苏州某商业综合体市场调研报告OK（案名）47p

1、 苏州港龙大厦项目市场调研报告 港龙大厦项目市场调研报告港龙大厦项目市场调研报告上海中原物業代理有限公司上海中原物業代理有限公司二零零八年二月二十日二零零八年二月二十日 苏州港龙大厦项目市场调研报告 1目录目录一、一、 苏州宏观市场环境及房地产经济政策苏州宏观市场环境及房地产经济政策.41、苏州宏观经济环境、苏州宏观经济环境.41.1 苏州 gdp 及其增长情况 .41.2 苏州全社会固定资产投资额情况.41.3 苏州社会消费品销售总额情况.41.4 苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况.41.5 苏州市人口增长情况.42、吴中区宏观经济环境、吴中区宏观经济环境.42.1 吴中区 gdp 及

2、其增长情况 .42.2 吴中区全社会固定资产投资情况.52.3 服务业发展继续加快.52.4 吴中区人均可支配收入和人均消费支出情况.52.5 吴中区人口增长情况.52.6 2007 年吴中区居民生活构成情况.52.7 2007 年吴中区社会消费品快速增长的原因.63、苏州房地产市场情况综述、苏州房地产市场情况综述.73.1 苏州 2007 年房地产市场运行态势.73.2 吴中区 2007 年房地产市场情况.73.3 2007 年房地产市场快速发展分析.83.4 2007 年新颁布政策对苏州房地产业的影响.8二、二、 苏州公寓（酒店式）市场分析苏州公寓（酒店式）市场分析.111、苏州公寓（酒店

3、式）物业发展特点、苏州公寓（酒店式）物业发展特点.111.1 产品个性明显、品质不断提高.111.2 范围分布狭窄古城区上市量最大.111.3 产品特性强烈价格超越同地段住宅 .11 苏州港龙大厦项目市场调研报告 21.4 单体体量较小.111.5 公寓市场发展原因.112、苏州公寓（酒店式）调研分析、苏州公寓（酒店式）调研分析.122.1 苏州公寓调研统计.122.2 吴中区酒店式公寓调研统计.122.3、区域内案例分析.133、吴中区公寓市场发展分析、吴中区公寓市场发展分析.153.1 2008 年投资小户型前景看好.153.2 2008 年小户型推量增加.153.3 小户型产品多样化.1

4、53.4 酒店式公寓发展加速.16三、苏州写字楼市场分析三、苏州写字楼市场分析.171、板块格局分布、板块格局分布.172、特征概括分析、特征概括分析.173、苏州市同类写字楼市场板块分析、苏州市同类写字楼市场板块分析.193.1 市区板块.193.2 案例简析.203.3 园区板块.213.4 案例简析.223.3、新区板块.234、吴中区写字楼市场分析、吴中区写字楼市场分析.254.1 特征概括.254.2、租金与售价.254.3、租赁情况.254.4、客群特征.254.5、个案简介.264.6 吴中区写字楼板块小结.28 苏州港龙大厦项目市场调研报告 35、苏州写字楼市场发展趋势分析、苏

5、州写字楼市场发展趋势分析.29四、项目区域分析四、项目区域分析.311、长桥街道宏观环境分析、长桥街道宏观环境分析.311.1 长桥街道现状.311.2 长桥街道经济情况.311.3 长桥服务业的发展现状.312、蠡墅商贸区概况、蠡墅商贸区概况.322.1 蠡墅商贸区现状及规划.322.1.1 蠡墅商贸区区域界定.322.2 蠡墅商贸区人口环境及消费力情况.332.3 蠡墅商贸区周边房地产市场情况.34五、蠡墅商贸区五、蠡墅商贸区 swot 分析分析 .37六、项目定位六、项目定位.381、产品业态描述：、产品业态描述：.382、客群细分描述：、客群细分描述：.383、本案产品定位：、本案产品

6、定位：.394、形象推广定位：、形象推广定位：.40七、关于产品设计方面的建议七、关于产品设计方面的建议.421、户型方案论证、户型方案论证.422、户型面积配比初步建议、户型面积配比初步建议.43 苏州港龙大厦项目市场调研报告 4苏州港龙大厦项目市场调研报告苏州港龙大厦项目市场调研报告一、一、 苏州宏观市场环境及房地产经济政策苏州宏观市场环境及房地产经济政策1、苏州宏观经济环境、苏州宏观经济环境1.1 苏州苏州 gdp 及其增长情况及其增长情况2007 年，苏州市国民生产总值完成约 5700 亿元，同比增长 16%，继续保持两位数高速增长的态势。经济发展方式和产业结构进一步优化，服务业占地区

7、生产总值的比重比上年提高 1.9 个百分点。1.2 苏州全社会固定资产投资额情况苏州全社会固定资产投资额情况全市完成全社会固定资产投资 2360 亿元，比上年增长 12%。1.3 苏州社会消费品销售总额情况苏州社会消费品销售总额情况2007 年苏州市社会消费品零售市场保持健康快速增长。社会消费品零售总额达到 1245.5 亿元，比上年增长 18%。1.4 苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况民生质量得到改善，居民收入水平稳步提高。市区城市居民人均可支配收入21260 元，全市农民人均纯收入 10300 元，分别比上年增长 14.7%和 11%。1.5 苏

8、州市人口增长情况苏州市人口增长情况2007 年，苏州市出生 42469 人，出生率为 6.95，人口自然增长率为1.02。年末全市户籍总人口 615.55 万人，比上年增加 8.24 万人。其中市区总人口 229.75 万人，比上年增加 4.64 万人。2、吴中区宏观经济环境、吴中区宏观经济环境吴中区位于千年古城苏州南部，处于长三角中心位置，是苏南水陆交通要津，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，西衔太湖，与无锡市、浙江省湖州市隔湖相望。区内苏嘉杭高速纵贯南北，苏州绕城高速横穿东西，苏沪高速连接上海，苏昆太高速通入境内。2.1 吴中区吴中区 gdp 及其增长情况及其增长情况2007 年

9、，全区完成地区生产总值 391.1 亿元，同比增长 21.3，其中，一、二、三次产业分别完成增加值 10.4 亿元、240.2 亿元和 140.5 亿元，同比分别增长 苏州港龙大厦项目市场调研报告 53.4、19.6和 26.1，三次产业比例为 2.761.435.9。2.2 吴中区全社会固定资产投资情况吴中区全社会固定资产投资情况2007 年全区完成固定资产投资 163.7 亿元，同比增长 15.2，纵观全年，全区投资增速稳定，保持在 15至 15.5之间。服务业投资实现持续稳定高速增长，完成投资 96.7 亿元，同比增长 52.7，快于去年同期 35.5 个百分点，高于全社会投资 37.5

10、 个百分点，占全社会投资的比重达 59.1，比去年同期提高 14.5 个百分点。投资项目平均规模继续扩大，达到 1783 万元，同比增长13.7，同比扩大了 215 万元。2.3 服务业发展继续加快服务业发展继续加快2007 年，全区实现服务业增加值 140.5 亿元，增长 26.1，同比提高 1.3 个百分点，服务业 gdp 增速高于全区增速 4.8 个百分点。服务业增加值占 gdp 的比重达 35.9，同比提高 1.3 个百分点，服务业对经济增长的贡献率达42.3，同比提高 3.1 个百分点。2007 年，全区累计接待旅游者 900.7 万人次，同比增长了 38.7，实现旅游总收入 74.

11、9 亿元，同比增长 36.6。全区完成房地产开发投资 57.0 亿元，同比增长 48.9，商品房施工面积 509.4 万平方米，同比增长 51.5。全区地税完成服务业税收收入 14.83 亿元，同比增长29.6，占地税收入的 59.9。2.4 吴中区人均可支配收入和人均消费支出情况吴中区人均可支配收入和人均消费支出情况2007 年，城镇居民人均可支配收入 23295 元，同比增长 14.0；农民人均纯收入突破 1 万元，达到 10670 元，同比增长 10.5。消费水平稳步提高，2007年全区城镇居民人均生活消费支出 15278 元，同比增长 11.9；农村居民人均生活消费支出 7849 元，

12、同比增长 9.7。2.5 吴中区人口增长情况吴中区人口增长情况截止 2007 年 12 月 31 日，吴中区城乡居民户籍总户数 182875 户，比上年末增加 2231 户；户籍人口 57 万人。年末外来暂住人口达到 67 万人，比上年增加15 万人。2.6 2007 年吴中区居民生活构成情况年吴中区居民生活构成情况恩格尔系数下降，食品消费结构发生变化交通和通讯消费增幅列各类消费增幅之首教育文化娱乐服务支出高位平稳增长家庭设备用品及服务消费快速回落 苏州港龙大厦项目市场调研报告 6衣着消费比去年略有增长，但单价提高医疗保健品消费总体比去年略有下降，但保健器具消费快速增长居住环境继续改善杂项商品

13、和服务消费平稳增长2.7 2007 年吴中区社会消费品快速增长的原因年吴中区社会消费品快速增长的原因消费品零售额较快增长主要有以下几点成因：人口规模扩大、人民群众收入的稳步增长是拉动消费品市场内需的主要因素旅游业加快发展，助推消费品市场兴旺商贸流通载体建设亮点多，专业市场形成特色吴中区围绕商贸流通“六大板块”和“十大市场”，城市中心商贸区建设升级全面启动，木渎和郭巷汽车交易市场，南环桥农副产品批发市场，粮食批发市场，花卉苗木市场，羊肉交易市场，书画市场，汽车配件市场等各具特色。此外，甪直甫里商业中心，阳明山花园酒店，易初莲花、百联超市落户木渎。这些专业市场不仅给商贸流通带来了商机，也为零售市场

14、带来了生机和活力。消费升级成为市场增长的主要拉力近几年居民消费行为中对品牌的认同感日益强化，品牌商品的质量、独特的风格、气质、文化特质正在越来越多地影响着人们的消费行为。品牌消费已进入快速发展阶段，各种名牌产品的消费量正节节上升。商家营销手段层出不穷，激发市民消费 苏州港龙大厦项目市场调研报告 73、苏州房地产市场情况综述、苏州房地产市场情况综述3.1 苏州苏州 2007 年房地产市场运行态势年房地产市场运行态势 开发投资快速增长开发投资快速增长2007 年苏州市房地产业继续保持稳健发展，全市房地产开发投资 565 亿元，比上年增长 20%，占全社会固定资产投资的比重为 23.9%。其中，住宅

15、、商业营业用房和办公楼投资分别增长 16%、53%和 38%，占房地产投资的比重为75%、2.4%和 17.4%。商品房施工面积为 5700 万平方米，增长 7%；竣工面积为 1600 万平方米，下降 12%。商品房销售额为 980 亿元，增长 53%，其中住宅销售额为 820 亿元，增长 56%。 施工规模继续扩大，新开工面积大幅增加施工规模继续扩大，新开工面积大幅增加2007 年，全市商品房施工面积 5300.09 万平方米，同比增长 18.3%，其中，商品住宅施工面积 4064.09 万平方米，增长 16.7%。全市商品房屋新开工面积1497.22 万平方米，比上年同期增长 33.8%。

16、 房地产开发资金充足房地产开发资金充足2007 年，全市房地产开发企业本年资金来源合计 855.77 亿元，比上年同期增长 77.1%，是开发投资的一倍多。总体来看，房地产开发资金相对充裕，其中，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源都有较大增长，同比分别增长87.2%、3.3 倍、73.9%、68.1%。特别是实际利用外资的增长突出。 商品房销售量价齐升商品房销售量价齐升2007 年，苏州全市商品房销售面积达 1196.72 万平方米，比上年同期增长 37.9%，增幅比上半年提高 16.3 个百分点。其中各类商品房均表现出较强的增势，其中住宅销售 1028.31 万平方米，办公楼销售 2

17、0.52 万平方米，商业营业用房销售 126.81 万平方米，同比分别增长 36.8%、127.1%和 40.2%。 空置面积略有下降空置面积略有下降 2007 年以来，商品房空置面积增幅逐月下降，苏州全市空置商品房面积同比增长 16.9%，比去年底下降 49.2 个百分点，在空置商品房中，住宅、商业营业用房分别占 64.2%和 21.7%，同比分别增长 12.1%和 33.3%，增幅比去年底分别回落 53.6 个和 4.1 个百分点；而写字楼由于基数较小，增幅最高，达35.6%。3.2 吴中区吴中区 2007 年房地产市场情况年房地产市场情况2007 年吴中区共成交住宅类商品房 13504

18、套，成交面积 1769207.22 平方米， 苏州港龙大厦项目市场调研报告 8分别占全市总量的 23.39和 24.76，是全市第二大成交区域。自 2007 年以来苏州市区房价升幅较快，吴中区房价，从 2006 年不到 5000 元/平方米的均价水平跃升至今年的 6059.31 元/平方米，2007 年 12 月份成交均价已达 7180.36 元/平方米。吴中区辖区较大，市场供应充足，形成了以“郭巷板块”、 “城南板块”、 “石湖板块”、 “苏震桃板块”以及“越溪板块”为代表的项目集中区。2007 年 7 月中下旬苏州市区土地出让会上，约二分之一的出让地块位于吴中区，随着吴中区土地供应量的逐步

19、增大，吴中区也将成为下一轮区域开发的重点，外地大型开发商的大规模拿地，也预示着未来相城区房地产商之间的竞争将越来越激烈，而产品和价格将是左右吴中区房地产市场活跃程度的两大关键因素。3.3 2007 年房地产市场快速发展分析年房地产市场快速发展分析3.3.1 从商品房交易方面看从商品房交易方面看 生活水平的提高，推动了房地产市场的持续发展。 购房需求 2 季度起开始释放，推动了商品房的销售。 股票市场不稳定、投资风险较大，投资性购房反弹。 大批外地人员来苏工作、定居，其对房屋的租赁、购买需求也为房地产市场的升温增添了动力。3.3.2 从商品房销售价格看从商品房销售价格看 土地价格的上涨，推动了房

20、价的不断上涨。 有效需求供应不足，造成房价的快速上涨。 居住环境、品质的优化一定程度上推动了房价的上涨。 “羊群”效应。购房者买涨不买跌的购房思维方式，房价不断推高。3.3.3 当前房地产市场中存在的主要问题当前房地产市场中存在的主要问题 商品住宅供应结构问题依然存在 大量空置商品房形势严峻 个人按揭购房比例较大3.4 2007 年新颁布政策对苏州房地产业的影响年新颁布政策对苏州房地产业的影响2007 年五次加息：抑制房价年五次加息：抑制房价 苏州港龙大厦项目市场调研报告 9从 2007 年 3 月 18 日起，央行吹响了 2007 年加息的号角，接下来 5 月 19 日、7 月 21 日、8

21、 月 22 日、9 月 15 日连续加息。年内五次加息，虽然幅度都不大，但累加起来对于一些贷款量较大的买房人来说已经形成了不小的压力。但开发商包括地价在内的诸多建造成本仍然在涨，加息仍不足以影响房价上涨的趋势。二套房贷提高到四成：提高门槛、抑制炒楼二套房贷提高到四成：提高门槛、抑制炒楼新的贷款政策出来后，十月起，苏州楼市连续出现了今年以来罕见的低迷状态，购房者在理性观望，楼盘退定单的消息也频频传出。政策对抑制投资炒楼行为的成果已初见成效。特别影响到了一些适于投资性需求的中高档楼盘。因为客户积累的问题，苏州一些地段不错价格较高的楼盘最近纷纷延期了开盘时间。物权法实施：对开发商物业管理加强要求物权

22、法实施：对开发商物业管理加强要求中国房地产业进入物权法时代， 物权法无疑将深刻影响房地产业的发展。这一政策的实施给了购房者更多维护自身权利的有利武器，对开发商的物业管理提出了更高的要求。城市总体规划出台：轨道交通带来无限商机城市总体规划出台：轨道交通带来无限商机苏州市城市总体规划规划中心城区面积 599.2 平方公里，古城地区面积22.63 平方公里，中心城区人口 360 万，到 2020 年城镇居民人均可支配收入由增加到 60000 元。使苏州地产从市场需求到土地资源各个方面，都获得了更广阔的发展空间。2007 年，国务院正式批准了苏州城市快速轨道交通建设规划，轻轨的招牌给更多开发商带来了商

23、机，市场上很多轻轨沿线的楼盘已经出现了购买火爆的场面，价格也在悄悄上涨。因交通便利带来的住宅、商铺等需求也将呈现数量级的增长。随着轨道交通的建设，轨道沿线的楼盘将真正的热起来。地产股市跌荡：二者此起彼伏地产股市跌荡：二者此起彼伏股市的繁荣确实对楼市产生了不小的冲击。投资者纷纷将钱投入到股市当中，而在股市交易印花税提高之后，股指出现了较大幅度的调整。资金又出现了回流楼市的迹象，用从股市里撤出的资金把房贷提前还掉的市民也开始出现。土地严格控制：加速楼盘快售、阻止蓄意囤积土地土地严格控制：加速楼盘快售、阻止蓄意囤积土地2007 年 10 月 9 日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规

24、定 （39 号令） ，要求从 11 月 1 日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。此项土地政策实际上提高了开发商进 苏州港龙大厦项目市场调研报告 10入土地市场的门槛，快售楼盘回笼资金的行为将会普遍出现，有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。征收物业税：购房观望情绪更多征收物业税：购房观望情绪更多2007 年 10 月，国家税务总局相关负责人表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，2008 年有望在现有 10 个试点城市中选择部分城市进行“实转”。物业税开征带来的一个最直接的后果就是“平买贵住”，在居住的过程中，要付出的税收多了。购房者们可能会更多的

25、出现观望情绪。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 11二、二、 苏州公寓（酒店式）市场分析苏州公寓（酒店式）市场分析1、苏州公寓（酒店式）物业发展特点、苏州公寓（酒店式）物业发展特点1.1 产品个性明显、品质不断提高产品个性明显、品质不断提高 公寓形式：公寓形式：苏州当前的公寓在形式比较丰富，有产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公 soho、loft 等各种定位的公寓（以下将上述多种形式定位的公寓简称“公寓”） ，产品个性明显。 公寓面积：公寓面积：主要分布在 30-70 平方米段内，在 4565 平方米段尤其集中。 公寓房型：公寓房型：房型上基本以平层为主，个别有复式房型；大多数公寓采用一梯

26、多户的形式；大部分的公寓都附带装修。1.2 范围分布狭窄古城区上市量最大范围分布狭窄古城区上市量最大 公寓主要依靠投资、办公、白领租赁居住消费，无论是购买投资还是租住，市区商业繁华区，和园区新区白领办公区成为公寓的聚集区。古城区由于商业配套设施齐全，且有较多的烂尾楼改造项目，为公寓的发展提供大量的机会。1.3 产品特性强烈产品特性强烈价格超越同地段住宅价格超越同地段住宅 现在的公寓的单价已经比同地段的住宅单价高。部分地段优越的公寓单价甚至同地段普通住宅的 1.5 倍左右。1.4 单体体量较小单体体量较小目前苏州公寓体量都不大，体量也基本维持在一幢建筑。作为过渡型的产品，公寓市场的总体需求量有限

27、，当供应量超过固定的需求量时，产品就会出现滞销。随着单价不断上涨，公寓最根本的总价优势将慢慢消失，同时又将面临二手房的竞争，届时公寓市场的竞争最终将十分激烈。竞争将使开发商和代理商在销售模式上采用更丰富的手段，出售返租或包租，承诺短期内保证客户稳定投资收益。1.5 公寓市场发展原因公寓市场发展原因苏州经济增长保持良好势头，外来投资额的快速增长，大量外来高端劳动力的流入，使得苏州呈现以下有利于小户型公寓发展的特点；产生白领的众多外企、流动性人才、渐欲成熟的新移民城市、相对较高的人均收入等。随着苏州市大量高素质高工资的外来人口、经济的发展，商务活动增多，支撑了公寓的发展， 苏州港龙大厦项目市场调研

28、报告 12给公寓带来了市场契机，这也就是众多公寓出现的原因。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 132、苏州公寓（酒店式）调研分析、苏州公寓（酒店式）调研分析2.1 苏州公寓调研统计苏州公寓调研统计项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（）物业类别物业类别建筑类别建筑类别户型户型/装修状况装修状况销售均价销售均价(元元/)项目地址项目地址青庭国际公寓120000酒店式公寓高层，26 层精装修主力户型为一室户，90左右14000新区狮山路吴宫丽都68000公寓，酒店式公寓高层精装修14000新区塔园路狮山路新地国际公寓14300公寓2 栋 50 层精装修二居室、三居室15000新区狮山路御庭国际公寓2

29、4300公寓12 层小高层精装修11000新区长江路大湖城邦53968 别墅、公寓、soho、酒店式公寓高层毛坯8500园区双湖板块和乔丽晶公寓 70000酒店式公寓多层、小高层精装修8000园区中茵皇冠国际 16000酒店式公寓多层、小高层精装修13000-20000园区诗乐庭乐嘉12000酒店式公寓多层、小高层精装修12000园区东景公寓54000公寓高层，29 层精致小户型5000园区湖东胜浦镇中兴路、兴浦路奥体中心公寓25000公寓高层 13 层精装修5700沧浪区西环路西中翔 28 酒店式公寓80000公寓 酒店式公寓高层全装修5000相城区相城大道富丽公寓18480公寓多层商住楼精

30、装修10000-12000平江区乔司空巷香港万亚广场 28 套酒店式公寓高层，十七层精装修8000吴江万亚 moho 维多利亚公寓364 套moho 小公寓高层，15-27层精装修7500-8000吴江2.2 吴中区酒店式公寓调研统计吴中区酒店式公寓调研统计项目名称总建面（）物业类别建筑类别主力面积销售均价(元/)物业管理费(元/月)项目地址/开盘时间印象 19 酒店式公寓17500公寓 酒店式公寓高层，4-19层40-7090003.20东吴北路凯马广场中澳广场32980，500 户酒店式公寓小高层， 10、11 层30-7862002.00苏福路苏州凯悦23000公寓高层，18 层5060

31、00东吴南路飞凡第 5 街33000公寓、酒店式公寓2-7 层，5 米层高30-506500-7500木渎镇凯马广场 2008-01-15吴越新天广场20511酒店式公寓3-5 层，挑高4.95 米，隔层复式双层跃式空间25-608000-9000吴中新城吴山街与明溪路交汇处 苏州港龙大厦项目市场调研报告 14吴中银座美韵公寓42000普通住宅、公寓超高层，32层36-1098000东吴南路 388号第三大街酒店式公寓286 户酒店式公寓多层26-466500-7500碧波街星城铭座18000酒店式公寓小高层，复式小户型，4.8 米层高756500-7000太湖新城商务广场蓝调都汇80000公

32、寓高层，28 层40-506000-65001.5石湖东路与枫津路蜜蜂城56000酒店式公寓高层406000澄湖西路南苏州生活广场40000酒店式公寓高层50-608000越溪2.3、区域内案例分析、区域内案例分析 凯马广场中澳广场a) 概况：概况：中澳广场总占地面积二万余平米，总建筑面积 55000 多平米，地处苏州凯马广场f5 汽车主题公园的核心地段，包括数百套高档精装小户型，大型豪华会展中心，特色风情商业步行街等物业。于 2007 年 8 月 8 号正式开工，涉及产品的类型和功能有: 规模达 13000 余平米会展中心（公寓底 1-2 层） ； 15000 平米产权商铺（主体 4 层）

33、； 近 500 套的宜商宜住精装小户型（a 幢 10 层 b 幢 11 层） 。基本售完。b) 优势优势 本项目是整个 100 万方凯马广场的一部分，且处于核心区域； 价位优势 精装修 6200 元左右/平米，价位优势明显； 政府政策扶植 作为苏州唯一的一个汽车主题公园广场项目，政府在招商、政策方面给与一定优惠政策； 交通便利 公交线路包括了游 4、301、312、315、502、505 等近 13 条，南环高架苏福路延伸段已通车，轻轨 1 号线（在建）相隔一条马路 。c) 劣势劣势 苏州港龙大厦项目市场调研报告 15 本案周边以专业市场为主，居民住宅较少，人气差。 已是准现房，产品品质欠佳。

34、 商业部分无统一管理，经营水准难保证。 印象印象 19 酒店式公寓酒店式公寓a) 概况：概况：印象 19 项目位于苏州东吴北路 19 号，建筑面积 17500 平方米，工程总投资近1 个亿，楼体共计 19 层。项目定位为精装酒店式公寓，一层为商业，二、三层为酒店公寓配套会所，四至十九层为面积在 40 平米-70 平米不等的精装酒店式公寓。建成后将是集办公、家居为一体的综合精装公寓楼。277 套.地下停车位52 个。 b) 优势优势 核心地段优势，印象 19 位于苏州市苏州城南核心区域，地理位置得天独厚。 周边配套设施完善，另外项目自身拥有的完善的商务配套。 未来升值潜力无限，印象 19 位于苏

35、州市区，随着城市区域建设的步伐的加快，cbd 建设的完善和高端人群的聚集，其价值将飞速发展。印象 19 的质量优势c) 劣势劣势 目前周边市场不够成熟，商业氛围有待进一步发展 吴越新天广场吴越新天广场a) 概况：概况：位于吴中新城吴山街与明溪路交汇处，占地 9292.86，总建 20511.72 平米，绿化率 25%，容积率为 2.21，主打休闲派商业地产，集购物、美食、娱乐、健身、休闲于一体。 吴越新天广场一二层商铺属于连带发售，但也可自由分割产权而独立；临 苏州港龙大厦项目市场调研报告 16街旺铺 20起，小面积低总价；而酒店式公寓户型面积从 25 至 60不等，挑高 4.95 米，共 5

36、 层，隔层复式，双层跃式空间，实际使用率高达 160%。 项目包括商铺和酒店式公寓两种类型，1 至 2 层是商铺，3 至 5 层是酒店式公寓，项目共分为 a、b、c、d 四个区域，其中 a 区一、二层是商铺，三层是酒店式公寓，b 区、c 区、d 区一、二层是商铺，三至五层是酒店式公寓。其中，1 号楼商铺得房率 95%以上,酒店式公寓 78%，2 号 3 号 4 号楼商铺得房率88%,酒店式公寓 81%。 b) 优势优势 位于吴中新城经济轴心，是苏州市的规划重点区域，未来吴中区的房管局、国土局、税务局、太湖渔管会、总工会等将迁入，是名副其实的行政一条街，未来市政大楼、管委会办公大楼、行政中心、经

37、贸大楼等也会拔起。 在行政中心的推动下城市副中心的商业发展速度也将提升，而目前区域内住宅项目发展势头强劲，未来居住人群加之本地人群消费潜力旺盛。 c) 劣势劣势目前越溪镇的商业布局来看，尚且缺乏规模，没有形成具有影响力的商业中心， 3、吴中区公寓市场发展分析、吴中区公寓市场发展分析3.1 2008 年投资小户型前景看好年投资小户型前景看好综观 07 年吴中区住宅市场，普通类产品的供需矛盾突出，盘点全年主推普通住宅产品的楼盘数目不多，而总价相对较少的小户型房源更是属于稀缺产品。小户型产品的购买目的大致为两类：其一、自住，这类购买人群基本是出于居住过度的用途；其二、投资，这类购买人群大多是看中了本

38、区域在未来几年发展前景所带动的房源价值的成长性；另小户型的操作也是提高投资效率的首选。无论是资金支出还是回收周期都具有优势，而对于投资人群来说，仍将会更多无论是资金支出还是回收周期都具有优势，而对于投资人群来说，仍将会更多的关注所购买小户型的地段、总价以及出租租金和出租率。的关注所购买小户型的地段、总价以及出租租金和出租率。3.2 2008 年小户型推量增加年小户型推量增加相比 2007 年吴中区基本无 90 平方米以下的房源出售，2008 年吴中区的房产市场将有大量的小户型房源面世，这也是“70-90 政策”之后所必然产生的，将 苏州港龙大厦项目市场调研报告 17填补市场需求的空白。3.3

39、小户型产品多样化小户型产品多样化2008 年吴中区将推出的小户型其针对的客户群体有所差别，其在产品的选择上也就所不同，如：普通住宅；精装修住宅；酒店式公寓等等。3.4 酒店式公寓发展加速酒店式公寓发展加速2008 年吴中区主推酒店式公寓产品的楼盘不少，成为吴中区小户型房源的重要元素。吴中区大力开发此类物业，是对片区房地产产品的一个补充，对于吴中区来说酒店式公寓产品的市场基础不如园区成熟，但苏州往南发展的区域不可改变，人们的居住观念也在发生迅速改变，2008 年吴中区无疑将是未来苏州房地产市场的发展的主力战场。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 18三、苏州写字楼市场分析三、苏州写字楼市场分析1、板

40、块格局分布、板块格局分布目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区市区、园区和和新区三大板块：1.1 市区写字楼主要集中在观前商圈、观前商圈、石路商圈、石路商圈、南门商圈区域南门商圈区域（即城市交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射范围内1.2 新区写字楼集中在新区中央商贸区域新区中央商贸区域，即图中所示区域所示区域1.3 园区写字楼分布在湖西湖西 cbd 商圈商圈周围和为湖东行政中心为湖东行政中心1.4 吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区2、特征概括、特征概括分析分析2.1 20032004 年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，2

41、005 年供应体量较大；2006、2007 年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因为主要原因为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些项目搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更些项目搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。大的风险。2.2 目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达 80元/月，物业管理费也大都在 20 元/月左右；新区整体水平次之，但新地中心档

42、次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。2.3 目前苏州写字楼市场普遍达到 90%以上的出租率（除个别在销案例） 。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 192.4 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写老城区的写字楼总量大，但高档次产品不多。字楼总量大，但高档次产品不多。2.5 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字楼主要集中在其金融商贸区。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 203、苏州市同类写字楼市场板块分析、苏州市同类写字楼市场板块分析3.1 市区板块市

43、区板块 样本汇总样本汇总案名案名层数层数位置位置主要消费客户主要消费客户租售方式租售方式租售价格租售价格元元/月月物管费用物管费用元元/月月面积范围面积范围销售率销售率出租率出租率丽景苑丽景苑8干将路、凤凰街路口多为外资，主要为外贸、电子出租租：5462 430900100%80%飞洲国际飞洲国际商务大厦商务大厦8干将西路与人民路交口苏州本地私营企业居多出租售 10600-10700元/租：75 5-759.84166.46/宏盛大厦宏盛大厦6干将路、丽景苑旁苏州本地私营企业居多租售售：10000-12000 元/预计租金 70 /59.75229.02/商务大厦商务大厦6干将西路与养育巷路口

44、科技公司、驻苏办事处、律师事务所等出租租：55 5/100%95%敬业商务敬业商务大厦大厦7宫巷和干将路交界处货运、电子、外贸出租租：50（含物业费）/33196/80%嘉实大厦嘉实大厦6中新路房产、贸易、科技出租租：50 1.8/99% 特征概括特征概括市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的不多。由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。 租金与售价租金与售价早已投入使用的较高档次的商务大厦和

45、丽景苑租金水平在商务大厦和丽景苑租金水平在 50-60 元元/月月，宏宏盛大厦与飞洲国际大厦盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在 70-75 元/月，售价售价 10000-12000 元元/。 租赁情况租赁情况市区写字楼的出租情况较好，商务大厦和丽景苑的出租率均在商务大厦和丽景苑的出租率均在 80%以上，在以上，在售项目的销售率也达到售项目的销售率也达到 65%以上。以上。入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；物业管理不规范，一般是自产自管。物业管理不规范，一般是自产自管。 客群特征客群特征 苏州港龙大厦项目市场调研报告 21

46、市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，公司为主，特征比较明显。单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的城区写字楼的客户群性质较杂。客户群性质较杂。这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。3.2 案例简析案例简析 飞洲国际商务大厦飞洲国际商务大厦该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、文

47、化、娱乐、休闲、教育配套齐全。该案采用目前高档甲级写字楼通行的5a 智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自动化系统等，在智能化领域居苏州市区写字楼前列。商铺销售情况良好，销售率达 60%以上。地上建筑地上建筑1-2 层为商铺，3-8 层为写字楼建筑面积建筑面积11500单间面积单间面积59.84166.46租售方式租售方式只售不租，明年 2 月份开始出租销售价格销售价格写字楼 10500 元/商铺 21000 元/租金水平租金水平预计 75 元/物管费用物管费用预计 57 元/客源客源构成构成市内公司为主 苏州港龙大厦项目市

48、场调研报告 22 宏盛大厦宏盛大厦该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。该案引进国际顶级标准的商务办公 10 大智能系统。商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下 2000的大户型。3.3 园区板块园区板块 样本汇总样本汇总案名案名层数层数项目位置项目位置目标客群目标客群营销模式营销模式租售价格租售价格元元/月月物管费用物管费用元元/月月面积范围面积范围销售率销售率出租率出租率高峰会高峰会 30苏华路与星汉街交叉口,园区管委会西侧外企、本地企业、以及外地企业驻苏办事处 租/售8518 77-1600/建屋大厦建屋大厦1

49、9苏州工业园区旺墩路多为外企租/售租：82 售：11500 18 120以上/世纪金融世纪金融大厦大厦20工业园区苏华路大量贸易公司、房产公司、物业公司租/售租：80-9020 100-400/85%国际大厦国际大厦工业园区苏华路原园区管委会，多为外企租/售租：85 22 100-400/80%地上建筑地上建筑6 层，1、2 层为商铺建筑面积建筑面积10046单间面积单间面积59.75-229.02租售方式租售方式目前只售销售价格销售价格写字楼 1000012000 元/商铺 21000 元/租金水平租金水平70 元/物管费用物管费用客源客源构成构成市内公司为主 苏州港龙大厦项目市场调研报告

50、23星海国际星海国际广场广场20工业园区星海街贸易、装饰、物流、电子出租租：6575 6 120-200/85% 特征概括特征概括目前主要是沿中央商贸圈周边沿中央商贸圈周边分布已经进驻的大型企业大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。性企业为主。园区中央商贸区的出现园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼国际大厦和世纪金融大厦坐落于 cbd 靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠cbd 的星海商务中心，这一区域已成为写字楼的一个相

51、对密集区已成为写字楼的一个相对密集区。 租金与售价租金与售价较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在 80 元元/月月以上，加以上，加上物业管理费将近上物业管理费将近 100 元元/月月。建屋大厦与高峰会，销售价格在 10000-11000 元/左右。该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与空间。 租赁情况租赁情况各档次的写字楼出租率总体达到 80%以上，达到国际公认合理水平。由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了

52、写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇。写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。 客群特征客群特征从上表可以看出，园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没有一个总体的可描述特征。在面积划分上，目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司面积在面积在 50100 平米左右，中等以上规模的公司面积在几百平米，甚至上千平平米左右，中等以上规模的公司面积在几百平米，甚至上千平 苏

53、州港龙大厦项目市场调研报告 24米不等。米不等。目前入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为和园区其他产业有很强的关联度。3.4 案例简析案例简析 高峰会高峰会会位于苏华路与星汉街交叉口，园区管委会西侧，总建筑面积总建筑面积 6 万万以上。以上。整栋办公楼拥有 24 小时分户小型中央空调供应系统，可随时自行选择并调控。标准层建筑面积为 1547-1652。项目周边交通便利，景色优美。该案物业配套较好，是一座多功能、顶级化写字楼。 建屋大厦建屋大厦该案地处园区湖东行政中心位于金鸡湖东岸旺墩路，北靠现代大厦（园区管委会） ，南临东湖大郡等高尚住宅区周边配套齐全，西近金鸡

54、湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区面积区间较大，既适合中小户型入驻，又有超大面积无柱空间供中大型客户选择。物业配套完善，属5a 高档甲级写字楼。：地上建筑30 层建筑面积60000以上单间面积77-1600租售方式目前只售销售价格写字楼 800012000 元/商铺 20000 元/左右租金水平72 元/物管费用18 元/月客源构成/地上建筑地上建筑19 层建筑面积建筑面积74949单间面积单间面积120以上租售方式租售方式租售结合 苏州港龙大厦项目市场调研报告 253.3、新区板块、新区板块 样本汇总样本汇总案名案名层数层数位置位置主要消费客户主要消费客户租售方式租售方式租售价

55、格租售价格元元/月月物管费用物管费用元元/月月面积范围面积范围（）销售率销售率出租率出租率金狮大厦25狮山路南台湾企业、本地私营企业售罄只租租：65-80（含物业费）/64-194可分割100%98%新地中心54狮山路、塔园路路口 外企、国内私营企业 售罄只租租：90-120 18112-214可分割100%/金河国际42高新区狮山路外企、国内私营企业 售罄只租83 1770-200100%90%以上国际经贸大厦28西环路边狮山桥东堍进出口公司及对外贸易单位为主售罄只租70（含物管费）/48-138100%90%以上江南宝马大厦10吴中区长江路/目前只售5500 元/531.96-120.37

56、40%/润捷大厦18滨河路、邓蔚路/在预定中7000-8000元/未定130-200/ 特征概括特征概括地段优越。从区域在整个市场所占的位置来看，它与市区仅一河之隔；从区域在新区的位置来看，它处于新区的行政中心、金融中心。为公司的日常工作提供了方便。日常配套齐全。该区域有银行、超市、及新区商业街配套。交通便利。30、68、601、游 3、17、38 路等多条公交从该区域经过。客源充足。随着新区的不断开发，越来越多的企业进驻新区，新区各方面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。新区的写字楼大多是中高档写字楼，是很多中小型贸易公司目前最为青睐的，正是这一部分贸易公司，占据了新区

57、写字楼的半壁江山。在其它区域也出现了一批新建写字楼项目。销售价格销售价格11500 元/租金水平租金水平82 元/月物管费用物管费用18 元/月客源构成客源构成多为外企 苏州港龙大厦项目市场调研报告 26 租金与售价租金与售价新区写字楼具有多种档次，较高档次写字楼租金在 80 元/月左右，新地中心最高租金达 100-120 元/月，此类写字楼客户以注重企业形象的外资企业和跨国公司在中国的办事处为主。江南宝马大厦销售起价为 5188 元/，润捷大厦为商住公寓，销售价格在7000-8000 元/。 租赁情况租赁情况租售状况好，新区以 90%以上的整体租售率位于三个区域之首。写字楼周边大环境好，行政

58、中心、金融中心和新区商业中心为客户提供全方位的服务。写字楼整体素质较好，基本都能满足客户在电梯、停车位等方面的要求。新区的锦华苑、御花园等一批涉外住宅为一些外企老总提供良好的居住环境，而外企高管从方便角度考虑，会就近选择写字楼，这就促进了新区写字楼的租售。 客群特征客群特征客户为外资企业或机构、外省市公司机构及苏州本土外向性公司为主，这类型客户为外资企业或机构、外省市公司机构及苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。也有较多主要从事管理或服务类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的也有较多主要从事管理或服务

59、类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的公司。公司。 苏州港龙大厦项目市场调研报告 274、吴中区写字楼市场分析、吴中区写字楼市场分析4.1 特征概括特征概括吴中区写字楼相对其它区比较薄弱，写字楼体量不大，档次不高，吴中区写字楼相对其它区比较薄弱，写字楼体量不大，档次不高，少有的几个写字楼大都集中在吴中商业中心区，即东吴北路与吴中路，东吴北路与宝带路交叉的位置，但总体来说外观比较陈旧，楼内配套设施一般，停车位不足，档次普遍较低。东吴北路与吴中西路交叉口处的东吴商业大厦正在建设中，东吴北路与吴中西路交叉口处的东吴商业大厦正在建设中，定位档次较高，目前尚未开盘。4.2、租金与售、租金与售价价目前

60、已投入使用的严格意义上的写字楼并不多，只有国贸大厦、新桥大厦，租目前已投入使用的严格意义上的写字楼并不多，只有国贸大厦、新桥大厦，租金水平金水平 30 元元/月月，物业管理费，物业管理费 2-5 元元/月月。吴中大厦为中国银行自己的大厦，7-14 层由中国银行进行出租，企业数量并不多；经济大厦为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻客户大都为政府部门；苏美中心为商住公寓，但大多数作为办公之用。东吴商业大厦是在建项目，据悉售价在东吴商业大厦是在建项目，据悉售价在 6000 元元/以上。以上。4.3、租赁情况、租赁情况租赁情况较好，基本上没有空余房源；租赁情况较好，基本上没有空余房源；写字楼周边环境较好