署。3、如果未能找出违例者，在有需要时通知所有业户，并指出该行为的严重性。4、拍照存案。5、记录一切详情于物业日常管理记录簿内。6、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应：1）通知救护车及警署；2）协助照顾伤者；3）设法寻找违例者或证人；4）封锁现场，等待公安人员到场；5）记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内；6）报告管理处经理及呈交书面报告。（3）交通事故1、无人受伤的交通意外1）维持秩序，使现场交通恢复畅顺；2）记录事件；3）如有需要，拍照以作记录；4）如物业部分因意外可能危及其他人，应将该范围封锁；5）如有需要，通知物业维修人员到场采取行动；6）如有需要，张贴警告标志；7）秩序维护主管应将事件详情记录于物业日常管理记录簿内及向物管中心经理作书面报告。2、如交通意外导致有人受伤1）指挥交通，给予尾随车辆警告