深圳沙井市场观察报告

1、2014曲8 迪目录CONTENTSElJi市场环境分析2 |重点项目观察市场后市发展沙井概况沙井位于深圳市宝安区西北部，著名侨乡，交通便利，海陆空四通八达，工业发展迅速，初步成为深圳战略性新兴产业基地深圳市行政区划图i沙井街道办位于深圳宝安区西北部、珠江口东岸，下辖29个社区居； 委，面积60平方公里，2012年常住；|人口53.7万（其中户籍人口3.3万） 沙井是著名侨乡，沙井籍贯海外华 i侨、港澳台同胞6万多人，分布在世1II界20多个国家和地区。M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构通

2、八达的陆、海、空立体交通网络。沙井街道大力发展外向型经济，初步成为以电子通讯、节能环保、高端装备制造为主的战略性新兴产业聚集地；沙井街道交通便利，拥有四M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构中国最具合作价值的房地产综合服务机构区域规划沙井片区被规划为深圳市八大组团之一，重要的制造业基地，重点发展先进制造业，建立以沙井为中心的组团综合服务中心区，政府正规划大空港新城I宝安区定位深圳西部城市中心，1两个城市主中心之一，打造为现1代化的都市滨海城区。深圳市组团范因示倉田湾区诗梁航空城海核心牛求房地内参中低切x 、居住区 宝安申心中低掘度卜圉戌现代物流 中恆砂 磅总屮住

3、区 生海中心X、丿中低強度 厂刀Z居性区 前海中心“湾区脊梁www.BANQ.cn“宝安湾区计划"1组团空间规划布局结构为：两中心、三片、六I;个功能分区，其中沙井为主中心，位于组团核I1心位置，松岗为次中心；三大区为福永北、沙1I-井、松岗片区； ； 内部建立以轨道交通为主导的城市道路网络，; 1对外交通规划为“六纵四横咬通网络。 1 1西部工业组团属于西部滨海分区，深圳八大组团之一，功能定位是深圳市重要的制i :造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。；中国最具合作价值的房地产综合服务机构3A2Q3-06MI '2- 213A202-：iiBUOI-OImo

4、i-»A2U -UBA2QPO4!根据沙井街道十二五”规划，区域发展定位为宝安经济发展主力深圳市宝安2023号片区沙井共和地区法定图则4深圳市主安20292号片区沙 井蜩却地gm11202-0911212-038A202-0IBA2U2-0-区、华南电子信息产业基地和西部文化重要节点。；部海上田园建设地区标志性的海上田园风格旅游区。沙井规划带、沙井发展战略是建设“文化沙井、电子沙井、旅游沙井、宜居沙井”，构建一心、一轴、环与四片区的城市格局根据深圳市西部工业组团规划，将组团 i化为47个标准分区，其中沙井拥有16个 完整的标准区，及福永北、松岗南2个 标准区的部分，在深圳城市总体规划

5、指 导下，对每个标准区编制法定图则。沙井重点发展制造业、电子信息产业和 新兴产业等第二产业，房地产、商贸物 :流和髙端服务业等第三产业、以及文化创意和旅游业I!沙井城市发展空间结构布局为：一心、一轴、一带、一环与四片!区。；沙井道路交通系统规划形成“七纵四横”的框架格局。依托各片区现有产业结构和功能，西片建设成高新技术产业区，城；|市中心形成城市服务业中心区，东片区规划为传统产业更新区，西；产业支柱宝安区依托现有产业布局，产业总体规划为三带、两心、一点，沙井经济产业以电子信息产业和 制造业为主；新城;；东北生态休闲带。!宝安区产业总体规划为i三带、两心、一点;51:两心为宝安中心、空港3以；点

6、为石岩科技绿谷;:三带为西部活力海岸产业类型i带、中部黄金发展带、产业类型:空港新城产业由生产制-造基地向科技为核心的-产业转变;-中部黄金带发展科技创:业总部和综合服务；新的高端产业、中小企企业数呈 占比企业数呈占比规模以上企业产业占比2煤嚎0%机械设 备业14932.96%品业163.54%五金塑 胶业12226.99%食品加 工业40.88%电于信息 产业 13930.75% 木材京 具业61.33%电于債息产变 机檢设各址五金费胶业 牧器仪忍业 切级眼馥业 木材家且业 化学制品业 二伊品in工壮仪器仪表业20.44%商贸业51.11%纺织眼装业-71.55%金融业20.44%据统计，沙

7、井街道办规模以上企业；568家，根扌居452家企业不完全统计，；主要产业为机械设备业、电子信息产；业、五金塑胶业，占比高达90.7%0数据来源：宝安产业地图网:经济基础沙井街道以机械制造业、通信电子设备产业为主导产业，第二产业为优势明显，第三产业比重较 低，需加快发展；沙井街道近几年GDP呈稳步增长态势，2010年后年I|增长率保持在2位数以上，2013年国内生产总值达到Ii 337.9亿元。II目前沙井仍以第二产业为主导，2010年街道第二产业I和第三产业的比例为：65%: 34.9%O20092013年深圳沙井街道国内生产总值GDP（亿元）曽长率（）i!2009-2013年深圳沙井街道规模

8、以上工业总产35.00%值及增长率120010008006004002000960.420200920102011规模以上工业总产值（亿元）30.00%25.00%20.00%15.00% )80沦 0.00%5.00%0.00%20122013T-増长率1沙井街道近几年规模以上工业总产值呈稳步增长I I!I态势，2010年受益于部分企业转型及优质产业扶； IJi持，增长幅度较大。iI;i沙井以电子、五金、塑胶、机械制造行业为主，1IJ? 2010年工业企业2600余家，规模以上企业有771i也1数据来源：深圳市宝安区沙井街道“十二五力规划综合报告M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作

9、价值的房地产综合服务机构商业消费沙井消费品零售总额呈稳步增长，受外来人口影响较大，消费区域集中在老街商圈和万丰商i圈，是新形成的商圈，2012年后多家商业综合体落户沙井，陆续开业。；五年来沙井社会消费品零售总额；沙井街道主要有沙井老街商圈、万丰商圈两个商圈，以及各社区为中心； 稳步上涨，增长速度始终保持在：的商业街，以沙井路、华润万家老街店为中心的沙井老街商圈历史较?；两位数，2013年销售总额为87.7 ： i久，比较成熟，以佳华商场、华润万家万丰店、天虹为核心的万丰商 | !I !I!亿元。、:.H 、L，：=» 文、#商业消费受外来人口的数量和变 化影响较大，消费区域集中在主；

10、 ；要商圈和各社区商业街。中国最具合作价值的房地产综合服务机构中国最具合作价值的房地产综合服务机构；京基百纳、万科翡丽郡、西荟城；项目的入驻，推动沙井商业向高；I层次消费升级。19丄百纳"t亏美联炮物广场华润万家铭可込瞬广场根据酒店相关网站统计，沙井现； 有五星酒店2家，四星级酒店“； 家，三星级酒店仁家。J8公S?滞林二籾咧/义乌商蜒/ /X-=J irJ中国最具合作价值的房地产综合服务机构中国最具合作价值的房地产综合服务机构近期政策除2013年深圳市政府关于产业转型升级和工改的仃6文件外，近年来，深圳市及宝安区针对城市更新及工改工出台了一系列政策，在土地取得、楼宇转让、优惠补贴等

11、方面均有特殊规定1+6文件（2013 年I 月）主文件：深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转 型升级的意见深圳市“工 J 改工”政策解读：深 圳工改工 指导性文件。附属文件：深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 等6个附属文件补充文件深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则（2013年12月） 解读：进一步深化工业楼宇转让细则，明确指出除法院裁定、继承、分割取 得物权、政府行使优先购买权外，受让人须是经依法注册登记的企业。深圳市城市更新丄深圳市城市更新办法丄关于加强和改逬城市更新实施工 办法（2009年）”实施细则（2012年）”作的暂行措施的通知（20】4年）解读：对城市更新的土地取

12、得条件 及取得后的使用年限严格限制。宝安区“工 改工”政策宝安区关于实施载体优先拓展产业发 展空间的若干措施（2012年）解读：在城市改造中给予特定条件的企业一定的优惠补贴。中国最具合作价值的房地产综合服务机构目录CONTENTSI 7I市场环境分析21晝点项目观泰市场后市发展近期市场沙井近期土地市场平淡，片区内土地供应少，在售项目较少，但销售情况良好，未来供应将以城市更新为主J 土地供应：I:2014年第一季度深圳市土地供应48块，总用I地面积约79.8万冊；其中宝安土地供应9块，I用地面积约12.6万冊，沙井仅有一块土地出I让（协议出让），用地面积约4279.5nf,i （由深圳市沙井东塘

13、股份合作公司获得，属；于四类居住用地，城市更新项目，土地使用年限为40年）；2014年第二季度深圳土地供应29块，总用地：面积约70.3万m2,其中宝安供应2块，用地面积约4.9万叶，沙井未有土地出让信息；III数据来源：深圳市规划和国土资源委员会:搜房楼市白皮书深圳2014年上半年盘点；市场交易!截止到2014年7月1日，深圳上半年新房成交15133套，宝 ；安成交4285套，销售面积约40.2万研，同期降幅55.9%; i 沙井市场市场成交量较少，目前仅有万科翡丽郡及西荟城 二期智荟中心在售，万科翡丽郡为住宅项目，销售情况良好，6月15日开盘，； 截止到8月6日根据房管局信息统计成交246

14、套（由于备案； 延迟性，统计数据低于实际成交数据），至今去化约8成； ；市场均价18500元加。；华盛西荟城二期智荟中心为写字楼项目（4.5米层髙）， 2013年12月开盘，当天280套房源接近售罄，截止到7月 i份剩余少量（约7、8套）40多平写字楼髙层在售，均价 !i；23000元/nf °:! ； ! ； ! ； !i数据来源：深圳房地产信息网、深圳市房管局:M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构在售项目沙井市场在售、待售项目较少，主要集中在新沙路片区万科翡丽郡四期住宅均价18500元/m2主力户型89平三房翡丽金街（商业）均价40000元/m2

15、主力铺型100-200平陆丰围大田解放枸共和村蛇四村沙头村英言立交新沙立交11庄村华盛西荟城2期智荟中心（写字楼）均价23000元/叶主力户型4359平西荟城三期（住宅） 价格待定，将入市 主力户型87平三房企业大頤坦仔涌公益涌和二兴业西路南环立交黄埔路凤塘大道篦创业大厦/卩洪田新村 沙并召交 来爭达工业国荔园路G107G15福路园桥和路M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构万科翡丽郡中国最具合作价值的房地产综合服务机构万科翡丽郡地处沙井最繁华商业街区，宝安首席西班牙皇家风情社区, 功能空间感舒适万科首创的独具风情的品牌精装修,主力户型总户数约为3.30项目占地

16、7.7万耐，总建面约33.8万卅深圳市广盛荣投资有限公司髙层住宅、住宅底商项目以中庭为中心呈一个围合式布局，分多期开发的大社 区，规划有4万研的风情商业街，在四期规划有幼儿园。在售为四期，均为88平左右的三房I960户（当期户数384户）商业：项目自带约4万平米商业，周边有沃尔玛、京基百 纳、希尔顿花园酒店；中影国际影城、华润万家、佳华商 场、天虹商场、形色城；教育配套：项目规划有幼儿园，周边有荣根学校、垦岗小 学、沙井中学；绿地率40%2011年底一期均价约11000元/ nf ,二期均价约13500元/ mS三期均价约17000元/耐，四期均价约18500元/nf车位比1：1期分三次开盘，

17、分别于2011年12月、2012年5月、9月 开盘。二期于2013年7月开盘；三期于2013年9月开盘； 四期于2014年6月开盘；截止到2013年底，一期入伙，一 二三期均已售罄 (0ASa®O2S8懑忠心站站抚二4k 士宫巡HII万车小学中国最具合作价值的房地产综合服务机构万科翡丽郡19.000"081&0M收官之作：四期：2栋住宅，总建面约4万叶；201 4年6月15日开盘，推出2栋35层，2T6户，共约384套；、二层为底商，三层为绿化架空层；主力户型面积为约88冊的三房；万科标准精装；销售均价实现18500元/,开盘前对外公布价格19000-22000元/

18、叶，均价约20000元/叶，受近期市场周期调整影响，实际成交价格 1 7000-20000元/研，价格略有下调。&.0M;项目动态：；5月1日，四期样板间开放，同时启动VIP登记；6月10日，获得预售 ；证；6月15日，项目开盘；i销售情况：；开盘当天到场客户超过1000余批；截止到8月6日共销售备案246；套，近七成，由于备案数据的延时性，实际成交量要髙于统计数!据，项目销售情况较好；优惠方式：；VIP客户享受总价减1万元的优惠；-开盘当天减2万的优惠，按时签约可再享受】万元优惠；中国最具合作价值的房地产综合服务机构万科翡丽郡中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI Ot

19、KIt万科翡丽郡翡丽郡目前在售四期，户型主要以三房两厅的刚需户型为主，户型方正，功能分区较为合理A户型方正A明厨明卫A客厅、餐厅一 功能无限延展A大面积阳台1100 IWA卫生间姜攵较少A户型方正，功能 分区合理A明厨明卫A大面积阳台A卫生间数较少A1户型89平米二房两厅一卫A2户型88平米二房两厅一卫户型建筑面积配比三房两厅一卫89 m266.7%三房两厅一卫88 m233.3%I. z中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI OtKIt万科翡丽郡中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI OtKIt万科翡丽郡翡丽郡在推广上除了网络、楼体等传统推广渠道外，举办了较多的营

20、销活动2检四期为万科翡丽郡项目的收官之作，在前三期5批次开盘推广 基础上，项目推广已见成效，四期推广主题为“三年成熟，完 美收官”，近半年除了网络、楼体等基础推广途径外，多以推 广活动为主。5千人看样板房活动；5.31 “小郡主成长记”系列活动 6.6畅享世界杯活动；6.27 “我和球星在衣起”主题活动 7.18万科业主感恩3周年答谢会，包场共看变形金刚7.24举办环保时装秀活动约88m绝版81品VIP火爆登记中 肚刃G&4於B5H1II蚀仲I心谢阙力做唤.3JCT r.2919 8888 中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI OtKIt万科翡丽郡四期举办的系列主题活动

21、、开盘活动现场实拍图片中国最具合作价值的房地产综合服务机构华盛西荟城智荟中心中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI华盛西荟城智荟中心地处区域核心商圈，沙井第一个城市综合体，一期已入伙，二期写字楼接近售罄，三期住宅2014年下半年即将入市two 开发商 产品组合项目占地6.3万耐，总建面约33万研小区规划在售部分总户数容积率深圳市华盛宣业有限公司住宅、商业、酒店、写字扌娄项目由四个地块组成，分期开发，四期推盘，沙井第一个 集髙品质住宅、大型购物中心、5星级酒店和高档商务空 间于一体的国际都市综合体项目，规划有5万研的商业写字楼部分（智荟中心），共10层，标准层面积1307心 每层规

22、划28个单元，单元面积4359耐当期280户商业方面：项目重金引进沃尔玛以及希尔顿花园酒店，周 边有的天虹、万佳、佳华等购物中心，购物消费十分便利 餐饮配套：品味轩、必胜客、面点王、汉堡王、全味轩涮 涮锅、新罗韩国料理、潮社（潮州菜馆）4.50停车位销售情况艶率25%期住宅于2011年7月开盘，实现均价12000元/m2,二期智荟中心于2013年12底开开盘，实现均价23000元5二期389个期2011年7月开盘，已售罄，2012年入伙；二期于2013 年12月底开盘；截止到2014年6月基本售罄中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI华盛西荟城智荟中心£弓汽£

23、弓汽合作价值能房毘产综合$员务机构；智荟中心（04#地块）：I1规划中与03#地块作为一期共同开I;发，在实际操作过程中，分为四期I推盘：03#为一期，04#为二期，；01#为三期；02#为四期；占地1.04万研，总建面6.8万而，计容面积4.7万m2; 2013年仁月29日开盘，销售部分共2层，约1万多方，总户数280户；1栋26层，地下4层，地上22层，仁2层裙楼为大型购物中心，3层为架空层花园，4笛层为希尔顿酒；店，4212层为写字楼出售部分单元开间面积为43-59nf ;销售均:价实现约23000元/nf华盛西荟城智荟中心华盛西荟城智荟中心户型单元可灵活组合，买一层送- 期以楼体、媒体

24、广告延续为主 -:产品展不：1采用百米玻璃幕墙及干挂石材，革新 无柱网设计，43/300平商务空间随 心自由拼合，4.5米LOFT层高，买一 层送一层，为客户提供双倍使用空间I i推广动态：2014年上半年仅少量尾盘销售，推层；由于接近售罄，2044年项目推广逐步转为以三期为主，二.eJew-no£i&/ afi i-ee20Isng 一A 销售情况：项目于2013年12月底开盘，开盘 当日接近售罄，截止到2014年7月 份，少量尾盘在售，尾盘去化速度 较慢；优惠方式：99折优惠；广以楼体、网络延续为主；7月31日，企业客户入驻。华盛西荟城智荟中心项目现状及周边实拍中国最具合

25、作价值的房地产综合服务机构目录CONTENTS7I市场环境分析2 |重点项目观察M地產Ml AUFAI OtKIt中国最具合作价值的房地产综合服务机构华盛西荟城三期华盛西荟城三期借鉴欧美先进社区理念，深圳市首创U-Life全新生活模式，将人居理念注入到生活当中地理位置宝安区沙井新沙路与永通路交汇处（国税局旁）1规模三、四期占地约3.6万nf,总建面约21万nf开发商深圳市华盛宣业有限公司产品组合住宅、商业小区规划项目由四栋住宅构成，包含底层商业主力户型1栋和2栋均为32层，3栋和4f东均为31层，87-14513-5房总户数1064户商业方面：项目重金引进沃尔玛以及希尔顿花园酒店，周 边有的天

26、虹、万佳、佳华等购物中心，购物消费十分便利 餐饮配套：品味轩、必胜客、面点王、汉堡王、全味轩涮 涮锅、新罗韩国料理、潮社（潮州菜馆）4.5025%待定833个最髙已建至8层，尚未取得预售证，营销中心与样板间预计8月中下旬开放，中国最具合作价值的房地产综合服务机构大空港saiTKurMi32航空Wr城汨江Wi城华盛西荟城三期华盛西荟城三期项目进展城市更新沙井土地供应成交较少，但在2012年、204 3年均有有四块用地纳入深圳市城市更新单元计划，是 未来市场的主要供应，2044年沙井街道暂无土地纳入深圳市城市更新单元计划2012-2013年沙井街道纳入深圳市城市更新计划地块编号街道单元名称申报主体

27、拟拆除重建用地面积 (nr)备注2012 年沙井街道芙蓉工业区更新单元深圳市沙井捱四股份合作公司41562 拟更新方向为商业等功能； 公共利益项目等用地不小于8200nf o2012 年沙井街道沙井后亭社区更新单元深圳市沙井后亭股份合作公司16271 拟更新方向为商业、商业性办公等功能； 公共利益项目等用地不小于3000 nf2012 年沙井街道沙头松山片区更新单元深圳市沙井沙头股份合作公司27338 拟更新方向为居住等功能； 公共利益项目等用地不小于4100rtf o2012 年沙井街道辛养工业区更薪单元深圳市沙井辛养股份合作公司59380 拟更新方向为居住等功能； 公共利益项目等用地不小于

28、l0545nf o20】3年沙井街道共和旧村片区城市更新单元深圳市伟群实业有限公司57322 拟更新方向为居住等功能； 公共利益项目等用地不小于32863 rif。 申报单位已承诺按法定團则执行。2013 年沙井街道沙一村凯嘉酒店后地块城市更 新单元深圳市沙井沙一股份合作公司34590 拟更新方向为商业、居住等功能； 公共利益项目等用地不小于5188 nf o2013 年沙井街道沙井商业中心城市更新单元 (范围调整)深圳市华盛畫业有限公司、深 圳市沙井垦岗股份合作公司102818 拟更新方向为居住等功能； 公共利益项目等用地不小于36566 rn2。2014 年沙井街道上寮农批市场城市更新单元

29、深圳市沙井上寮股份合作公司25564 拟更新方向为商业、办公等功能； 公共利益项目等用地不小于4522 nf o数据来源：深圳市规龙闲国土资源委员会网站中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI OtKIt城市更新Ml AUFAI OtKIt城市更新2042年、2043年城市更新计划项目位置分布图共和旧村片区城市更新单元./X厦沙井辛养工业区更新单元0四柯公园沙井芙蓉工业区更新单元:沙一村凯嘉酒店后： ：地块城市更新单元i1WR£tt忌沙井中心:沙井沙头松山片区;-更新单元-司只四林心沙并甬大壬山公同雨环三桥/沙井商业中心城市更新单元上寮农批市场城市更新单元Ml AUFAI

30、 OtKIt城市更新沙井甫则二給静畑从目前已公示的城市更新单元计划来看，更新方向多为居住和商业，暂未有“工改工项目，拟拆除重建用地面积达36.5万Of中国最具合作价值的房地产综合服务机构Ml AUFAI OtKIt京基沙一更新项目京基集团五个城市更新项目之一，2043年底已举行奠基仪式，目前处于停工状态更新单元面积35688.1叭拆除范围用地面 积34590叭拟重建面积14.7万研沙井沙一股份合作公司京基集团2013年1 1月24日举办开工奠基仪式 截止到2014年8月，项目处于停工状态 项目现阶段推广主要为项目地的广告围挡a11!gSw砂二耐旧衣二 r - 城市更新城市更新除已纳入深圳市城市

31、更新单元计划的土地外，沙井街道还有多宗土地进行城市更新意愿公示，未 来几年将有更多的城市更新项目陆续启动未来几年可能纳入城市更新计划项目列表編号街道卑元名称改造项目地址申抿主体更新羊元面 积（册）拆除范出用地 面积 （傭）1沙井 街道沙井街道沙头看杨下 片区更新羊元沙井街道沙井路与沙 头商业路交汇处西南M深圳巾沙井沙头 股份合作公司49979404732沙井 街道沙井街道东培1日工业 区地块城巾更新羊元沙井街道西环路与新 沙路交汇处深圳巾沙井东培股 份合作公司21934.2721020.623沙井 街道沙井街道马安山锅胜 工业园城巾更新项目沙井街道沙环南路南 W罐菠田舄（深圳）有 限公司256

32、78.74沙井 街道沙井街道后李村城巾 更新项目沙井街道大浦路以 西，西审路以北深圳巾沙井后苧股 份合作公司和深圳 巾恒祥基房地产开 发建设有限公司41204.65沙井 街道沙井街道爻培工业片 区更新单元沙井街道南环路与环 樱路交汇处西北伺深圳巾福航投资发 展公司122H71065586沙井 街道沙井街道上星工业区 更新卑元沙井街道上星路与企 女路交汇处东南剜深圳巾沙井上虽股 份合作公司1872891872897沙井 街道沙井街道东培旧村片 区更新单元沙井街道东培社区. 东至环镁路，西至沙 井路，南至新沙路， 北至明珠二路深圳巾沙井东培股 份合作公司128147.638沙井 街道沙井街道衙边工业区 更新单元沙井街道北环路与环 镁路交汇处东南面深圳巾沙井衙边股 份合作公司57142.2454164.169沙井 街道沙井街道和一第三工 业区城巾更新单元沙井街道南环路与西 环路交汇处深圳巾沙井和一股 份合作公司728247281410