金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告132p

1、深圳世联地产顾问股份有限公司2011年12月金地佛山大良项目定位及物业发展建议报告本报告是严格保密的。商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。热点板块：新城区板块热点板块：新城区板块u板块特征：多

2、盘进入尾货阶段，未来一年新项目空缺，估计集中供货以嘉信五期货量为主u典型项目：海岸星座、万科新城湾畔、兰乔圣菲、水悦城邦、嘉信五期u价格：9000-15000南区南区老城老城南区南区新城区新城区容桂容桂东区东区热点板块：东区板块热点板块：东区板块u板块特征：大良主力供货板块，诸多在售项目，但未来土地供应缺乏力度。u典型项目：海悦新城、明日华府、君御花园、西山上筑u价格：7000-9000老城区板块：老城区城南板块老城区板块：老城区城南板块u板块特征：目前新项目不多，仅靠雅居乐支撑，老城区基本断货。u典型项目：雅居乐、康格斯u价格：5000-8000勒流勒流大良东区：本项目位于大良东区本项目位于

3、大良东区/ /居住居住环境成熟环境成熟/ /配套成熟配套成熟/ /无噪音影响无噪音影响传统传统高端项目聚集地高端项目聚集地区域属性：大良东区，顺德传统热点高端居住区域；本报告是严格保密的。项目属性：中等规模高容积率非强势景观资源 地王价格绿化带顺峰山向东向北向东向北向东向南向东向南地块基本指标地块基本指标总用地面总用地面积积43264.66平方米容积率容积率3.0建筑密度建筑密度20%20%绿地率绿地率38%物业类型物业类型限制限制商业面积商业面积30003000平方平方米米建筑总控建筑总控高高150150米米（即：12建筑层数46） 绿化用地：绿化用地：地块东南均有绿化带，除东乐路外，不得设

4、置商业停车位。 建设用地：建设用地：退红线后用地面积为37254.22。桂畔海楼面地价楼面地价38903890元元/ /平方米，平方米，顺德土地单价楼王。顺德土地单价楼王。趋势研究趋势研究1走在正确的道路上！本报告是严格保密的。本项目的 属性定位。视角1.顺德城市发展视角视角2.顺德房地产发展视角视角3. 豪宅发展规律视角本报告是严格保密的。景背背珠三角都市圈国家级经济中心：国家首次明确珠三角经济圈的国家级发展定位，由民间升级为国家层面，广佛大都市成珠三角发展核心；长三角大长三角大都市区都市区京津冀大都京津冀大都市区市区珠三角大珠三角大都市区都市区珠江三角洲地区改革发展规划纲要珠江三角洲地区改

5、革发展规划纲要获国务获国务院原则通过，国家首次明确珠三角五大定位：院原则通过，国家首次明确珠三角五大定位：1、探索科学发展模式试验区、探索科学发展模式试验区2、深化改革先行区、深化改革先行区3、扩大开放的重要国际门户、扩大开放的重要国际门户4、世界先进制造业和现代服务业基地、世界先进制造业和现代服务业基地5、全国重要的经济中心、全国重要的经济中心珠三角改革发展规划纲要珠三角改革发展规划纲要明确提出：明确提出：强化广州、佛山的同城效应强化广州、佛山的同城效应,携领珠江三角洲地区打携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。 顺德：广佛大都市

6、南翼副中心顺德：广佛大都市南翼副中心广佛广佛珠澳经济走廊，未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工珠澳经济走廊，未来将发展成为连接广珠澳的重要的城市工中心和经济引擎；中心和经济引擎；广珠澳经济走廊将发展成为珠江西岸重要的经济带，顺德位于广珠澳城市发展带，未来城市价值将日益凸显；广佛都市圈珠澳都市圈深港都市圈广珠澳经济走廊：广珠澳经济走廊：重点发展先进制造业、部分生产性服务业和生态休闲业广深港经济走廊：广深港经济走廊：提供金融、物流等高端服务和生产性服务行业；顺德顺德城市地位提升/产业升级率先启动成为广东综合改革试验区，立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；顺德出台“双核六轴”产业发展规划，推动

7、佛山产业升级；立足三年内成为珠立足三年内成为珠江西岸现代制造产业中心；江西岸现代制造产业中心；2011年8月，广东省委、省政府正式批复佛山市委、市政府，同意佛山市顺德区继续开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作，赋予顺德区行使地级市管理赋予顺德区行使地级市管理权限权限 。本报告是严格保密的。六高速引领顺德进入高速时代六高速引领顺德进入高速时代 太澳高速：完成78% 珠二环南环顺德段：完成53% 东新高速：完成43.3% 广明高速：完成招标 番顺高速：正在组建 佛开高速扩建段：完成12.31% 20112011年实现年实现30153015交通圈打造：交通圈打造：环形快速干线：11年全线完工

8、佛山一环南延线：一期09年底区内任意两个点的距离，开车不超过30分钟; 任何一点到境内任何一条高速公路，开车不超过15分钟广珠城际轨道交通：广珠城际轨道交通：20102010年通车年通车轻轨建成后将把番禺、中山、珠海与顺德连成一线，顺德到三地的时间将提速至20分钟以内；0403123856794交通升级规划用两到三年时间构筑内畅外通的“顺德大交通”格局，2011年顺德全面对接广深珠澳；新城南部行政文化和商务中心新城南部行政文化和商务中心新城的商务、金融中心，新城的商务、金融中心，沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市；沿德胜河两岸打造具有特色的运河都市；中央商务区中央商务区规划用地面积140万平米

9、，范围是祥和路以东，碧桂公路以西，彩虹路以南，澄海路以北，占据新城区最佳路段，以商业娱乐和办公为主，未来新城中心区的建设重点片区；南城南城作为新城的商务、金融中心和行政文化中心，并沿德胜河打造“一河两岸”城市景观带工程，表达一种现代运河都市的魅力；城市升级40平方公里新城规划，邀请国际顶级设计单位，助推顺德迈入都市化发展快车道；顺德新城顺德新城位于顺德中心城区东部，总用地面积为40.6平方公里，包括桂畔海北岸、新城区、逢沙片区、苏岗范沙片区及碧桂路以东、南国路以北的范围、未来将规划成为30万人口的顺德中心城区城市综合体核心区。新城北部核心高尚居住和生态区新城北部核心高尚居住和生态区桂畔海景观工

10、程启动，桂畔海景观工程启动，打造桂畔海打造桂畔海“一河两岸一河两岸” ” 生态、宜居的城市高尚居住核心区生态、宜居的城市高尚居住核心区桂畔海桂畔海北岸将规划成高尚居住区，与现有东区板块对接紧密，依靠东区成熟的配套，共同打造未来新城的居住核心；桂畔海景观带全长1000米，河畔建有4公顷的湿地公园。提升桂畔海景观带的环境质量，体现水绿带人文相融合的城市生态理念，将人文环境的建设与物质环境的建设放在同样重要的地位，创造人与自然的和谐氛围，东区居住区东区居住区本项目本项目桂畔海高桂畔海高尚居住区尚居住区城市生城市生态区态区桂畔海桂畔海视角视角11城市发展城市发展从广州、佛山到今日的顺德，我们聚焦大良从

11、广州、佛山到今日的顺德，我们聚焦大良更高的城市抱负更高的城市抱负顺德新城，国际级的新城规划；顺德新城，国际级的新城规划；更美的城市景观更美的城市景观桂畔海生态公园，全新的生态城市概理念；桂畔海生态公园，全新的生态城市概理念；一如当年的宝安新中心，快速崛起，成为代言深圳未来的新城名片一如当年的宝安新中心，快速崛起，成为代言深圳未来的新城名片顺德崛起，大良金三角中心！城市金三角居住中心生态中心商务中心本项目的 属性定位。视角1.顺德城市发展视角视角2.顺德房地产发展视角视角3. 豪宅发展规律视角本报告是严格保密的。广东省前三季度主要城市gdp统计 顺德近年来gdp增长率保持在10%以上，增长势头强

12、劲，领携珠三角各城市，是佛山经济发展的主力； 顺德城镇居民可支配收入超越广州，仅次于深圳，达到珠三角一线城市水平。整体市场：近年来gdp高速增长，城镇居民经济能力强，在珠三角仅次于深圳。本报告是严格保密的。整体市场：处于房地产市场的发展期，区域市场相对封闭，整体均价低于佛山平均价格水平；镇区镇区市场类型市场类型客户范围客户范围代表楼盘代表楼盘乐从、陈村、北滘相对开放辐射佛山及番禺等碧桂园、佛奥大良区域开放大顺德范围内兰乔圣菲、新城湾畔、海悦新城其他各镇 相对封闭本地客户消化华夏新城、振宇新境界p各镇高端客户流向别墅盘及豪宅项目，中高端客户流向城市化进程最快的大良各镇高端客户流向别墅盘及豪宅项目

13、，中高端客户流向城市化进程最快的大良资源大盘，各镇区中端客户依然是本镇市场洋房市场的主要受众。资源大盘，各镇区中端客户依然是本镇市场洋房市场的主要受众。顺德的房地产市场发展相对佛山较晚，区域市场主要依靠本地消化，目前整体价格水平低于佛山平均价格水平；本报告是严格保密的。整体市场：相对佛山，顺德房地产发展速度较慢，长期处于供小于求，区域型市场的特征明显08年顺德月均14.1万平米消化速度，09年1-9月份月均消化25.2万，上涨了79 08年住宅总销售量为169.34万平方米，09年19月即完成226.49万平方米。价格平稳呈上升趋势；09年成交均价呈稳步上升趋势，9月份达到历史最高点5876元

14、/平方米。除08年外，市场一直处于供不应求状态，09年5月，销化量更是达到预售面积的5.67倍。供应量消化量本报告是严格保密的。19近二年，区域内中高端客户向佛山外溢现象明显滨海御庭客户工作地点分布滨海御庭客户来源：主要来自禅城滨海御庭客户来源：主要来自禅城和乐从，其中乐从客户占近和乐从，其中乐从客户占近3 3成：成：从图表分析看：41%客户的工作地点在禅城城区内，其次31%的客户在顺德乐从工作，10%的客户在禅城城区工作。其他区域工作的仅占18%。 中信山语湖客户来源：顺德客户占中信山语湖客户来源：顺德客户占20% 20% ；目前顺德客户的比例比较高，占20%，主要来自乐从、陈村和北窖，区域

15、内高端品质项目缺乏带来的客户外溢，价格承受能力强，基本都买高价单位；中信山语湖客户来源：本报告是严格保密的。巨大机遇：未来大量品牌开发商进驻，区域内品质供应将迎来质的飞跃；入市入市时间时间 2007 2007年年20082008年年20092009年年-2010-2010年年项目项目名称名称万科兰乔圣菲万科新城湾畔水悦城邦万科新城湾畔二期凯蓝名都顺德深业城保利容桂项目顺德雅居乐龙光眉蕉河项目金地大良项目开发开发商商万科万科龙光万科广州瑞丰深业保利雅居乐龙光金地项目项目价值价值点点区位、产品、品牌区位、江景、品牌区位、产品、展示区位、江景、品牌规模、产品规模、产品、品牌产品、品牌规模、品牌江景产

16、品、品牌u2006年下半年之前，顺德房地产市场还是顺德本土开发商的天下。随着外地开发商不断落户顺德，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，顺德出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，外地品牌发展商有能力也一定会刷新顺德现有的产品模式及营销视野，改变顺德现有的市场格局。u外来品牌开发商将以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，同时也将进一步推动顺德市场快速前进。顺德深业城顺德深业城本项目本项目顺德雅居乐顺德雅居乐龙光水悦城龙光水悦城邦邦万科兰桥圣菲万科兰桥圣菲万科新城湾畔万科新城湾畔保利容桂项目保利容桂项目龙光眉蕉河项龙光眉蕉河项目目视角视角22房地产发展房地产发展

17、1.1.顺德房地产发展迅速，高端市场快速增长顺德房地产发展迅速，高端市场快速增长2.2.顺德高端居住需求旺盛，当前外溢严重顺德高端居住需求旺盛，当前外溢严重3. 3. 品牌开发商齐聚，未来高端品质大量供应品牌开发商齐聚，未来高端品质大量供应高端需求+品牌供应，2010，顺德进入房地产跳跃发展期高端需求被长期压抑，品牌品质供应将带来城市和房地产的快速增值，未来高端需求被长期压抑，品牌品质供应将带来城市和房地产的快速增值，未来顺德房地产将进入跳跃性增长的阶段，城市增值，居住增值。顺德房地产将进入跳跃性增长的阶段，城市增值，居住增值。本报告是严格保密的。本项目的 属性定位。视角1.顺德城市发展视角视

18、角2.顺德房地产发展视角视角3. 豪宅发展规律视角本报告是严格保密的。随着别墅的供应的减少，高端洋房将成为豪宅主流。区位项目名称项目名称产品产品已推货量09年推货量消化率未推货量未推货量容桂东逸湾联排32528570%130套容桂美的御海东郡独栋/联排1117390%25套独栋，63套联排北滘美的君兰简墅联排1708295%52套大良海骏达康格斯联排1886480%58套联排勒流博澳城独栋/联排18518592%50套龙江佛奥棕榈园独栋/联排12720售罄无合计：合计：0909年共推售年共推售709709套左右套左右09年顺德在售中高端别墅项目统计：本报告是严格保密的。豪宅市场发展迅速，成交价

19、格增长速度明显高于普通住宅价格；05-0905-09年顺德区商品房平均成交价格年顺德区商品房平均成交价格05-09年，顺德普通住宅价格一直徘徊在三四千左右，但豪宅市场价格增速明显，目前高端住宅价格突破1万/平米；2005年底2006年末35003500688868882007年3008300828002800别墅价格（元别墅价格（元/ /平米）平米）普通洋房价格（元普通洋房价格（元/ /平米）平米）438543852008年861186112009年700070009000900010000100009000900012000120003842384245124512高端洋房价格（元高端洋房价

20、格（元/ /平米平米) )本报告是严格保密的。预计本项目入市时，中心城区处于高端豪宅供应短缺期，市场竞争小；0909年年1111月月1010年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月水样年华：预计11月推出首批单位，60-108方，共350套雅居乐：二期约1000套，70-170方，五一首开，持续到10月份海悦新城：11月推出388套，均价约8000元；明年全年供应量约800-1000套兰乔圣菲：推售约50套空中别墅，收官之作嘉信城市花园五期：09年年底推首批单位，后期将持续推新货（约15万方）6 6月月苹果公寓：送装修，全复式loft公寓，首批64套，预计11月推出明日华府：三期

21、150-250方方主力户型，约200套，传闻已内部认购消化大部分；公寓单位预计元旦开售，现接受内部认购。 新城湾畔：09年底推出最后一批单位，70-110方，收官之作水悦云天，联排+洋房，预计10年1月入市保利项目，别墅+洋房，预计10年底入市u未来1-2年城区豪宅项目供应进入短缺期，在售项目海悦新城基本进入销售的尾期，而雅居乐二期将延续一期的中端路线，主打大社区和高性价比，与本项目不存在竞争关系；u龙光和保利项目预计10年入市，项目规模较大，未来将成为本项目主要的竞争对手本报告严格保密。保利项目保利项目大良新城区大良新城区东逸湾东逸湾本项目vsvs保利德胜河项目大良容桂交界处，区域成熟度较低

22、，周边配套稀少，但离容桂中心城区仅需5分钟车程；地块基本指标净用地面积120536平方米容积率2.7建筑密度25%绿地率35%（其中公共绿地15%）建筑面积325447（其中商业20000平方米）以上指计入容积率面积建筑总控高100米配套设施要求除基本配套设施外，需设置幼儿园（用地面积不小于3600平方米）本报告严格保密。本项目vsvs保利德胜河项目北向一线江景资源，预计以180平米以上的大户型为主，少量别墅产品；北面一线江景北面一线江景南面靠山南面靠山北面：德胜河一线江景资源南面靠山地块内部竞争策略：凸显城市价值本报告严格保密。本项目vs龙光水悦云天容桂临德胜河和容奇大道、一线江景但受噪音影

23、响，预计以110-160平米产品为主，少量别墅；龙光项目基本指标：龙光项目基本指标：占地面积：83033.27平米建筑面积：307222.1平米容积率：3.7楼面地价：1354元/平米预计10年初入市，首推产品以首推的基本以110-120、130-160平方米的三房及四房为主，少量别墅；周边城市配套相对缺乏，交通周边城市配套相对缺乏，交通便利性一般便利性一般望江景观，但江面不宽临路地块，有噪音景观资源较差；望河地块，二线江景资源竞争策略：超越竞争本报告严格保密。本项目将面临资源型豪宅与都市型豪宅之争；资源豪宅：资源豪宅：不可多得的自然条件不可多得的自然条件稀缺的景观资源占有稀缺的景观资源占有支

24、撑资源型豪宅价值体系的基础；支撑资源型豪宅价值体系的基础；都市豪宅：都市豪宅：位于城市核心，钻石级地脉，位于城市核心，钻石级地脉，顶尖城市配套占有，顶尖城市配套占有，奢域功能空间、奢华的装修奢域功能空间、奢华的装修vsvs成都：誉峰杭州：万象城悦府广州：誉峰、凯旋会苏州：环球188南京：国际广场、锋尚国际重庆：瑞安重庆天地、棕榈泉国际公寓合肥：国耀一方城沈阳：华润中心悦府本报告是严格保密的。世联沉淀：顶级豪宅的发展规律顺德城市崛起顺德城市崛起资源豪宅供应尾声资源豪宅供应尾声品牌开发商革新市场品牌开发商革新市场富人区优质基因+金地品质保证项目发展都市豪宅优势明显顺德当前城市价值尚未成熟项目需要重

25、建城市豪宅价值体系城市视角城市视角顺德崛起，大良金三角中心！顺德崛起，大良金三角中心！房地产视角房地产视角2010，顺德进入房地产跳跃发展期，顺德进入房地产跳跃发展期豪宅视角豪宅视角都市豪宅为豪宅终极转型，顺德豪宅都市豪宅为豪宅终极转型，顺德豪宅都市化初步转型都市化初步转型项目都市豪宅必然发展市场机会与风险并存！城市豪宅研究城市豪宅研究2项目价值体系。都市豪宅的三种发展模式：1、产品模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值华标品峰华标品峰高科技智能化产品型成都誉峰成都誉峰奢华装修、用材专门手工定制、一户一汤池（空中泳池）产品型北京唐宁北京唐宁oneo

26、ne奢华用材、顶级会所、名品商业、大师级园林、智能科技、创新户型、平层别墅设计产品型都市豪宅的三种发展模式：2、服务模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值伦敦海德一号伦敦海德一号超五星级物管配置型银泰中心柏悦居银泰中心柏悦居国际顶级五星酒店服务配置型上海御华山上海御华山“夜宴式”定制服务配置型广州领峰广州领峰国际顶级设计酒店w酒店配置型深圳幸福里深圳幸福里君悦酒店、万象城购物中心、华润大厦5a甲级写字楼配置型ww酒店酒店都市豪宅的三种发展模式：3、设计模式都市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值项目项目模式核心模式核心核心价值核心价值曼谷大都曼谷大

27、都会会“马赛克效果”建筑外形设计，城市第一标竿精神型纽约水晶纽约水晶楼楼国际级大师团队专门打造精神型新加坡吉新加坡吉宝湾宝湾曲线设计融合生态理念精神型产品模式产品模式服务模式服务模式定制模式定制模式本报告是严格保密的。调查问卷：共发出50份问卷，收回40份问卷，其中有效问卷35份，问卷有效率为70%；深度访谈：本次客户深度访谈，共访谈客户19批次，主要以大良为主，部分周边镇区客户，其中本地大良人10人，周边镇区6人，外地人3人；针对本项目，世联从针对本项目，世联从09.12.2009.12.2609.12.2009.12.26对顺德豪宅客对顺德豪宅客户进行问卷调查及深度访谈，并整理分析成报告。

28、户进行问卷调查及深度访谈，并整理分析成报告。本报告是严格保密的。置业关注点项目区位特征一：注重隐性的圈层，体现身份感，认可东区高端居特征一：注重隐性的圈层，体现身份感，认可东区高端居住区的价值；住区的价值；对于大良东区看法： “东区都是有钱人的集中地，高档的商场集中地，而且远离工业区，顺德的工业区太多了，很多别墅都是靠近工业区的，躲都躲不了。 ” 卢女士“不错啊！比较成熟，配套都十分成熟，是大家都想住的地方了，但是好像没什么项目了。现在价格都上来了，你们那块地肯定是做豪宅了。” 黄先生n本外地客户整体对大良中心城区比较看好，认可度高；n除别墅置业外，洋房置业成客户首选区域；本报告是严格保密的。

29、置业关注点产品角度：户型创新特征二：喜欢室内空间享受和创新的居住体验，对户型的特征二：喜欢室内空间享受和创新的居住体验，对户型的内部空间和创新比较感兴趣；内部空间和创新比较感兴趣；您对豪宅的特殊功能的需求： “可能只有在房间的舒适度上深化，家庭厅、多功能厅啊都很好 ”岑生“我觉得那种跃式的洋房就有点别墅的感觉，客厅要大，窗子都是那种落地的，这就有档次了。 ”卢女士“客厅要有60方，能做到中空就好。工人房要不要都无所谓，多赠送些露天地方给小朋友作活动空间”张先生“要是和别墅比较的话，把那些别墅特有的功能如鱼池啊，空中花园啊都能做起来，加上特有的高科技智能系统，肯定就会很多人中意的。 ”黄先生n家

30、庭厅和多功能房是客户最关注的功能空间，此外，鱼池、空中花园等创新的户型空间表现出较强的兴趣；本报告是严格保密的。特征三：注重品质、对于自己认为有价值的东西不惜花大特征三：注重品质、对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱，关注用材和公共空间的档次；价钱，关注用材和公共空间的档次；“顺德人还是很识货的，他们都喜欢去香港、国外买东西，喜欢对于好东西很认可，有时候客户不知道这牌子是咋回事，但是他知道是好东西，他就肯花钱”“顺德的有钱人对于自己喜欢的东西不惜花钱的，像我认识的又一个老板就是这样的，家里种了很多罗汉松，一棵好几万，还有养的进鲤加起来值好几百万呢，比房子好贵”业内人士访谈“立面的石材比较有档次

31、感，海琴湾的立面我比较喜欢。 ”卢女士“材料当然是要用最好的，石材的材质是最好的 ”张先生“用石材，比较有档次，或者用碎石”刘先生“ 我认为豪宅就要象海岸星座那样，最好是一梯一房那种，做的到吗？工人房要和主人分开，大堂做的超豪华，富丽堂皇的感觉，顺德人喜欢啊！” “会所里室内恒温泳池比较有档次，健身中心要齐全，多种年龄段的人都可以享受。” 刘先生置业关注点产品角度：材质、公共空间本报告是严格保密的。特征四：低调，不喜欢外在的张扬，对立面的喜好较为传特征四：低调，不喜欢外在的张扬，对立面的喜好较为传统，不喜欢带装修；统，不喜欢带装修；客户喜欢的立面风格 n客户对现代简洁风格的选择比例较大，占40

32、%；n顺德自住客户对带装修不感兴趣，选择自己装修者占45%，“顺德的有钱人其实是非常低调的，在大街上你根本就看不来那个是老板，我们售楼处经常有客户开着十几万的丰田车，但是一买就是几套房，眼睛也不眨下，那都是身价几亿”业内人士访谈1“所以你看顺德的街上开好车的一般都是司机，老板们就是去酒店也都是走后门，从来不大门进，一般很多活动去的也是下面的人，很少自己露面的。”业内人士访谈2置业关注点产品角度：立面风格、精装修客户对于精装修的选择 本报告是严格保密的。置业关注点产品角度：硬件配置、会所特征五：视野开阔，容易接受新事物，对高科技智能系统特征五：视野开阔，容易接受新事物，对高科技智能系统和会所服务

33、比较认可；和会所服务比较认可；“高科技智能一定会打动顺德人的，因为私密和尊贵他们最看重，好的东西就能有买家。”张先生“高科技智能很好，但是可能要和智能家具配套，比如电动窗帘、电话遥控空调等。安全系统很有必要，但是我还是不喜欢和人家一起上电梯。”岑生“私人酒窖私人宴会厅和俱乐部都很好，感觉就是有身份。物业的健康和商务服务都不需要。私家银行听起来是不错，提供保姆培训服务就好。”黄先生n客户认为会所要有档次，能体现身份，但对于功能的需求较为分散，健身、室内恒温泳池、儿童娱乐、私人俱乐部、私家酒窖的等都比较感兴趣；客户对于会所内功能的选择： 本报告是严格保密的。置业关注点服务角度：物业服务特征六：注重

34、家庭私密，关注物业服务的安全性，但对个特征六：注重家庭私密，关注物业服务的安全性，但对个性化的服务不敏感；性化的服务不敏感；健康服务：商务娱乐服务个性化定制服务39%保姆培训、35%花草养护50%不需要、30%旅游信息37%不需要、25%24小时急救“其实只要物业服务的细致到位，是不是就可以了，万科的服务多好啊，有礼貌，问什么都会细心的回答。”辉哥“物管关键是要能安全就好，其他的健康和商务服务我都不需要，感觉怎么都不现实的，就保姆培训和花草宠物等还行。霍女士“顺德人很注重家庭的私密性的，关注安全，对上门服务那些都很排斥” 业内人士访谈“他们是这个城市的财富拥有者，有着自己他们是这个城市的财富拥

35、有者，有着自己隐性的圈子隐性的圈子，但十分的低调，不喜欢外在的张扬，甚至从来不开名车但十分的低调，不喜欢外在的张扬，甚至从来不开名车”“他们他们务实务实，但也喜欢，但也喜欢附庸风雅附庸风雅。喜欢爱种罗汉松、养锦。喜欢爱种罗汉松、养锦鲤，对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱。鲤，对于自己认为有价值的东西不惜花大价钱。”“他们传统、看重他们传统、看重风水风水，但也视野开阔，容易，但也视野开阔，容易接受新的事接受新的事物物，对于居住，喜欢有创新和不同的居住体验。，对于居住，喜欢有创新和不同的居住体验。”“他们有较强的他们有较强的家庭观念家庭观念，注重家庭私密，十分在意安全，注重家庭私密，十分在意安全

36、性，尤其对于物业服务。性，尤其对于物业服务。”为佛山城市财富阶层打造，低调而奢华的生活场。生活是奢华的，我们强调对生活的极致享受。尺度的奢华，空间的占尺度的奢华，空间的占有便是身份，财富的象征有便是身份，财富的象征。无论是私人的或是公共享有的，阔绰是第一标准。享受的奢华，私人的、超越常规的服务升级就是奢华的核心内涵。但，在精神层面的追求，我们是内敛与含蓄的低调。没有贴金贴银的立面符号，朴素质朴却又沉稳的建筑形象是更为厚实的为人标准朴素质朴却又沉稳的建筑形象是更为厚实的为人标准；没有欧式显贵的园林元素，郁郁葱葱曲径通幽的意境是更为深沉的郁郁葱葱曲径通幽的意境是更为深沉的精神取向。精神取向。所有阔

37、绰的尺度、奢华的体验隐在内部贵而不显。低调奢华。项目命名建议1：紫园命名解析：紫，取义命名解析：紫，取义“紫禁城紫禁城”之之“紫紫”，象征中国传统皇家的身份感、尊，象征中国传统皇家的身份感、尊贵感与极致的高端奢华。单取贵感与极致的高端奢华。单取“紫紫”而将显赫、权贵完全隐藏，贴合项目低而将显赫、权贵完全隐藏，贴合项目低调的奢华的形象与气质内涵。调的奢华的形象与气质内涵。 紫园，借力于上海的第一豪宅，同时强调项目的豪宅领导者地位紫园，借力于上海的第一豪宅，同时强调项目的豪宅领导者地位 金地项目命名建议2：云邸金地命名解析：云，意指项目高耸如云的景观视野，同命名解析：云，意指项目高耸如云的景观视野

38、，同时借意表达项目的超高层建筑形式。邸，官邸，仍时借意表达项目的超高层建筑形式。邸，官邸，仍是身份、财富的象征，而云里的官邸，隐为大成，是身份、财富的象征，而云里的官邸，隐为大成，表达项目的形象实质表达项目的形象实质低调的奢华。低调的奢华。本报告是严格保密的。位于中关村核心区，清华东、国之文脉，结合北京的城市特征打造城市之巅低调、贵气的奢华豪宅；占地50000m2容积率3.4建面170000m2面积区间180平米ceo官邸230-360平米世家大宅550平米“一层一宅”空中别墅40-60平方米精装公寓物业形态630层销售价格3.8-4万/平米建设总用地近5万平米，是中关村核心区最后一块居住用地

39、，紧邻清华大学东校门；本报告是严格保密的。北京唐宁one品质用材堪比卢浮宫的经典法国石灰石做建筑用材u石材经典石材经典“法国石灰石法国石灰石”用材用材 龙湖唐宁one在法国腹地买断两座矿山，采用世界石材经典“法国石灰石”作为建筑用石，使法国财政部和卢浮宫的建筑用材；u经典经典 art deco art deco 艺术艺术 用典雅的建筑之美与北京内敛的城市之美彼此融合，高华中不失朴真谈雅的文化真义；本报告是严格保密的。北京唐宁one移植美国上流社会境遇的尊贵会所服务；u都会中央、名品商业街都会中央、名品商业街 龙湖唐宁one规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行街区的形式，打造城市中央专属的国际消

40、费特区；u移植美国上流社会境遇的顶级会所移植美国上流社会境遇的顶级会所 会所设计成一个现代主义的玻璃建筑体，地下一层设立以养源修心为主，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务；本报告是严格保密的。北京唐宁one大师级园林全冠移植名贵草木，打造森林溪谷日本景观设计大师户田芳树先生执笔，日本景观设计大师户田芳树先生执笔，访遍中国名山大川，以全冠移植的精艺访遍中国名山大川，以全冠移植的精艺移植来上千种名贵花木；移植来上千种名贵花木；流水曲径，连接不同高度的建筑，大大小小的厅堂朝着景观敞开；景观设计中设想了家族的观念，让家族成员通过环境融合在一起；园林设计中运用了大量的茂密的树植，

41、保证低层单位私密性的同时消除高层建筑带来的压迫感；本报告是严格保密的。北京唐宁one尊贵户型设计平层别墅设计，凸现尊贵礼仪；户型：户型：360360平米平米将别墅的三大功能：沙龙会客、家庭空间、将别墅的三大功能：沙龙会客、家庭空间、豪华起居的立体形制摊平在一个大尺度的平豪华起居的立体形制摊平在一个大尺度的平面上，打造面上，打造 “ “一户为尊，八景同辉一户为尊，八景同辉” ” 的极致的极致呈现；呈现；客卧套房设计、主客分区；客卧套房设计、主客分区；主卧带超大景观台、景观浴室，超大衣帽间主卧带超大景观台、景观浴室，超大衣帽间设计，总统套房级打造；设计，总统套房级打造；1010米景观面宽、设置会客

42、厅和家庭厅；米景观面宽、设置会客厅和家庭厅；私家电梯厅，主仆分离、中西厨设计；私家电梯厅，主仆分离、中西厨设计；两路分序的空间流线设计，打造别墅级体验，两路分序的空间流线设计，打造别墅级体验，特制圆厅的三进礼仪，凸显尊贵享受；特制圆厅的三进礼仪，凸显尊贵享受；主卧区主卧区客卧区客卧区本报告是严格保密的。北京唐宁one科技智能博物馆级安防系统，智能家居系统；u四大安防系统，打造博物馆级安防体系四大安防系统，打造博物馆级安防体系周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机；电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和死角；在线巡更系统：门禁系统：一人一卡，通过门禁系统

43、和对讲可视系统甑别业主；u智能家居管理系统智能家居管理系统: : 运用电脑可远程操控家中的影音、照明、电动窗帘、空调等家用设备，体现未来质感的数字豪宅生活；本报告是严格保密的。位于滨江东绝版地块，以完备的高科技智能化析系统引领创新的城市居住体验；建筑面积97825平米容积率8户数344户绿化率25%车位比1：1.45物管高力国际项目位于海印桥、江湾桥之间，项目位于海印桥、江湾桥之间，是双桥间最后一块建筑用地，地是双桥间最后一块建筑用地，地块紧邻大元帅府，块紧邻大元帅府， 户户临江，远户户临江，远眺白云山，近看二沙岛。眺白云山，近看二沙岛。本报告是严格保密的。广州华标品峰集世界品牌之大成的人性化

44、智能家居管理系统；u人性化细节设计人性化细节设计给孩子一个吵闹的空间给孩子一个吵闹的空间 为保证楼上楼下的业主之间没有噪音干扰，专门在地砖下铺设了先进的隔音地层；同时还贴心地设计了地热系统，减少江景的阴凉气 u源自世界顶级家居源自世界顶级家居品牌品牌 选用世界顶级家居品牌honewell（霍尼韦尔）hs-7000系统，利用epon技术光线，以集成，可延展系统方案，实现家居生活子系统；本报告是严格保密的。u顶级安防配置顶级安防配置p美国白宫同一品牌安防系统，在小区内设置了380多个电子眼、24小时电子保安巡逻。p灯光自动控制系统可以预设多种的场景模式，其自动记忆功能将在住户到达时及时启动照明。p

45、先进的紧急呼叫系统可通过无线电按钮即时向保安及住所发出报警信息。广州华标品峰全方位立体安防系统，打造私密无忧的生活环境；本报告是严格保密的。广州华标品峰地下5层智能化管理的高级停车场；广州仅有的智能管理的地下广州仅有的智能管理的地下5 5层停车场；层停车场；电子引导系统；led车位显示牌、方向指示牌；超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向；不停车出入系统；进出口自动发卡计费；本报告是严格保密的。上海御华山：位于上海城市核心绝版地段华山路，以奢华尊贵的会所服务著称；项目地址：项目地址：位于静安区华山路328号项目类型：超项目类型：超高层建筑面

46、积建筑面积：总建筑面积总建筑面积2500025000平米平米容积率容积率：5.9 物业类型物业类型：地下3层和地上39层高的建筑单位数目单位数目：52 户均价：均价：9.5万/平米建筑设计师：建筑设计师：姚仁喜的“大元设计”以设计奢华五星级精品酒店而享誉全球的以设计奢华五星级精品酒店而享誉全球的公司担任大堂和公司担任大堂和i i会所的室内设计会所的室内设计 本报告是严格保密的。上海御华山：功能齐备而奢侈的会所空间，提供“夜宴”式定制服务；会所功能设置：会所功能设置：法国著名酒庄红酒、香槟；咖啡吧、雪茄吧，拥有顶级音响系统的超大型ktv系统，水晶灯餐厅、商务会所；24小时会所全方位使用，提供20

47、人左右的顶级私属家宴； 24小时专属保安及超过30人的专业私属服务团队等私属定制以满足奢华需求为主， 水晶灯餐厅水晶灯餐厅 咖啡吧咖啡吧 商务会所商务会所 酒窖酒窖 本报告是严格保密的。建立本项目超越市场的都市豪宅的价值体系建立本项目超越市场的都市豪宅的价值体系品质用材、森林级园林别墅级的户型享受1.基本的配置：以“唐宁one”为参照点2.提升的配置：以“华标品峰、御华山”为蓝本人性化的家居/安防智能系统尊贵的会所功能服务打造高品质的都市豪宅生活！尊贵、奢华的公共空间打造车库智能科技体系本报告是严格保密的。项目户型面积项目户型面积3项目户型定位顺德市场视角目前顺德城区高端洋房主力面积区间目前顺

48、德城区高端洋房主力面积区间160-240160-240平米，畅销平米，畅销总价区间总价区间150-300150-300万；万；镇区联排别墅主力走量区间在镇区联排别墅主力走量区间在300-400300-400万万1150-300150-300万万300-400300-400万万400-600400-600万万本报告是严格保密的。典型项目典型项目1 1：万科兰乔圣菲：万科兰乔圣菲二线江景，主力面积二线江景，主力面积175-210175-210平米，主力总价平米，主力总价180-250180-250万，通过赠送万，通过赠送面积达到面积达到200-240200-240平米，销售快速；平米，销售快速；一

49、期别墅，一期别墅，已售罄已售罄二期别二期别墅已售墅已售罄罄53525150n销售分析：销售分析：2008年11月推出47号楼叠墅产品，三层复式，300平米左右，共61套，由于产品创新，赠送大，客户认可度高，销售速度迅速；09年推出53号楼， 135套，含增送面积210-220平米，目前剩余6套，均为5楼以下的低层产品，销售均价1.0-1.1万/平米；户型套内面积建筑面积赠送面积主要赠送空间变更后户型三房二厅（双套房）15517523.6内庭院+花架后期搭板四房二厅+工人房（双套房）三房二厅（双套房）14718427.9玄关+内庭院+花架后期搭板四房二厅+工人房（双套房）本报告是严格保密的。新城

50、湾畔新城湾畔155155平米平米3+13+1房房功能区间功能区间开间开间进深进深面积面积客厅5.4m5.3m28.62餐厅3.7m5. 4m19.98厨房2.3m3m6.9景观阳台15.4m2.7m14.58景观阳台23.7m1m3.7公共卫生间1.8m3m5.4主卧卫生间2.5m3m7.5主卧4.2m5.5m23.1新城湾畔新城湾畔155155（175175）平米）平米3+13+1房房优势一梯一户，户型方正实用，分区合理，双阳台、双套房设计，南北对流、零楼距。劣势走廊长且过道面积空间浪费，厨房面积偏小。赠送面积赠送面积客厅餐厅卧室赠送一半厨房小孩房主卧万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲户型创新，后期通

51、过花架搭板的方式赠送，实用性强，赠送面积大，户型创新，后期通过花架搭板的方式赠送，实用性强，赠送面积大，附加值高；附加值高；通过后期搭通过后期搭板板本报告是严格保密的。典型案例典型案例2 2：海悦新城销售验证：海悦新城销售验证200-240200-240平米单位资源强势，走量较快，平米单位资源强势，走量较快，200200平米以下小面积走量快，平米以下小面积走量快，160-180160-180平米总价相对高走量较慢；平米总价相对高走量较慢；n200200平米以上销售分析：平米以上销售分析：2009年11月推出二期二批，其中200-230平米大户型东向一线江景，截至目前高层单位基本消化完毕，剩余单

52、位均为3层以下的低楼层单位：总价区间180-210万；n200200平米以下销售分析：平米以下销售分析：畅销产品：畅销产品：120-130平米3/4房，看园景单位；滞销产品：滞销产品：160-180平米4/5房，看园林景观，但由于面积大，总价较高，销售速度相对较慢；客户情况：客户情况：200200平米以上客户以高端换房客和投资客为主，看中稀缺的景观资源，客户经济平米以上客户以高端换房客和投资客为主，看中稀缺的景观资源，客户经济承受能力强，对总价项目不敏感；承受能力强，对总价项目不敏感；200200平米以下客户主要为城区的改善性换房客平米以下客户主要为城区的改善性换房客户，价格承受能力有限，对总

53、价敏感；户，价格承受能力有限，对总价敏感；本报告是严格保密的。套内面积：176平米建筑面积：216平米 户型方正，开阔空间，层高3.1米独立衣帽间、卫生间270度观景大阳台等豪华配套赠送面积：赠送面积：12.27平米平米赠送一半面积典型案例典型案例2 2：海悦新城销售验证：海悦新城销售验证200200平米以上户型赠送面积相对较小，影响了价值实现，目前均价平米以上户型赠送面积相对较小，影响了价值实现，目前均价在在90009000元元/ /平米左右；平米左右；赠送面积约赠送面积约6.56.5平米平米赠送面积约赠送面积约5.35.3平米平米本报告是严格保密的。69典型案例典型案例3 3：海岸星座销售

54、验证：海岸星座销售验证项目主力面积区间项目主力面积区间330/350330/350平米，单价平米，单价1.1-1.51.1-1.5万万/ /平米，强势配套和平米，强势配套和资源启动，总价资源启动，总价350-550350-550万，开盘售罄；万，开盘售罄；n规模：占地25000平方米 ，总建面50000平方米，容积率2.0n 项目主要卖点是：江景资源、稀缺型产品、喜来登酒店江景资源、稀缺型产品、喜来登酒店；n产品：330-350的四房/五房产品，共150套；喜来登酒店喜来登酒店户型套内面积 套数4房330平米共150套5房350平米户型配比：本报告是严格保密的。赠送面积约赠送面积约1010平米

55、平米赠送面积约赠送面积约3.53.5平米平米赠送面积约赠送面积约1515平米平米赠送面积约赠送面积约2121平米平米户型特点：户型特点：双套房设计、主卧奢华打造，待书房、超大衣帽间，带超大入户花园；私家电梯直接入户n主仆分开入户；处处体现居住的尊贵感和舒适度。海岸星座户型：高赠送率打造高附加值，赠送面积达高赠送率打造高附加值，赠送面积达5050平米，主卧奢华打造体现尊平米，主卧奢华打造体现尊贵性；贵性；本报告是严格保密的。71海岸星座典型客户分析：海岸星座典型客户分析：大部分客户具有别墅居住经验，多套物业，认可项目的稀缺价值，大部分客户具有别墅居住经验，多套物业，认可项目的稀缺价值，置业目的以

56、提高居住档次、身份标签和资产工具为主；置业目的以提高居住档次、身份标签和资产工具为主；典型客户语录：典型客户语录：陈先生 顺德本地人,53岁职业：企业老板，身价过亿，拥有诸多物业。目前居住地：在乐从佛奥 客户语录：“这里的房子很好啊，主要是看中这里的江景还不错，而且还有喜来登酒店，很国际很气派，跟其他的比起来档次就是不一样，我觉得很值得”“先放着吧，有需要了就住，我现在有别墅住啊，别墅比较宽敞么，不过这个也挺大的，洋房的话是要大一点才舒服，不住放这说不定还能升值，这样的房子少，有升值潜力的；”本报告是严格保密的。顺德市场小结：目前顺德城区高端洋房主力面积区间160-240平米，主力走量总价区间

57、150-300万；镇区联排别墅主力走量区间在300-400万市场畅销产品的赠送率普遍较高，在15%左右，高附加值产品容易实现高价值；200平米以上（含赠送）有资源支撑，容易实现高价值，180平米以下产品客户总价敏感度高；本报告是严格保密的。5050平米平米6060平米平米7070平米平米广州广州8080平米平米上海上海北京北京参照豪宅视角以豪宅房均面积分析，佛山豪宅房均面积逐年放大，目以豪宅房均面积分析，佛山豪宅房均面积逐年放大，目前房均面积在前房均面积在50-7050-70平米；平米；4 4房房=200m=200m2 2，280m280m2 2 5 5房房=250m=250m2 2，350m

58、350m2 2 推盘时间项目主力户型房均面积2004年丽日玫瑰17042怡翠花园23046龙光天湖郦都250-27046-562005年中海万锦豪园170-180552007年保利一号公馆20050万科金域华府22044-55万科兰乔圣菲30050-602008年滨海御庭240-260602009年海岸星座330-35070万科新城湾畔190-21052佛山佛山04-0504-05年年40-5040-50为主为主07-0807-08年年50-6050-60为主为主0909年年50-7050-70为主为主2本报告是严格保密的。佛山一线豪宅主力面积180-300平米，主力走量的总价区间170-30

59、0万，有强势资源和产品的项目走量较好； 东平板块联排的畅销总价区间350-500万，170-300170-300万万350-500350-500万万本报告是严格保密的。150150平米平米3 3房特点房特点: :1 1、超大赠送面积，相当于、超大赠送面积，相当于189189户型；户型；2、12.1米宽南向露台3、户户朝南、一线江景174174平米平米3 3房特点房特点: :1 1、超大赠送面积，相当、超大赠送面积，相当于于 236236户型户型2、6.4米宽客厅3、14.3米宽南向露台4、户户朝南、一线江景、中心园林景观典型项目滨海御庭户型整体上以户型整体上以200200平米以上产品为主，小面

60、积单位通过高平米以上产品为主，小面积单位通过高赠送实现性价比，并保证社区大户型的纯粹性赠送实现性价比，并保证社区大户型的纯粹性本报告是严格保密的。赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积276276平米平米3 3房房户型特点：户型特点：建筑面积：276平米3房超大赠送面积超大赠送面积85 85 ，相当于，相当于361361; ; 18米宽露台;户户朝南、一线江景; 8.8米星级大堂智能电梯直达私家花园。滨海御庭楼王楼王276276平米，赠送面积达平米，赠送面积达8585平米，高赠送实现项目高附平米，高赠送实现项目高附加值；加值；本报告是严格保密的城市城市项目项目主力面积