惠州大亚湾塘尾项目市场调研报告

1、1大亚湾塘尾项目大亚湾塘尾项目市场调研报告市场调研报告 2宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济宏观经济区域规划区域规划宏观政策宏观政策房地产市场分析房地产市场分析区域商圈分析区域商圈分析地块位置地块位置目标客户群分析目标客户群分析swotswot分析分析重点案例分析重点案例分析思维导图思维导图3 2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。 中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52

2、.9：47.1调整为45.2：54.8。 2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势高速、强势发展态势 2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.390.3，增幅位居全市之首，占全市gdp约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局区域区域生产总值生产总值（亿元）（亿元）

3、增长幅度增长幅度占全市比例占全市比例大亚湾区 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.220062006年惠州三区生产总值（年惠州三区生产总值（gdpgdp）比较表）比较表信息来源：市统计局信息来源：市统计局4 第二产业：第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（年大亚湾区三大产业分布图（gdp）第三产业：第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，

4、交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。 四大支柱产业：四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中， 石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。 高新技术产业：高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业

5、比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元单位：亿元20062006年年同比增长同比增长所占比例所占比例本区生产总值本区生产总值100.2100.290.390.3第一产业第一产业2.42.42.8%2.8%2.4%2.4%第二产业第二产业72.772.7150.1%150.1%72.6%72.6%第三产业第三产业25.125.116.8%16.8%25.0%25.0%招商引资：招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目中海科技电子项目、星华电子项目星华电子项目等；内资项目54宗，内

6、资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8和63，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局信息来源：市统计局宏观经济宏观经济产业布局产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳迅猛，第三产业平稳52005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资4242亿美元亿美元。2006年6月广东lng惠州电厂投

7、产，总投资约8585亿元亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193193亿元亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资6060亿元亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100100亿元亿元人民币。2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾 大亚湾重大工程经典回放：大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济宏观经济重

8、点项目（重点项目（1）石油石化类项目成为经济发展的强力石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增引擎，国际管理型人口剧增6 中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局发展格局 大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和

9、记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东广东lnglng惠州电厂项目：惠州电厂项目：是广东lng总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。 港口物流产业：港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。 东风本田汽车零部件有限公司：东风本田汽车零部件有限公司：成

10、立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 iso9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业，中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角辐射延至惠州及珠三角宏观经济宏观经济重点项目（重点项目（2）人口变化人口变化 2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，

11、从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。7城市城市/ /区域区域惠州市惠州市同比增长同比增长大亚湾区大亚湾区同比增长同比增长gdp（亿元）933.19933.1916.3%16.3%100.2100.290.390.3人均gdp（元）250192501914.314.3737007370077.577.5房地产市场启动期启动期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期房地产发展曲线房地产发展曲线800美元美元4000美元

12、美元8000美元美元人均gdp快速发展期快速发展期 发展态势：发展态势： 2006年惠州市人均gdp为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均gdp发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。 西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。 目前，就人均目前，就人均gdpgdp来看，来看，大亚湾区房地产市场处于非大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处

13、在快速发展期。产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均gdp发展态势2006年惠州市gdp相当于1989年深圳，大亚湾区人均gdp超过深圳同年数据。宏观经济宏观经济与房地产对应关系与房地产对应关系大亚湾非正常期大亚湾非正常期惠州正常期惠州正常期大亚湾区域经济发展迅速，人均大亚湾区域经济发展迅速，人均gdp大幅增长，房地产业快速发展大幅增长，房地产业快速发展8大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区目位于西区中央生活区大亚湾区大亚湾区“五区一岸线五区一岸线”规划图规划图“五区一岸线五区一岸线”规划规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓

14、储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业电子、汽车零部件产业石油化学产业石油化学产业黄金海岸旅游区黄金海岸旅游区港口、物流港口、物流西区中央生活区西区中央生活区9本项目

15、位于西区中片，周边密集的本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机工业产业园区为项目赢得发展先机西区规划：西区规划：大亚湾西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。西区西二大道概况：西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。10大亚湾区产业与周边城区形成有机大亚湾区产业与周边城区形成有机互补互补现代石化数码

16、、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具高新技术、金融、物流、制造工业东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术石化产业区和港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈半小时生活圈深圳轨道交通、产深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的业东延至大亚湾的利好因素加速了深利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈圳与大亚湾生活圈的融合。的融合。惠阳区11未来立体交通网络为吸引外地客增未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码加筹码公路方面：公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿

17、海公路已动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。 铁路方面铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。20082008年年3 3月，惠州机场将恢复飞行月，惠州机场将恢复飞行. .海运方面：海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络大亚湾立体交通网络形成形成引发产业格局延伸引发产业格局延伸交通优势交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。

18、功能延伸功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。异地投资客。12大亚湾宏观经济大亚湾宏观经济与规划与规划小结小结1 1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2 2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力

19、引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3 3、大亚湾区人均、大亚湾区人均gdpgdp大幅增长，房地产处在快速发展轨道。大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4 4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5 5、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！目赢得了发展先机！13后市政

20、策预测：短期内整体影响有限，后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响物权法和人民币升值形成正面影响 2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条为基础， “ 9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策：土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的“严格控制土地、

21、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地政策（土地增值税土地增值税）和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策：金融政策：预计2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。 物权法物权法：2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。 人民币升值人民币升值：2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计9

22、0平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。14大亚湾土地政策：整治拉开序幕，大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视难度和范围不容忽视大亚湾区土地政策：大亚湾区土地政策：l 根据大亚湾管委会惠湾20075号文

23、件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部响水河南部3.873.87平方公里，平方公里，中心北区10.65平方公里，中心南区15.29平方米。l本项目位于大亚湾西区土地整治范围内。l大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关国务院关于加强土地调控有关问题的通知问题的通知 （2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管

24、理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。15大亚湾土地政策：土地放量较大，未大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻来竞争形势严峻20072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示，2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计37宗，土地面积为691.3万平方米，建筑面积1382.6万平方米，容积率多为082.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗，土地编号为土地编号为8、9、

25、10号，土地面积约号，土地面积约164.7万平方米，建万平方米，建筑面积筑面积329.3平方米，地块之大不容忽视。平方米，地块之大不容忽视。且于2007年1月29日已集中挂牌成交。n区土地供应特征：土地性质：石化工业土地占石化工业土地占主体，居住用地面积约占主体，居住用地面积约占23.8；居住用地：居住用地地块数居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。于澳霞大道上。出让时间：三宗居住用地于三宗居住用地于2007年年1月月29日集中挂牌成交。日集中挂牌成交。竞争形势：三宗居住用地将三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。可能与本项目形成竞争。16大亚湾土地市场：放

26、量大，工业用地大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8 2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8

27、 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2

28、008年3月前出让12港口用地125669925133980.8 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让20072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）17大亚湾土地市场：放量大，工业用大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地186

29、2803725601.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0 2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月2

30、9日已出让30工业用地31000620001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让20072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）18国家政策国家政策小结小结1 1、20072007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场

31、进一步规范，但后期政策效果有待观察。征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2 2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（3636平方公里），项目平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3 3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引

32、发大量的高端需求。量的高端需求。4 4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5 5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。大好形势之下尽早入市，抢占先机。19宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济宏观经济区域规划区域规划宏观政策宏观政策房地产市场分析房地产市场分析区域商圈分析区域商圈

33、分析地块位置地块位置目标客户群分析目标客户群分析swotswot分析分析重点案例分析重点案例分析20大亚湾区供应集中，大盘时代来临，大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确未来竞争不明确峰景湾峰景湾新天名城新天名城soho世纪世纪中天彩虹城中天彩虹城富康国际富康国际在售楼盘拟售楼盘海韵海韵国际国际菩提园菩提园1期期菩提园菩提园2期期熊猫国际熊猫国际2期期熊猫国际熊猫国际1期三组团期三组团康汇花园康汇花园地块地块8号号君豪国际公寓君豪国际公寓1期期君豪国际公寓君豪国际公寓2期期地块地块9号号地块地块10号号南山国际南山国际 已售楼盘 惠阳区惠阳区万科万科17英里英里金众项目金众项目珠江东岸

34、珠江东岸听涛雅苑听涛雅苑爱顿第三季爱顿第三季东方新天地东方新天地君汇上城君汇上城星际首座星际首座秋谷阳光里秋谷阳光里21广场明珠惠景豪苑半岛一号1期锦绣豪苑2期华星金碧雅苑1期隆基天地广场东方新城1期本因坊宝家园都市广场润鑫花园丽江花园尚城世家1期壹品上城2期信和苑2期华茂倾城名钻 长鸿花园1期河滨世纪华城华宇开城公寓中豪华厦中豪国际峰景左岸城市丽景在售在售拟售拟售锦上花华星金碧雅苑2期天安淡水项目惠阳区快速成长，集约发展惠阳区快速成长，集约发展已售已售锦绣豪苑3期海岸物业项目富康国际惠阳惠阳cbdcbd秋长镇秋长镇惠阳商业中心区惠阳商业中心区世贸广场2076私享家左岸春天半岛一号2期sohu

35、世纪中天彩虹城顺御名居22物业开发一览表物业开发一览表序序号号项目名称项目名称地理位置地理位置发展商发展商占地面占地面积积规划建筑面规划建筑面积积已建建筑面已建建筑面积积已售建筑面已售建筑面积积已建未已建未售售待建建筑面待建建筑面积积开盘日期开盘日期销售销售率率1德州城西三大道惠州大亚湾德洲投资公司18642252198211528501152854066972007年10月底0.00%2珠江东岸西区深圳市珠江投资发展公司6132281058679120000100000200009386792007.10.180.00%3观山悦西三大道中段龙城振业房地产2072860000000600002

36、007.120.00%4秋谷阳光里移民村西惠州市秋谷实业4000010000026934269340730662007.6100.00%5君汇上城西二大道惠州伟峰地产4500012000040000040000800002007.110.00%6响水明苑熊猫国际南侧永昶集团9338390003900039000002007.8100.00%7明珠公寓西区淡澳大道锦联地产6000180001800018000002007.8100.00%8爱顿第三季西二大道联光地产300001000000001000002007.120.00%9熊猫国际西二与大亚湾大道交汇处熊猫地产80000011000004

37、0000040000007000002006100.00%10美岸栖庭响水路与大亚湾大道交汇处惠州市国圣房地产开发有限公司2581585010400002000020000450102007.9.26100.00%11君豪公寓淡澳大道与响水路交汇处 惠阳区中铭实业有限公司4000013000060000600000700002007.110.00%12菩提园2期西二大道东大亚湾天拓地产10772621439310000042000580001143932007.9.2360.00%13听涛雅苑中心区北段惠州昌浩地产 502241310000001310002007.12.10.00%14新天名

38、城澳霞大道与25号公路交汇处大亚湾新天房地产开发有限公司425001600000001600002007.110.00%2316东方新天地澳头圆盘大中华实业（惠州）有限公司53317104840000040000310482007.110.00%17海湾假日大亚湾假日酒店旁大亚湾安惠资产管理有限公司 2100249102491024910002007.7100.00%18海韵华庭新澳大道中国银行大亚湾正盛实业有限公司1600160001600016000002007.8100.00%19澳南雅苑澳南路6号大亚湾昊昌实业3261300003000030000002007.5100.00%20峰景

39、湾大亚湾大道与霞澳大道交汇德丰投资16000550005500055000002007.3100.00%21南山国际大亚湾体育场东南角南山集团5427436724367243672002007.4100.00%22惠丰城西二与大亚湾大道交汇处东德丰投资80000168000680006000080001000002007.3100.00%23中天彩虹城人民路西侧中天兴源实业89156460000600000600004000002007.120.00%24中恒sohu世纪人民五路中恒地产36104854820000020000285482007.10月底0.00%25城市丽景开城大道惠阳区联诚

40、实 业3000320003200032000002007.899.00%26左岸春天长安南路与熊猫大道交汇处伟洲实业、金汇投资428608715510000010000771552007.120.00%27圣堤亚纳长安南路建鼎实业1135859366000593662008.30.00%合计合计22856842285684497361349736131358801135880196751696751639128539128536148123614812- -24住宅市场供应住宅市场供应充足，竞争激烈。市场充足，竞争激烈。市场需求度减缓，渐呈需求度减缓，渐呈供大于求态势。供大于求态势。住宅市场供

41、应住宅市场供应住宅市场需求住宅市场需求物业开发情况分析物业开发情况分析总占地面积总占地面积22856842285684总建筑面积总建筑面积49736134973613已建面积已建面积13588011358801住宅开发供应住宅开发供应量充足，后期新入量充足，后期新入市项目与待建、待市项目与待建、待售体量庞大。售体量庞大。0707年上半年以及之年上半年以及之前市场需求巨大，前市场需求巨大，基本消化供应量。基本消化供应量。0707年下半年开始需年下半年开始需求减缓，市场观望求减缓，市场观望气氛显现。气氛显现。庞大的供应量对未来市场造成强大庞大的供应量对未来市场造成强大的冲击的冲击25物业开发与均价

42、表物业开发与均价表序号序号项目名称项目名称占地面积占地面积规划建筑面积规划建筑面积容积率容积率一次性折后均价一次性折后均价1德州城1864225219822.80 43002珠江东岸61322810586791.73 10000（带装修）3观山悦20728600002.89 未定4秋谷阳光里400001000002.50 38005君汇上城450001200002.67 6响水明苑9338390004.18 23007明珠公寓6000180003.00 8爱顿第三季300001000003.33 未定9熊猫国际80000011000001.38 500010美岸栖庭25815850103.29

43、 4500（带装修）11君豪公寓400001300003.25 4200（带装修）12菩提园2期1077262143931.99 440013听涛雅苑502241310002.61 未定14新天名城425001600003.76 未定15新际首座5000398507.97 未定16东方新天地53317104813.33 5000（带装修）17海湾假日21002491011.86 8000（带装修）18海韵华庭16001600010.00 4200（带装修）19澳南雅苑3261300009.20 360020峰景湾16000550003.44 32002621南山国际5427436728.05

44、380022惠丰城800001680002.10 430023中天彩虹城891564600005.16 24中恒sohu世纪36104854813.45 25城市丽景30003200010.67 4400（带装修）26左岸春天42860871552.03 4100（带装修）27圣堤亚纳11358593665.23 未定28金迪星苑38636850002.20 560029顺御名居2390149506.26 350030华轩紫韵台28852533761.85 未定31东江学府1954804456962.28 456032光耀城市广场12380866486.99 6300（带装修）33星运绿洲嘉园

45、901642200002.44 335034郦城水岸47500850002.00 未定352076私享家400600015.00 500036鸿升世纪东方城1290002600002.04 420037泰富御山郡20600613832.98 未定27销售价格一览表销售价格一览表序号序号项目名称项目名称发展商发展商一次性折后均价一次性折后均价销售率销售率工程进度工程进度1德州城惠州大亚湾德洲投资有限公司43000.00%出地面6层2珠江东岸深圳市珠江投资发展有限公司10000（带装修）80.00%一期部分封顶3观山悦龙城振业房地产未定0.00%打地基4秋谷阳光里惠州市秋谷实业3800100.00

46、%打地基5君汇上城惠州伟峰地产0.00%共3栋封顶6响水明苑永昶集团2300100.00%出地面12层7明珠公寓锦联地产100.00%封顶8爱顿第三季联光地产未定0.00%打地基9熊猫国际熊猫地产5000100.00%封顶10美岸栖庭惠州市国圣房地产开发有限公司4500（带装修）100.00%1、2栋封顶11君豪公寓 惠阳区中铭实业有限公司4200（带装修）0.00%1期入住，2期打地基12菩提园2期大亚湾天拓地产440060.00%封顶13听涛雅苑惠州昌浩地产 未定0.00%打地基14新天名城大亚湾新天房地产开发有限公司未定0.00%打地基15新际首座大亚湾新标房地产开发有限公司未定0.00

47、%打地基16东方新天地大中华实业（惠州）有限公司5000（带装修）0.00%封顶（烂尾改造）17海湾假日大亚湾安惠资产管理有限公司 8000（带装修）100.00%已出外立面18海韵华庭大亚湾正盛实业有限公司4200（带装修）100.00%封顶19澳南雅苑大亚湾昊昌实业3600100.00%封顶20峰景湾德丰投资3200100.00%封顶21南山国际南山集团3800100.00%装修完毕22惠丰城德丰投资4300100.00%部分封顶23中天彩虹城中天兴源实业0.00%出地面7层24中恒sohu世纪中恒地产0.00%出地面25城市丽景惠阳区联诚实 业4400（带装修）99.00%封顶26左岸春

48、天伟洲实业、金汇投资4100（带装修）0.00%出地面11层27圣堤亚纳建鼎实业未定0.00%部分出地面28项目规模项目规模工程进度工程进度价格价格装修程度装修程度销售率销售率价格高低价格高低对销售率对销售率影响小影响小项目规模项目规模影响价格，影响价格，大社区较高大社区较高同等素质楼盘装同等素质楼盘装修房价格较高修房价格较高工程进度对工程进度对价格影响价格影响不明显不明显装修房装修房现较受现较受欢迎，欢迎，代表消代表消费趋向费趋向工程进度对工程进度对销售率影响小，销售率影响小，有期房消费习惯有期房消费习惯物业价格情况分析物业价格情况分析提升项目住宅价格的几个因素提升项目住宅价格的几个因素29

49、价格区间价格区间2000-30003000-45004500-60006000-10000交通、区位好、小区内部配套交通、区位好、小区内部配套齐全；主题式园林景观设计与齐全；主题式园林景观设计与建筑风格；精装修等建筑风格；精装修等配套设施配套设施配套少，少量配套少，少量绿化园林绿化园林小区或周边有部小区或周边有部分配套，园林分配套，园林较有特色较有特色小区配套齐全，小区配套齐全，主题式园林建主题式园林建筑与景观园林筑与景观园林物业配套情况分析物业配套情况分析提升项目住宅价格的配套设施提升项目住宅价格的配套设施30户型统计分析一览表户型统计分析一览表项目名称项目名称户型户型面积面积套数套数户型比

50、例户型比例已售套数已售套数户型销售率户型销售率总销售率总销售率均价均价德州城德州城1房35-3720016.67%00.00%0.00%2房80-8842035.00%00.00%3房95-15246038.33%00.00%4房14812010.00%00.00%合计1200100.00%00.00%珠江东岸珠江东岸联排230-25027263.40%26095.59%95.10%双拼35010023.31%9898.00%商业别墅2205713.29%5087.72%合计429100.00%40895.10%峰景湾峰景湾1房40-605010.00%50100.00%100.00% 2房7

51、9.2715030.00%150100.00% 3房93.7120040.00%200100.00%4房118.7110020.00%100100.00%合计500100.00%500100.00%君豪国际君豪国际2期期单房29-3012027.59%00.00%0.00%1房40-5010524.14%00.00%2房60-8012027.59%00.00%3房100左右9020.69%00.00%合计435100.00%00.00%户型及面积分析户型及面积分析户型、面积及价格、销售率的相互归户型、面积及价格、销售率的相互归律律31新天名城新天名城2房72.97-82.1638641.91%

52、00.00%0.00%3房99.36-127.8246450.38%00.00%4房143.87464.99%00.00%复式148.04-225.78252.71%00.00%合计921100.00%00.00%熊猫国际第一熊猫国际第一期第三组团期第三组团3房1289020.69%90100.00%100.00%4房1537016.09%70100.00%合计16036.78%160100.00%菩提园菩提园3房153.2810031.35%8080.00%83.39%4房204-29818056.43%15083.33%复式417-4463912.23%3692.31%合计319100.0

53、0%26683.39%响水明苑响水明苑2房6012044.61%120100.00%100.00%3房13014955.39%149100.00%合计269100.00%269100.00%惠丰城花千树惠丰城花千树二期二期1房287519.84%6080.00%86.77%2房58-9018950.00%17089.95%3房97-10011430.16%9885.96%合计378100.00%32886.77%美岸栖庭美岸栖庭1房38-486033.33%60100.00%100.00%2房66-859050.00%903房1023016.67%30100.00%合计180100.00%18

54、0100.00%32左岸春天左岸春天单房34-5222217.85%00.00%0.00%1房48-5667754.42%00.00%2房74-8614711.82%00.00%3房94-10819815.92%00.00%合计1244100.00%00.00%君汇上城君汇上城2房83.4636.76%00.00%0.00%3房104-13678584.23%00.00%4房162-164849.01%00.00%合计932100.00%00.00%海韵华府海韵华府1房42-599050.00%90100.00%100.00%2房80-947038.89%70100.00%3房117-1212

55、011.11%20100.00%合计180100.00%180100.00%城市丽景城市丽景2房69-8514433.10%144100.00%100.00%3房112-12514433.10%144100.00%合计28866.21%288100.00%听涛雅苑听涛雅苑单房3018041.38%00.00%0.00%loft/qq3815034.48%00.00%2房606514.94%00.00%合计39590.80%00.00%332 2房房3 3房，房，5050150150平米，面积范围跨度较广，平米，面积范围跨度较广，市场供应市场供应与需求主力户型，居住与投资均可，但面临与需求主力户

56、型，居住与投资均可，但面临同类竞争激烈，要求户型创新。同类竞争激烈，要求户型创新。150400150400，4 4房以上房以上总价高，供应量少，对环境与总价高，供应量少，对环境与居住要求高居住要求高20482048，单房及，单房及1 1房总价低，房总价低，总量较少，市场接受程度高，销售率高总量较少，市场接受程度高，销售率高户型统计分析户型统计分析单房与单房与1 1房房4 4房与复式房与复式2 2房与房与3 3房房34商业辐射能力商业辐射能力淡水、大亚湾淡水、大亚湾 商业基础落后，商业辐射能力弱商业基础落后，商业辐射能力弱p惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有惠

57、州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待提高、商业环境也有待改善。待提高、商业环境也有待改善。p淡水商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能淡水商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。p惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能成为更大范围内的商业中心，在这种惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能成为更大范围内的商业中心，在这种情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的

58、综合商业水平是决定其商业辐射能力的关键因素。定其商业辐射能力的关键因素。商业市场状况商业市场状况35商业格局商业格局淡水、大亚湾淡水、大亚湾单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展p淡水商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈；淡水商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈；p淡水南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将淡水南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩固和发展；进一步巩固和发展；p大亚湾澳头商圈发展受限，商业将逐渐向新中心及西区中心发展；大亚湾澳头商圈发展受

59、限，商业将逐渐向新中心及西区中心发展；36消费习惯消费习惯p实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。性消费为主。p夜消费：主要集中在淡水，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、夜消费：主要集中在淡水，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。p消费档次有待提高：淡水由于近几年经济快速的发展，商业水平有消费档次有待提高：淡水

60、由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。民仍然是以低档次消费为主。37零售业业态零售业业态p传统商业占主流：传统商业占主流：目前淡水、大亚湾依然以传统商业为主目前淡水、大亚湾依然以传统商业为主p零售业的业态：零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等。专卖店、大型综合超市、集贸市场等。p零售业的行业：零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、行业涉及餐饮、食品、