惠州国际商业中心可行性研究报告45p

1、惠州国际商业中心可行性研究报告目 录第一章 基本介绍一 、研究目标二、研究途径和方法三、开发公司简介四、研究工作依据第二章 项目总论一、项目位置二、建设规划第三章 市场宏观状况分析一、惠州总体经济环境分析二、惠州经济发展及展望三、惠州市房地产情况分析四、惠州市商业状况分析第四章 微观区域市场状况分析一、项目所在片区环境简析二、项目片区住宅情况分析三、项目片区商业情况分析四、综述第五章 项目的盈利模式、商业规划及物业价格定位一、盈利模式与商业价值二、项目商业规划及业态定位三、物业价格定位第六章 项目开发周期及工程进度安排第七章 项目总投资及资金筹措一、项目总投资二、项目资金筹措第八章 项目投资效

2、益分析一、销售收入二、项目投资利润测算第九章 财务敏感分析一、不确定性分析二、还款能力分析第十章 可行性研究结果附表附表1 项目开发成本估算表附表2 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表3 项目建筑成本投资计划估算表附表4 资金来源与运用表附表5 项目损益及利润分配表附表6 项目现金流量表（全部投资）附表7 借款还本付息估算表附表8 敏感性分析表第一章 基本介绍受惠州市百富创成置业有限公司委托，美联物业代理（深圳）有限公司会同深圳市百富盈国际投资有限公司及惠州市百富创成置业有限公司对惠州国际商业中心项目建设进行可行性研究，为项目开发投资决策提供依据。一、研究目标本项目可行性研究的目标是针对惠

3、州市类似房地产项目进行调查研究，记录并分析有关市场资料，以此确定惠州国际商业中心项目定位、商业及住宅建设规划、营销及招商策略的制定和投资收益的评估。二、研究途径和方法为达到以上目标，我们进行了以下几方面工作：1、对项目进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例如：1)、地区发展趋势2)、地区特性3)、交通便利性4).影响项目市场占有率的优势和劣势2、同以下人员举行会议和访谈1)、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员2)、各有关楼盘的使用者和管理者3、收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以确定对本开发项目的需求量有所影响的因素。4、对惠州市及惠城区的商业物业、住宅市

4、场进行实际调查，以确定商业物业、住宅物业的供应情况，同时包括对市场区域内的不同用途项目的市场状况进行总体调查。三、投资商及开发公司简介投资商：深圳市百富盈国际投资有限公司开发商：惠州市百富创成置业有限公司深圳市百富盈国际投资有限公司是一家专注于房地产开发经营的企业，公司的注册资本为10000万元人民币。其经营范围主要包括：投资管理、实业投资；国内商业经营；投资兴办房地产、物业管理等项目。公司旗下主要有三家控股的地产公司：乌鲁木齐中山方向置业有限公司、乌鲁木齐金世界商业经营管理公司和惠州市百富创成置业有限公司。截止到2004年12月，公司累计开发30万平方米物业，其中住宅23万平方米，商业7万平

5、方米，有2万平方米物业租赁给法国家乐福。惠州市百富创成置业有限公司于2005年在惠州成立，主要进行惠州国际商贸城项目的开发。惠州国际商业城是百富盈正在鼎力打造的惠州市最大的商业、购物、居住、休闲的商业中心，总建筑面积14万平方米。在此项目中，将引进包括家乐福、百安居、百盛等国际国内知名商业企业，是名副其实的国际商业中心和最具实力的综合商业城。四、研究工作依据1、2004年惠州统计年鉴2、房地产估价规范（1999）3、惠州发展规划（2003）4、住宅设计规范（2003）5、惠州年鉴(2004)6、惠州工商指南（2004）7、惠州企业/产品与服务质量年鉴（2003）8、委托单位提供的相关资料9、市

6、场调研资料第二章 项目总论一、项目位置：项目位于惠州市惠城区，东至南岸路、西至演达一路、北至石湖路、南至规划路。二、建设规划占地面积地25831平方米，土地使用年限70年。建筑面积：132900平方米计容积率面积：112500平方米商业建筑面积：49000平方米住宅建筑面积：63500平方米不计容积率：20400平方米地下室：20400平方米容积率4.36；绿化率25%；覆盖率：42.6%总层数27层，其中商业楼层4层，住宅楼层23层。停车位640个，其中地上140辆、地下：500辆图1 项目位置图6惠州国际商业中心可行性研究报告图2 项目效果图7惠州国际商业中心可行性研究报告第三章 市场宏观

7、状况分析惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市。全市总面积11158平方公里，人口368万，外来人口200万。惠州市下辖一市、二区、三县，即惠阳市、惠城区、大亚湾区、惠东县，博罗县、龙门县。惠城区是市政府所在地。一、惠州总体经济环境分析1、 交通环境惠州市地处广东省东南部，是沟通粤东地区和深圳、广州、香港的交通、物流枢纽。目前惠州市已形成由深水港、高速公路、铁路、航空港、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。324国道、205国道和惠深高速、深汕高速、惠河高速、建设中的广惠高速、规划中的惠莞高速等

8、五条高速公路在惠州交汇。京九铁路、广梅汕铁路在境内穿过。半径160公里范围内有盐田、惠州港两个港口和香港、深圳、广州三个国际机场。2、 国民经济及产业发展环境1）、国民经济保持快速健康协调发展 据统计，2004年全市实现生产总值685.14亿元，增长15.1。其中，第一产业增加值83亿元，增长4.5；第二产业增加值390.96亿元，增长14.2；第三产业增加值211.19亿元，增长21.7。2004年，惠州市居民消费价格总指数累计增幅为2.1，全年基本保持平稳而且稍微回落的态势。全市在岗职工年平均工资13869元，增长4.6，剔除物价因素，实际增长2.4。市区居民人均可支配收入13822元，增

9、长9.1，实际增长6.9%；人均消费性支出11929元，增长15.8，实际增长13.4。农村居民人均纯收入4370元，增长7.7，实际增长5.5；农村居民人均生活消费性支出3300元，增长9.8，实际增长7.5。2）、投资、消费、出口三大需求形势良好固定资产投资规模继续扩大。2004年，惠州市全社会固定资产投资额达297.61亿元，增长30.3。固定资产投资规模的继续扩大，基本建设投资210.15亿元，更新改造投资15.46亿元，房地产开发投资29.55亿元，分别增长：38.6、15.4、8.4。消费需求增长加快。2004年，全市社会消费品零售总额达212.75亿元，增长17.1，增幅居全省各

10、市之首。其中，批发零售贸易业175.83亿元，增长14.5，对社会消费品零售总额增长的贡献率为71.6；餐饮业36.92亿元，增长31.4，对社会消费品零售总额增长的贡献率为28.4。同期，商品房销售继续保持较快增长，销售面积达101.13万平方米，增长17.4%；销售金额达22.88亿元，增长37.0。出口保持较快增长，结构进一步优化。2004年，惠州市外贸出口87.39亿美元，增长22.3；进口78.96亿美元；增长31.9；进出口贸易总额166.35亿美元，增长26.7，实现贸易顺差8.43亿美元，进、出口额均创下历史新高。3、 城市建设和基础设施环境2003年，国家对惠州市行政区划进行

11、了战略性调整，惠阳撤市设区，市区范围由“两江”沿岸延伸到大亚湾，面积扩大5倍，达到2672平方公里，实现了由沿江城市向沿海城市的跨越，迈入了国家二类城市行列。新市区未来的空间发展形态将是“两城三轴一带”，“两城”是指中心城区即现在的惠州市区和惠阳区（含大亚湾经济技术开发区）；“三轴”是指沿惠澳大道、惠淡公路、s358省道和g205国道（陈江镇隆新墟淡水）三条南北交通性干道发展轴；“一带”是指沿海产业发展带。二、惠州经济发展及展望1、在2005年召开的广东省人大会议上，广东省政府明确将惠州放在全省率先发展的重化工城市，在全省的持续发展力打造上，排在全省首位。2、惠州拥有真正的制造类大企业1）、5

12、00强企业：荷兰壳牌、日本索尼、美国通用、韩国lg2）、本地企业制造企业：tcl、德赛、华阳、侨兴3、几大落户惠州的产业项目动态：1）、总投资42.87亿美元的“中海壳牌”2005年拟投资118.6亿元。2）、总投资169亿元的“中海油”年产1200万吨炼油项目已进入阶段，年底可动工。3）、总投资约85亿元的lng（我国目前最大的燃气电厂）发电厂下在建设中，明年4至5月首期可投产。4）、总投资81亿元的广东第二座大型蓄能电站。4、2005年中海壳牌南海石化项目建成投产后，年产值达多亿元，可拉动倍的下游产业，每年带来亿元工业产值，相当于目前广东省年工业总产值的一半。如果把的下游项目留在惠州，就可

13、以让惠州的翻一番。中海石化项目建成后，还可望提供1500个直接就业机会和100多万个间接就业机会，将为惠州带来大量的技术人才，使惠州成为一个世界级的石化基地。三、惠州市房地产情况分析1、 惠州市房地产发展回顾从1992年到1993年，惠州房地产投资过热、泡沫严重。一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多烂尾楼，惠州市房地产业进入了低迷时期。近年来，随着惠州经济的高速发展，特别是中海壳牌南海石化项目建设顺利进展和电子信息产业的日益壮大，使惠州房地产业蓬勃发展，进入一个新的发展时期。各项指标呈现逐步上升的阶梯（见表1），总体形势一片大好。表1：惠州房地产投资和开发情况 2001年2002

14、年2003年绝对数增长%绝对数增长%绝对数增长（%）房地产开发投资额（亿元）10.6515.615.8849.127.2771.8商品房竣工面积（万平方米）63.05-1.587.2738.4103.9519.1商品房销售面积（万平方米）45.48-5.356.323.986.1352.8商品房销售额（亿元）7.88-2.913.2468.016.726.12、 目前状况分析2004年,惠州市商品房销售保持快速增长，销售面积达101.13万平方米，同比增长17.4%；销售金额达22.88亿元，同比增长37%。据市有关部门预测，惠州市2005年房地产开发计划投资达30亿元，比去年增长10%；商品

15、房施工面积将达350万平方米，比去年增加15万平方米；预售面积可望突破150万平方米。惠州的房地产业已经迎来了楼市的春天。3、 未来发展趋势近几年，惠州房地产开发持续升温，城区内的土地资源已相当稀缺，除了一些旧城改造项目，已无大宗地块。政府有意引导房地产业向城市南北两极发展，因此，麦地黄田岗至河南岸金山湖将是未来几年房地产开发的重点片区。麦地片区已建成区是惠州主要住宅区之一，市政配套和生活配套相当完善。为了进一步改善人居环境，配合城市发展的需要，政府加快了麦地交通网络的整改和兴建，其中黄田岗一路已建成投入使用；正在动工兴建的有花边岭至三环路的黄田岗路，预计年内可完工；麦地南路至演达路42米宽的

16、麦地东路也已动工。另外，麦地小学正在建设，麦地公园也在筹建之中。可以预见，未来几年麦地片区的居住环境将得以较大的改观。四、惠州商业状况分析2001-2004年惠州市社会消费品总额增长态势2004年，惠州市社会消费品零售总额达212.75亿元，增长17.1，增幅居全省各市之首。惠州商业形态已经开始进入一个新的发展阶段，大型超市、大型百货、便民店、品牌专卖店、专业市场、仓储商店、商业步行街等新商业形态发展势头强劲。图3 惠州市社会消费品零售总额增长图 （单位：亿元）1、 惠州现有商业分析惠州目前尚无成规模的大型商业旗舰店还没有出现。综合性百货业态将是未来惠州商业发展的重心。1）、超市。惠州市的大型

17、零售超市主要有丽日、百佳、万佳、人人乐四大零售超市。总营业面积超过6万平方米，另外还有以民润、华润、英达等为代表的社区超市。家宜多、天虹等商场也即将开业。2）、专业市场。电器专业市场有国美电器、顺电、永乐生活家电等；家居专业市场有天志家居市场、泰安居家居广场环球家居广场等。3）、专卖店：有服装、电器、手机、汽车、酒等各种品牌的专卖店。4）、步行街：商业步行街位于五四路、国庆路，主要以经营服饰为主。5）、临街铺：麦地路的临街铺主要以经营机电产品为主，麦地南路的临街铺主要以经营餐饮为主，南坛路的临街铺主要经营服饰为主。2、 居民消费习惯研究惠州市消费习惯主要集中在以下几方面：1）、消费者外出购物主

18、要集中在下埔、麦地、西湖等地；外出购物主要交通工具是摩托车及公交车，其次为汽车和步行，能接受的距离为30分钟以内路程。2）、消费者最常去的购物场所是人人乐、百佳、丽日，认为人人乐、百佳、丽日、时代百货为目前城区最好的商场。3）、消费者对目前城区的购物环境认为一般，不满意的方面主要表现在购物场所服务质量不高、休闲设施太少等方面；整体购物水平和购物环境有待提高。4）、超过五成的消费者一周外出购物12次，每次消费金额100200元；消费者购物时比较注重的因素是：品种齐全、货品质量好、商场信誉好、交通便利、购物环境好等因素。5）、消费者对集购物、餐饮、娱乐为一体的商业中心比较认同。3、 住宅与商铺购买

19、客户分析按置业用途划分，客户可分为以投资型客户和实用型客户。1）、投资型客户客户来源以惠州本地客户为主，外埠客户为辅；购买目的是保持资金增值能力，主要考虑住宅与商铺的升值潜力。该类客户的行为特征：注重因素投资型客户行为及心理特征投资目的主要用于短线炒作或长线投资，待价而沽。宏观经济环境整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。物业升值潜力规划良好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业往往成为投资客的首选。物业租金回报率“月租供楼”还有盈余的水平，对其投资最具吸引力。资金周转及风险为方便其资金周转及规避风险，倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。2）、实用型客户客户来源以惠州本

20、地客户为主，外埠客户为辅；购买目的是自己居住或自主经营。该类客户的行为特征：注重因素实用型客户置业行为特征价格反复比较，对市场价格反应灵敏，看重楼价折扣。地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、周边消费能力、统一管理、人流量、物业档次和社会安全度等。物业质素考虑户型间隔是否实用，停车、仓储的便利性，装修标准及商业配套设施内容。其他购买重点为现楼或准现楼。4、 临街商铺分析临街商铺消费的主要特征有：1）、现有商铺铺商住两用的情况不到二成；租赁经营占到九成；月租金范围内在80-150元/的占五成以上。2）、商铺经营者普遍认为现存市场已趋饱和、竞争大，对经营状况不是很满意；认

21、为人流量、商业氛围对商铺经营很重要。3）、购买或租赁商铺主要会考虑商业中心区，主要通过电视广告及朋友介绍、报刊广告获取商业楼盘信息。4)、最愿意购买或租赁一层商铺，二层以上喜欢有固定投资回报；商铺需求的主流面积集中在30-60平方米和90平方米以上。5、意向购买商铺的经营者购买目的主要为自己经营，接近七成的客户愿意选择分期付款；八成客户租赁商铺愿意采取固定租金并给予一定的免租期的方式。5、 商场内商铺分析惠州商场内商铺的经营者及消费者具有以下特点：1）、 商场内铺位租赁经营占到九成，月租金范围在50-100元/占五成以上；商场内铺位经营者普遍认为管理费高、租金贵、车位不足、交通不方便、竞争大，

22、对经营状况不是很满意。2）、商场内铺位经营者认为人流量、商业氛围、统一管理对街商场内铺位经营很重要。3）、购买或租赁商场内铺位主要会考虑麦地区域及下埔区域，主要通过电视广告及朋友介绍、报刊广告获取商业楼盘信息。4）、最愿意购买或租赁一层商场内铺位，其次为第二层铺位，很少考虑三层及三层以上铺位；需求的主流面积集中在30-50平方米。5）、八成客户租赁商场内铺位愿意采取固定租金并给予一定的免租期的方式。第四章 微观区域市场状况分析一、 项目所在片区环境简析惠州市区分为江北片区和河南岸片区。其中河南岸片区因其地理位置优越，商业气氛浓郁，已成为惠州市近年来大力发展扩张的新城区。根据政府规划，南岸片区将

23、形成以本项目所在地演达路为中心，西到数码商业街，北到西枝江头，东到南岸路及九中，南到三环路。河南岸片区房地产市场是惠州目前最具热点的区域。而本项目所在地正是在河南岸片区中心地带。根据惠州市统计局提供的人口统计数据显示，目前以本项目所在地为中心的3公里半径内的人口达到30万人以上，未来达40万人。表2：本项目周边人口数据办事处常住人口（人）暂住人口（人）桥东办事处49740约30000桥西办事处139559不详江南办事处44669约35000江北办事处16325约12000惠环办事处13760不详龙丰办事处48847约50000河南岸办事处3175418621目标地块半径1公里范围内包括2个街道

24、办事处，即桥西街道办事处和河南岸街道办事处。总人口接近20万人（含暂住人口）。半径3公里范围内辐射四个街道办事处，即龙丰、河南岸、桥西、桥东街道办事处，惠州大学8400人的大学消费群体，总人口约40多万人。本项目位置北通广州、汕头，南接惠深高速，直达大亚湾。演达一路宽60米，为目前惠州最宽、绿化最好的道路；又临近惠州市两条主要干道的交汇处，项目所在地现有6路、7路、12路、20路、24路、168路等 6条公交线路，交通非常便利。二、 项目片区住宅情况分析本项目所在区域正在成为新兴房地产开发的热点区域。近年来，惠州市的许多房地产商纷纷选择在此落户，石湖苑、金碧花园、世纪新天、丽园新村和风华世家等

25、一个个楼盘拔地而起，吸引了许多置业者的目光和入住。目前在建、在售楼盘已有10多个（见表3）。47表3：周边住宅一览表楼盘名称地 址性 质栋 数总套数实用率主力户型主要户型面积竣工日期销售率楼盘均价（元/平米）风华世家演达一路工薪住宅639179三房两厅/四房两厅112-158竣工902452丽园新村三期演达一路工薪住宅215683三房两厅112竣工952078金耀园麦岸路工薪住宅437085三房两厅110竣工802500石湖苑演达一路经济适用房248086三房两厅110竣工982150金碧南山美地（高层）演达三环路10号小区工薪住宅214089三房两厅105-142竣工402340雍逸园麦地东

26、二路中、高档小区住宅17220086三房两厅110-240竣工602355海燕玉兰演达一路工薪住宅688185三房两厅1002005.12702270南翠花园麦地东路工薪住宅1166089三房两厅/两房两厅84-146竣工902050世纪新天演达路口工薪住宅240089三房两厅114竣工902770愉景大厦麦科特大道73号工薪住宅112886三房两厅121竣工602528金特利大厦河南岸南路工薪住宅216886两房一厅84竣工752190风尚国际麦科特大道商务住房119878两房两厅/四房两厅160竣工703400时代广场下埔大道高档住宅225086三房两厅/五房两厅157-239竣工9838

27、58星湖苑新岸路工薪住宅123086三房两厅/四房两厅110-140竣工803100南湖明珠麦地路2巷1号中、高档小区住宅840888三房两厅120-1402005.8803600西湖丽苑（二期）麦地路中、高档小区住宅524086三房两厅106竣工903090城市一号惠沙堤路酒店式公寓163675一房一厅40-502005.12703700三、 项目片区商业情况分析1、现有商业情况演达片区的商业正处于一个快速发展期，商业业态主要为汽车市场和家居装饰广场。项目北侧400米与惠州最高楼世贸中心和隆生商业广场相对，南侧为泰安居家居广场和冠通汽车城，位于在演达一路一排新建高层建筑中心地带，形象展示空间

28、较佳；周边分布有写字楼、大型家居广场、百货商场，如华阳大厦、泰安居、人人乐、汽车世界等；天虹百货、世纪联华、好百年等也即将开业。周边商业情况见表4。2、未来商业规划2004年惠州市经济贸易局以8号文件对惠州市商业中心作出了规划：西到数码商业街，北到西枝江头，东到南岸路及九中周围区域为惠州市商业中心。本项目地块位于该规划商业中心内，是市区的主要生活区。同时该区域是惠州主要的居住区，社区云集区域人口增加迅速,风华世家、海燕玉兰花园等众多地产项目的开发，使项目区域迅速发展，为项目的开发奠定良好基础。表4：周边商业情况一览表楼盘名称地址建筑面积总铺数实用率主力面积销售/租赁价格（元/平米）销售率物业性

29、质备注销售均价租赁均价风华世家演达一路784039881008000-10000（1f）60（2f）/25（3f）90商业裙楼只售首层，二三层如整体出租租金38元/平米丽园新村三期演达一路170004286858500-13000（1f）60-55（1f）/33（2f）82商业裙楼未具体分割金耀园麦岸路2070028859013000（1f）/2800-1800（2f）70（1f）80商业裙楼二层为办公性质金碧南山美地（高层）演达三环路10号小区8000729010011500（1f）65-80（1f）78商业裙楼海燕玉兰演达一路20000768790-100（1f）16000-21000（1

30、f）55（2f）86商业裙楼二、三层均租给好百年南翠花园麦地东路16000150889012000-16800（1f）/6000（2f）80-100（1f）90（1f）商业裙楼世纪新天演达路口100001008910013800-21000（1f）商业裙楼二、三层未定价愉景大厦麦科特大道73号390056868018000（1f）/9800（2f）/8800（3f）85-110（1f）80商业裙楼金特利大厦河南岸南路4000129011418000（1f）/9600（2、3f）110（1f）70商业裙楼首层共12个商铺，二、三层均未划分，二、三层价格为整体销售价格时代广场下埔大道1760024

31、8657018000-28000（1f）/11000-19000（2f）/6000-9000（3f）100-180（1f）60-110（2f）80商业裙楼返租式销售，年回报率8%续表4西湖丽苑 （二期）麦地路30001580200-30011000-23000（1f）85-200（1f）60（2f）60商业裙楼二层租给上海永乐电器世贸中心麦地路400001000613025000（1f）/14000（2f）/10000（3f）/8000-9000（4f）/6000-7000（5f）130-210（1f）85（2f）78商业裙楼一、二、三层租给人人乐四、 综述本项目的选址和规划符合现代商业的基本

32、要求以及家乐福、百安居等主力商业的引进，是整个项目吸引人流的重要磁极和锚固点，将使本项目成为一个综合性的商业中心和高尚住居区。主力商业的吸引、综合购物的便利、良好的购物环境，为本项目的良好基础。有消费群体，就有项目发展的基础。第五章 项目的盈利模式、商业规划及牧业价格定位一、 盈利模式与商业价值本项目商业模式：按照“家乐福”等多家国际商业机构的全球通行标准和中国城市规划部门的要求，采用“订单式”商业地产开发方式，建设大型商厦以及周边的超值住宅地产，从而实现利润最大化。一个商圈的兴起与持续繁荣，必然与大型商家的进驻分不开。在欧美，将近有60的城市购买力是在大型综合性购物中心实现，大部分是集购物、

33、娱乐、休闲于一体的综合性消费。而中国自2000年加入世贸后，随着大量先进的国外商业企业的进驻，人们的消费理念也在不断地更新，并迅速地与国际型的消费理念接轨。集购物，娱乐、休闲于一体的综合性的“一站式”消费理念正迅速地成为人们的主流消费观念，大型综合性的购物中心也越来越受到消费者的青睐。据了解，广州天河北的天河城购物中心2004年全年的销售额已经超过了40亿元。在惠州经济蓬勃发展的推动下，作为惠州最大规模的商业地产项目，其对惠州整体商业发展的导向和引领都是至关重要的。因此本项目经多方考证，反复推敲，将先进的国际化商业模式与区域型经济发展有机地结合在一起，形成了一个与家乐福（超市）、百安居（建材）

34、、华纳兄弟影院公司（娱乐）等世界500强企业全程合作的，集国际大型超市、百货、影院、家居建材、家电数码、餐饮及娱乐等多个业态为一体的综合性大型购物中心。其中：法国家乐福在全球拥有10400家分店，年商业零售额达650多亿美元，是世界第二大零售商。2004年，家乐福在中国已经开设了62家分店、在华销售额达到了16亿16亿美元，约有1.8亿中国人在家乐福店铺购过物。当然，家乐福带给一个地区零售业界的影响还远不止这么简单。据了解，家乐福每个分店都会给所在地段每天另外增加至少46万的人流量，其区域消费额平均比以往增加了15以上。商业的繁华又将促进该地区周边物业的兴旺发展。1998年底，当上海古北店的家

35、乐福开业时，同层的店铺租金均价仅维持在200元m2，短短一年后，租价已上升了80，三年之后，铺位租价则涨了两倍。周边的商业物业租价同样跟着一直往上涨了一倍多。在深圳，位于福田区梅林住宅区内的家乐福梅林店于2000年8月开业，仅在一年时间内，同层的一些零散商铺租金已上升了1.5倍。而周边的住宅房价也足足涨了三成以上。而2003年在乌鲁木齐，我司与家乐福合作开发了南湖家乐福国际超市。在我司项目未开发前，南湖地段属于商业不发达地区，基本没有成型的商业物业，住宅的档次也不高，均价约为1800元/左右。但在我司项目进驻后，周边的商业街铺租金价格开始扶摇直上，而我司的首层商铺更是卖到了3万元/的均价，增幅

36、在三倍以上。同时，南湖周边的住宅价格也提升至了2300元/，涨了将近三成。在惠州，人人乐超市的进驻不但盘活了国商大厦的烂尾楼，而且更促成了麦地路商圈的形成和快速崛起，也正因此，造成了麦地路周边的商业物业价格和住宅价格的飞涨，现在惠州周边的商铺租金已涨到了180至200元/，而人人乐旁的世贸中心的首层均价更涨至2.5万元的天价。我们坚信，在与创造了多个商业地产神话的零售业巨子家乐福等世界500强的强强合作下，在先进的经营理念之下，本项目必将迅速促成演达路商圈的形成和崛起，并成为引领惠州商业走向更高层次的商业旗舰。二、 项目商业规划及业态定位1、 项目定位：住宅定位：最适合城市中产阶层的高品味社区

37、。商业定位：以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合性商业购物中心。2、 业态组合核心店、主力店、专卖店、娱乐餐饮、文化休闲等。3、 业态形式大型综合百货、超市、综合娱乐城、家电体育用品专卖店、书店、音像、影院、量贩式ktv、知名咖啡屋、运动馆、大型餐饮、特色美食。4、 裙楼商业业态布局规划楼层定位（面积）业态b1潮流前线500020000停车场通讯数码电子产品、药房、饰品挂件、箱包、鞋类、音像书籍、文具玩具l1都市名店（8000）家乐福（3000）专卖店、名牌服饰、名牌化妆品、黄金珠宝、名表名笔、钟表眼镜、流行皮件、女鞋、手袋及生活超市l2新潮时尚城（3000）家乐福（8000）少女装、休闲装、

38、休闲鞋、服饰品、美容院及生活超市l3妇幼城（3000）家乐福（8000）中老年服饰、淑女装、内衣、儿童用品及生活超市l4娱乐城、美食城（11000）电影院、知名酒楼、书城三、 物业价格定位1、 住宅价格定位根据对项目周边项目的综合考察和分析（详见表3），周边半径2公里内楼盘均价为2700元/，同时以区域未来发展及本项目规模发展空间值来看，项目的可升值空间在10%30%左右。按照市场比较法，比较保守估计，本项目住宅核心均价为2700元/2、 商业物业价格定位目前，本项目区域周边商铺的销售基本处于热销状态，而且商铺的现有销售手段基本处于开始阶段，惠州投资者对于商铺的认可和未来商业发展的看好。正确的

39、定价方法是看消费者为满足其需求所愿意支付的成本，这里的成本不单指金钱，还包括消费者因投资而必须承受的心理压力以及为化解或降低风险而耗费的时间、精力、金钱等诸多因素，而投资心理是客户购置商业的关键。惠州目前的商业无论从规划、商业结构，还是市场运作，都非常不完善，有很大的提升空间。尽管如此，目前项目周边商铺价位仍能保持在1000025000/元平方米之间。此外，惠州的商铺价格年递增率在18%左右，个别区域高达26%，这充分说明商铺市场的火爆和发展前景的广泛。1）、商业物业租赁价格通过以上分析，按照市场比较原则，预计本项目楼层租赁价格为一楼的月租赁均价为115元/；二楼的月租赁价位为 75元/；三楼

40、的月租赁价位为 45元/；四楼的月租赁价位为 40元/；地下一层的月租赁价位为 60元/； 2）、商业物业销售价格租金反推方法根据租金反推原则，结合惠州现有投资回报，以保守6%的年回报率计算：一楼的销售均价为23000元/；二楼的销售均价为15000元/；三楼的销售均价为9000元/；地下一层的销售均价为12000元/。市场比较方法根据市场比较法，结合周边项目的销售价格（详见表4），本项目的销售价格为：一楼的销售均价为20000元/；二楼的销售均价为12000元/；三楼的销售均价为6500元/；地下一层的销售均价为9000元/。通过以上两种方式的分析和综合比较，可以看出，本项目的可比销售价位为

41、：一楼的销售均价为21000元/二楼的销售均价为13000元/三楼的销售均价为6500元/地下一层的销售均价为10000元/第六章 项目开发周期及工程进度安排项目于2005年6月20日开始基础建设，预计群楼商业部分在2005年12月封顶；住宅部分2006年4月封顶；商业部分2006年7月正式对外营业；住宅2006年9月竣工入住；其开发建设期为15个月。表5：施工进度计划时 间 （单位：天）分项工程20406080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480方案设计25报批报建20扩大初步设计45施工图设计60土方开挖8

42、0桩基施工60抽芯试验、试压 15地下室 17裙房7层（主体）45塔楼主体104塔楼主体验收裙房外装修60裙楼空调安装、调试65空调主机安装、调试60续表5消防安装调试65电、水安装调试65裙楼电梯、扶梯安装、调试65柴油发电机安装、调试65裙房室内装修60塔楼外装修 75塔楼电梯安装、调试120塔楼内隔墙砌筑140塔楼内粉刷150塔楼公共部分装修60裙楼及塔楼屋面防水15 15外水、外电施工30广场施工、环境施工 40竣工验收 10考虑雨季及不可见因素，工期增加20天，总工期约为480天第七章 项目总投资及资金筹措一、 项目总投资项目总投资26384万元，具体明细见表6表6：项目总投资表序号

43、项目名称投资金额(万元)单价(元/平米)占总投资比例1土地费用6800511.6625.77%2前期费用80060.203.03%3建安工程成本167961263.8163.65%4财务费用60045.152.27%5管理费用49437.171.88%6销售费用40030.101.52%7其他费用49437.171.88%8合计263841985.25100.00%二、 项目资金筹措本项目前期自有资金9300万元，其中，土地投入6800万元，预付工程款2500万元。本项目拟申请银行贷款额度为12000万元，建设前期需放款额度为8000万元，其他方式融资9084万元。本项目的住宅及商用物业预计在

44、2005年12月开式进入销售期，销售期预计为一年，预计销售率为80%。销售期回款如下：2005年12月起至2006年3月，商业物业部份可实现销售回款22760万元，2006年6月至2006年9月住宅物业部份可实现销售回款14472万元，合计可实现销售收入37232万元。第八章 项目投资效益分析一、 销售收入本项目在预计销售期内可实现销售收入总额37232万元。表7：销售收入明细表项目单价(元/平方米)销售面积(平米)销售率销售收入(万元)地下一层商用物业10000500080%4000一层商用物业22000800080%14080二层商用物3120三层商用物业6500

45、300080%1560商用物业小计1900022760住宅27006350084%14472合计8600037232二、 项目投资利润测算（按80%销售率保守估算）：经测算，本项目总投资为26384万元，开发期为15个月，投资回收期为1.03年，利润总额为8800万元，税后利润为5896万元，税后利润率为22.35%，属于较高利润回笼的房地产开发项目。表8：投资利润测算表序号项目计算方法指标1占地面积(平方米)25,831.002总建筑面积(平方米)132,900.003项目总投资(万元)26,384.004项目经营收入(万元)37,232.005销售税金及附加(4)*5.5%2,047.76

46、6利润总额(万元)(4)-(3)-(5)8,800.247所得税(万元)(6)*33%2,904.008税后净利润(万元)(6)-(7)5,896.249投资利润率(税前)(6)/(3)*100%33.35%10投资利润率(税后)(8)/(3)*100%22.34%11财务净现值(fnpv)万元5,249.0012财务内部收益率(firr)25.63%13动态回收期(年)1.0314贷款偿还期(年)1.00第九章 项目风险分析一、 不确定性分析:1、 保本点分析：销售保本点=（年固定成本+年变动成本+年销售税金及附加）/销售面积=（26384+2048）/(19000+67000)=3300元

47、,即只要卖到3300元/平方米就可保本,而本项目平均销售价格为5411元(46540/86000)，项目售价利差2111元，说明利差空间较大。2、 敏感性分析 ：1）、当销售价格下降10%时，其盈利情况如下： 利润总额为13198万元、 净利润为8843万元、 投资利润率为33.52%；2)、当总成本上升10%时，其盈利情况如下： 利润总额为14957万元、 净利润为10021万元、 投资利润率为34.53%；3)、当销售价格下降10%，同时总成本上升10%时，其盈利情况： 利润总额为10559万元、 净利润为7075万元、 投资利润率为24.37%。可见项目的抗风险能力极强。二、 还款能力分析：1、 销售收入： 本项目第一还款来源是销售收入，预计销售期为一年，其中，商业物业部份将在2005年12月至2006年3月带来22760万元的销售收入，住宅物业部份将在2006年6月至