通过本案看物权效力与合同效力的区分

1、通过本案看物权效力与合同效力的区分通过本案看物权效力与合同效力的区分 王永刚(2013-10-28) / 已阅81次我国物权法早已施行，但物权变动的登记效力与合同效力的互相关系始终是目前司法理论中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中a法院根据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在b法院起诉了本案被告王某，随后b法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人

2、朱某根据b法院的生效判决恳求a法院解除对涉案房屋的查封。对于该案件，有两种看法：第一种看法认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的全部权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且b法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应当连续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但依据合同商定案外人朱某应当是该房屋的实际全部人，故而a法院应当解除查封。其次种看法认为，虽然b法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必定引起物权的变动。中华人民共和国物权法第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经

3、登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋全部权转让登记后，才发生房屋全部权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋全部权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的全部权人仍为王某，a法院不应解除查封。笔者赞同其次种看法，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即推断不动产的归属是看登记。物权变动的缘由行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记

4、只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国物权法第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的根底关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应当依据合同法来推断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必定与登记联络在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联络在一起，是一种物权变动

5、的公示方法。假如当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍旧有效。正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋全部权就不能发生转移。其次，我国物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，按照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正值性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。同时依据物权法第十五条的规定，不动产物权的变动，必需以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物

6、权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效可以产生债权法上的效果，但不肯定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必需进展不动产物权的变动登记。在司法理论中，合同生效而不动产物权没有变动的案例许多，此时权利人只享有恳求交付的权利，而不能获得对不动产的支配权。最终，依据我国法律规定物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权合同行为是物权变动的前提和缘由，而登记是不动产物权变动的表现形式。详细到本案，朱某与王某签订的房屋买卖合同虽然经乙法院确认为有效的合同，但合同仅是转移不动