郑州城客户臀掘建议

1、升龙城客户挖掘建议 市场风云/策略思考/执行策略第一章市场风云2010年06月25日08:03 搜狐网2010年上半年对于郑州楼市而言，是政策频出的半年。郑州市房管局、物价局共同出台关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知，拉开楼市政策的序幕。最让人期待的就是省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“省八条”），通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等多方面加强调控。从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相当。 郑州版新政6月出台 6月7日，新政策“郑州版”终于浮出水面，郑州市政府做出决定，确保2010年至2012年，郑州市保障性住房和中小

2、套型普通商品住房的年度开工量不低于各类住房年度开工总量的70%;2010年，全市住房建设总量为1400万平方米，90平方米以下的住房建设量不低于70%;郑州市新开工的经济适用住房150万平方米、竣工100万平方米；加大城中村村民安置住房建设力度，开工200万平方米。 房管局对首次购买90平方米及以下普通住房的家庭，继续执行契税税率为1%的优惠政策。此次郑州新政策规定，凡商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起，3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售。 楼市价格爱恨交织 2010年上半年的楼市价格伴随着众多因素，起起伏伏，让消费者爱恨交织。从1月的楼市价博弈，

3、量跌价升，到2月份春节放假，郑州楼市迎来了销售淡季，但商品住宅均价首次突破5000元/平方米大关。3月份两会召开继续量价博弈论，量升价跌。4月份量价齐升。5月份郑州出台明码标价，一房一价备案，市场观望气息浓厚，市场冷却，住宅成交量跌价升。据房管局统计显示，5月份郑州市市区商品住宅销售5952套，比4月份少销售了3655套；商品住宅销售面积55.95万平方米，较上月下降36.99%.郑州商品房市场开始进入“量跌价涨”阶段，供求关系连续16个月首次逆转，成交均价的大幅攀升是由于信贷等宏观政策的作用，使郑州楼市成交结构发生较大变化，刚需产品成交比重下降，而高端产品受影响较小所致。 今年气候状况报讯与

4、往年相似的是，今年6月底，绿城的“火炉”就非常旺盛，根据郑州市气象台的预报，今日绿城依然高温不退，最高气温将超过37。昨日11时，根据自动气象观测站的适时监测，郑州的气温就已经达到34.6，河南省气象台、郑州市气象台6月21日12时20分发布高温橙色预警信号：预计郑州市区当天下午最高气温将升至37以上。果不其然，14时升高到36.9，到16时就已经达到37.1。这个高温在全省仅次于济源的38和洛阳、焦作的37.3。根据郑州市气象台昨日17时发布的郑州市短期天气预报，今天，郑州依然是晴天间多云的天气，偏南风3级，全市最低气温2425，最高气温将再次达到3637。从郑州近期土地成交以及房子价格走势

5、我们可以看到，在经过新政洗礼后的市场中，钢性需求成交量将会得到一定缓解。思 考在低迷的楼市状态以及如此炎热的夏季里，我们升龙城何以支撑起郑州楼市的热度？从愿景四环时代房产机遇 2010年上半年也是郑州市城市建设突飞猛进的半年。郑州地铁2号线工程招标公告显示，2号线工程计划开工日期为今年6月16日，竣工日期为2013年7月15日。地铁2号线与1号线相继开工，预示郑州的地铁时代越来越近。郑州市城乡规划局公示显示，2010年上半年郑州三环线上将再添3座立交桥，分别位于花寨路、航海路和索凌路处，以缓解这些区域日益紧张的交通压力。郑州四环路的即将贯通则是2010年郑州城市建设的重大突破。据悉，到今年年底

6、，当您驾车行驶在全长80余公里的东西绕城公路（四环）时，绕郑州一圈只需70分钟，与其他中部城市相比，郑州将提前进入“四环时代”。四环线的形成，将把郑州城区面积拉大到550平方公里，城市建设的迅猛推进，将为郑州房地产发展提供更多机遇。从区域西区商业曙光重现 郑州西区的蓬勃发展不仅带来住宅市场的飞跃，也给西区的商业地产发展提供了最好的机会。2010年上半年，商业曙光重现，对于西区而言无疑是调控之中的利好消息。据中原区商务局提供的一份已签约大项目资料显示，郑州西区将有18个涉及商业的超亿元大项目，郑州西区商业曙光有望重现。而与之对应的郑州商业地产也迎来新的现象，商用物业的自持现象增多。业内人士认为，

7、自持现象的增多，不仅预示着商业地产群体意识的觉醒，更预示着郑州商业地产将来新的发展时代。居统计，2010年共有32个新楼盘入市.较2009年的27个楼盘还略有增长。那么在西区如此众多的产品竞争中，在产品品质不分伯仲的前提下，在燥热难当的火炉季节升龙城又何以脱颖而出，傲视群雄?第二章策略思考郑州是一个深水区整体市场环境严峻，片区市场竞争较激烈要在对手重重的市场上激起浪花要让潜水的观望人群浮出水面我们需要引爆，深水炸弹！得天独厚的地理优势西区的价值不言而寓深入人心的占位优势升龙的气势锐不可当区位愿景价值剖析升龙城=地利+天时+人和物质属性精神属性让我们看看升龙周遍的楼盘是如何抢占人和的。开盘当日以

8、抽奖的形式吸引客户，穿插舞台表演等形式持续热场增强互动；视气节炎热举办夏令营活动，并嫁接至开盘优惠中一石二鸟。从古至今，能够同时拥有天时地利的人不计其数，然而真正成为王者的却屈指可数。人和，永远是一堂最难掌控的必修课。现在，让我们再次圈定我们本轮提案的目标群体的特征与范畴。目标客群共性特征解构：有那么一群人，他们平凡，但不平庸；他们追逐浮华，也重视生命本质；他们或许不能被贴上标签，但他们确实属于同一style他们必须在城市中获取某种途径，地点和方式并不重要，重要的是，他们需要更多地“暂停”下来，使身体和精神重新焕发活力，并使他们的世界观不断更新。都市生活经验让他们：既讲求实在，又怀有梦想。对新

9、生事物有较高的接受度，对时尚感冒；追求有质感有内容（务实）的生活；希望精神生活更加充实饱满。从升龙国际中心、中原新城以及以往升龙的项目的成交情况来看，主体目标群体来自27区，但紧随brh线以及地铁线的日趋成熟，这样一群人的范围也在不段扩大以致辐射整个郑州。soourplan：上演“双城计”老客户27区新老客户郑州question1:优惠，抽奖，夏令营人人可为，我们凭什么领引先机，独占鳌头？question2:将“空城计”演变为“双城计”我们需要具备哪些逆否条件？影响了林永强一生的话：人做我不做，杀出新血路。也许，我们不需要如此气势磅礴，也许，我们不需要那么的注重敌人。我们需要的只是被一次又一次

10、的树敌，一次又一次的想方设法去再一次打败自己。启示：任何具备价值的东西都需要有一个铿锵有力的支撑点来支撑。支点太弱的话？易断！“给我一个支点，我可以撑起整个地球。” 阿基米德支点剖析地基质地新颖深度挖掘自身价值以及强有力的支撑点是解决所有问题的关键所在。第三章执行策略7月67月127月208月158月28以“你去过美国第五大道吗？你去过法国巴黎香榭丽舍大街吗？你去过香港太古城吗？来升龙城售楼中心带你到上海世博一一亲临“等信息的释放面向全郑州的客户来炒作造势，吸引客户到售楼现场增强人气。以”想参加世界上绝无仅有的郑州世界杯延长赛吗？来升龙城售楼中心即可参加“的信息释放吸引客户去售楼中心参加桌上足

11、球活动，借此炒作。以”你见过最为危险的英雄救鱼吗，升龙城售楼中心今天盛大面世开放，来了就可参加英雄逐鹿“的信息释放吸引客户去售楼中心参加捕鱼活动，参观售楼中心以及增强互动。原则：不仅要造势，还要借势。以”七夕与你相约，请到升龙城售楼中心来揭开她的神秘面纱”为中心吸引客户去售楼部，并宣告8月20号的样板区公开，可以穿插赠送游泳票、vcity物料等方式。植入vcity概念， 以“想观看史上最震撼世界独一无二的3d电影vcity吗？来升龙城售楼中心即可体验，并与名流同座”的信息释放最终引爆市场。操作总纲与细节主体媒介短信、电话call客、海报、展板、软文炒作以及活动物料。“双城计”以“老带新”的口径

12、传播，对老客户进行分成批（截止到7月20号前售楼中心开放每日均等发放给不同的客户）call客，以及发放针对老客户的短信；同时批量发放针对整个郑州地区的非老客户的短信吸引新客户。配合物料传播vcity概念的遮阳帽、游泳票、气球以及一些活动物料等。操作总纲与细节7月6：活动主题”升龙城带你周游世界“，以短信投放以及海报等形式启动活动。现场要求：对新老客户洗脑展示升龙城的情况（接下来每一轮活动的前置条件），并且售楼部需展示世博会的各个国家特色介绍以及一些风靡世界另人神往的商圈展板、液晶电视等。如美国第五大道，法国巴黎香榭丽舍大街，香港太古城等 ，并参与抽奖发放世博会门票（每日设置一定名额），持续到7

13、月20号。预期效果：人气储备阶段，后期活动的导火线。操作总纲与细节7月12：以“世界杯唯一的延续赛场”为概念引导客户来售楼中心现场参加桌上足球竞赛。现场要求：展示世界各支著名球队与球员的介绍与获奖记录等，同样可以展板或者液晶电视等形式传播。同时售楼部需要陈列5台左右的桌上足球机可供有兴趣的来访客户使用竞赛。与此同时搭建摆设“世界杯高峰论坛”为球迷提供交流平台，并视天气状况提供适量啤酒解暑（温馨关怀）。活动时间为期一天。预期效果：人气储备第二阶段，是上一轮活动的引信，是下一轮活动的伏笔。操作总纲与细节7月20：依托“最刺激火爆的英雄救鱼” 来启动售楼中心的面世仪式，可嫁接”消暑水上乐园“的概念执

14、行。现场要求：通过销售人员以及展板向新老客户传播消暑常识，搭建规模足够的橡胶蓄水池。可以互动游戏的形式（见图示及说明），走到最终的池子中抓鱼，并可将捕捉到的鱼以奖品的形式发放给成功过关的客户。预期效果：人气储备第三阶段，是上一轮活动的升华，是下一轮活动的引擎。三人一组首个到达终点的人可进行记时捕鱼环节操作总纲与细节8月15：依托“我与升龙有个约会，揭开她的神秘面纱” 为主题进行七夕暖场，并宣告8月20号的样板区开放。现场要求：销售中心需布置罗曼蒂克的花卉来打造节日氛围。销售代表向每位了解完升龙城状况的新老客户（限单身人士）赠送一支花朵来烘托主题，并最终揭开神秘面纱vcity。为期一天。注：当v

15、city亮相完毕后到8月28号期间为来访客户限量派发”v“主题物料，包含遮阳帽，游泳票等消暑物料以及气球、手帕等一般物料。通过物料来辐射整个27区以及郑州其他区域。预期效果：看似平淡无奇的暖场活动，实质上孕育着不可预计的最大爆发！操作总纲与细节8月28：”世界上独一无二的最为火爆刺激的3d大片“。现场要求：导入尊贵名流的特殊身份荣誉（口径为抽到的幸运客户）。当日售楼部服务体贴最大化，安保撑伞护送客户下车并送至售楼中心内部红地毯处，客户由红地毯（路的2边有泡泡机持续喷泡）走到签到墙上签字后根据导视系统走到休息区域领取3d红绿眼镜，并等待次序进场观看vcity的3d宣传片。等待过程中客户可品尝活动红酒并由销售人员强化巩固区域价值、升龙城的价值和vcity价值前景。注：需检查3d影片制作的可行性。预期效果：概念嫁接完毕，客群蓄储完毕，一鸣惊人的支点引爆了市场的深水炸弹！操作总纲与细节8月29（抑或可在28号举行）：”万人v手势收集“。现场要求：留有足够的场地