沈阳瀚博皇家御湾项目整位与发展战略

1、沈阳瀚博皇家御湾项目整体沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略定位与发展战略目的与标准目的与标准u北京的总部基地在北京丰台区，它的占地仅仅是北京市丰台区的百分之一的土地，但是它的税收是多少呢，以去年为例，总部基地产生的税收是整个丰台区的接近30%的税收。2p本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院关于项目2700亩地块的概念设计方案。p本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出项目2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目规划与开发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头子满意、老百姓满意。p老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老

2、百姓看重生活质量。3项目前期基础调研工作项目前期基础调研工作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察沈阳市宏观经济情况沈阳房地产发展现状道义城市总体规划道义房地产市场状况地块解析和界定区域经济背景分析区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析500份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果最优容

3、积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位本报告要解决的核心问题本报告要解决的核心问题4p我是谁？ 发展模式与外在气质。p我要去哪？我要成为什么？ 容积率。p怎么走？ 开发节奏与分期产品。对于一个超长销售周期的超级大盘而言，对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。的气质，就是我们最核心的竞争力。5项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序项目界定项目界定7项目属

4、性界定模型项目属性界定模型项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性界定u本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。联祥对高端物业属性的界定模型项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地占地27002700亩，容积率未定。亩，容积率未定。8项目指标项目指标 后期开发后期开发 首期首期u按2700亩占地，容积率1.5计算，项目总建筑面积约270万平方米，最快估计得开发10年。项目启动区占地约项目启动区占地约278.9278.9亩，被规划路切割亩，被规划路切割成相互呼应的四小块。成相互呼应的四小块。9项目指标项

5、目指标 a a b b c c d d ua地块：85.8亩ub地块：65.2亩uc地块：94.0亩ud地块：33.9亩东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。10宗地四至宗地四至北侧蒲河大道西侧规划地及厂房西侧原有村屯南侧原有村屯东侧规划用地、道义大街东临环保厂、规划用地地块中央南侧滩地地块现状：地块现状：启动区地块平整，南部及四周分布原有村屯。地块四至：地块四至：l北临蒲河大道l南临原有村屯l东临原有住宅、工厂及规划用地，环境较差l西临规划地及原有村屯 项

6、目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约项目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约1010分分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利利11交通状况交通状况道路交通：道路交通：东侧紧邻道义大街，西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石台），属两干道交汇处；通过道义大街快速驶入一环、二环线，通往城市各区域路径通达、便捷公共交通：公共交通：地铁：地铁2号线辽大站距离地块车行5分钟、地铁人杰湖公园站141、157、236、255、381、382、326、381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、太原街等主要交通节点236255141338

7、381382326车行4分钟至辽大道义大街蒲河大道（西侧未通）157地铁2号线辽大站项目南临蒲河道义景观带，目前正投资项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.314.3亿元进亿元进行行8.88.8公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊12景观资源景观资源 后期开发后期开发 首期首期蒲河及沿线景观带宗地南蒲河景观带现状辉山段蒲河景观带改造后现状宗地南蒲河景观带规划示意1313项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性定位本项目属于可达性强、周边有一定景观资本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘源的城市近郊区

8、超级大盘意昂对项目属性的界定模型20102010，可怕的道义，可怕的道义u新沈阳北站u一桥三路u沈铁城际铁路u蒲河景观带u产业14p一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到0707年年1212月，月，昔日的风风火火似乎戛然而止。昔日的风风火火似乎戛然而止。p一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛泽东泽东“集中优势兵力消灭敌人集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义，集千钧的战略学要义，集千钧之力发于一指，憋闷两年之后，之

9、力发于一指，憋闷两年之后，20102010年，道义先导区必年，道义先导区必将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。p交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。p20102010，道义一出，谁与争锋！，道义一出，谁与争锋！20102010，实至名归的道义，实至名归的道义u碧桂园u雅居乐u香港置地u总部基地u华强u龙湖u荣盛15p20102010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与

10、城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集团。团。p相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城市发展的先进模式

11、，道义具备区域发展的先天条件。市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。p20102010，道义一出，谁与不从！，道义一出，谁与不从！20102010，渐至惨烈的道义，渐至惨烈的道义u仅以初步估计，道义目前的潜在供应就能销售30年。16p20102010，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有近近20002000万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化量仅量仅7070万平米。万平米。p20102010，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的同质化非常严重，碧桂

12、园等企业的鲶鱼效应必将导致片同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片区惨烈的价格战。区惨烈的价格战。p20102010，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必将导致片区的重新洗牌。将导致片区的重新洗牌。p20102010，道义之战无义战！，道义之战无义战！道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤，属于典型的的城市接壤，属于典型的“郊区城市郊区城市”17区位属性区位属性道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的

13、生活配套设施氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施序号序号名称名称1辽宁大学2沈阳师范大学3沈阳工程学院4沈阳航空学院5辽宁美术职业学院6沈阳药科大学（搬迁中）7中国医科大学（拟搬迁）区域内主要大学名录区域内主要大学名录道义开发区国内地区生产总值实现17.1亿元，2001年以来累计引进项目113个，其中超亿元的项目26个，并已经形成了以食品饮料、生物制药、新型建材、装备制造等产业为主的工业体系。 道义科教研发产业片区：道义科教研发产业片区：依托道义现状已形依托道义现状已形成的产业，并与当地的教育资源结合，使其成的产业，并与当地的教育资源结合，使其发展成为沈北地区的创新科研基地，同时发

14、发展成为沈北地区的创新科研基地，同时发展相应的生活服务设施。展相应的生活服务设施。 科技创新产业片区：科技创新产业片区：主要由技术创新区、科主要由技术创新区、科技孵化区、高新技术产业区等三个功能构成，技孵化区、高新技术产业区等三个功能构成，重点发展生物电子、新材料、信息产业、先重点发展生物电子、新材料、信息产业、先进制造业等高新技术产业，同时发展相应的进制造业等高新技术产业，同时发展相应的生活服务设施。生活服务设施。 依托大学城及产业发展规划，道义科依托大学城及产业发展规划，道义科教研发优势突出，未来将成为蒲河新教研发优势突出，未来将成为蒲河新城的科研创新中心城的科研创新中心区位属性区位属性目

15、前看，道义城市化程度仍不高，配套档次目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足低，乡土气息重，人气仍显不足区位属性区位属性从全市角度来看，道义区域房地产发展水从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的平较低，但有明显的“价格洼地价格洼地”效应效应p价格是体现产品水平的一个综合指标，区域价格可以直接反映地区房地产的发展水平。p包括道义、虎石台和新城子在内的沈北新区的价格为全市最低全市最低，仅为32503250元元/ /平方米平方米。2009年1-11月沈阳市分区商品住宅成交均价区位属性区位属性道义未来发展前景和机会导向分析道义未来发展前景和机会导向分析区位前景

16、区位前景蒲河治理和蒲河治理和“人杰湖、人杰湖、地坤湖地坤湖”打造打造总部基地启动总部基地启动新沈阳北站、北金廊、新沈阳北站、北金廊、二号线、一桥三路实实二号线、一桥三路实实在在拉动道义未来发展在在拉动道义未来发展迪士尼、温泉、大盘巨无霸迪士尼、温泉、大盘巨无霸相继进入改变区域属性相继进入改变区域属性产业带拉动产业带拉动自自然然资资源源后花园、生后花园、生活模式拉动活模式拉动政府新规划政府新规划拉动拉动交通枢纽拉动交通枢纽拉动核心驱动核心驱动力力药科大学、盛京医院、药科大学、盛京医院、示范高中示范高中20072007年年1212月月7 7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大日，国家级改革试验

17、区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区发展先导区”地位地位道义开发区区位前景区位前景道义规划道义规划“五横五纵五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系u五横：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道u五纵：怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街23区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”“新沈阳北站新沈阳北站”重新定义重新定义“沈阳两小时生活圈沈阳两小时生活圈”和和“北部城市群北部城市群”，必将引发一场伟大的革命

18、，必将引发一场伟大的革命u新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。u新沈阳北站是京沈高铁与哈大高铁的转换站u新沈阳站也叫新沈南站是哈大高铁站，也是将来沈辽，沈丹始发站。24区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”从道义去北京，从道义去北京，2 2个小时个小时1818分分从道义去长春，从道义去长春，1 1个小时个小时从道义去哈尔滨，从道义去哈尔滨，1.51.5个小时个小时从道义去大连，从道义去大连，8080分钟分钟从道义去营口，从道义去营口，3030分钟分钟从道义去鞍山，从道义去鞍山，2020分钟分钟上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救

19、中国。上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救中国。“新沈阳北站新沈阳北站”20102010年动工，并将与地铁年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳二号线北延长线无缝接驳25区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”沈铁城际铁路沈铁城际铁路20132013年全线贯通之后，道义对年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强26区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”地铁一、二号线地铁一、二号线20132013年全线贯通运营之后，年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点从道义可以方便到达沈阳任何重要节点27

20、区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”“一桥三路一桥三路”工程贯通之后，道义区域与工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短母城交通将更方便快捷，时间大大缩短28区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽” 道义大街与三环立交桥示意图u一桥为道义大街与三环立交桥改造工程，建设南北向跨线桥，拓宽路面，改变现有改变现有交通格局交通格局。u贯通怒江北街至沈北大道，双向8车道；梅江北街、陵园北街贯通三环至蒲胜路；进入道义将增三大通道道义将增三大通道。东北东北“总部基地总部基地”项目启动后，将极大提项目启动后，将极大提升道义区域的产业积聚能力升道义区域的产业积聚能力u总投资26亿美元，占地

21、7000亩，建筑规模470万平，建设2000栋总部大楼，成为立足沈阳、辐射东北、面向东北亚的国内外企业总部聚集群。u一期工程2010年5月开工，预计完成建筑面积40万平，完成投资额7亿元，全部工程2018年完工。29区位前景区位前景之之“产业带产业带”华强华强“文化科技产业园文化科技产业园”项目启动之后，将项目启动之后，将改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链u除游乐场之外，更成为集创意、设计、研发、生产、展示、经营及人才培养于一体的文化科技产业基地，实现年接待能力500万人次以上。u目前地基已完成，今年基本完成主体工程，2011年“五一”营业。30区位前

22、景区位前景之之“产业带产业带”道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链u唐都温泉度假村东至陵园北街、南至蒲河大道、北至规划路占地面积约26万多平方米。一期预计2010年投入使用，将极大提升区域价值。u此外总投资40亿的九龙云天温泉酒店项目、总投资30亿的荣盛温泉旅游项目也将以休闲度假等形式成为拉动道义发展的加速器。31区位前景区位前景之之“产业带产业带”道义发现温泉20102010年，蒲河道义段年，蒲河道义段8.88.8公里治理工作将全面启公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾

23、湖等人工景观动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观32区位前景区位前景之之“景观资源景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施33区位前景区位前景之之“景观资源景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖道义区域按沈阳道义区域按沈阳“后花园后花园”功能规划功能规划“五横五横五纵、两河五湖一园五纵、两河五湖一园”的生态格局的生态格局u规划绿化及水域面积占总用地47%，绿化覆盖率超过60%，将其打造为沈阳的“城市后花园”。34区位前景区位前景之之“景观资源景观资源”碧桂园

24、、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大项目启动后更加强化道义区域的项目启动后更加强化道义区域的“后花园后花园”属性属性区位前景区位前景之之“后花园模式后花园模式”荣盛香缇澜山龙湖香港置地汇置尚都碧桂园太阳城36项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序新区与超级大盘的新区与超级大盘的“共振效应共振效应”37p城市小盘是直升飞机，新区超级大盘是【波音787飞机】。前者起飞直上直下，无需借力；后者的起飞则需要2个以上的引擎和30

25、00米以上的跑道。p新区和超级大盘的开发都是“造城”，新区是太阳恒星，大盘是地球行星，行星围着太阳转，形成共振效应，太阳作为行星运转的引擎和跑道，才最省力、最合理、最和谐。厘清新区发展的走向和脉络，踩准新区开厘清新区发展的走向和脉络，踩准新区开发的节奏和旋律是超级大盘开发的首要工发的节奏和旋律是超级大盘开发的首要工作。作。区域前景研究区域前景研究38国内相似区域案例借鉴国内相似区域案例借鉴1道义区域产业发展脉络研究道义区域产业发展脉络研究2我们研究了国内外区域发展的相似案例，我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此判断道义区域未来的发展前景据此判断道义区域未来的发展前景案例：天津案例：天津 梅

26、江南板块梅江南板块1案例：广州华南板块案例：广州华南板块2案例：北京亦庄案例：北京亦庄3案例：河北燕郊案例：河北燕郊4天津天津梅江南板块：天津生态居住区的典梅江南板块：天津生态居住区的典范范中心中心城区城区奥运奥运中心中心梅江南梅江南商商务务中中心心区位：区位：天津市中心区南部10公里发展历程：发展历程：1998年开始，由松江集团主导 “修路换土地”，通过修建友谊路贯通中心区与梅江南区域，并获得土地一级开发权，随后进行部分土地的二级开发，并出让部分土地。随着友谊路的贯通、“梅江南”概念的提出，及友谊路商务中心、西青开发区的形成，以及区域内房地产项目的不断开发，梅江南形成了天津的生态居住区友友谊

27、谊路路区域借鉴区域借鉴1 1配合基础设施建设和区域环境整治，开发配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有节奏的进入，不断提升区域价值商有节奏的进入，不断提升区域价值199819992000200120022003200420052006松江集团通过“修路换土地”，取得土地一级开发权友谊路沿线通车，连同市中心与梅江南商品房均价走势曲线商品房均价走势曲线提出了“梅江南”生态居住区概念友谊路金融街项目启动，逐渐形成新的商务中心污水河整治工程开工，第一个大盘梅江项目入市，均价达到3000元区域北侧的东南半环快速路工程开工；污水河整治工程全面完成区域南部的西青开发区开始成形海逸长洲入市，全面提升梅江南区

28、域品牌东南半环快速路通车邀请科特勒营销集团举办梅江南品牌营销论坛地价每亩160万地价每亩120万地价每亩80万地价每亩50万地价平均每年上涨地价平均每年上涨30%50%区域借鉴区域借鉴1 1各项目的发展均依托梅江南的大区域价值各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐渐形成了天津的，逐渐形成了天津的“富人区富人区”万科水晶城万科水晶城“住在梅江住在梅江, ,选择水晶城选择水晶城 ”顺驰蓝色板块顺驰蓝色板块 梅江南生活蓝本梅江南生活蓝本 自然环境自然环境：梅江南地区总面积240公顷的土地，70%以上的基地为水面，是天津少有的几块原生态自然湿地基础配套基础配套：住宅全面开发之前，学校、医院、邮局、金

29、融等配套均已建设，后期各种商业配套陆续进入。各项目的发展均依托梅江南依托梅江南“环境环境+ +配套配套”的区域价值的区域价值，环境+配套打造的宜居条件使梅江南成为天津的高端住区。 卡梅尔卡梅尔 梅江，因我而不同梅江，因我而不同 由政府、媒体、开发商共同组织的论坛 大梅江大梅江 一个崛起的高尚新城区一个崛起的高尚新城区区域借鉴区域借鉴1 1梅江南模式下的物业价值曲线梅江南模式下的物业价值曲线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期基础设施投入基础设施投入1.政府的基础设施和城市配套率先投入，由于土地控制等原因，房地产稍后于区域发展；2.待市政建设有一定

30、基础后，房地产价值迅速释放；3.经过启动爆发期后，随着房地产市场的自然成长，物业价值稳定上升；4.待区域价值成熟后，房地产借助区域的大平台，有可能再次快速发展。1 12 23 34 4区域借鉴区域借鉴1 1梅江南模式下的房地产竞争模型梅江南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府在基础设施和配套方面的大力投入，使得区域价值形成一个较高的、统一的平台；2.区域内各房地产项目依托区域的核心价值，依靠产品、营销等形成差异化的附加价值；3.城市外溢人口流向本区域的首要驱动力是区域价值，然后再区域平台上根据不同的偏好选择不同的项目；4.由于区域形象的统一对外，使得区域更易形成高位的价值平台，从

31、而成为城市里新兴的中高档住宅区。5.区域代表开发商：万科城市新区城市新区房地产项目房地产项目区域价值核心区域价值核心城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴1 1广州广州华南板块：八大开发商共同进入，华南板块：八大开发商共同进入，开创了中国房地产开发的大盘时代开创了中国房地产开发的大盘时代p区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名p范围：主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐8个占地千亩以上的住宅大盘p总占地：2万余亩p总规划建筑面积：1500多万平方米白白云云山山广广 州州 市市 区区华南板华南板块块区域借鉴区域借

32、鉴2 2八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力p华南板块被划分为几个大规模的地块，出让给八大开发商，各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施p政府负责土地一级开发。但由于大面积土地都掌握在各大开发商手中，政府对区域整体发展的把控能力较弱。且政府在各项基础配套设施的建设上明显滞后，对区域发展支持力度小。项目项目开发商开发商占地面积占地面积（万（万）建筑面积建筑面积（万（万）容积率容积率南国奥林匹克花园广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司6775751.1祈福新村祈福集团

33、5004804800.96华南新城 广州合生创展集团有限公司2103003001.4星河湾 广州宏富房地产有限公司 801201201.5锦绣香江 香江集团267/ /华南碧桂园 碧桂园物业发展有限公司6758580.87广州雅居乐花园 广州雅居乐房地产开发有限公司3204344341.36广地花园 番禺广地房地产开发有限公司671071071.6区域借鉴区域借鉴2 2u由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈拆迁市政生活配套设施土地出让权规划权税收收益/土地收益项目开发小区配套融资权定价权开发收益市民利益市民利益商业配套不足公共交通体系落后居住成本显著增加

34、区域价值区域价值土地盲目出让，政府的统一区域规划缺失区域功能严重单一，卧城效应显现市政配套严重滞后，社区设施重复建设与区域公共配套缺失的矛盾楼盘独立成城的楼盘扼杀多样化的城市生活，形成“盘内设施完备，盘外荒郊野外”的情景各个开发商无序开发，供应调节失衡，短期供求失衡，区域价格受到负面影响区域借鉴区域借鉴2 2板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期启动期启动期快速发展期快速发展期火爆期火爆期回落期回落期19911998200120021991年，祈福新村面世，但是由于交通

35、等条件的限制，区域一直没有实现快速发展1998年，华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开发开始区域大盘全面上市，其中包括：祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐住宅开发过度，配套严重不足，区域销售速度下滑；火爆不再2003调整期调整期政府全面介入，大规模改善区域交通状况，增加配套设施供给楼市热点，各楼市热点，各个档次齐备个档次齐备遭遇交通与配遭遇交通与配套发展瓶颈套发展瓶颈政府介入，瓶颈政府介入，瓶颈打破倒计时打破倒计时区域热点形成区域热点形成区域起步区域起步祈福集团碧桂园物业发展有限公司广州市宏宇企业集团广州番禺

36、奥林匹克房地产开发有限公司香江集团番禺广地房地产开发有限公司祈福集团广州合生创展集团有限公司广州雅居乐房地产开发有限公司区域借鉴区域借鉴2 2各大开发商凭借各自的资源打造具有特色各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核心竞争力，形成彼此独立的价值点的核心竞争力，形成彼此独立的价值点星河湾：星河湾：2 2公里骑江观光木道，独占江景资源公里骑江观光木道，独占江景资源锦绣香江：广州首席生态豪宅社区锦绣香江：广州首席生态豪宅社区南国奥园：奥运主题运动社区南国奥园：奥运主题运动社区华南碧桂园：白领也可以住别墅华南碧桂园：白领也可以住别墅区域借鉴区域借鉴2 2华南模式下的物业价值曲线华南模式下的物业价值曲

37、线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期1.由于缺乏政府的基础设施和城市配套投入，房地产自然缓慢发展；2.随着大型开发商大规模楼盘的同期入市，房地产价值迅速提升；3.住宅开发过度，配套严重不足，导致房地产开发遇到瓶颈，开始下滑；4.后续政府开始介入市政配套设施的建设，房地产开始回暖，但进程缓慢。1 12 23 34 4区域借鉴区域借鉴2 2华南模式下的房地产竞争模型华南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府对土地缺乏控制力，造成部分功能缺失，区域难以形成统一的形象，区域价值空白；2.区域内大开发商各自为政，依托自身资源形成自身独特的价值

38、点；3.城市外溢人口受不同项目的吸引分散流向各个项目，彼此之间竞争激烈；4.由于区域缺乏统一的形象，以及交通配套等市政设施的缺失，各项目通常使用性价比的手段吸引市内客户，使得区域难以成为高价值板块。5.区域代表开发商：碧桂园城市新区城市新区房地产项目房地产项目房地产项目价值房地产项目价值城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴2 22006-7-2652亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产业新城，核心区业新城，核心区4040平方公里，与道义相仿平方公里，与道义相仿行政规划行政规划 位于北京大都市东南边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展的

39、三个重点新城之一，亦庄新城面积为212.7平方公里，核心区40平方公里区域人口区域人口 2010年规划人口30万，2020年规划人口0万人。担负起疏散北京中心城部分职能和人口的作用。城市定位城市定位 发展目标：高新技术产业中心、高端产高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城业服务基地、国际宜业宜居新城 引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术于现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变核心区核心区路东产业区路东产业区河西区河西区马驹桥马驹桥居住区居住区物流园物流园站前综合区站前综合区六环路路南区六环路路南区区域借鉴区域借鉴3 3经过近经过近2020年的耕耘，

40、亦庄目前工业总产值约年的耕耘，亦庄目前工业总产值约15001500亿亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产亦庄近几年国民生产总值变化亦庄近几年工业生产总值变化园区2001-2005新增内外资企业投资额（亿美元）亦庄产业覆盖领域非常广泛，现在已经在高新高新技术产业技术产业、设备制造业以及都市工业三大行业形成初步聚集和发展。同时，以电子信息为主导的高新技术产业是亦庄的绝对支柱产业，同时也是推动北京市高新技术产业发展的主要因素区域借鉴区域借鉴3 32006-7-2654随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产业人口随着产业的快速发展，亦庄房市内需增

41、长强劲，高端产业人口在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持早期典型项目（2003年以前）近期典型项目（2004-2007）荣景丽都荣景丽都：公寓开发区30岁左右白领，以过渡性住房或临时居所为主国融国际国融国际：酒店式公寓30岁左右，自住投资各占50%博客雅居博客雅居：小户型塔楼25-35岁为主，70%为经济开发区的白领，老业主占30%。（开发区工作人员购买9.5折优惠）格林小镇格林小镇6 6：花园洋房50%以上为开发区中高层管理者一栋洋房一栋洋房：别墅城市追求低密度别墅生活的中高端客户，以东部人口为主，包括电视台工作人员、自

42、由职业者比例明显上海沙龙上海沙龙：多层板楼周边区域上班族、生意人，少量本地原著居民境界境界：townhouse以cbd白领为主，二次置业为主格林小镇格林小镇：花园洋房、联排70%为市区人口，品质生活追求者市区人口市区人口产业人口产业人口产业人口产业人口市区人口市区人口城市中产阶级二次置业为主区域内年轻白领首次置业为主区域借鉴区域借鉴3 355亦庄发展模式亦庄发展模式强势产业支撑下新城轨强势产业支撑下新城轨迹迹主流客户主流客户区域价值区域价值高端产业陆续进驻，提升高端产业陆续进驻，提升区域人气，在城市中价值区域人气，在城市中价值认知高走认知高走区域内基础设施建设、环区域内基础设施建设、环境改造开

43、始进行，生态环境改造开始进行，生态环境优越境优越区域内产业逐渐成熟，城区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善，高科技市配套逐渐完善，高科技产业新城逐渐形成产业新城逐渐形成城市中高端客户城市中高端客户城市上升中产城市上升中产高端产业人口高端产业人口产品类型产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：洋房、多层中低密度：洋房、多层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多层、小高层城市主流：多层、小高层密度两极化：高层（为密度两极化：高层（为主），洋房主），洋房/多层多层城市主流：高层城市主流：高层随着城市格局的改变

44、，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使随着城市格局的改变，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使客户始终保持城市中高收入人群。客户始终保持城市中高收入人群。区域借鉴区域借鉴3 356河北燕郊地处京东，距北京河北燕郊地处京东，距北京cbdcbd半小时车程，建半小时车程，建成区面积成区面积3030平方公里，与道义类似平方公里，与道义类似朝朝阳阳区区 通通州州区区 六六环环路路京哈高速京哈高速潮潮白白河河燕郊经济技术开发区地处京东，西临潮白河，与通州以河为界，隶属于河北省三河市，是省级经济技术开发区。行政规划行政规划 1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区，

45、规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，建成区域面积只占了37.5%。区域人口区域人口 辖区总人口20万，10万人为城镇人口，3万是农村人口，约7万流动人口，城镇人口中70%是外来人口，典型的移移民城镇，房地产民城镇，房地产80%80%为北京市内人口为北京市内人口。交通联系交通联系 西距天安门30公里，距cbd25公里930路公交车直通区内，京通快速路将北京与燕郊紧密连接。从燕郊驾车到cbdcbd只需只需3030分钟分钟 ，距机场25公里。cbcbd d区域借鉴区域借鉴4 457通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是其成为被动郊区化区域的另一必要条件其

46、成为被动郊区化区域的另一必要条件通州房地产指标通州房地产指标200420042005200520062006住宅销售面积住宅销售面积141.00127.7569.32住宅销售面积合计住宅销售面积合计338.07住宅上市面积住宅上市面积196.8882.1343.05住宅上市面积合计住宅上市面积合计322.06住宅销供比住宅销供比0.720.721.561.561.611.61近三年通州市场供应与销售量05010015020025020032004200520060100020003000400050006000土地成交量均价p 通州近年土地供应不足，造成住宅市场供不应求价格上涨。连续两年销销供

47、比超过供比超过1.51.5，使价格从2004年2800上涨至2007年的6500。p 燕郊与通州的价格差从价格差从2000420004年年500500元上升至元上升至20072007年年20002000元元。越来越大的价格差让燕郊的价格变得诱人，成为吸引被动郊区化客户最大因素。近年通州土地成交量与房地产均价近年通州与燕郊房地产主流价格区域借鉴区域借鉴4 42006-7-2658燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新城通州后承接中心城人口转移主要区域城通州后承接中心城人口转移主要区域北京客户本地客户尚品尚品. .福城福城美林新东城美林新东城北京客户天津、河北

48、客户其他北京客户本地客户星河皓月星河皓月天子庄园天子庄园北京客户外地客户开发区企业客户备注：天子庄园临近轻工业制造厂区从燕郊典型项目客户构成来看：北京主城区客户占据80%80%以上以上比例，其中cbdcbd年轻年轻白领白领比例最高。区域借鉴区域借鉴4 42006-7-2659燕郊发展模式燕郊发展模式城市蔓延条件下自然发城市蔓延条件下自然发展轨迹展轨迹主流客户主流客户区域价值区域价值与城市保持便利连接的低与城市保持便利连接的低价区价区原始的郊区田园环境原始的郊区田园环境区域逐渐成熟，成为城市区域逐渐成熟，成为城市主流外溢人口大型居住区主流外溢人口大型居住区城市中高端客户城市中高端客户城市中低收入

49、（白领）城市中低收入（白领）城市主流外溢人口城市主流外溢人口产品类型产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：小高层、高层中低密度：小高层、高层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多层、小高层城市主流：多层、小高层密度：小高层、高层密度：小高层、高层快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。区域借鉴区域借鉴4 4四种区域、四种模式、四

50、种命运四种区域、四种模式、四种命运60区域区域出身出身模式模式发展轨迹发展轨迹现在命运现在命运梅江南梅江南长白长白出身好同胞少公子哥、父母先帮搭好台再创业5年积淀5年发力功德圆满型华南华南板块板块出身一般同胞不多白手起家、父母起先放任自流，后帮搭了点台，但救急不救穷；10年发家5年中落5年艰难爬坡勉强平稳度日型亦庄亦庄出身一般同胞多父母鼎力相助、帮搭台再帮钱还帮人积淀10年爆发10年蒸蒸日上型燕郊燕郊出身差同胞多白手起家父母放任自流5年崛起迅速打回原形每况愈下型道义道义出身可同胞多父母只是搭台帮钱帮人力不从心至少需积淀五年区域借鉴总结区域借鉴总结城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前城市发展的

51、规律，人为不可逆转、不可超前道义与城市接壤，是道义与城市接壤，是“郊区城市化郊区城市化”的代表的代表u郊区城市化是首先发展与城区接壤的郊区。郊区城市化是城市自然发展、良性扩张的过程。u逆城市化是城市发展到一定程度，城市环境恶化，大城市病开始出现，人们主动郊区化，该郊区是与城市脱节的郊区。61沈阳城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市沈阳城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市化。发展辉山、虎石台属于人为超前，行不通！化。发展辉山、虎石台属于人为超前，行不通！区域借鉴总结区域借鉴总结案例借鉴启示案例借鉴启示u华南板块开发商仅“楼巴”“村巴”一项每年就得亏损几百万元。u南奥车队每年因营运亏损数百万元，目

52、前已经累计亏损2000多万元。u发展商每年都要向楼巴承运汽车公司补贴一笔费用，大约每条线路每月补贴10万元，假如楼巴有3条线路，每月发展商补贴给汽车公司的楼巴运营费高达30万元，一年下来就是360万元。62区域借鉴总结区域借鉴总结p梅江南的最大优势在于与母城的接壤。p梅江南成功、华南板块失败的关键是“搭台”-市政配套，同样的二人转，刘老根大舞台的和田间地头的价值不一样。p华南板块最大的失败在于功能规划单一，根本没有产业支持，整个一座“睡城”，造血功能不足，社区没有活力，后期开发商运营成本非常高。p华南板块短视的“土地经济”造成产业化落后。p亦庄和燕郊的鲜明对比表明，对于超过30平方公里的大开发

53、区，想要打造新贵阶层的“富人区”，产业是关键，没有产业的支撑，房地产发展的后劲肯定不足。有无强劲产业支持是决定区域置业人口层次的关键。大盘良性发展，两个温床必有其一，道义属于大盘良性发展，两个温床必有其一，道义属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足p梅江南、长白等小盘托市容易，但道义50平方公里，相当于再造两个沈河区，对政府的财力、执行力是相当考验。p部分高端项目可能会吸引部分中高端客户，但后续支撑不足，区域挖到第一桶金客户之后，便面临“燕郊式沉沦”。63p与城市接壤，区域面积小，正面代表性案例：，沈阳长白；负面案例：沈阳辉山。p与城市脱节且区域面积大

54、，但有强劲的产业支撑，正面代表性案例：、；负面案例：京津新城。p强劲产业支撑，交通枢纽拉动是关键。区域借鉴总结区域借鉴总结道义的科学、可持续发展的道义的科学、可持续发展的“三驾马车三驾马车”产业是软肋，受整个城市经济总量制约产业是软肋，受整个城市经济总量制约u一次性开工超过500栋，未来建筑总部楼宇超过两千栋，如果每栋楼都住满了人，那么沈北新区的房地产销售还费劲吗，沈北新区的土地会大幅度升值，沈北新区的房地产会大幅度升值，沈北新区的居民也会大幅度升值。 -蹇彪64结论结论p市政基础配套p生态环境p强劲的产业支持地铁、新沈阳北站都属于国家发改委批复项目，问题不大蒲河改造投入并不大，市民期望并不高

55、，问题也不大不以人的意志为转移，软肋5050平方公里，规划中的总部基地是制约道义平方公里，规划中的总部基地是制约道义发展成为发展成为“富人区富人区”的软肋或杠杆。的软肋或杠杆。区域前景研究区域前景研究65国内相似区域案例借鉴国内相似区域案例借鉴1道义区域产业发展脉络研究道义区域产业发展脉络研究2我们再来看道义的产业支撑，据此判断道我们再来看道义的产业支撑，据此判断道义区域未来的发展前景义区域未来的发展前景u大家看我们最近两个大项目已经成为沈北新区的两个大发动机，第一个东北总部基地；第二个是华强文化科技产业园。u有了项目以后我们就有了税收，有了项目以后我们就有了人气，项目是沈北新区的基石，项目是

56、我们的一切。 -蹇彪产业：总部基地产业：总部基地1产业：华强迪斯尼产业：华强迪斯尼2道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产业园产值过低，无法形成高端客户基地业园产值过低，无法形成高端客户基地u道义光电信息产业园目前仅引进企业35家，多为新邮通信、德信手机、晨讯科技等全国知名手机生产企业和台湾联电高清液晶电视制造项目等处于产业链底部的低端制造业。67规划中的总部基地规划中的总部基地68p总部基地将于2010年6月正式开工建设， 20102015年为项目一期工程，建设500栋总部楼，建筑面积100万平方米以上p20152020年为该项目二期工程，二期计划建设100

57、0栋到2000栋总部楼，一、二期项目全部建成后，将引进大中型企业总部500余家，地区总部及中小企业总部1000余家，全部达标达产后，园区可实现产值1000亿元以上，利税100亿元以上。总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃至东北亚的经济格局至东北亚的经济格局u企业总部集群、金融机构、文化创意产业及生活配套设施于一体的东北总部基地。u项目建成后，将引进大中型企业总部500余家，地区总部及中小企业总部1000余家，园区可实现产值1000亿元以上，利税100亿元以上。69全国各地要来分享我们沿海地区或称之为沿海地区最后一个经济板块，第四个经济板块，所以我们全国各地要

58、来分享我们沿海地区或称之为沿海地区最后一个经济板块，第四个经济板块，所以我们还愁两千个老板吗，我们不是站在沈阳，更不是站在沈北做事，我们只是把东北总部基地落在了沈还愁两千个老板吗，我们不是站在沈阳，更不是站在沈北做事，我们只是把东北总部基地落在了沈北，我们不是把招商对象定沈北，也不是看的是沈阳，也不是看的是辽宁省，最起码看到的是东北北，我们不是把招商对象定沈北，也不是看的是沈阳，也不是看的是辽宁省，最起码看到的是东北亚，同时也看到了大量南方的企业要来北方、来东北分享这个未来二、三十年的成果。亚，同时也看到了大量南方的企业要来北方、来东北分享这个未来二、三十年的成果。-总部基地中国投资控股集团董

59、事局主席许为平总部基地中国投资控股集团董事局主席许为平总部经济对中心城市的五大效应，其中总部经济对中心城市的五大效应，其中“产产业乘数效应业乘数效应”“”“消费带动效应消费带动效应”最为关键最为关键70p一是“税收贡献效应税收贡献效应”，总部对于中心城市的税收贡献包括两个方面:一方面是企业的税收贡献；另一方面是企业总部员工的个人税收贡献。p二是“产业乘数效应产业乘数效应”。企业总部在中心城市聚集必然带动相关服务业，特别是知识型服务业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链，包括由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业，由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业，由会计、审计

60、、评估、法律服务等中介服务业，由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业等等。实证研究表明，跨国公司总部向一个区域迁移，会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。p三是“消费带动效应消费带动效应”。一方面是总部的商务活动、研发活动所带来的各种配套消费;第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要作用。p四是“劳动就业效应劳动就业效应”。总部经济发展会充分利用所在区域的智力人才资源，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提