陕西杨凌项目整体定位及前期规划方案47P

1、01智慧 执行 制胜西安头脑风暴地产品牌机构西安头脑风暴地产品牌机构 / 2011.52目录一、市场分析概要一、市场分析概要 二、项目发展定位二、项目发展定位三、产品规划建议三、产品规划建议 四、项目定价策略四、项目定价策略 3市场分析概要part14项目名称项目名称建面建面（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力户型主力户型当前均价当前均价（元（元/）开发商开发商区域区域康乐华府康乐华府6万3.157层，11层，18层三室两厅一卫三室两厅两卫3600陕西宇源康乐路书香名邸书香名邸12万1.86层，11层，18层三室两厅一卫三室两厅两卫3600陕西华宇长青路水韵天伦水韵天伦居居10万1.86层

2、，11层三室两厅一卫三室两厅两卫4100管委会滨河路南田丰田丰东方东方明珠明珠5万3.687层，18层三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫4000陕西田丰渭惠东路德馨园德馨园14.5万1.736层，18层三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫 3200杨凌大有杨泉路东1.1 杨凌房地产市场概览表（一）5杨凌房地产市场概览表（二）项目名称建面（）容积率建筑形态主力户型当前均价（元/）开发商区域博睿天居 两室两厅一卫三室两厅两卫4200陕西睿丰神农路中段锦绣豪庭两室两厅一卫三室两厅两卫3700千林华庭5.6万2.766层，12层两室两厅一卫三室两厅两卫2880陕西千林康乐路神农景苑51万23400杨

3、凌神农高新核心1.2 项目体量及建筑风格对比7康乐华府书香名邸8水韵天伦居 田丰东方明珠9德馨园 鑫苑阳光尚都 10博睿天居 千林华庭1.3/ 2010-2011年项目价格走势对比康乐华府水韵天伦居 田丰东方明珠德馨园 鑫苑阳光尚都 博睿天居 151.4 市场分析结论16区域客户研判目标客户群普遍拥有稳定的支付能力，他们向往品质新生活并有足够的实力为其买单。客户普遍拥有其他区域一套房产，为改善居住会将新盘作为第一居所，家庭结构多为三口之家和二人世界。地段、价格、户型、景观、品质、教育等是目前购房者选购房产注重的关键因素。目标客户群对文化、教育较为关注，属于城市中的影响力人群和活跃引领人群，新事

4、物接受能力强。稳定支付能力稳定支付能力改善居住品质改善居住品质注重产品实质注重产品实质活跃引领阶层活跃引领阶层17区域市场研判针对典型项目分析，普通住宅的需求以三室为主，承担总价在25万50万之间；四室需求比例相对较少。随着杨凌城市化战略的快速进展，武功县、周至县、扶风县、眉县、乾县等周边县城来杨凌置业的客群越来越多。考虑到产品规划、楼盘品质、营销模式、物业服务等综合指标，普通住宅产品之间的差价可达到200500元/平米。从目前房产政策调控来看，因为本项目购买客户以咸阳人和宝鸡人较多，限购政策对本项目销售影响不大。主流畅销户型主流畅销户型周边县城客群周边县城客群品质拉开价差品质拉开价差政策影响

5、不大政策影响不大18项目发展定位part219项目规划参数及指标研究：占地面积：占地面积：9.8亩亩建筑面积：建筑面积：39200平米平米容积率：容积率：6项目性质：商业用地项目性质：商业用地产权：产权：40年年200赢得认同尊重归属需要安全需要满足生理需要自我价值实现中上阶层中上阶层挖掘本案目标客群：金字塔中上阶层人群，挖掘顶尖客群目标客户群的居住心理：追求高质量的生活居住环境,追求精神与物质的平衡，选择与自身素质相匹配的住宅做为第一居所。项目主力客群范围21“地块资源+楼盘品质+衍生价值”地块资源繁华中心铂金地段商业坐标稀缺地块楼盘品质高端住区商业旗舰经典户型完善配套衍生价值城市名片精神堡

6、垒尊贵体现身份标签项目一级价值点挖掘22导出我们的项目发展定位导出我们的项目发展定位杨凌首席国际城市综合体杨凌首席国际城市综合体23中央首座由定位演绎出首推案名由定位演绎出首推案名案名解析：案名解析：中央：中央：地处繁华之心，将成为城市坐标；地处繁华之心，将成为城市坐标； 首座：首座：杨凌首座国际城市综合体。杨凌首座国际城市综合体。财富聚首财富聚首名士星座名士星座24凌云壹号备选案名备选案名富森观邸25产品规划建议part326中央首座建筑形态建议4层商业层商业小高层小高层高层高层4层底商层底商小高层小高层高层高层空中花园空中花园俯瞰图俯瞰图侧视图侧视图27中央首座产品规划4层底商层底商小高层

7、小高层高层高层空中花园空中花园侧视图侧视图1、将政府批的、将政府批的容积率容积率6做满做满，销售，销售面积达到最大化，是实现利润最大面积达到最大化，是实现利润最大化的根本保障。化的根本保障。2、将双子座地下四层打通，可以增、将双子座地下四层打通，可以增加商业面积；加商业面积；3、小高层紧靠最南面，高层紧靠最、小高层紧靠最南面，高层紧靠最北面，可以增加楼间距；北面，可以增加楼间距；4、双子座中间可以作为空中花园，、双子座中间可以作为空中花园，可以极大的增加项目卖点可以极大的增加项目卖点.28产品形态论证1、本地块处于商业繁华地段，因此最大化发挥项目的商业价值，在规划中将商业面积做到最大化，而且商

8、业售价本身要比住宅和写字楼高，因此是遵从利润最大化原则的。因此建议将两栋楼14层连通成一个整体，在扣除返还面积后还有可观剩余。2、本地块不适合做规模型办公，一则本身处于商业繁华区，二则杨凌甚至包括我们做的苏州新城国际、西安绿地soho同盟等项目，写字楼相较住宅、商业、公寓等业态来讲，都属于滞销型物业形态。因此建议在沿街楼栋上预先规划做少量的写字楼。3、以公寓产品为主。由于土地的商业用地性质不可改变，那么就做以公寓为主的复合产品，整体面积区间偏小，由一房到三房，一房占据低总价、低首付的优势，可以扩大客群范围。而且公寓属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，在杨凌又填补了市场的一个空白。29中央首座

9、定位以公寓为主，商业支撑，以公寓为主，商业支撑，包含部分写字楼的包含部分写字楼的复合地产复合地产。30打造国际城市综合体，献给杨凌的豪布斯卡！31 连通两栋楼的连通两栋楼的1 14 4层，扩大使用面积；层，扩大使用面积； 一、二层规划为商业；一、二层规划为商业； 三、四、五、六层规划为办公，三、四、五、六层规划为办公，但上下水按公寓设计预留，如果但上下水按公寓设计预留，如果后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售后期写字楼难消，可以灵活改变为公寓销售； 其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。其余作为公寓产品，户型从一房到三房科学配比。32现代派建筑风格设计展示整个建筑设计华贵现代，充满质感

10、，内涵厚重又简洁明快。简约的新简约的新中式中式经典明朗的欧陆风经典明朗的欧陆风格格中情西中情西韵韵33大气尊贵，质感永久，30年不过时34利润最大化原则利润最大化原则，以实现最终销售利润最大化为出发点。销售最快原则销售最快原则，要保证最快的销售速度，确保资金回流。市场最需原则市场最需原则，根据市场需求情况配比畅销户型。科学配比原则科学配比原则，经过销售计算确定各个户型的比例。全面考虑未来市场变化走势等因素，局部调整比例。户型配比要呈阶梯状，层次分明，幅度差异合理，利于销售。中央首座户型配比原则35中央首座户型面积区间划分一室一厅一卫一室一厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫4560平米平米8095平

11、米平米三室二厅二卫三室二厅二卫110125平米平米经过调查分析，市场上楼盘户型面积都普遍偏大，同类产品竞争非经过调查分析，市场上楼盘户型面积都普遍偏大，同类产品竞争非常激烈，因此常激烈，因此本项目户型设计抓住市场空白，偏经济适用型，再通本项目户型设计抓住市场空白，偏经济适用型，再通过赠送面积扩大业主的使用面积过赠送面积扩大业主的使用面积，客户将非常青睐，具体见后面。，客户将非常青睐，具体见后面。36户型面积配比及价格幅度控制户型户型面积（）权重单套总价（元）40%首付（元）基准价一室一厅一卫45-6020%504000=2000008万按4000元/计算 二室二厅一卫80-9550%90400

12、0=36000014.4万三室二厅二卫110-12530%1204000=48000019.2万37拓展拓展“灰度空间灰度空间”，增加赠送面积，促进销售：，增加赠送面积，促进销售：在控制面积的前提下，在户型设计上利用“偷”面积、“偷”空间等方式，如采用飘板的方式，为客户免费赠送更多空间；通过步入式凸窗，将内阳台转换成房间等手段，拓展实际的实用空间，将灰度空间最大化，为客户提供从未见过的、物超所值的户型产品。细节打造等附加值最大化：细节打造等附加值最大化：精工打造每个细节，营造主题体验式灵动景观，高标准物管服务等，全面提高产品附加值，树立高品质形象。另外，在大户型设计上，要充分迎合客户的尊贵感和

13、奢度景观要求，除了合理分配使用空间外，考虑设计阳光花房，连通式大阳台等，在细节和气质上共赢。政策影响下的户型创新设计38110平米三室二厅一平米三室二厅一卫卫经典全明户型设计经典全明户型设计户型创新点195平米经典创新三房39户型创新点2露台赠送可封闭使用露台设计，名义为露台设计，名义为“设备台设备台”，可封闭，可封闭为洗衣房、晾衣室为洗衣房、晾衣室40户型创新点3拆卸式步入式落地凸窗将凸窗外飘到0.6米进深，高2.2米，设计成可拆卸的0.4米高假窗台，窗台可打掉并入室内，达到扩大室内使用面积的效果。另外局部可以考虑使用转角式步入式凸窗，进一步扩大可拆的面积。41毛坯房凸窗原状毛坯房凸窗原状拆掉凸窗装修后效果拆掉凸窗装修后效果42内阳台封闭后使用效果展示内阳台封闭后使用效果展示 43项目定价策略part444价格元素价格元素权重权重打分打分地理位置1413交通条件1110户型设计1412生活配套1211社区景观66建筑结构88周边景观86社区配套88物业管理66企业品牌55楼盘形象88合计10093本项目“价格元素”权重打分45实现均价：实现均价：4000400045004500元元/ /平米平米38003800元元/ /低开高走，迅速打开市场，完成