房地产开发项目的计划管理

1、房地产开发项目的计划管理 房地产项目开发的前期策划是地盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。 1、市场调查及市场定位 以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场状况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，假如开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我观赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。许很多多的事例充分证明白脱离市场，脱离客户的需求进行盲目开发，制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前，一定要进行充分的市场调查，做到精确定位，必需先解

2、决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。 这里，不妨举一些失败的例子作为借鉴，某项目由于忽视了该地区环境气候特点，使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求，导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津，随著四周新的住宅楼盘的不断建成，这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。所以，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行精确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。研究房地产市场，必需了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员，了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是非常重要的，只有这样，才能

3、对房地产的发展趋势，对房地产投资的影响有较透彻的了解。把握房地产市场的最新信息，实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。 2、房地产市场的特性 房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称，是一种特别商品，它的不可移动性是其与劳动力，资本以及其他类型商品的最大区分。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此，就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如：住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成全都的任何支配。 而房地产开发则是一个动态的过程

4、，它具有开发周期长，资金投入量大的特点，因此，房地产开发很难在一开头就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益状况做出精确的估计，也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是抱负状态下的价值，而实际这些价值的确定取决于很多变量。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗详细房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身。这种权益可以是全部权，也可以是部分全部权。但这种权益一般都有明确的界定，不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。 例如：某人购买了一块土地，这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还

5、受到各种事先商定的条件的限制。比如：需要给其他人的通行权，还要受城市规划，建筑条例的约束等。再如，我们在住房制度改革中，许多职工都以优待的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定，通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让，五年内假如转让，须按转让时的优待价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是肯定的。 房地产的不可移动性和受制于区域性的需要，打算了房地产市场是一个地区性的市场，不同的国家、不同的城市，甚至一个城市内的不同地区，房地产的市场条件，供 求关系，价格水平都是不可比的。例如：我市子固路商业街的商业用房和成功路步行街商业用房及中山路的商业

6、用房，他们所依托的大环境相同，所处的地理位置也近似，但子固路商业街的商业用房的价格比成功路、中山路的价格要低得多。 一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新状况，买卖双方都会去查找有利于自己的价格，这就能使市场快速而简单消退同一种商品的价格差异。然而，房地产市场就没有那么简洁了，这不仅在于买卖双方都很难准时了解最新的市场行情，而且在交易过程中费用非常昂贵。目前，绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产，而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次，只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说，要想了解最新的市场行情，并依据自己欲购

7、买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件特别困难的事。 3、房地产市场的功能 在市场经济条件下，市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格，因此，我们把市场定义为“能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何支配。”那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。 房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以详细地表现为全部权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业(产业出租给最终的使用

8、者，从中获得投资收益。在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。 开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及将来的生活和工作供应的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此，一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局，从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如：二十世纪八十

9、年月末期，西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段，投资前景黯淡，资金纷纷外流，以寻求抱负的投资场所，而中国的经济却处在强劲的上升阶段，政治的稳定，社会环境的稳定，使投资效益较高，因此吸引了大量的外来投资，尤其是国外及境外的投资者，由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益，所以他们纷纷涌入中国投资市场。 例如：x市经济开发区就是二十世纪七十年月末八十年月初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时富强了x市地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了许多下岗职工

10、再就业的问题，做到了增收减负。 经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了许多不便。为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适y市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。 房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏 观的战略性研究和详细的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注意分析市场的交易状况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或

11、不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。 房地产市场的研究，必需结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，假如这种市场研究是针对某一详细项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必需亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的将来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。 4、获取市场信息的方法 21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战，房地产开发商已不像过去盲目的投资

12、，靠“短线”定位，而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中，城市规划起着重大的制约和引导作用，在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策，就必需通过现代化信息系统深入了解城市规划，深入了解房地产市场。 房地产市场的研究，有助于政府的宏观调控和抑制投机，目前各种类型的物业有一定数量的闲置，这属于正常状况，人们也期望有闲置的物业，这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时，房地产价格的变动也是很重要的，投资者必需把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上，并通过与房地产租售代理，房地产咨询机构的交流与接触，获得比较全面的市场信息，从而把握市场的变化，把握市场的价

13、格，这只是获得市场信息的一个方面。 随着我国房地产业的快速发展，一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术，作为一种崭新的经济形态，他将信息技术和电子商务有机地结合起来，创造了以因特网为基础的市场模式，人们可以通过网上了解房地产市场，了解每一个地区房地产的需求状况和价格，可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。 因特网的广泛运用实现了信息的价值，全面地转变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变，在微观上则是新兴商业模式的涌现，为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者供应

14、了房地产服务的经营实体。 对于不同的开发项目，市场研究的方式和内容就有很大的不同。假如是住宅开发，那么市场研究将包括与房地产代理机构、房管人员，特殊是住户的沟通，以了解住宅的供求状况，价格水平和对现有住宅的满足程序。假如是购物中心开发项目，要充分考虑该项目所处的地区流淌人口和常住人口的数量，购买力的水平以及该地区零售业的特别需求。 5、市场调查的内容 (1)房型：当地居民对各类房型的需求比例。 (2)单元面积：每一种房型的面积掌握指标。 (3)平面布局：当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求，对房屋朝向、通风、采光的特别要求(如南北朝向、面海、面江河等)。 (4)建筑物档次：正确确定拟建商品

15、房的档次，与开发路段居民购买力相吻合。 (5)拟开发项目四周已投入市场地盘的销售状况(销售价格及已出售成数)。 6、可行性研究 在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、 市场指标(估计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预估(财务费用)，不可预见费等多方面综合测算，充分考虑各种不利因素，排解各种干扰及主观意识，让可行性报告客观公正地表达现状、预估将来，作为今后投资掌握的依据，坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。 7、总体配套策划 随著生活水平的不断提高，民众住宅本身功能、质量要求提高之外，也同时留意小区生活环境的配套，前期策划时应做好以下几项规划： (1)绿化设计：尽量创造富有生活气息的绿化环境，并配上品尝不俗的局部园林进行点缀。 (2)道路配套：道路设计应确保车辆交通顺畅，疏散合理，路灯设计别致新奇。人流与出入车辆尽量互不干扰，并留意无障碍设计。 (3)公建配套：应配套会所，会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等，供住户休闲使用，以服务为主，收取成本费。 (4)学校配套：若为住宅小区，规划部门要求配套中小学校时，宜与名牌学校联合办学，对提高小区的品牌大有裨益，对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。 8、新的设计理