郑州东区写字楼项目营销策划方案99p

1、营销策划方案营销策划方案cbdcbd写字楼项目写字楼项目钧城地产（中国）河南公司钧城地产（中国）河南公司20102010年年0606月月0808日日1 1问题及目标界定问题及目标界定项目诠释项目诠释1 11 12 23 34 45 56 6项目客户思考项目客户思考项目总体运营策略项目总体运营策略市场环境及竞争市场环境及竞争 目目 录录项目整体定位项目整体定位n 聚焦地块聚焦地块n 项目属性项目属性主要经济技术指标主要经济技术指标占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率写字楼写字楼商业裙楼商业裙楼地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯cbdcbd

2、最后一块写字楼用地，项目极度优越的最后一块写字楼用地，项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。本案本案九如九如路路项目概况项目概况千玺广场千玺广场蓝码地王蓝码地王四十七中四十七中本地块本地块项目现状项目现状海逸名门海逸名门地块俯视地块俯视项目现场项目现场项目现场项目现场项目现场项目现场四十七中四十七中郑州目前写字楼区域分布郑州目前写字楼区域分布写字楼漂移郑东写字楼升级引擎郑东新区郑东新区商务圈商务圈现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。文化路商务圈经三路商务圈裕达国贸紫荆山路商务圈未来路商务圈历

3、史：以路为基本要素的商务区历史：以路为基本要素的商务区, , 以代表性写字楼为核心的商务区。以代表性写字楼为核心的商务区。金水路商务圈1.21.2劣势分析（劣势分析（w w） 1.1优势分析（优势分析（s）项目项目swot分析分析p 占据城市主流价值地，占据城市主流价值地，cbdcbd核心区位，核心区位，升值潜力巨大；升值潜力巨大；p 项目物业市场稀缺，价值与时凸显；项目物业市场稀缺，价值与时凸显；p 项目紧临地铁项目紧临地铁1 1、4 4号线，快捷立体交号线，快捷立体交通为项目价值提速；通为项目价值提速；p 项目西观如意湖，东眺东运河，南望项目西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生

4、态自然水领地，熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境；舒适怡人的外部空间环境；p 会展中心、艺术中心、商业中心等成会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目价值；价值；p 随着随着cbdcbd日益成熟，入驻企业的增加，日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带动项目商务价值提升。带动项目商务价值提升。p项目周边配套尚不成熟，现有商务氛项目周边配套尚不成熟，现有商务氛围不足；围不足；p项目产品规划不足以支撑项目高端商项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值；务价值；p项

5、目价值需要重新定义。项目价值需要重新定义。1.41.4威胁分析（威胁分析（t t） 1.3机会分析（机会分析（o）项目项目swot分析分析p cbd cbd最后少数几栋商务楼之一，极其最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；稀缺；p新政对住宅投资的抑制，为商业办公新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来机会；带来机会；p市场出现空白点，为项目带来发展空市场出现空白点，为项目带来发展空间；间；p千玺广场价格标杆极大的拉升了区域千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。物业市场价值。p区域内的其他类型物业价值对项目客区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流；流的分流；p政策的不明朗为市场带来不确定因素；

6、政策的不明朗为市场带来不确定因素；p同类项目的市场竞争。同类项目的市场竞争。n 项目面临问题项目面临问题n 项目目标项目目标 从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，绝佳的绝佳的地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润的问题不仅仅是如何保证高额的利润 ，而我们的目标是：，而我们的目标是：实现项目最大的土地价值实现项目最大的土地价值做出区域内顶端的产品做出区域内顶端的产品取得最大化的开发回报取得最大化的开发回报 那么，如何实现我们的那

7、么，如何实现我们的差异化差异化和和最大价值化最大价值化？地段地段价值价值产品产品特色特色服务服务增值增值【地段【地段】 炒作绚烂本项目的地段价值，炒作绚烂本项目的地段价值，突显本项目的稀缺性！突显本项目的稀缺性！提炼土地价值提炼土地价值【产品【产品】产品差异化产品差异化 合理规划设计本项目的产品，合理规划设计本项目的产品，做出自己的特色，突现差异化做出自己的特色，突现差异化【服务【服务】 服务？服务？ 如何通过营销模式和后期的服务，如何通过营销模式和后期的服务，实现对客户的增值感和信心！实现对客户的增值感和信心！营销模式的创新和后期的服务保证营销模式的创新和后期的服务保证n 宏观市场分析宏观市

8、场分析n 竞争环境分析竞争环境分析宏观经济宏观经济环境扫描环境扫描郑州楼市郑州楼市状况分析状况分析写字楼写字楼市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析郑州市近年gdp及人均gdp增长迅速，房地产业进入高速发展期宏观经济环境宏观经济环境扫描扫描数据来源：郑州市统计年鉴人均人均gdpgdp增长指标增长指标郑州市郑州市gdpgdp增长指标增长指标gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000us$4000-8,000us$08000-20,000us$0-800us$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人

9、均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系宏观经济环宏观经济环境扫描境扫描房地产市场发展预警系统判断房地产市场发展预警系统判断- 郑州房地产处于快速发展期郑州房地产处于快速发展期郑州郑州郑州郑州房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市

10、场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户

11、结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于郑州处于平稳发展阶段平稳发展阶段宏观经济环宏观经济环境扫描境扫描三产分布比例 第三产业结构及增长比较稳定，变化较小第三产业结构及增长比较稳定，变化较小第二产业占gdp比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时

12、第二产业的比率波动上升宏观经济环宏观经济环境扫描境扫描数据来源：郑州市统计年鉴 第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产gdp总量(亿元)写字楼整体容量1200大8001200中等3高23中等2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2008年第三产业gdp总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环宏观经济环境扫描境扫描宏观经济宏观经济环境扫描环境扫描郑州楼市郑州楼市状况分析状况分析写字楼写字楼市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析国国家家政政策策近期政策一览近期政策一览针对仍然疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控

13、政策，并且相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化政策层级政策层级颁布时间颁布时间10.04.2110.04.2110.04.1910.04.19政策名称政策名称立即执行房贷新立即执行房贷新政政关于进一步加强房关于进一步加强房地产市场监管完善商地产市场监管完善商品住房预售制品住房预售制度有关问题的通度有关问题的通知知政策颁布主体政策颁布主体银监会银监会住房城乡建设部住房城乡建设部政策主要内容政策主要内容正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策各大中型银行还要按季

14、度开展房地产贷款压力测试工作各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作进一步加强房地产市场监管进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度完善商品住房预售制度加强预售商品住房交付和质量管理加强预售商品住房交付和质量管理健全房地产市场监督管理机制健全房地产市场监督管理机制各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责10.04.1710.04.1710.04.1510.04.15国务院关于坚决遏国务院关于坚决遏制部分城市房价过快制部分城市房价过快上涨的通知上涨的通知（ “ “国十条国十条”）新新“国四条国四条”国务院国务院国务院国务院坚

15、决抑制不合理住房需求坚决抑制不合理住房需求增加住房有效供给增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加快保障性安居工程建设加强市场监管加强市场监管抑制不合理住房需求抑制不合理住房需求增加有效住房供给增加有效住房供给加快保障性安居工程建设加快保障性安居工程建设加强市场监管加强市场监管10.04.1110.04.1110.04.0710.04.0710.04.0210.04.02严控炒房行为严控炒房行为加强房地产市场调控加强房地产市场调控普通住房契税优惠方案普通住房契税优惠方案中国银监会中国银监会国家发改委国家发改委财政部财政部要求所有银行在要求所有银行在6 6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控月

16、底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为炒房行为. .银行大幅提高贷款的首付款比例和利率水平银行大幅提高贷款的首付款比例和利率水平. .进一步加强房地产市场调控进一步加强房地产市场调控, ,增加普通商品住房的有效供给增加普通商品住房的有效供给, ,对两个或两个以上个人共同购买对两个或两个以上个人共同购买9090平方米及以下普通住房该平方米及以下普通住房该套房产的共同购买人不适用首次购买普通住房的契税优惠政策套房产的共同购买人不适用首次购买普通住房的契税优惠政策. .数据来源：钧城市场研究中心特征一特征一: :郑州市商品房供应量继续上升郑州市商品房供应量继续上升u 五月，郑州市商品房批准预售

17、五月，郑州市商品房批准预售100.5100.5万万，本月环比，本月环比增长增长12.6%12.6%，同比增长同比增长267%267%，与上月对比没有太大的波动，从五月份预售情况来看，与上月对比没有太大的波动，从五月份预售情况来看，郑州市区开发商由于自身资郑州市区开发商由于自身资金的状况良好，对房地产市场调控新政的应对还没有做好准备金的状况良好，对房地产市场调控新政的应对还没有做好准备。u 五月份各区域供应量中，五月份各区域供应量中，中原区和郑东新区中原区和郑东新区分别占到了分别占到了27.4%27.4%、22%22%。特征二特征二: :郑州市商品房成交量明显下降郑州市商品房成交量明显下降u 五

18、月，五月，全市商品房成交量为全市商品房成交量为69.9469.94万万，环比，环比下降下降33%33%，同比下降同比下降23.1%23.1%，可以看，可以看出月中旬开始房地产调控新政自五一开始真正的影响郑州房地产市场，出月中旬开始房地产调控新政自五一开始真正的影响郑州房地产市场，购房者观购房者观望气氛盛行望气氛盛行。特征三特征三: :郑州市商品住房均价上升郑州市商品住房均价上升u 五五月，郑州市商品住宅成交均价为月，郑州市商品住宅成交均价为56345634元元/ /，环比上升，环比上升12.5%12.5%。新政后，市面上有部分楼盘新政后，市面上有部分楼盘实行低首付实行低首付，加上高端楼盘依其品

19、质，加上高端楼盘依其品质价格坚挺价格坚挺，所以，所以导致五月份均价上升。导致五月份均价上升。u 办公用房成交均价办公用房成交均价58965896元元/ /，环比下降，环比下降12%12%。u 商业用房成交均价为商业用房成交均价为81648164元元/ /，与四月份成交均价基本持平。，与四月份成交均价基本持平。房地产投资自房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产年增长迅猛，商业地产类投资近两年以类投资近两年以40%的速度迅速增长的速度迅速增长数据来源：郑州市房地局市场供应量预判市场供应量预判单位：万平方宏观经济宏观经济环境扫描环境扫描郑州楼市郑州楼市状况分析状况分析写字楼写字楼市场分析市场分析宏

20、观市场分析宏观市场分析楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月9545004280永和国际3000004年8月9040001100蓝码地王大厦5600005年7月9565002200绿地峰会天下5200006年10月8561004900浦发国际5000006年10月9960006200省汇中心7500006年10月95以上58007900财富广场2期10000005年11月95以上53006300盛润白宫14000008年初96%89005833楷林国际7800008年中旬95%10000现销售价4333荣勋赢座590000

21、8年中旬100%80004900千玺广场2400002010年5月30000销售速度销售速度写字楼市场的月均销售速度：写字楼市场的月均销售速度：4795平方米平方米从开盘计算从开盘计算郑州写字楼分布图郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区按照物业档次、目前售价按照物业档次、目前售价/ /租金将板块分级租金将板块分级2.02.52.53.01.02.07000900090002500060008000金水区板块郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务氛围浓第一层级第一层级核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金：2.0-2.8元/m2/天，售

22、价：7000-9000元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月租金租金/售价售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客客户户特特征征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85以上；销售客户以自用客户为主；金水路农业 路北环花园路文化路经三路中州大道项目名称项目名称郑州国贸中心郑州国贸中心信息大厦信息大厦图示图示河南新田置业有

23、河南新田置业有限公司限公司开发商开发商河南索克置业有河南索克置业有限公司限公司农业路与花园路农业路与花园路交叉口交叉口位置位置花园路北环交叉花园路北环交叉口口29层层/3.5m，7万万平商业平商业层数层数/层层高高28层层/2.8m，群，群房房4层层70年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调中央空调中央空调6部部电梯电梯5部部规模规模大型综合体项目体量近大型综合体项目体量近50万，万，2栋写字楼约栋写字楼约8万万1栋，占地栋，占地9112，总建面，总建面4.16万万, 528层为纯写字楼层为纯写字楼售售/租价格租价格0.9-1.2元元/ 天天1.2元元/ 天天售售

24、/租率租率出售率出售率90出租率出租率90装修状况装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点超大型综合体项目，配有超大型综合体项目，配有7万平方的商业面积万平方的商业面积,配套完善配套完善唯一专于商务用途的写字楼唯一专于商务用途的写字楼花园路经典写字楼扫描花园路经典写字楼扫描项目名称项目名称广汇国贸大厦广汇国贸大厦财富广场财富广场图示图示郑州广汇房地产有郑州广汇房地产有限公司限公司开发商开发商鑫广河南置业鑫广河南置业经三路纬五路交叉经三路纬五路交叉口口位置位置经三路农业路经三路农业路22层层/2.9m，群房，

25、群房3层层层数层数/层层高高24层层/2.8m，群，群房房3层层50年产权年产权产权年产权年限限70年产权年产权分户空调分户空调空调空调中央空调中央空调7部部电梯电梯每栋每栋2部爱登宝部爱登宝电梯电梯规模规模主楼主楼22层，西楼层，西楼12层、北层、北12层。建面约为层。建面约为6万万 ，7栋，建面约为栋，建面约为18万万,售售/租价格租价格租金租金1.9元元/ 天天租金租金0.9-1.2元元/ 天天售售/租率租率90%以上以上销售率在销售率在95%以上以上装修状况装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点“

26、经三路经三路”、纯写字楼办公、纯写字楼办公写字楼项目经三路大型纯写字楼写字楼项目经三路大型纯写字楼经三路经典写字楼扫描经三路经典写字楼扫描项目名称项目名称浦发国际大厦浦发国际大厦未来大厦未来大厦图示图示名门地产名门地产开发商开发商商品交易所商品交易所金水路珏凤路交叉金水路珏凤路交叉口口位置位置未来大道近纬四未来大道近纬四中路中路27层层/2.8m层数层数/层层高高23层层/2.5m40年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权分户空调分户空调空调空调中央空调中央空调9部部电梯电梯7规模规模主楼主楼27层，附楼层，附楼11层，建筑面积层，建筑面积6万平方万平方1栋，建面约为栋，建面约为6万万,

27、售售/租价格租价格售价售价6000元元/开盘时销售价格开盘时销售价格租金租金2.8元元/ 天天售售/租率租率销售率销售率90%以上以上出租率在出租率在95%以上以上装修状况装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点金融总部级写字楼金融总部级写字楼租赁型办公楼租赁型办公楼金水区其他经典写字楼扫描金水区其他经典写字楼扫描郑东新区板块郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的cbd区政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区第二层级第二层级核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发

28、展趋势租金：2.5-3.0元/m2/天售价：9000-25000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金租金/售价售价行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质客客户户特特征征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50左右；销售状况较好，以投资客户为主；郑东新区郑州未来最具活力商务板块本案本案海逸名门海逸名门千玺广场千玺广场世纪峰会世纪峰会蓝码地王蓝码地王温哥华大厦温哥华大厦乐地金融中心乐地金融中

29、心cbd各发展阶段客户分布特征高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业雏形雏形cbd发展中的发展中的cbd成熟成熟cbd2007年年2012年年市场投资市场投资价值认同价值认同低低中中高高投资比例投资比例低低高高低低产业类型产业类型第二产业：第二产业：生产型公司的市场部、生产型公司的市场部、销售部、研发部门，销售部、研发部门，或及办事处、子公司或及办事处、子公司第三产业：第三产业：服务于第二产业服务于第二产业咨询、物流、贸易等咨询、物流、贸易等行业行业第三产业：第三产业：金融相关的行业金融相关的行业产业表现产业表现科技公司、计算机公科技公司、计算机公司、制造业展销场等司、制造业展销场等咨询

30、顾问公司、设计单位、咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公物业公司、进出口贸易公司等司等银行、证券、保险等公银行、证券、保险等公司司企业类型企业类型民营企业民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、民营企业、外资企业、跨国公司跨国公司2002年年郑东新区正处于郑东新区正处于发展中的发展中的cbd阶段阶段郑东新区郑东新区cbd已形成规模效应，提升市场信心已形成规模效应，提升市场信心cbd地区由内、外环两条环路组成， 建成60幢高档商业楼宇 ；经过7年的大规模建设，cbd已经完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了

31、市场对新区开发的信心。项目名称项目名称绿地峰会天下绿地峰会天下蓝玛地王大厦蓝玛地王大厦图示图示绿地集团绿地集团开发开发商商郑州歌亿房地产有郑州歌亿房地产有线公司线公司cbd外环外环位置位置cbd外环外环30层层/3.7m层数层数/层高层高30层层/3.6m40年产权年产权产权产权年限年限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调中央空调中央空调6部部电梯电梯6部部规模规模2栋，约栋，约10万万1栋，栋，5.6万万售售/租价格租价格6200元元/租金：租金：1.1-1.5元元/天天 原售价原售价6000-6500 元元/租金：租金：1.1-1.5元元/天天 售售/租率租率已销售完毕已销售完毕以上价

32、格为开盘价以上价格为开盘价销售完毕销售完毕装修状况装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点地理位置，规模，开发商品牌地理位置，规模，开发商品牌 中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙 郑东新区郑东新区cbdcbd代表楼盘代表楼盘项目名称项目名称顺驰第一国际顺驰第一国际新芒果大厦新芒果大厦 图示图示河南顺驰地产有河南顺驰地产有限公司限公司 开发商开发商郑州新芒果房地产郑州新芒果房地产有限公司有限公司 cbd外环外环位置位置cbd外环外环27层层/4.1米米层数层数/层层高高30层层/

33、3.5米米40年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调中央空调中央空调10部部电梯电梯5部部规模规模1栋，栋，5.8万万建面约建面约4.6万万售售/租价格租价格6100开盘销售价格开盘销售价格售价售价6300元元/开盘销售价格开盘销售价格售售/租率租率售完售完销售完毕销售完毕装修状况装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修核心卖点核心卖点开发商品牌，地域前景开发商品牌，地域前景郑东新区郑东新区cbdcbd代表楼盘代表楼盘西北区板块现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客

34、户外溢。的形式为主，客户外溢。传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象租售状况租售状况平均出租率在60以上；在售楼盘较少租金：集中于0.5-1.2元/ m2/天；售价：5000-6000元/m2 ；物业管理费：0.6-1元/m2/月行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一客客户户特特征征第三层级第三层级项目名称项目名称华林新时代广场华林新时代广场福华中心福华中心图示

35、图示郑州中原华丰投郑州中原华丰投资中心有限公司资中心有限公司 开发商开发商郑州福华置业有郑州福华置业有限公司限公司紫荆山路商城路紫荆山路商城路位置位置紫荆山路东大街紫荆山路东大街21层层/5.2m层数层数/层层高高27层层/3.2m70年产权年产权产权年产权年限限70年产权年产权分体空调分体空调空调空调分体空调分体空调7部部电梯电梯6部部规模规模1栋栋21层层,总面积总面积5万万1栋栋27层、总建面层、总建面5.4万万, 售售/租价格租价格1.3元元/ 天天1.3元元/ 天天售售/租率租率50%95以上以上装修状况装修状况精装修精装修毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点

36、核心卖点52米米loft，可以分隔二层，可以分隔二层 全新复合新全新复合新office经典写字楼扫描经典写字楼扫描项目名称项目名称裕达国贸大厦裕达国贸大厦金运大厦金运大厦图示图示河南裕达国贸置河南裕达国贸置业业开发商开发商河南金运房地产河南金运房地产有限公司有限公司中原路中原路220号号位置位置 二七二七路路49层层/3.6米米层数层数/层层高高32层层50年产权年产权产权年产权年限限50年产权年产权中央空调中央空调空调空调21部部电梯电梯规模规模1栋，栋，160000万万1栋，栋，5.8万万售售/租价租价格格3元元/天天0.6元元/天天售售/租率租率95%以上以上销售完毕销售完毕装修状况装修

37、状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位简装修毛坯，公用部位简装修核心卖点核心卖点周边有高档酒店作为成熟配套周边有高档酒店作为成熟配套成功销售烂尾楼成功销售烂尾楼经典写字楼扫描经典写字楼扫描竞争环境分析竞争环境分析本地块主要的竞争对手本地块主要的竞争对手金水路金水路 郑州市目前在售的写字楼主要分布郑州市目前在售的写字楼主要分布在在 三个区域三个区域经三路商务圈经三路商务圈一级竞争一级竞争:郑东和未来路的未售项目郑东和未来路的未售项目,它们下半年的推出将会对本案的成交量产生较大的影响它们下半年的推出将会对本案的成交量产生较大的影响次级竞争次级竞争:正在售的项目正在售的项目,他们

38、的价格和销售情况会对市场上的同类项目有一定的指导意义他们的价格和销售情况会对市场上的同类项目有一定的指导意义凤凰城凤凰城曼哈顿广场曼哈顿广场未来路商务圈未来路商务圈楷林国际楷林国际cbdcbd商务圈商务圈汇智大厦汇智大厦温哥华大厦温哥华大厦建业总部港建业总部港千玺广场千玺广场本项目主要竞争对手调查本项目主要竞争对手调查 针对本案的区位，我司认为想要了解本案的主要客户针对本案的区位，我司认为想要了解本案的主要客户群体，以及其需求，应重点针对以下几个项目进行走访调群体，以及其需求，应重点针对以下几个项目进行走访调查：查： 第一：汇智大厦第一：汇智大厦 第二：温哥华大厦第二：温哥华大厦 第三：千玺广

39、场第三：千玺广场 第四：建业总部港第四：建业总部港 第五：曼哈顿广场第五：曼哈顿广场 第六：凤凰城第六：凤凰城温哥华大厦温哥华大厦凤凰城凤凰城建业总部港建业总部港曼哈顿广场曼哈顿广场5 5月份月份6 6月份月份7 7月份月份8 8月份月份9 9月份月份1010月份月份1111月份月份1212月份月份1 1月份月份2 2月份月份3 3月份月份在售，在售，1010万，均价万，均价90009000元元/ /平米平米6 6月份推售月份推售1212万，均价万，均价1000010000元元/ /平米平米在售，在售，3 3万，均价万，均价1100011000元元/ /平米平米20102010年年201120

40、11年年汇智大厦汇智大厦下半年推售下半年推售6 6万，均价万，均价8000-90008000-9000元元/ /平米；平米；u在售项目的可售剩余量约在售项目的可售剩余量约4040万，下半年预计推售量约万，下半年预计推售量约1010万；潜在竞争总量约万；潜在竞争总量约5050万万；u由此看来，本案在郑东写字楼的竞争较大，其他的区域的竞争较低；由此看来，本案在郑东写字楼的竞争较大，其他的区域的竞争较低；下半年推售下半年推售3.63.6万，均价万，均价1000010000元元/ /平米平米千玺广场千玺广场 5 5月份推售月份推售2424万，均价万，均价3000030000元元/ /平米平米周边重点关

41、注项目推货趋势预测周边重点关注项目推货趋势预测汇智大厦汇智大厦项目名称项目名称汇智大厦项目地址商务外环路与九如路交汇处开发商开发商河南楷林置业有限公司投资商/代理公司/总占地面总占地面积积5237建筑面积62000产权年限50总层数总层数30层高3.8m商业裙楼1-4开盘时间开盘时间/交房时间/装修情况全装修销售情况销售情况整层卖。尚未开盘工程进度工程进度现房整层面积整层面积2000-3000主力单套面积2000-3000销售均价销售均价8000-9000元/租金情况租金情况/硬件配套硬件配套5a级智能甲级写字楼，中央空调， low-e中空玻璃幕墙， 15部高速电梯，分设双电梯厅，257个停车

42、位温哥华大厦温哥华大厦项目名称项目名称温哥华大厦项目地址商务外环路南、众意路东开发商开发商枫华（郑州）置业有限公司投资商/代理公司/总占地面总占地面积积3300建筑面积36000产权年限50总层数总层数地上28f，地下3f层高3.8m商业裙楼1-4开盘时间开盘时间/交房时间/装修情况全装修销售情况销售情况整层卖。尚未开盘工程进度工程进度现房整层面积整层面积1000-2000主力单套面积1000-2000销售均价销售均价 对外报价10000元/租金情况租金情况/硬件配套硬件配套集高档办公、休闲为一体的综合性5a智能化写字楼，定位于酒店式公寓和公寓式写字楼 ，中央空调， 6部高速电梯，分设双电梯厅

43、，300个停车位千玺广场千玺广场项目名称项目名称千玺广场项目地址郑东新区cbd商务内环路与商务西四街交叉口开发商开发商绿地集团中原事业部投资商绿地集团代理公司/总占地面总占地面积积建筑面积24万产权年限50总层数总层数63层高/商业裙楼1-4开盘时间开盘时间2010.05交房时间2011年装修情况精装修销售情况销售情况4月10日认筹工程进度工程进度已建25层整层面积整层面积/主力单套面积160-3000销售均价销售均价30000元/租金情况租金情况/硬件配套硬件配套国际名品商业、5a甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所、日本原装进口三菱电梯 ，1000个停车位建业总部港建业总部

44、港项目名称项目名称建业总部港项目地址农业东路北，东风东路南开发商开发商河南建业投资商河南建业代理公司/总占地面总占地面积积26691.6建筑面积124303产权年限50总层数总层数10层层高4米商业裙楼7170.64m2 开盘时间开盘时间2010.06交房时间2011年底装修情况精装修销售情况销售情况目前排号约100组，6月12日开盘整栋出售，作为企业总部独立办公工程进度工程进度a组团己经封顶了整层面积整层面积2000-4000主力单套面积300-500平米销售均价销售均价预计10000元/租金情况租金情况/硬件配套硬件配套3座40米景观级写字楼，低密度商务办公环境；双河、公园、广场，别墅花园

45、区里的港湾商务，车位637个地下505 地上132曼哈顿广场曼哈顿广场项目名称项目名称曼哈顿广场项目地址金水路和未来路交汇处开发商开发商河南升龙置业投资商升龙集团代理公司同致行总占地面积总占地面积200亩建筑面积写字楼3万产权年限50年总层数总层数5-26层层高3.35米商业裙楼1-4层开盘时间开盘时间/交房时间一栋现房一栋未建装修情况毛坯销售情况销售情况销售40%工程进度工程进度一栋现房 ，一栋未建整层面积整层面积1368主力单套面积85-300销售均价销售均价11000元租金情况租金情况2元/平米硬件配套硬件配套地下停车场，会议室、私人信报箱、安全监控系统、背景音乐、电子公告牌、家庭安全报

46、警系统、消防联动系统、大型多层停车场及周边配套：沃尔玛，银行，高档百货，8部三菱电梯凤凰城写字楼凤凰城写字楼项目名称项目名称凤凰城写字楼项目地址金水路和郑汴路交汇处开发商开发商河南捷宏置业投资商升龙集团代理公司泰辰总占地面积总占地面积/建筑面积109046产权年限50年总层数总层数4-28层层高3.35米商业裙楼1-3层开盘时间开盘时间建好即卖，无开盘时间。交房时间2011年6月份装修情况毛坯销售情况销售情况销售情况良好， 16层，19层整层和半层都已卖出工程进度工程进度 已经建到19层，共28层，接近一半，年底竣工，2011年6月份交房。整层面积整层面积2000主力单套面积148-400销售

47、均价销售均价8500-9000元租金情况租金情况目前只售不租，以后情况不详。硬件配套硬件配套周边有曼哈顿商业中心， 沃尔玛等大型超市。有广发银行进，建设银行，农业银行等。地铁站口，快速公交，还有十几条公交线路。临近郑汴路，中州大道。附近有郑州四十五中，郑州三十九中等学校。还有其他设施，配套完善。区域区域项目名称项目名称外立面外立面层高层高公共大堂公共大堂金东区荣勋赢座low-e中空玻璃幕墙3.5挑空10米盛润国际高级玻璃幕墙3.3挑空30米曼哈顿广场楷林国际low-e中空玻璃幕墙3.65挑空15米郑东新区海联国际low-e中空玻璃幕墙高档石材3.914.4米挑空大堂绿地峰会天下高档石材玻璃幕墙

48、3.710.2米挑空中烟大厦干挂石材3.5510米挑空汇锦中油大厦干挂石材国泰财富中心高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙 永和国际广场深色干挂石材每层3.61800平方米挑空大堂与周边竞争对手对比分析与周边竞争对手对比分析受地块影响，本案仅能设置乙级写字楼，公共大堂面积在不影响到商业价值的受地块影响，本案仅能设置乙级写字楼，公共大堂面积在不影响到商业价值的情况下，并不大气，项目与竞争对手做比较，产品在整个区域内属一般水平。情况下，并不大气，项目与竞争对手做比较，产品在整个区域内属一般水平。【核心卖点分析【核心卖点分析】1.1. 郑东郑东cbdcbd最后一块写字楼用地价值所在；最后一块写字楼

49、用地价值所在； 2.2. 三条河流围绕的绿化生态及未来规划发展；三条河流围绕的绿化生态及未来规划发展；3.3. 会展中心、文化中心、艺术中心、商务中心的旗舰级配套；会展中心、文化中心、艺术中心、商务中心的旗舰级配套；4.4. 周边便宜的教育资源；周边便宜的教育资源；5.5. 高端高端5a5a级写字楼，独有的管理模式，稀缺就是生产力；级写字楼，独有的管理模式，稀缺就是生产力；一切与地段、资源一切与地段、资源 有关！有关！【核心价值提炼【核心价值提炼】区域未来价值区域未来价值 郑州步入核心辐射连绵发展的卫星扩张增长阶段，项目区域是郑州最具潜力的核郑州步入核心辐射连绵发展的卫星扩张增长阶段，项目区域

50、是郑州最具潜力的核发展片区；未来发展空间巨大发展片区；未来发展空间巨大。项目产品价值项目产品价值 占据占据cbdcbd商务核心，城市轨道交通双站合一区位，亿万级成熟配套之上，全球顶商务核心，城市轨道交通双站合一区位，亿万级成熟配套之上，全球顶级智能生态商务聚合体；级智能生态商务聚合体； 项目配套价值项目配套价值 会展中心、艺术中心、商业中心、文化中心、商务中心、历史中心，六心璀璨之中会展中心、艺术中心、商业中心、文化中心、商务中心、历史中心，六心璀璨之中。项目环境价值项目环境价值 如意湖，东运河，熊耳河，金三角纯生态诗意办公美景地如意湖，东运河，熊耳河，金三角纯生态诗意办公美景地。项目投资价值

51、项目投资价值 项目优质资产可持价值与未来可持续增长空间项目优质资产可持价值与未来可持续增长空间。区域、高端、稀缺、生态区域、高端、稀缺、生态优势优势1:1:绝品地段、商务氛围绝品地段、商务氛围优势优势2 2：生态环境：生态环境投资回报率高投资回报率高与此相匹配的客户在哪里？与此相匹配的客户在哪里？【客户分析【客户分析】项目最能打动客户的核心优势：项目最能打动客户的核心优势：大规模跨国大规模跨国公司客户公司客户中等整购半层客户中等整购半层客户分割式写字间客户分割式写字间客户国内市场有实力的企业，通常与政府或垄断性资源关系密切，地方利税大户，谈判议价能力较强行业中较具竞争力和影响力的企业，有一定知

52、名度和实力，购买能力较强；机构或个人投资者中小型成长企业购买能力及企业实力购买能力及企业实力企业需求及购买频率企业需求及购买频率写字楼产品将面对三类客户群的商务空间需求目标客群定位目标客群定位问题：谁是目前本项目的主力客户群？问题：谁是目前本项目的主力客户群？目标客户目标客户决策要素决策要素投资机构或个人投资者全部或部分出租，以期租金回报1、控制总价与回报期2、具有持有增值潜力3、具有较明显的商业回报前景自用行业领先企业或实力竞争者扩张或搬迁需求1、企业独特性充分体现2、物业可定制化程度较高3、购买投资与企业战略的平衡成长型中等企业升级使用1、总价相对较低2、极高档的物业外观形象3、有良好的物

53、管服务品质4、配套及公共交通便利5、企业独立形象结论：结论：从购买目的角度可将客户分两大类三小类：a 投资客户（机构或个人投资者）；b 自用客户（扩张导致购买、升级导致购买）机构投资者机构投资者增多，增多，”大单大单”成交数量上升，写字楼整售将逐步发展成成交数量上升，写字楼整售将逐步发展成为办公物业市场新的市场增长点为办公物业市场新的市场增长点 本区域人群本区域人群周边周边cbd的公司，想搬迁成立大的公司，想搬迁成立大型办公场所型办公场所千玺广场等买不到满意房源的客千玺广场等买不到满意房源的客户户 临近区域临近区域 在金水区办公的公司，想迁往郑东，在金水区办公的公司，想迁往郑东，购买办公场所购

54、买办公场所 其他其他 外来的大型公司入驻，郑州市和其他外来的大型公司入驻，郑州市和其他省份省份的投资客的投资客项目目标人群来源项目目标人群来源项目客户群分析项目客户群分析问卷调查样本：问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户调查内容：调查内容：1、客户购买需求分析 2、客户购买渠道分析 3、客户基础背景调查调查目的：调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。调查数量：调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。分析工具：分析工具：excel 软件附：问卷调查统计说明附：问卷调查统计说明成长型公司占主流u需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；u目前大部分

55、客户对金水区和郑东新区认可度高。客户购买需求分析客户购买需求分析表1：购买面积(平方米)表2：购买区域客户购买需求分析客户购买需求分析表3：购买单价表4：购买总价5000-8000元为主50-200万元为主客户购买需求分析客户购买需求分析表5：购买楼层选择选择中低区为主，注重性价比表6：写字楼气质喜好客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。客户购买需求分析客户购买需求分析表7：配套设施需求客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心客户购买需求分析客户购买需求分析表8：项目本体条件客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理客户购买需求分析客户购买需求分析表9：项目

56、外部条件客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套郑东写字楼市场的主流客户细分0204060801001200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%频次108945851474227242320191812118776比例19%16%10%9%8%7%5%4%4%3%3%3%2%2%1%1%1%1%实业公司/贸it/通讯/网广告/企划/金融/保险/装修/装饰其他建筑/建设/事务所餐饮/食品/文化/影视传医药/医疗器房地产电器 化工教育/培训美容 服务 服装其中排名前五位的分别是：1、贸易型公司（批发零售业）是郑东上最多的公司；2、it及通讯业3、广告企划4、金融及各

57、种咨询服务业5、建筑及装饰竞争市场需求特点竞争市场需求特点客户细分客户细分客户群客户群客户群特征描述客户群特征描述影响置业的主要因素影响置业的主要因素运营运营费低费低功能功能完善完善提升提升形象形象周边周边配套配套交通交通通畅通畅投资投资回报回报片区片区前景前景景观景观 贸易、咨询、贸易、咨询、事务所、广告事务所、广告等服务业成长等服务业成长型企业型企业公司已经初具规模，在市场站稳脚跟后准备再上台阶。希望能够改善办公环境和企业形象，但又受限于现金流的约束承受高端写字楼的支出比较困难。成熟型成熟型itit企业企业公司业务增长很快，目前的办公空间有限，周边环境较差异地公司单位异地公司单位驻郑州办事

58、处驻郑州办事处因为工作长期往返两地出差，一般会在郑州置业投资客投资客资金充裕寻找最佳的投资的对象过渡家庭过渡家庭物业过渡使用将来用作出租sohosoho一族一族主要从事创作、设计一类的相对独立的工作生活工作时间很随意郑东办公楼细分市场的中高端客户主要是智力密集型的事务所、it、咨询广告以及大型企业的办事处纯纯cbdcbd最后巨献最后巨献全球顶级智能生态商务楼全球顶级智能生态商务楼项目营销主题提炼项目营销主题提炼区域、稀缺，cbd唯一产品高端生态、人文配套高端产品高端产品项目产项目产品定位品定位本项目各种物业类型具体排部示意 由于塔楼限高，而商业裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同同类

59、产品产品的裙类产品产品的裙楼及层高设计要楼及层高设计要求模拟排部求模拟排部，仅仅作为设计示意作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。写字楼写字楼商业裙楼4f-33f1f-3f占地占地总建筑可达总建筑可达商业面积约商业面积约写字楼面积写字楼面积写字楼单层面积写字楼单层面积地下面积地下面积-1f-1f、-2f-2f停车位停车位50m70m商商务务外外环环路路写字楼三三层层商商业业裙裙楼楼写字楼产品建议：写字楼产品建议：1、 南北长约南北长约50米，东西长约米，东西长约30米，米，单层面积约单层面积约1500平米，设置平米，设置6梯梯12户；户；层高设置层高设置3.6米；米；2、规模适度，分

60、割灵活、规模适度，分割灵活商业产品建议：商业产品建议： 建议本项目商业裙楼主要建议本项目商业裙楼主要以大型餐饮为主，一楼外街以大型餐饮为主，一楼外街面以高档烟酒、快餐为主，面以高档烟酒、快餐为主，二楼大型知名餐饮，三楼可二楼大型知名餐饮，三楼可自持，可做写字楼的配套设自持，可做写字楼的配套设施，例如商务会所施，例如商务会所+会议室会议室51m71m商商务务外外环环路路写字楼三三层层商商业业裙裙楼楼商业主入口一一层层临临街街门门面面通过客户需求强化设计要点通过客户需求强化设计要点玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间系统类型、运营方式