(万科地产)房地产采购流程

1、(万科地产)房地产采购流程万科房地产选购管理流程房地产行业是一个综合性的产业，它的选购活动从工程前期的产品规划、工程策划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告宣扬、园林绿化、装饰等均需要选购，是一个资源整合的行业，因此选购活动在地产企业占据了重要的位置，对选购活动管理的成熟度，挺直影响到产品的品质和本钱，企业因选购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此地产行业选购管理是特别重要的环节，是每一个盼望成长的地产企业必需仔细关注和专心讨论的课题。在这里结合我们在询问过程中总结积累的阅历和与优秀企业的比照分析，对工程、材料、设备选购活动的管理进展一些讨论。一、房地产企业选购管理系统的组织构造

2、在我们接触的房地产企业中，往往在选购管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有：集团与工程公司的受权缺乏，不适应公司的战略进展要求，如对工程要求周期很紧，但在招标选购方面的集团参加和审批环节过多，影响到效率的提升；选购管理的监视职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏选购工作的公正性，也简单滋生选购过程中的违法、违规行为；选购管理的职能设计不完好，缺乏对供给商评价管理和信息资料库的搜集和更新职能。1房地产企业选购职能设置的原那么房地产企业选购部门的设置因企业规模、企业文化、专业程度和企业管控形式的不同，而各有千秋。首先要解决的是选购职能的划分和权限的划分，另一个方面是监视

3、职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监视职能，而工程公司是执行主体，或按肯定的权限划分集团与工程的选购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，那么在不同的部门之间或与工程部之间进展划分，但执行和监视职能应由不同的主体来完成，以到达提升选购效率、降低选购本钱，并且形成内部公开、公正、公正和廉洁的选购环境及气氛。2房地产企业选购部门的职能划分在遵循以上原那么的根底上，选购管理主体的划分应当有两个层面：一个层面上更多的倾向于对选购系统的整体策划和监视，制定选购系统的管理流程、选购标准、标准选购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监视选购活动的施行，同时建立统

4、一的选购信息系统，到达选购资源的共享，并且从公司层面与供给商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略选购流程，以期在选购产品时获得优待的价格和优良的品质，从而降低选购本钱，进步企业盈利力量，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。另一个层面是指选购活动的执行主体，详细施行选购活动，编制选购方案、组织工程、材料和设备的选购活动，组织对供给商的评估和对现场材料、设备的管理、数量核定等，其中工程工程的管理部门，如工程部、工程部等监视材料的验收和现场材料、设备的管理。两个层面上职能的划分也不是固定的，可以依据企业的规模等因素进展调整，建立完好、系统的选购管理体系，但一般来讲，施行和监视

5、的职能应当分别，以避开因缺乏监视造成的选购管理的失控，避开给企业造成额外的损失。二、选购流程的关键绩效衡量指标和关键点确实定选购活动的目的就是要保证工程整体进度、质量和本钱掌握指标的达成，由此我们依据房地产工程目的对选购流程的关键绩效指标进展分析，整理出如下的关键指标作为对选购过程的掌握目的的参考。在制定相关部门的绩效指标时可以参考制定。2选购流程的关键点、主要输入输出和掌握方法选购管理活动的内容许多，如何抓住选购活动的关键环节，明确掌握要求和方法，以到达掌握的目的要求呢？依据以上制定的选购流程的关键绩效指标，通过分析明确重点应掌握的选购流程关键点、活动的主要输入输出和掌握方法：许多房地产企业

6、对选购方式的选择还存在着很大的随便性，有的主要是老板一句话打算；有的仅仅依靠对个别员工的信任，由个别员工担当了决大多数的产品选购任务，有的虽然采纳了招标选购的方法，但却对决大多数的选购活动都实行同样一种招标的方法，招标过程烦琐，周期长，导致对工程进度的影响，因此如何选择选购的方式？我们认为应当在流程设计时给出明确确实定方法。1、选购方式划分的类别房地产行业的工程、材料和设备选购方式主要有战略选购、招标选购、议标选购和挺直托付等方式，也有的企业还采纳集中各工程选购产品，统一向供给商进展集中选购，以增大的选购量，争取获得优待的价格。依据选购工程、材料、设备的种类和与工程进度的亲密关系、产品品质的稳

7、定性、产品本钱掌握的难易程度等，选购主体也有不同的选择方式。在材料选购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。选购主体的划分一般按以下原那么进展，通常会在与总承包商签订合同时确定。1) 甲购材料设备：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度协作要求不高，可以相对独立施工的设备安装及成品材料可以实行甲购方式。2) 甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异质量、价格较大，对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点掌握，且与施工单位工期协作较亲密；信息价相差很大的材料或信息价上没有的合适采纳甲定乙购方式。3) 甲方指定品牌范围、乙方

8、选购材料：工程中常见，对楼盘效果及品质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近，与施工进度及协作较亲密的材料。4) 乙定乙购的材料：市场上的全部同类材料价格都接近、对楼盘效果及品质根本没影响，与信息价很接近的材料。2选购方式确实定选购方式确实定主要针对甲供材料设备和甲定乙购材料设备及总包和甲方分包的选购工程。1战略选购战略选购：是指公司出于进步质量、降低本钱、增加效率等目的，与假设干家供方挺直签署协议的选购行为。战略选购方式主要在多工程运作的房地产集团公司采纳，一般由集团公司总部统一与供给商进展洽谈，通过招标方式确定战略合作伙伴，并签署战略合作协议。目前房地产公司施行战略选购的材料

9、设备主要有：电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。如建材超市百安居已经和深圳市万科房地产有限公司、广州市合生创展、珠江投资、上海腹地集团等房地产开发商签订了合作协议。2招标选购招标选购包括供给商资质预审、招标文件编写、发标、回标、开标、评标、定标、会谈和中标通知发放等过程。招标选购又分公开招标和邀请招标方式。确定招标选购方式一般依据选购的规模和选购权限划分确定，由于招标过程环节多，耗时长，因此在确定哪些产品招标时，应重点关注一些批量大、价值高的产品。而对一般的选购产品实行挺直市场比价、议价的方式选购或邀标的方式进展。详细可通过明确需招标选购的产品种类和划

10、分选购工程金额的方式确定招标材料、设备选购的范围。3工程类选购活动，在总包确定前，个别分项工程必需提早开工的由公司挺直发包；对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较剧烈、市场程度与定额程度有肯定差异性的工程也可作为总包工程的甲方指定分包工程，通过招标方式选择供给商。对零星工程在限定金额范围内的，可实行工程管理部门挺直比价选购的方式，其他的均采纳招标方式选择。四、供给商管理系统的建立供给商管理系统的建立对标准房地产企业的选购行为，形成内部公开、透亮的选购管理系统和建立良好的供给商合作伙伴关系特别重要。通过与供给商建立长期、稳定的合作关系，共同努力来降低本钱，进步性价比，并通过与知名供给商的合作给企业带来市场宣扬与推广方面好处，同时与供给商增进互相信任，在充分沟通上有效的进步性价比，从而到达互惠双赢的良好结果。目前在供给商管理系统的建立方面，许多房地产企业的重视度还不够，因此对供给商的管理力度还特别薄弱。1供给商评估与鼓励体系的建立和材料信息库的建立1选购部门应搜集供给商信息，建立供给商信息库，积累供给商相关信息及产品信息，为选择