2021土地估价案例与报告-问答_110（精选试题）

1、精品文档_土地估价案例与报告-问答1、下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例a、b、c。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金a=295.60元/m2，比准租金b=311.50元/m2，比准租金c=280.88元/m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金

2、=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m22计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2)房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元3计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维

3、修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。房屋年保险费=房屋重置价×

4、;0.2%=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计=房产税+营业税=(256162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期=9015m2

5、5;750元/m2×(1-0)/35=193179元(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元4计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015m2&

6、#215;750元/m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元=858724元6计算土地价格总地价=土地年纯收益/土地还原利率×1-1/(1+土地还原利率)使用年期=858724/8%×1-1/(1+8%)35元=10008428元土地单价=10008428元/2504.1m2=3996.82元/m2(注：土地面积为2504.1m2)请根据上述报告片断回答以下问题：1上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的

7、具体内容看，缺少哪些方面的说明2上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数3上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些4上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是()。(只有一个选项正确，并请填在括号内)a替代原则b最有效使用原则c预期收益原则d贡献原则2、下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××

8、15;×地价评估二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日6月1日九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：总地价：1551.88万

9、元；单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略)2008年6月8日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1

10、土地位置状况待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。2土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。3建筑物和地上附着物状况×

11、×塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析1一般因素××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县

12、的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.54。第三部分土地估价一、估价原则(一)主要遵循替代原则可以概括为：(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比

13、较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1市场比较法(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(h)条件类似的a、b、c三宗案例进行比较，因素条件说明

14、见下表。(2)因素选择见下表。(3)因素条件说明见下表。(4)实例修正后的地价计算。(5)评价宗地(h)的地价h=(a+b+c)/3=(597.08+510.29+414.8)元/m2/3=507.39元/m2总地价=507.39元/m2×29887.5m2=1516.46万元楼面地价=15164600元/13217.39m2=1147.32元/m22基准地价系数修订法依据××市有关文件和××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准，确定委估地块位于××市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为pi=p(1±k)ytkij式中pi待估宗地地价；p待估宗地对应的基准地价；y年限修正系数；k综合因素修正系数和；t期日修正系数；kij容积率修正系数。单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991×(1+5%)×1.8元/m2=531.09元/m2总地价=531.09元/m2