08房地产项目可行性研究

1、房地产房地产开发与经营开发与经营22房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目社会影响分析房地产开发项目社会影响分析33第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述u基本含义基本含义u作用和依据作用和依据u编制单位及人员构成编制单位及人员构成u工作阶段工作阶段u质量、时间、费用质量、时间、费用u主要内容主要内容44一、基本含义一、基本含义最初是美国最初是美国3030年代为开发田纳西河流域而采用。年代为开发田纳西河流域而

2、采用。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。55二、作用和依据二、作用和依据v作用作用n项目投资决策的重要依据；项目投资决策的重要依据；n申请有关建设许可文件的依据；申请有关建设许可文件的依据；n项目申请金融信贷的依据；项目申请金融信贷的依据；n指导规划

3、设计工作的依据。指导规划设计工作的依据。66二、作用和依据二、作用和依据v依据依据n国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；n批准的项目建议书和同等效力的文件；批准的项目建议书和同等效力的文件；n国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；施规划；n自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；n有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；n国家所规定的经济参数和指标；国家所规定的经济参

4、数和指标；n开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。选规划设计方案。77三、编制单位及人员构成三、编制单位及人员构成v编制单位编制单位n开发商自行编制开发商自行编制n委托具有相应资质的工程咨询机构编制委托具有相应资质的工程咨询机构编制v人员构成人员构成n注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；注册房地产估价师；造价工程师；市场调查和分析人员；经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家经济分析专家；制作人员；社会学、环境科学专家 88四、工作阶段四、工作阶段v机会研究阶段机会研究阶段v初步可行性研究阶段初步可

5、行性研究阶段v可行性研究阶段可行性研究阶段991.1.机会研究阶段机会研究阶段机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础机会研究是通过对房地产开发项目的背景、趋势、基础和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确和条件等方面的研究，来鉴别项目的投资机会的大小和确定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的定可能的投资方向，同时，对项目的成本效益进行粗略的估计。估计。10102.2.初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主对房地产开发项目的方案进行初步的技术经济分析。主要解决两个问题：要解决两个问题：n拟议中的项目是否真的具有很大的开

6、发前景，是否值得进拟议中的项目是否真的具有很大的开发前景，是否值得进一步进行可行性研究；一步进行可行性研究；n对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并对拟议项目的关键性问题需要进行专门的调查和研究，并取得准确的数据和资料。取得准确的数据和资料。11113.3.可行性研究阶段可行性研究阶段要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。要进行多方案的选择对比，并选出最佳方案。1212五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v质量质量n可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研可行性研究的质量反映在研究的最终结果上，即可行性研究报告结论中。究报告结论中。 n针对可行性研究的不同研究深度，

7、即机会研究、初步可行针对可行性研究的不同研究深度，即机会研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通性研究和可行性研究，其研究结果质量要求也是不同的，通常的质量要求：常的质量要求： 机会研究：机会研究：30%30%； 初步可行性研究：初步可行性研究：20%20%； 可行性研究：可行性研究：10%10%。1313五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v时间时间与研究深度和建设规模有关与研究深度和建设规模有关n一般小型项目一般小型项目1-21-2个月，甚至个月，甚至2-32-3个星期；中型项目个星期；中型项目8-98-9个个月；大型项目月；大型项目1.5-21.5-2年或更

8、长。年或更长。n从整个建设工程看，前期可行性研究占从整个建设工程看，前期可行性研究占1/31/3，工程规划设，工程规划设计准备占计准备占1/31/3，施工建设占，施工建设占1/31/3。1414五、质量、时间、费用五、质量、时间、费用v费用费用与规模、研究深度成正比与规模、研究深度成正比一般占投资总额的比例：一般占投资总额的比例：n机会研究：机会研究：0.2-1.0%0.2-1.0%n初步可行性研究：初步可行性研究：0.25-1.5%0.25-1.5%n可行性研究：大型项目可行性研究：大型项目0.2-1.0%0.2-1.0%；小型项目；小型项目1.0-3.0%1.0-3.0%1515六、主要内

9、容六、主要内容v项目概况项目概况n开发项目现状调查开发项目现状调查v市场研究市场研究v项目开发方案项目开发方案n建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策建设条件与资源供给分析、规划方案、开发进度、市场营销策略、环境影响分析、开发组织机构略、环境影响分析、开发组织机构v项目经济评价项目经济评价n投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险投资与收入估算、资金安排、经济参数确定、财务评价、风险与不确定性分析、国民经济评价与不确定性分析、国民经济评价v社会影响分析社会影响分析v结论及建议结论及建议1616项目建议书项目建议书了解有关部门与委托单位对建设项目的设想了解有关部门与

10、委托单位对建设项目的设想开发地点选择开发地点选择资源调查资源调查市场调查市场调查确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构确定建设规模、项目构成、人员配置、组织结构征求有关部门与委托单位对方案的初步意见征求有关部门与委托单位对方案的初步意见财务评价财务评价国民经济评价国民经济评价提出可行性研究报告提出可行性研究报告项目初步设计及编制建设总进度项目初步设计及编制建设总进度决策部门决策决策部门决策研究项目的必研究项目的必要性和现实性要性和现实性方案论证、比较研方案论证、比较研究技术上的可能性究技术上的可能性研究经济上研究经济上的合理性的合理性研究实施办法研究实施办法得出结论与建议得出结论与建议17

11、17第二节第二节 项目投资与收入估算项目投资与收入估算u房地产开发项目投资估算房地产开发项目投资估算u房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算1818一、房地产开发项目投资估算一、房地产开发项目投资估算v开发直接费开发直接费v开发间接费开发间接费19191.1.开发直接费开发直接费v土地费用土地费用v前期工程费前期工程费v房屋开发费房屋开发费2020(1)(1)土地费用土地费用v划拨用地划拨用地n生地：农村土地征收拆迁安置补偿费生地：农村土地征收拆迁安置补偿费n毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开毛地：城镇土地拆迁安置补偿费以及视开发程度而定的土地开发成本发成本2121(

12、1)(1)土地费用土地费用v出让用地出让用地n毛地：土地出让金城市基础设施建设费毛地：土地出让金城市基础设施建设费n熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费熟地：土地出让金拆迁安置补偿费城市基础设施建设费v转让用地转让用地n参考市场价格参考市场价格v合作用地合作用地n参考市场价格参考市场价格2222(2)(2)前期工程费前期工程费v规划设计费规划设计费v可行性研究费可行性研究费v水文、地质勘探费水文、地质勘探费v“三通一平三通一平”等土地前期开发费用等土地前期开发费用2323(3)(3)房屋开发费房屋开发费v基础设施建设费基础设施建设费v建安工程费建安工程费v公共配套设施建设费公共配套

13、设施建设费2424基础设施建设费基础设施建设费v概念概念n又称室外工程费，是指建筑物米以外和项目用地规划红线以又称室外工程费，是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。程费用等。v构成构成n供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；供水、排水、排污、燃气、热力等基础设施管线的工程费用；n上述设施与市政管网的接口费用；上述设施与市政管网的接口费用；n道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建道路、绿化、供电、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。设费用

14、。2525建安工程费建安工程费v概念概念n是指直接用于工程建设的总成本费用。是指直接用于工程建设的总成本费用。v构成构成n建筑工程费：结构、建筑、特殊装修工程费建筑工程费：结构、建筑、特殊装修工程费n设备及安装工程费：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、设备及安装工程费：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等弱电设备及安装、电梯及其安装、其它设备及安装等n室内装饰家居费室内装饰家居费2626建安工程费建安工程费v估算方法估算方法n单元估算法：单元估算法：是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或

15、单项工程总投资的估算方法。或单项工程总投资的估算方法。n单位指标估算法：单位指标估算法：是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程是指单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。投资的估算方法。n工程量近似匡算法：工程量近似匡算法：采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。n概算指标法：概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。指标计算整个工程费用。直接

16、费直接费= =每平方米造价指标每平方米造价指标建筑面积建筑面积主要材料消耗量主要材料消耗量= =每平方米材料消耗量指标每平方米材料消耗量指标建筑面积建筑面积2727公共配套设施建设费公共配套设施建设费v概念概念n又称附属工程费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种又称附属工程费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。非营利性的公共配套设施的建设费用。v构成构成n居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。28282.2.开发间接费开发间接费v管理费管理费v销售费用销售费用v财务费用财务费用v其它费用

17、其它费用v不可预见费不可预见费v税费税费2929(1)(1)管理费管理费v概念概念n房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。营活动而发生的各项费用。v构成构成n人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、保险费、待业保险费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、技术开发

18、费、无形资产摊销等。绿化费、技术开发费、无形资产摊销等。n项目投资的项目投资的2%2%4%4%3030(2)(2)销售费用销售费用v概念概念n房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。专设销售机构或委托销售代理的各项费用。v构成构成n销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。销售服务费、销售许可证费、销售机构的折旧费、修理费等。n销售收入的销售收入的3%3%5%5%31

19、31(3)(3)财务费用财务费用v概念概念n房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。v构成构成n借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。诺费、外汇汇兑损失以及企业筹资发生的其它财务费用。3232(4)(4)其它费用其它费用包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底便直费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管

20、理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。费、保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。3333(5)(5)不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的费用的2%2%5%5%估算。估算。3434(6)(6)税费税费v概念概念n项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。v构成构

21、成n固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费等。公用设施建设费、绿化建设费等。3535二、房地产开发项目收入估算二、房地产开发项目收入估算租售方案的制定租售方案的制定n确定租售方式确定租售方式n确定可租售面积及可分摊建筑面积确定可租售面积及可分摊建筑面积n安排租售进度安排租售进度n确定售价（租金）水平确定售价（租金）水平n编制租售计划表编制租售计划表 销售（出租）面积和收入实现计划销售（出租）面积和收入实现计划3636第三节第三节 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价u财务评价的基础知识财务评

22、价的基础知识u财务评价的基本概念和指标体系财务评价的基本概念和指标体系u财务评价的主要技术经济指标财务评价的主要技术经济指标u财务评价的基本程序财务评价的基本程序u财务评价报表财务评价报表3737一、基础知识一、基础知识v资金的时间价值资金的时间价值v资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式38381.1.资金的时间价值资金的时间价值v含义含义n资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间资金随时间的延续而变化，其变化的幅度就叫资金的时间价值。价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。即同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。v资金价值变化的原因资金价值变化的原因n通货膨胀

23、通货膨胀n承担风险承担风险n货币增值货币增值39391.1.资金的时间价值资金的时间价值v利息利息n单利单利只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息不再计算利息，从而使每期的利息固定不变。用不再计算利息，从而使每期的利息固定不变。用p p表示本金表示本金的数额，的数额，n n表示计息周期数，表示计息周期数，i i表示利率，表示利率，i i表示利息数额，表示利息数额，f f表示本利和，则表示本利和，则n复利复利借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利借款人在每个计息期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，下期再按本利和的总额计算，即不但本息转为下

24、期的本金，下期再按本利和的总额计算，即不但本金产生利息，利息部分也产生利息。金产生利息，利息部分也产生利息。inpi n)ip(1f 1nfii ni)p(1f 4040举例举例某公司以单利方式借款某公司以单利方式借款10001000万元，规定年利率为万元，规定年利率为6%6%，则在第一年末，则在第一年末利息应为：利息应为：i=1000i=10001 16%=606%=60（万元），（万元），本利和为：本利和为：f=1060f=1060（万元）（万元）当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借当借入资金的期间等于几个计息周期时，例如上述款项共借4 4年，年，则偿还情况：则偿还情况：年

25、次年次年初欠款额年初欠款额年末应付利息年末应付利息年末欠款额年末欠款额年末偿还额年末偿还额1 1100010006060106010600 02 2106010606060112011200 03 3112011206060118011800 04 41180118060601240124012401240单位：万元单位：万元4141例题例题如果按照如果按照6%6%复利计息，其偿还情况如表所示：复利计息，其偿还情况如表所示：年次年次 年初年初欠款额欠款额年末应付利息年末应付利息年末欠款额年末欠款额 年末年末偿还额偿还额1 110001000100010000.06=600.06=601000+

26、60=10601000+60=10600 02 210601060106010600.06=63.60.06=63.61060+63.6=1123.61060+63.6=1123.60 03 31123.61123.61123.61123.60.06=67.420.06=67.421123.6+67.42 =1191.021123.6+67.42 =1191.020 04 41191.021191.021191.021191.020.06=71.460.06=71.461191.02+71.46=1262.481191.02+71.46=1262.481262.481262.48单位：万元单位

27、：万元42421.1.资金的时间价值资金的时间价值v利率：利率：在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。在一定时间内所得到利息额与借贷资金（本金）之比。n计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。计息周期：用于表示计算利息的时间单位（我国以月为单位）。n付息周期：在计息基础上支付利息的时间单位（一般以年为单位）。付息周期：在计息基础上支付利息的时间单位（一般以年为单位）。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。计息周期与付息周期不一致产生名义与实际利率的问题。 名义利率名义利率(r)(r)计息周期利率和付息周期内的计息周期数的乘积计息周期利率和付息周期内的计息周

28、期数的乘积 实际利率实际利率(i)(i)把付息周期内的利息再生因素考虑在内把付息周期内的利息再生因素考虑在内11 n)nr(inrr 4343例题例题1.1.某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为某房地产投资商从甲银行取得贷款，年利率为18%18%，按年复利计算；，按年复利计算；从乙银行取得贷款，年利率为从乙银行取得贷款，年利率为17%17%，按月复利计算，试比较向谁贷款，按月复利计算，试比较向谁贷款有利。有利。2.2.某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款某房地产企业为建一酒店向银行贷款，分三次进行，每两次贷款之间为一年，第一次贷款之间为一年，第一次贷款100100万元，

29、第二、三次贷款均为万元，第二、三次贷款均为8080元，贷款元，贷款发生在各年的年初，如果年名义利率为发生在各年的年初，如果年名义利率为6%6%，要求每半年复利一次，问，要求每半年复利一次，问三年后，该企业应偿还银行多少钱？三年后，该企业应偿还银行多少钱？44441.1.资金的时间价值资金的时间价值v现金流量现金流量n拟建的房地产项目在整个项目计算期内各个时点上实际所拟建的房地产项目在整个项目计算期内各个时点上实际所发生的发生的现金流入现金流入、现金流出现金流出以及以及流入与流出的差额流入与流出的差额（又称为（又称为净现金流量）净现金流量）n现金流量表现金流量表 通过列表的方式将投资项目建设经营

30、期间的现金流入、通过列表的方式将投资项目建设经营期间的现金流入、现金流出及净现金流量的数量和时间体现出来。现金流出及净现金流量的数量和时间体现出来。4545现金流量表现金流量表序号序号项目项目合计合计（万元）（万元）建设期建设期经营期经营期1 12 23 34 45 56 6 1 1现金流入现金流入1.11.1售房收入售房收入 小计小计2 2现金流出现金流出2.12.1建安成本建安成本 小计小计3 3净现金流量净现金流量4 4累计净现金流量累计净现金流量5 5净现值净现值6 6累计净现值累计净现值46461.1.资金的时间价值资金的时间价值n现金流量图现金流量图（三要素：大小、方向、时间）（三

31、要素：大小、方向、时间）0 0n-n-1 11 1n n47472.2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v概念概念n在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可在时间因素的作用下，绝对值不等的资金在不同时点上可能具有相同的价值。能具有相同的价值。v影响资金等值的因素影响资金等值的因素n金额发生的时间金额发生的时间n利率（折现率）的大小利率（折现率）的大小关键关键n金额的大小金额的大小48482.2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v资金等值计算的相关概念资金等值计算的相关概念n折现折现: :把将来某一时点的金额换算成与现在某一时点相等值的金额，把将来某一时点的金额换算成与

32、现在某一时点相等值的金额，这一过程称为这一过程称为“折现折现”，或，或“贴现贴现”。n利率利率i i（折现率）（折现率）: :根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流根据房地产项目未来的现金流量求现在的现金流量时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。量时所使用的利率称为折现率。一般指年利率。n计息次数计息次数n:n:指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的指房地产项目在从开始投入资金（开始建设）到项目的寿命周期终结为止的整个期限内，计算利息的次数通常以寿命周期终结为止的整个期限内，计算利息的次数通常以“年年”为单位。为单位。n现值现值p:p:表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值

33、。表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。n终值终值f:f:表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。n年金年金a:a:是指各年等额收入或支付的金额，通常以等额序列表示，即是指各年等额收入或支付的金额，通常以等额序列表示，即在某一特定时间序列期内，每隔相同时间其收支的金额相等在某一特定时间序列期内，每隔相同时间其收支的金额相等49492.2.资金等值及其计算公式资金等值及其计算公式v资金等值计算的基本公式资金等值计算的基本公式n整付情况下的等值运算整付情况下的等值运算n等额年金情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算n等差收付情况下的等值运算等

34、差收付情况下的等值运算n等比收付情况下的等值运算等比收付情况下的等值运算5050整付情况下的等值运算整付情况下的等值运算v一次支付终值公式一次支付终值公式如果有一笔资金如果有一笔资金p p，按年利率，按年利率i i进行投资，进行投资，n n年以后本利和：年以后本利和：例：有一房地产项目，向银行贷款例：有一房地产项目，向银行贷款10001000万元，年利率万元，年利率10%10%，5 5年年末还清，按复利计算偿还本利共多少？末还清，按复利计算偿还本利共多少？v一次支付现值公式一次支付现值公式例：某房地产公司对报酬率为例：某房地产公司对报酬率为10%10%的项目进行投资，欲的项目进行投资，欲8 8

35、年后得年后得到到20002000万元，现在应投资多少？万元，现在应投资多少？ni)p(1f n)i,p(f/p,f -ni)f(1p n)i,f(p/f,p 5151等额年金情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算v等额支付序列年金终值公式等额支付序列年金终值公式例：某房地产项目建设期为例：某房地产项目建设期为5 5年，每年年末向银行借款年，每年年末向银行借款100100万元，万元，利率利率8%8%，建成时一次偿还，问第，建成时一次偿还，问第5 5年末共应支付多少？年末共应支付多少？v偿债基金公式偿债基金公式例：如果在例：如果在5 5年之后得到资金年之后得到资金586.66586.66万元，按

36、年利率万元，按年利率8%8%计算，从计算，从现在起连续现在起连续5 5年每年年末必须存储多少万元？年每年年末必须存储多少万元？i1i)(1afn n)i,a(f/a,f 1i)(1ifan n)i,f(a/f,a 5252等额年金情况下的等值运算等额年金情况下的等值运算v资金回收公式资金回收公式某人以年利率某人以年利率i i存入一项资金存入一项资金p p，希望在今后，希望在今后n n年内把本利和在每年内把本利和在每年年末以等额资金年年末以等额资金a a的方式取出（已知的方式取出（已知p,i,np,i,n求求a a）。）。例：某房地产企业获贷款额例：某房地产企业获贷款额100100万元，利率万元

37、，利率10%10%，分，分5 5期于每年末期于每年末等额偿还，求每期的偿还值。等额偿还，求每期的偿还值。v年金现值公式年金现值公式例：某项目例：某项目1515年中每年应支付物业管理费年中每年应支付物业管理费3535万元，利率万元，利率12%12%，现，现在应存入多少钱？在应存入多少钱？1)i1()i1( ipann n)i,p(a/p,a nn)i1( i1)i1(ap n)i,a(p/a,p 5353等差收付情况下的等值运算等差收付情况下的等值运算v等差收付现值公式等差收付现值公式v等差收付年值公式等差收付年值公式）（）（）（）（ni,p/g,gp i1ni1i1i1igpnnn ），（）（

38、nig/aga 1i1ni1gan 5454等比收付情况下的等值运算等比收付情况下的等值运算 ri1if/pnarinrip/aap ri r1nari r-inip/fnrf/p-1ap1111），（），（），）（）（，（ ri1nip/fnarinrif/pa fri i1nari r-inrf/pnif/paf111-n11），（），（）（），）（）（，（v等比收付现值公式等比收付现值公式v等比收付年值公式等比收付年值公式5555例题例题1.1.某开发商获得某开发商获得1010万元贷款，偿还期万元贷款，偿还期5 5年，年利率年，年利率1010，试比较以下，试比较以下四种还款方式的还款总额

39、及还款额的现值：四种还款方式的还款总额及还款额的现值：(1)(1)每年末还每年末还2 2万本金及所欠利息；万本金及所欠利息；(2)(2)每年末只还所欠利息，本金在每年末只还所欠利息，本金在5 5年末一次还清；年末一次还清；(3)(3)每年末等额偿还本金和利息每年末等额偿还本金和利息(26379.75(26379.75元）；元）；(4)(4)第五年末一次还清本金和利息。第五年末一次还清本金和利息。5656例题例题2.2.某企业拟购买土地，土地转让价格为某企业拟购买土地，土地转让价格为500500万元，有两种方式可以万元，有两种方式可以选择：选择：(1)(1)一次性付款，优惠一次性付款，优惠121

40、2；(2)(2)分期付款，不享受优惠，首付分期付款，不享受优惠，首付4040，第，第1 1年末付年末付3030，第，第2 2年末付年末付2020，第，第3 3年末付年末付1010。若用自有。若用自有资金，自有资金的机会成本为资金，自有资金的机会成本为1010，应选择哪种付款方式？若用借贷，应选择哪种付款方式？若用借贷资金，借款利率为资金，借款利率为1616，应选择哪种付款方式？，应选择哪种付款方式？3.3.某投资者购买一房产，预计可以出租某投资者购买一房产，预计可以出租5 5年，在出租期内每年可产年，在出租期内每年可产生纯收益生纯收益6.56.5万元，若企业要求的最低投资收益率为万元，若企业要

41、求的最低投资收益率为1515，问该企业，问该企业可接受的房产价格为多少？可接受的房产价格为多少？4.4.某家庭欲购买一套某家庭欲购买一套8080平方米的经济适用房，单价为平方米的经济适用房，单价为35003500元元/ /平方平方米，首付米，首付2525，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，两者的利率分，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，两者的利率分别为别为4.24.2和和6.66.6，期限均为，期限均为1515年，公积金贷款的最高限额为年，公积金贷款的最高限额为1010万元。万元。问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？5757习题习题1.1.某

42、公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式：某公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式： (1)(1)一次支付一次支付2525万美元；万美元； (2)(2)签约时付费签约时付费5 5万美元，两年地块开发完万美元，两年地块开发完成后，按租金收入成后，按租金收入6060万美元的万美元的6 6提成（从第三年末到第十二年末），提成（从第三年末到第十二年末），如果资金利率为如果资金利率为1010，那么从经济角度应选择哪种付款方式？，那么从经济角度应选择哪种付款方式？2.2.某家庭以某家庭以40004000元元/ /平方米的价格购买了一套建筑面积为平方米的价格购买了一套建筑面积为120120平方米的平方

43、米的住宅，银行为其提供了住宅，银行为其提供了1515年期的住房抵押贷款，年利率为年期的住房抵押贷款，年利率为6 6，抵押贷，抵押贷款价值比例为款价值比例为7070。如果该家庭在按月等额还款。如果该家庭在按月等额还款5 5年后于第年后于第6 6年初一次性年初一次性提前偿还了贷款本金提前偿还了贷款本金8 8万元，问从第万元，问从第6 6年起的贷款抵押月还款额是多少？年起的贷款抵押月还款额是多少？5858二、财务评价的基本概念和指标体系二、财务评价的基本概念和指标体系v基本概念基本概念n根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益

44、和费用，编制财务报表，计算评价指标，考发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。以判别项目的财务可行性。v指标体系指标体系n价值型、比率型、时间型价值型、比率型、时间型n盈利能力、清偿能力盈利能力、清偿能力n静态、动态静态、动态5959财务评价指标体系财务评价指标体系财务分析财务分析基本报表基本报表财务评价指标财务评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力盈利能力分析分析项目投资项目投资现金流量表现金流量表投资回收期投资回收期投资回收期投资回收期财务净

45、现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率项目资本金项目资本金现金流量表现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率清偿能力清偿能力分析分析资金来源与运用表资金来源与运用表借款偿还期借款偿还期资产负债表资产负债表资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率6060三、财务评价的主要技术经济指标三、财务评价的主要技术经济指标v盈利能力分析盈利能力分析v清偿能力分析清偿能力分析61611.1.盈利能力分析盈利能力分析v静态指标静态指标n静态投资回收期静态投资回收期n成本利润率成本利

46、润率n投资利润率投资利润率v动态指标动态指标n财务净现值财务净现值n财务内部收益率财务内部收益率n动态投资回收期动态投资回收期6262(1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(pt)(pt)概念：概念：在不考虑资金时间价值的条件下，以房地产项目的净在不考虑资金时间价值的条件下，以房地产项目的净收益抵偿其全部投资所需要的时间。收益抵偿其全部投资所需要的时间。计算公式：计算公式：判别准则：判别准则：设基准投资回收期为设基准投资回收期为pcpc，ptptpcpc时，时，项目可以考项目可以考虑接受。虑接受。%1001 当当年年净净现现金金流流量量绝绝对对值值上上年年累累计计净净现现金金流流量量的的）出

47、出现现正正值值年年份份（累累计计净净现现金金流流量量开开始始静静态态投投资资回回收收期期6363(1)(1)静态投资回收期静态投资回收期(pt)(pt)实例：实例：某房地产公司投资一写字楼，总投资为某房地产公司投资一写字楼，总投资为10001000万元，投资建设期万元，投资建设期2 2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8 8年，每年的净利润为年，每年的净利润为200200万元，万元，项目折旧为每年项目折旧为每年125125万元，确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的万元，确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为投资回收期一般为8 8年，试

48、对该项目的投资效果进行评价。年，试对该项目的投资效果进行评价。投资阶段投资阶段投资建设期投资建设期项目经营期项目经营期时间时间1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010现金流量现金流量-500-500-500-500325325325325 325325 325325 325325 325325 325325325325累计现金流量累计现金流量 -500-500 -1000-1000 -675-675 -350-350 -25-25 300300 625625 950950 12751275 16001600单位：万元单位：万元6464(1)(1)静态投资回收期静态投资回收

49、期(pt)(pt)指标评价：指标评价： 优点：意义明确、直观、计算方便优点：意义明确、直观、计算方便 缺点：缺点：只考虑投资回收之前的情况，不能反映投资回收只考虑投资回收之前的情况，不能反映投资回收之后的效果；之后的效果； 没有考虑资金的时间价值，无法正确辨识房地产没有考虑资金的时间价值，无法正确辨识房地产项目的优劣，难免带来不必要的损失。项目的优劣，难免带来不必要的损失。6565(2)(2)成本利润率成本利润率(rpc)(rpc)%100-rpc 项项目目总总开开发发成成本本项项目目总总开开发发成成本本项项目目总总开开发发价价值值概念：概念：开发利润占总开发成本的比率。开发利润占总开发成本的

50、比率。计算公式：计算公式：判别准则：判别准则：成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。上是可以接受的。%100-rpc 项项目目总总开开发发成成本本项项目目总总开开发发成成本本项项目目总总开开发发价价值值6666(3)(3)投资利润率投资利润率概念：概念：又称投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内又称投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。计算公式：计算公式：判别准则：判别准则：投资利润率投资利润率行业平均投资率时，认为项目在经行业平均投资率

51、时，认为项目在经济上是可以接受的。济上是可以接受的。%100 项项目目总总投投资资润润总总额额年年利利润润总总额额或或年年平平均均利利投投资资利利润润率率6767(4)(4)财务净现值财务净现值(fnpv)(fnpv)概念：概念：是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现是指某拟开发房地产项目建成后的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。值与未来现金流出的现值之间的差额。计算公式：计算公式：判断规则：判断规则：fnpvfnpv0 0，表示开发项目方案收益率大于或等于基，表示开发项目方案收益率大于或等于基准收益率或折现率所预定的投资水平，即项目可行。准收益率或折现率所预定的投资水

52、平，即项目可行。年年的的净净现现金金流流量量：第第）（：现现金金流流出出量量；：现现金金流流入入量量；tcocicoci)t , i ,f/p(co)(cii)(1co)(cifnpvtn0ttn0ttt 6868(4)(4)财务净现值财务净现值(fnpv)(fnpv)实例：实例：某房地产项目建设期为某房地产项目建设期为2 2年，第一年投资年，第一年投资15001500万元，第二年万元，第二年投资投资20002000万元，投资均在年初付款，项目第三年全部出租，年租金收万元，投资均在年初付款，项目第三年全部出租，年租金收入（年底付款）为入（年底付款）为1000010000万元，年经营成本为万元，

53、年经营成本为80008000万元，税金为租金万元，税金为租金收入的收入的10%10%。该项目可使用。该项目可使用1515年，年，1515年后有残值年后有残值500500万元，若项目最低万元，若项目最低收益率为收益率为12%12%，试求该项目的净现值并判断项目是否可行。，试求该项目的净现值并判断项目是否可行。6969(4)(4)财务净现值财务净现值(fnpv)(fnpv)指标评价：指标评价： 优点：优点：考虑了资金的时间价值；考虑了资金的时间价值； 对项目的净利润有明确的反映。对项目的净利润有明确的反映。 缺点：缺点：贴现率的确定难度大；贴现率的确定难度大； 没有反映单位投资的经济效益，容易使投

54、资者倾没有反映单位投资的经济效益，容易使投资者倾向于选择投资大的方案。向于选择投资大的方案。7070(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(firr)(firr)概念：概念：是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金流入的是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金流入的现值总和等于现金流出现值的总和，即净现值等于零的折现率。现值总和等于现金流出现值的总和，即净现值等于零的折现率。0)t ,firr,f/p(co)(cifirr)(1co)(cifnpvn0ttn0ttt 7171(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(firr)(firr)计算方法：计算方法：试差法，先进行试算，然后采用插入法

55、求得最终试差法，先进行试算，然后采用插入法求得最终结果。其具体计算步骤：结果。其具体计算步骤：n在计算净现值的基础上，若净现值为正数，则采用比这个净现在计算净现值的基础上，若净现值为正数，则采用比这个净现值计算中更高的折现率来计算。值计算中更高的折现率来计算。n若净现值依然是正数，则继续提高折现率，直到计算的净现值若净现值依然是正数，则继续提高折现率，直到计算的净现值正数下降到接近于零时为止。正数下降到接近于零时为止。n在继续提高折现率，直到计算出来的净现值为负数，而如果负在继续提高折现率，直到计算出来的净现值为负数，而如果负数过大，就降低折现率一直计算到接近于零的负数。数过大，就降低折现率一

56、直计算到接近于零的负数。n根据接近于零的正负两个净现值的折现率，运用插入法求的精根据接近于零的正负两个净现值的折现率，运用插入法求的精确的财务内部收益率。确的财务内部收益率。7272)fnpv(r)fnpv(r)rr()r(fnpvrrfirr2112110 r r1 1: :当项目净现值为接近于零的正值当项目净现值为接近于零的正值时的折现率；时的折现率；r r2 2: :当项目净现值为接近于零的负值当项目净现值为接近于零的负值时的折现率时的折现率; ;fnpv(rfnpv(r1 1):):采用低折现率时净现值的采用低折现率时净现值的正值；正值；fnpv(rfnpv(r2 2):):采用高折现

57、率时净现值的采用高折现率时净现值的负值。负值。注：注：r1r1与与r r2 2之间的差距应在之间的差距应在2 2之内，否则两者之间不一定呈线性关系。之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 7373(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(firr)(firr)判别准则：判别准则：firrfirr可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率icic进行比较，进行比较，当当firricfirric时，则认为项目财务上可行。时，则认为项目财务上可行。实例：实例：某项目的建设期为某项目

58、的建设期为2 2年，经济寿命为年，经济寿命为7 7年。项目第一年年初投年。项目第一年年初投资资25002500万元，第二年年初投资万元，第二年年初投资28002800万元，从第三年起每年可获纯收入万元，从第三年起每年可获纯收入12501250万元。若基准收益率为万元。若基准收益率为9.0%9.0%，试计算该项目的内部收益率并判断，试计算该项目的内部收益率并判断该项目是否可行。该项目是否可行。7474(5)(5)财务内部收益率财务内部收益率(firr)(firr)指标评价：指标评价： 优点：优点：反映资金的使用效率及投资方案所做贡献；反映资金的使用效率及投资方案所做贡献； 比较直观，易理解。比较

59、直观，易理解。 缺点：缺点：计算比较复杂，且需要一个财务基准收益率作为计算比较复杂，且需要一个财务基准收益率作为判别依据；判别依据； 收益率大的方案，对于追求利润绝对值最大化的收益率大的方案，对于追求利润绝对值最大化的企业而言，不一定是最优方案。企业而言，不一定是最优方案。7575(6)(6)动态投资回收期动态投资回收期(ddp)(ddp)概念：概念：是指考虑折现因素时，拟投资项目的所有投入回收所是指考虑折现因素时，拟投资项目的所有投入回收所需要的时间。需要的时间。计算公式：计算公式：净净现现值值年年（当当年年）的的现现金金流流量量第第值值年年末末现现金金流流量量累累计计净净现现第第1kkkd

60、dp 7676习题习题 某投资者以某投资者以600600万元的预售价格购入一商业物业用于出租，万元的预售价格购入一商业物业用于出租，该投资项目的现金流入、流出量如下表所示设目标收益率为该投资项目的现金流入、流出量如下表所示设目标收益率为18%18%，试求该投资项目的净现金流量，计算项目的内部收益率，净现值试求该投资项目的净现金流量，计算项目的内部收益率，净现值和动态投资回收期，并判断该项目的经济可行性。和动态投资回收期，并判断该项目的经济可行性。年份年份0 01 12 23 34 45 56 67 78 89 91010购楼投资购楼投资6060180180360360毛租金收毛租金收入入250