中航国际厦门集美2014JP01地块竞买项目决策报告

1、 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-20142014年年5 5月月5 5日日中国航空技术国际控股有限公司中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业地产投资事业部部厦门集美2014JP01地块项目决策报告Beyond commerce for a new world 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-ContentContent1. 项目背景及简介2. 运营分析3. 资金解决方案4. 总结及决策 2013 AVIC INTERNATIONAL. All

2、 rights reserved www.avic-1.1 1.1 项目背景项目背景战略意图：l 中航品牌已得到厦门客户认可，中航城国际社区项目已进入收官阶段，公司后续发展急需补充土地储备；l 中航城项目已进入吸纳改善型客户阶段，有一定的销售压力，周边地块地价的上升有利于中航城项目未来的销售；l 策略性参与：积极参与目前各热点性地块的招拍挂，通过策略性竞争为后续重点地块获取赢取筹码。 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.2 1.2 项目基本项目基本信息信息位置位置/ /地段地段 集美新城杏林湾片区（杏林北路与杏锦路交叉

3、口南侧）土地土地情况情况 净地面积74360平方米项目项目获取获取获取方式公开竞买 111亩土地价款23亿元 规划用途 商住计容楼面地价 9000元/平 净地容积率3.3是否合作开发否计容积率计容积率面积面积（ 2424万万） 总可售建面24万平经营经营收益收益总销售收入77亿元 商住比93%销售净利润16元 住宅22.7万平销售净利润率20.33% 商业1.6万平销售型IRR50.07% 不可售配套万平资金峰值28亿元备注备注建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上；住宅项目推行一次装修到位，并配备餐厨垃圾处理系统；住宅楼下商业不得作为产生油烟及噪音扰民的餐饮与娱乐用途

4、使用。 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-厦门城市轨道交通规划：杏林湾路海翔大道杏林大桥福厦高速铁路集 灌 路集美大道杏林北路杏 林 北 二 路杏 锦 路交通分析：交通分析：地处杏锦路与杏林北路交叉口，交通网路发达，能便捷通达厦门本岛、厦门北站、海沧等各地；未来地铁1号线紧临本项目，交通辐射力强。园博苑园博苑厦门北站厦门北站地铁1号线董任站1.3 1.3 项目区位及四至项目区位及四至 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-配套分析：配套分析：可便捷享用

5、集美新城各大文化、商务、旅游休闲、交通等配套；周边大盘林立、开发迅猛，居住氛围日渐浓厚，成熟指日可待杏林湾商务营运中心鸟瞰效果图集美湖局部景观效果图集美新城市民中心嘉庚文化艺术中心集美新城商务中心集美新城核心区效果鸟瞰中航城中央公园厦门理工学院诚毅书城诚毅图书馆诚毅科技馆市民中心商务中心嘉庚艺术中心集美湖商务营运中心体育公园厦门市水上运动中心园博苑西亭十年制学校华侨大学厦门工商旅游学校集美大道华夏学院厦门工学院厦门软件职业技术学院集美中学附属学校市民广场集美湖道住宅莲花国际骏豪温泉酒店新洲路海翔大道杏林北路和悦路环湾木栈道住宅园博1号中航城C区莲花新城66中交商业综合体华润橡树湾灵灵马戏城园博

6、湾中航城1.3 1.3 项目区位及四至项目区位及四至 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.3 1.3 项目区位及四至项目区位及四至4.北：灵玲马戏城东西南2.杏林北二路1.西：华润橡树湾6：110kv变电站5.东：中航城、园博湾3.南：传统村落东西地块四至：地块四至：地块目前已平整，周边东临中航城、园博湾等在建，北靠灵玲国际马戏城，西临华润橡树湾，南侧为未出让地块及传统村落；周边路网成熟、未来居住氛围浓厚 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.4

7、 1.4 项目获取项目获取 获取获取方案方案竞买竞买申请申请时间时间：2014年5月6日至2014年5月12日拍卖会举行时间拍卖会举行时间：2014年5月14日地价支付方式：地价支付方式：2014年5月21日前付清全部土地出让金挂牌底价：挂牌底价：194400万元竞买保证金竞买保证金: : 38880万元（提交不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书)竞买主体：竞买主体：中航富铭（厦门）置业有限公司 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.4 1.4 项目获取项目获取 获取获取方案方案其它其它条件：条件：l 201

8、4年5月21日前向厦门市集美区人民政府缴交J2014P01地块履约保证金，履约保证金金额为本地块总成交价款的10%（且最高不超过2亿元）， 取得建筑工程施工许可证（主体）并开工建设后，退还履约保证金的40%，工程施工至0.00后，退还履约保证金的60%；l 地上建筑物和构筑物已拆除,地块内有一条排洪渠正在迁移。集美区人民政府负责于2014年6月30日前完成 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.4 1.4 项目获取项目获取 风险及应对风险及应对本项目预计主要竞争对手为保利、建发、万科；竞争对手竞争对手主要背景主要背景威胁

9、程度威胁程度保利厦门已无存量、意向强烈、出价能力强高建发厦门最大国企、厦门存量少、出价能力强高万科厦门有一定的存货，今年运营压力大、出价能力低中其它不排除住宅集团、泰和等开发商故意抬高价格的可能中 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-1.4 1.4 项目获取项目获取 地价优势地价优势2014国贸地块：楼面价12000元/2014海投地块：楼面价10272元/从2013-2014年1季度厦门商住用地成交来看，呈现溢价率高、多数地块刷新单价成为新地王的特征；本地块地段优越、配套丰富，预计土地成交价格不菲。 2013 AVIC

10、INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-ContentContent1. 项目背景及简介2. 运营分析3. 资金解决方案4. 总结及决策 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.1 2.1 项目定位分析项目定位分析整体定位：整体定位：该地块作为销冠厦门中航城继A、C区的后续补充地块，打造“纯熟城央国际社区” 的形象，进一步夯实厦门“中航城国际社区”的国际大盘形象。关键词：关键词： 新城核心、地铁旁、90-140创新复式+别墅、国际感、大盘形象A区：长在公园里的别墅社区C区：新

11、城滨水乐活社区纯熟城央国际社区 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.1 2.1 项目定位分析项目定位分析 销售型销售型楼盘分布：楼盘分布：片区楼盘开发空前繁荣，呈现多点开花态势，沿杏林湾一线项目售价达2万/平；本项目位于杏林湾二线区域，虽无法与环湾一线比较，但却有浓厚的教育氛围、便利的交通，整体而言颇具优势。n杏林湾片区：区域配套完善，生活和交通便利，居住氛围浓厚，目前均价20000元/平n厦门北站：随着厦深高铁、进出岛快速通道和地铁1号线的建设，片区热度再次引爆；目前均价16500元/平n灌口片区：区域偏远，但别墅体

12、量较大，目前均价13000元/平水晶湖郡中海寰宇天下禹洲中央海岸中航城园博1号华润橡树湾莲花新城、莲花国际中交和美新城园博湾万科金域华府联发杏林湾1号集美新城片区杏林湾片区IOI棕榈园万科广场新城际广场、杏林建设、永同昌新地块等厦门北站片区联发欣悦湾龙湖嘉屿城 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.2 2.2 项目运营方案项目运营方案 开发计划开发计划整个项目开发周期3年，首笔地价支付7个月后首期开盘，2016年首期结算锁定锁定 14年5月开发纲要定稿开发纲要定稿14年5月确确权权14年5月首期开工首期开工14年7月交交

13、地地14年6月前 首期开盘首期开盘14年12月投资交底投资交底14年5月首期结算首期结算16年12月 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.2 2.2 项目运营方案项目运营方案 销售型经营计划销售型经营计划项目可以实现总销售额77.4亿，均价31687元/m2 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.2 2.2 项目运营方案项目运营方案 销售型利润测算表销售型利润测算表项目可实现销售净利率20.73%，税后净利润6628元/平米 2013 AVIC

14、INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.2 2.2 项目运营方案项目运营方案 销售型运营效率销售型运营效率项目2014年开始销售，2015年提供约41亿元的销售收入； 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.3 2.3 项目财务评价项目财务评价 财务指标汇总财务指标汇总项目可以实现总销售净利润约16亿元，项目总体内部收益率为50.07%。 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.3 2.3 项目财务评

15、价项目财务评价 项目现金流项目现金流资金峰值为28亿元，预计2016年净现金流回正 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-2.3 2.3 项目财务评价项目财务评价 敏感性分析敏感性分析若总地价控制在2367万元/亩以内（楼面地价10000元/平米） ，销售净利率即可达到17.37%以上，IRR可达到36.54%以上 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-ContentContent1. 项目背景及简介2. 运营分析3. 资金解决方案4. 总结及决策 201

16、3 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-3 3 资金解决方案资金解决方案 本项目地价共需支付23亿，需在竞得土地后5日内全部缴付。 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-3 3 资金解决方案资金解决方案 本项目地价款约27亿元（含可分期返还的建设保证金2亿元及项目启动资金），需总部支持，项目开发可融资10亿元 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-ContentContent1. 项目背景及简介

17、2. 运营分析3. 资金解决方案4. 总结及决策 2013 AVIC INTERNATIONAL. All rights reserved www.avic-4 4 总结与决策总结与决策项目综述：项目综述：1.本项目位于厦门岛外热点开发区，地块周边配套齐全，适合开发我司精工住宅项目；2.项目开发周期3年，可获得结算收入77.4亿，结算利润15.7亿，销售净利润率20.33%，IRR为50.07%；3.综上，项目具有很高的投资价值，建议获取决策事项：决策事项：1.同意参加该项目竞买，争取以测算价获取，超出测算价的具体授权价及竞买策略报董事会确定。2.同意由公司提供竞买保证金，并在测算价格9000元/平获取的前提下，向公司申请不高于26亿的借