天津团泊湖地产项目度营销推广计划

1、LOGO团团 泊泊 项项 目目 营营 销销 方方 案案1项目整体目标描述1项目分析与市场判断2市场判断与营销定位3 营销推广的运营与操作42报告的推导过程和目的报告的推导过程和目的第一步第一步第二步第二步第三部第三部第四步第四步我们工作的目标是什么?从客观的角度洞察我们的对手和所处竞争环境以及完成目标需要解决的问题?我们要从哪类群体获取完成目标的可能?深度解析我们的目标客群究竟是怎样一群人?我们的目标客群需要什么?我们应该赋予什么?哪些是他们不知道而我们应该引导的?我们应该给出一种什么样的市场声音?我们怎么找到他们?怎样聚焦他们的注意力?又如何准确将我们的声音准确传达?34第一章 项目整体目标

2、描述 土土 地地 运运 营营这不仅仅是产品销售的营销战，同时也是一场城市运营的历史责任和公司跨步发展的战略层面问题07年公司年公司整体战略目标整体战略目标 产产 品品 销销 售售明年肩负个亿的销售回款指标的现实目标5实现项目年度销售额实现项目年度销售额10亿元亿元项目市场地位的确立项目市场地位的确立项目品牌的树立项目品牌的树立推广体系的系统运筹推广体系的系统运筹推广费用的有效控制推广费用的有效控制第一章 项目整体目标描述6第一章 项目整体目标描述新新 项项 目目三角地未拆迁部分三角地未拆迁部分200套别墅套别墅长条地剩余长条地剩余77个个联排联排三角地已拆迁部分三角地已拆迁部分101个独栋个独

3、栋第四步第三步联动目前78第二章 项目分析与市场判断 9v 20062006年度商品房成交总量为年度商品房成交总量为820820万平米，同比下降了万平米，同比下降了10%10%，成交金，成交金额额394394亿元，同比增长亿元，同比增长3%3%。成交均价。成交均价48014801元元/ /平米，比去年上涨平米，比去年上涨14%14%。第二章 项目分析与市场判断10第二章 项目分析与市场判断天津市天津市20062006年度天津市房地产成交分布年度天津市房地产成交分布外围城区商品房成外围城区商品房成交量为交量为335.7335.7万平米，万平米，成交总量已经超过成交总量已经超过市区成交量（市区成交

4、量（323.5323.5万平米）、滨海新万平米）、滨海新区（区（171.5171.5万平米）。万平米）。城市外扩进程的显城市外扩进程的显现作用使得外围城现作用使得外围城区成交量激增，外区成交量激增，外围城区市场竞争在围城区市场竞争在0707年将越发激烈。年将越发激烈。 11第二章 项目分析与市场判断 一、未来城市发展格局和宏观市场条件：一、未来城市发展格局和宏观市场条件：1 1、未来天津，将形成、未来天津，将形成“一轴两带三区一轴两带三区”的城市布局：的城市布局：“一轴一轴”是指：是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴；“两带两带”是指：是指：“宁河汉沽滨海新区核心区大港”东部沿海发展

5、带和“蓟县宝坻中心城区静海”西部城镇发展带；“三区三区”是指：是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设区。 12第二章 项目分析与市场判断 2 2、大天津时代四级城镇体系：、大天津时代四级城镇体系： 主副中心、新城、中心镇和一般建制镇。主副中心、新城、中心镇和一般建制镇。 根据京津冀区域经济和天津城市发展趋势，天津将形成“以中心城区和滨海新区核心区为主副中心，建立有主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系”。 团泊新城是天津市总体规划的11个新城之一，依托团泊镇现有湖水、地热、高尔夫等资源优势，今后将“

6、重点发展教育、体育及旅游、休闲度假产业，建设成为以风景旅游为特色的现代化新城，规划2020年城市人口规模为10万人”（摘自十一五总体规划） 团泊新城，不仅顺应大天津时代的城市发展要求，更是一个世纪蓝图，迎来一个商机空前的战略发展期。13v 城市发展迅速带来城市扩张速度的加快，针对中心城区高端的发展定城市发展迅速带来城市扩张速度的加快，针对中心城区高端的发展定位，天津楼市新建居住区的外扩步伐已经全面展开，随着位，天津楼市新建居住区的外扩步伐已经全面展开，随着天津市城天津市城市总体规划（市总体规划（2005-20202005-2020年）年）的逐步实施，新建居住区向外环线的逐步实施，新建居住区向外

7、环线转移已成为必然。相对于中心城区的空气污浊、绿化率低、人口密度转移已成为必然。相对于中心城区的空气污浊、绿化率低、人口密度大、居住拥挤而言，外围城区楼盘空气清新、绿化率高、人口密度小、大、居住拥挤而言，外围城区楼盘空气清新、绿化率高、人口密度小、居住舒适。大量居住需求将进入环外区域，为该区域的房地产快速市居住舒适。大量居住需求将进入环外区域，为该区域的房地产快速市场带来有力支撑，同时加速区域城市化进程。场带来有力支撑，同时加速区域城市化进程。第二章 项目分析与市场判断14第二章 项目分析与市场判断 二、竞争格局：二、竞争格局： .竞争格局的多元化细分竞争格局的多元化细分 外来品牌开发商进入势

8、必对天津市原有竞争格局产生影响，这种影响体现在竞争格局的多元化细分上。.整体市场的多元化细分整体市场的多元化细分 各类开发商准备开发的高端项目将紧紧抓住板块自身的优势作为项目的核心价值，并向着极致进行放大，以此作为与其他板块内的高端项目差异化竞争优势，来争夺市场中金字塔尖的少量客户群。.板块内市场的多元化细分板块内市场的多元化细分 同类开发商在同板块内的高端项目，在板块自身价值的基础上产生多元化形式，并向着极致进行放大，来区隔同板块内的竞争。在各板块内，占据所在板块优势资源的项目极具市场竞争力。15第二章 项目分析与市场判断热点区域一：北部宝坻区版块的京津新城；热点区域二：东丽湖片区版块以东丽

9、湖万科城、朗钜天域、夏阳溪韵；热点区域三：梅江南已成为天津高品质生活的代名词，梅江湾，卡梅尔、海逸、新加坡别墅项目；热点区域四：西青区版块的荷兰墅、岭上邻里、唐郡；热点区域五：外环线区域的领世郡、洛卡小镇、玛格庄园等；热点区域六：海河中心城区版块的泰达城等；热点区域七：老城厢版块的11号公馆、TOWN中堂等；热点区域八：奥运版块的时代奥城等热点区域九：滨海新区新增高档项目等；16v 2006年国家出台关于限制审批别墅类用地条例，全国别墅市场风声鹤唳，使得别墅市场今年供应量有较大增加，天津别墅市场总体供应量约300万平米，在售和新开项目共计20余个。主要分布在南部及周边区镇。第二章 项目分析与市

10、场判断17第二章 项目分析与市场判断项目名称地理位置景观特点规模经济指标占地面积建筑形式建筑风格容积率绿化率配套商业情况户型面积领世郡解放南路与外环线交口，距友谊路4公里推出独栋组团，景观主要为邻里组团景观5438亩联排、双拼、独栋（60%）北美0.3342%SHOPPING MALL、国际学校等独立生活及教育配套齐全2期独栋260510平米万科东丽湖东丽区 东丽之光大道规划上做成组团式围合,形成景观组团22万平米独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓北欧0.3340%规划上做成组团式围合,社区中央设计有集中商业街188350，主力户型为220平米左右的独栋别墅京津新城宝坻沿津蓟高速往蓟县方向3号

11、出口别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相隔交错202平方公里联排、双拼、独栋南欧、地中海0.2770%珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心，27洞高尔夫球会、珠江国际外国语学校等配套服务设施200-2000平米均有海逸别墅外环以内卫南洼风景区水景,群岛422.4公顷高层（36座、一期9座）、独栋别墅（84栋）北美、地中海1.1别墅密度很小68%有海逸心屿大型配套商业中心独体350450平米18第二章 项目分析与市场判断项目名称地理位置景观特点 规模经济指标占地面积建筑形式风格容积率绿化率配套商业情况户型面积朗钜天域东丽区东丽湖 东丽之光大道北侧东丽湖水生态环境1500亩联排、双拼、独栋意大

12、利0.4648%15000平方米商业配套，5000平方米运动会所，5万平方米温泉水会联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米玛歌庄园友谊路延长线，外环外4公里庭院景观467亩双拼、独栋地中海0.3858%自身独立商业街270/370/470平米唐郡西青区 杨柳青古镇柳口路西侧中式园林景观28万平米独栋别墅,联排别墅中式0.5742%杨柳青镇中配套180260平米19v 从城市发展角度来看，天津市南部地区较北部地区发达，从城市发展角度来看，天津市南部地区较北部地区发达，发展中心偏向南部，从政府制定的发展策略来看，天津市发展中心偏向南部，从政府制定的发展策略来看

13、，天津市未来的主导发展方向将向东部及南部移动。未来的主导发展方向将向东部及南部移动。v 依据对市场在售别墅的分析，可以得出，依据对市场在售别墅的分析，可以得出，0606年的别墅市年的别墅市场已经从原来千篇一律的西班牙风格逐步向多产品风格形场已经从原来千篇一律的西班牙风格逐步向多产品风格形式转化。生态、亲水正作为别墅整体规划中的重要元素起式转化。生态、亲水正作为别墅整体规划中的重要元素起到非常重要的作用。在今后双拼、联排产品为主导的别墅到非常重要的作用。在今后双拼、联排产品为主导的别墅市场中，项目整体规划中的景观比重正越来越多被放到重市场中，项目整体规划中的景观比重正越来越多被放到重要位置要位置

14、. .第二章 项目分析与市场判断20第二章 项目分析与市场判断 小结： 明年同类别的别墅和类别墅项目的竞争将进入空前激烈的竞争阶段，在城市的N多区域将供应大量的同类产品，由于团泊湖庭院的户型的增大和体格的提高，在市场竞争中的总房款和性价比的绝对优势将必然相对缩小。21第二章 项目分析与市场判断面对这种近乎的局势 我们又将怎样给出一个怎样的 呢 ?22第二章 项目分析与市场判断城市运营城市运营规模势能规模势能权威生权威生活标准活标准新城建新城建设龙头设龙头突围同质突围同质锻造品牌锻造品牌寻求行寻求行销突破销突破城市竞争格局城市竞争格局,全面全面拉开如何最大限度拉开如何最大限度聚集购买力聚集购买力

15、? 23以运作品牌的方式运作团泊项目实时监控及指导项目推广的进程营销营销组织组织监控监控竞争竞争策略策略品牌品牌传播传播优化优化组合组合品牌品牌策略策略品牌品牌阶段目标阶段目标整合营销手段推动项目进程整合营销手段推动项目进程第二章 项目分析与市场判断品牌品牌评估评估24第二章 项目分析与市场判断品牌品牌团泊新城团泊新城首席健康养生和生态休闲魅力城首席健康养生和生态休闲魅力城品牌精髓品牌精髓城市顶级名片城市顶级名片第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段基础品牌形象建立基础品牌形象建立 品牌国际化品牌国际化国际化新古典贵族主义气息营造国际化新古典贵族主义气息营造丰富品牌内

16、涵丰富品牌内涵品牌价值优化品牌价值优化整合资源、丰富项目深层内涵整合资源、丰富项目深层内涵成为天津城市的升级象征之一成为天津城市的升级象征之一品牌领导品牌领导北方生态居住和商务休闲第一平台北方生态居住和商务休闲第一平台25第二章 项目分析与市场判断1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像团泊项目目标消费人群这样的成功人 士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。团泊项目凭借其优越的资源肌理和生态规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事，但即将生活在

17、团泊项目中的客户会惊喜的发现，他们的居家生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。这种感觉的卖点支撑来源于团泊项目本身完善的休闲配套设施。26第二章 项目分析与市场判断3、水陆相生的“两栖住宅”以“大湖文化”为主打的团泊项目，拥有51平方公里的浩瀚水域、尊崇自然肌理，生态景观得天独厚这些都将卖点重要支撑之一。同时，岸边即将呈现出的堤岸公园，与湖景相映相生，相得益彰，团泊项目与生俱来的浩瀚水岸景观文化和大湖生活也必将成为特色卖点。4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成的成功人士他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执

18、着追求上，居家生活也是为他们所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是团泊项目另外一个非常重要的卖点支撑。27第二章 项目分析与市场判断5、“虚拟”与现实兼得的“两栖住宅”在团泊项目，目标客户除了可以感受到自然的洗礼与尊崇的时候，也可以在纯享大湖，美景，高尔夫的时候还可以享受到高科技所带来的便捷与方便，原生态与互联网在这里将演奏和谐的乐章。、私密与融通共赢的“两栖住宅”在团泊项目，目标客户除了拥有属于自己的独家院落，享受安逸与宁静外，团泊项目还将构建一个庞大的高端邻里计划，让未来的业主有机会在共享活动中，相互结识交流，并且增加发展机

19、会加速事业腾飞。28商务会客中心商务会客中心大湖渡假中心大湖渡假中心生态旅游中心生态旅游中心时尚商业中心时尚商业中心养生居住中养生居住中心心教育培训中心教育培训中心体育运动中心体育运动中心第二章 项目分析与市场判断29第二章 项目分析与市场判断30第二章 项目分析与市场判断3132第三章 市场判断与营销定位33第三章 市场判断与营销定位 一、从城市发展的高度展望团泊项目一、从城市发展的高度展望团泊项目： 1 1、京津都市圈即将成为京津都市圈即将成为即纽约都市圈、东京都市圈、伦敦都市圈即纽约都市圈、东京都市圈、伦敦都市圈、 巴黎都市圈和美加大湖都市圈后巴黎都市圈和美加大湖都市圈后世界第六大都市圈

20、世界第六大都市圈。 每个世界都市圈又都拥有与之代表性意义的国际生态住区，比如：美国纽约的长岛、日本东京湾清水源、马黎十六区、西雅图的华盛顿湖畔等，它们均是国家和都市圈经济高度发达的代表产物，对于都市圈的存在和高速发展而言，具有特殊的地位和意义 。 34第三章 市场判断与营销定位 2 2、城市升级换代的主力，与城市主导产业积极互动、城市升级换代的主力，与城市主导产业积极互动 每个都市圈的国际生态住区，都引领了其在都市圈乃至世界中的先锋地位，扮演了领导城市前进发展的重要角色。例如：美国纽约长岛国际生态住区形成，在70年代美国城市发展建设中，创造了全美10年来城市价值产出比的最高纪录，社会指数、工业

21、指数、经济指数、教育指数均位列全美之冠，为日后纽约都市圈在世界经济发展格局中树立霸主地位奠定了雄厚的实力基础。 国际生态住区，在与城市主导型产业积极互动的过程中，不断的辐射自身的强大势能，供给城市和都市圈经济发展以巨大的力量，成为驾驭城市升级换代的主力先锋 。35第三章 市场判断与营销定位 3 3、京津都市圈打造国际国际生态住区的必需性、京津都市圈打造国际国际生态住区的必需性 世界经济权威人物预测以北京、天津为核心的中国环渤海地区将取代世界前五大都市圈成为“世界经济增长的第三极和全球经济发展的动力引擎”。京津都市圈的迅猛腾飞，令世界都为之注目。我们的天津，一方面在享受着中国北京城市快速发展所带

22、来的种种优势的同时，又面临着新的历史机遇：7000亿人民币的城市国际化改造巨资，全面建设面向世界的国际大都会，天津的综合经济发展已在中国占有举足轻重的地位,成为中国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一,也成为世界上最具有活力和发展前景的经济区域之一，以京津为核心的“世界第六大都市圈”已成为全球最具活力的新兴城市群。36第三章 市场判断与营销定位 、标示城市，魅力质感和城市价值的最高体现标示城市，魅力质感和城市价值的最高体现 无论是美国纽约的长岛、日本东京湾清水源、马黎十六区还是西雅图的华盛顿湖畔，这些国际生态住区已成为代表都市圈中城市社会、经济、文明高度发展的能量符号，一张城市向世界展

23、示自身形象的顶级名片。在为富人提供与世界接轨的高品质生活的同时，更加广泛的影响了整个城市及城市所属都市圈的世界观和未来价值观。就好像是很多人在知道华盛顿湖畔著名的大湖国际生态住区之后才对美国西雅图这座城市开始了解关注一样。 在京津都市圈京津都市圈这样新兴的都市圈中必然需要一个这个量级健康养生和商务休闲的聚 合平台，天津也更需要更多的城市名片。 北方健康养生和商务休闲的首席平台将是北方健康养生和商务休闲的首席平台将是“团泊项目团泊项目”的使命的使命 37第三章 市场判断与营销定位天津的天津的人居发展层级人居发展层级新城镇主义的团泊项目将推动城市人居模式新的改变新城镇主义的团泊项目将推动城市人居模

24、式新的改变第二代第二代第三代第三代老城里老城里五大道五大道体院北体院北第四代第四代梅江梅江二、从人居层级的角度寄望团泊项目：二、从人居层级的角度寄望团泊项目：第五带第五带38第三章 市场判断与营销定位团泊项目的大型水面可谓独有天成，景观丰富唯美，生态条件得天独厚,不可复制纯美环境是它的核心资源。它所在的区域地理位置相对优越、交通便利、高尚的区域文化逐渐形成，随之区位和地段价值也越来越突出，这一的区域资源奇缺性和地段价值的不可复性的已经引起了市场的高度关注和强烈聚焦。从项目的经营来看我们要研究的已经不是如何完成销售了，而是要考虑如何实现经济价值与社会价值的最大化；从未来发展看已经上升到了城市运营

25、的高度而不是简单的经营项目，项目的成败对于整个天津的城市建设和发展都会产生深远的影响。39第三章 市场判断与营销定位三、从目标人群分析团泊项目未来的主导构成三、从目标人群分析团泊项目未来的主导构成：我们的面对的市场正在进行需求市场的多元化细分：经济的发展和社会的进步，居住的个性化需求开始发展；供给市场的多元化，提供了大量的丰富产品，满足客户不同需求的产品可选择性提高。需求的多元化在高端市场表现的更为明显。需求市场多元化发展表现为三方面：同一层次的多元化需求：对同一品质产生不同的需求。价值取向的多元化需求：对不同价值的偏好产生不同的需求。购买用途的多元化需求：满足非单纯居住功能而产生不同的需求。

26、40第三章 市场判断与营销定位我们的目标客群将是一组什么样的人群又将怎样划分：我们的目标客群将是一组什么样的人群又将怎样划分：是是是是41第三章 市场判断与营销定位 向往奢华生活的新一带知识型高收入阶层。特征：以知识型或商业经营型为主的家庭，大多拥有较高的学历，拥有较高的收入水平和充足的短期支付能力，家庭积蓄相对薄弱，有充足的首付能力但由于资产积累时间短进行房产购买时需要贷款，他们属于有车一族，对于社区的生活配套便利性和出行的便捷性要求较高，他们关注时尚和运动类的休闲场所和活动空间。 追求姿态与格调与注重生活品质的社会中坚阶层。特征：大多是已经确立事业成就的成功人士，他们不但拥有较高的收入水平

27、而且拥有丰厚的家庭积蓄。他们需要更奢侈的生活空间和更完备的生活配套，在休闲和运动方面，他们也注重在过程中的身份和地位的体现。另外，这一人群也相当关注下一代的教育问题。42第三章 市场判断与营销定位 经济富裕或有相当的资产储蓄的，追求在享受和安逸中安度余生的中老年人群（主要是离退休的高干和企业领导干部）。这类人群在社会中的比重将会逐年加大，我们应该给予足够的关注并建设满足这一人群需要的产品和配套设施。特征：对于生活环境和社区景观有较高的要求，他们更关注医疗设施，关注公共活动场所。 天津市近郊区的有地位、有钱的消费群-他们往往更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望住在离市区较近的高尚社区才能体现

28、尊贵。 特征: 经济势实力良好,消费能力极强,文化水平稍低, 在他们的消费决策中，对于精神需求层面的满足程度影响43第三章 市场判断与营销定位 在天津经商、投资的或长期工作的、有丰厚收入的外地或外籍人士。这一客户群随着中国的开放和天津的经济腾飞会越来越多，他们的经济条件足够在津置业，天津的房价又比其它大城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。特征：对于产品本身的品质有较高的要求。 向往在良好自然环境中生活的环保主义者。特征：注重空气质量、绿化水平和生态环境等相关健康指标的状况，以及这些状况和市内同类状况的对比度。 寻找资金合理流向的相关人群。特征：关注产品的市场认可度和长期的产品市场价值稳定。4

29、4第三章 市场判断与营销定位他们拥有财富精神并且热爱生活，他们尊崇自然同样渴望艺术，他们享受生活但是更追求更高，他们也许还不是城市人群的塔尖级别，但在现在或者未来，他们一定是推动城市发展的主导量他们一定是推动城市发展的主导量45第三章 市场判断与营销定位必须带动大势立足天津，环顾京津冀的势能，抓住率先启动新城的优势才能最大限度赢得势能，形成超级关注必须成为权威强化对于天津升级的拉升作用，塑造权威性认知，才能有效聚集购买力必须形成标准集结大湖生态、 时尚文化、商务休闲财富与高端生活种要素，形成属于团泊的生活标准，持续影响市场购买46第三章 市场判断与营销定位团泊项目需要借鉴和打造的种精神层面理想

30、特质：团泊项目需要借鉴和打造的种精神层面理想特质：一、财富精神一、财富精神凭借冒险精神、洞察力、想象力和坚韧不拔，充满激情的窗信念，富于创造，鼓励奋斗，奏向当今时代的主旋律二、社会责任感二、社会责任感高度关心社会发展中的种种问题，主动展开深刻的思考与行动，对于土地来说，关注城市，具备社会责任是天然浸润在其骨子里的气质三、高尚道德三、高尚道德主要体现在财富品格，用之有度，在享受财富的同时，也将它回馈社会四、艺术倾向四、艺术倾向最接近美的范畴，凝练在精神深处，超越世俗，以此形成接受人们仰视与追崇的力量五、热爱生命五、热爱生命摆脱生存对人本身的桎梏，让人更能体验生命，并在其中领悟生命的意义47第三章

31、 市场判断与营销定位48第四章营销推广的运营与操作营销营销核核心主心主旨旨关键关键词词生态感悟建筑生态感悟建筑艺术升华修为艺术升华修为时尚教化生活时尚教化生活财富恒定文明财富恒定文明永恒持续发展永恒持续发展运动活力生命运动活力生命一、团泊项目的核心价值梳理：一、团泊项目的核心价值梳理：49第四章营销推广的运营与操作50第四章营销推广的运营与操作。51第四章营销推广的运营与操作传统传统推广推广数据库数据库营销营销渠道渠道营销营销事件事件营销营销52第四章营销推广的运营与操作二、营销核心行动主线二、营销核心行动主线财富 “创富，赢在中国”天津决赛生态：，中国专家学者解密团泊湖艺术：团泊印象天津摄影

32、，书画展53第四章营销推广的运营与操作可持续性： 社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”地球日、植树节运动：天津人制足球赛“与天津泰达队形成互动”为天津水上运动项目提供训练基地 天津首届中日韩高尔夫球赛时尚：某奢侈品品牌发布会某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）54三角已拆迁别墅客户群、 、新老客户新年亲情拜访活动全面展开、中国专家学者解密团泊湖三角未拆迁别墅联排别墅客户群1、23、某奢侈品品牌发布会4、团泊印象天津摄影，书画展5、支持三角地项目开盘主题预热活动、三角未拆迁别墅联排别墅客户群1、2、 3、亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展4、天津首届中日韩高尔夫球赛5

33、、三角地剩余部分开盘主题活动(俱乐部成立仪式,全面嫁接高端资源)在一周时间内形成活动序列，事先多角度拉动目标客群到访，刺激成交6、后期足球赛（与泰达训练基地形成互动）、春季房交会、三角未拆迁别墅和联排别墅剩余客户新项目客户群1、“创富，赢在中国”天津决赛23、4、为天津水上运动项目提供训练基地5、社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”、秋季房交会、55第四章营销推广的运营与操作二、营销渠道的安排二、营销渠道的安排我们将以现场销售中心为中心,以它为核心支撑点再辐射不同层次的外卖场分布,形成我们多层次、系统化的营销推广网络和结构。 销售中心仍然是我们最主要推广和销售中心，他的

34、布置将是最好、投入也将是最大的，同时他也将是我们的信息整合中心，在整个结构中处于最高级别。 我们也将在几个区域内选择极具代表性和影响力的高档场所进行外卖场推广，他也可以同时实现销售和推广宣传两项功能并成为重要信息反馈中心属于二级别层次。 56第四章营销推广的运营与操作 我们还将在国内不同区域范围内分别选择一些高档消费场所，在其中建立形象展示台（轮动），不过在人员安排上不投入过大精力，有一个人宣传讲解即可，在功能上也只实现形象宣传的作用，属于三级别层次。在商业和公寓部分我们也考虑选择全国甚至辐射港澳韩日的中介代理机构代进行代理销售和宣传，同时属于第三级别的层次。（例如：中原地产） 我们还将选择一

35、些高档场所只摆放我们的不同时期的不同形式的宣传资料，形成我们的资料宣传网络，他们属于第四级别层次。57第四章营销推广的运营与操作三、案名策略：三、案名策略：三角地给予团泊湖庭院的市场强烈的追逐度和相对不成熟的区域认可度建议使用“团泊湖庭院” “团泊湖庭院之” 或建议案名：“两月湾” “果岭郡”新产品需要根据产品属性再命名，但基本脱离“团泊湖庭院”的岸名体系：如：峻 尚 枫 谷观 山澜 度俊 景 豪 廷58第四章营销推广的运营与操作序号户型面积数量1C1户型206平米63套2D1户型260平米12套3E户型290平米11套4F户型400平米9套5长条地联排77套四、营销针对产品：四、营销针对产品

36、：全年还有三角地的别墅以及后续的新产品市值供记个亿全年还有三角地的别墅以及后续的新产品市值供记个亿59第四章营销推广的运营与操作60强力蓄势期强力蓄势期第一阶段第一阶段快速引爆期快速引爆期第二阶段第二阶段强势销售期强势销售期第三阶段第三阶段持续热销期持续热销期第四阶段第四阶段第四章营销推广的运营与操作61第四章营销推广的运营与操作 2.10 4.27 通过大型公关事件、媒体报告，形成城市趋势高度认同 龙头新城价值主导释放，区域价值、资源价值辅助释放 阐述三角地价值力争实现三角地已拆项目销售 定位团泊对于天津城市格局发展的带动作用，形成绝对权威认同 核心价值主导释放，文化价值、区域价值、生活价值

37、辅助释 深度解析三角地价值并完成三角地销售 4.287.15 1.202.9 7.1511.15 强力蓄势期强力蓄势期 快速引爆期快速引爆期 强势销售期强势销售期 持续热销期持续热销期 深度放大团泊多层级价值，形成市场的未来生活买标准 时代价值主导释放，文化价值、区域价值、生活价值、项目价值全面升级 新项目全面启动进入项目的全力推广期并完成首个组团销售 继续放团泊多层级价值，形成市场的倡导的买标准引动新城综合城市功能的聚合优势 独特生活主张的全面释放新项目进入项目的热销推广期并完成其余组团销售62第四章营销推广的运营与操作63第四章营销推广的运营与操作一、强力蓄势期：一、强力蓄势期：1、最大限

38、度的积蓄关注势能、最大限度的积蓄关注势能2、三角地项目宣传与整体品牌推广双主题全面打击、三角地项目宣传与整体品牌推广双主题全面打击3、报纸媒体、网络媒体启动宣传、报纸媒体、网络媒体启动宣传4、两大主题活动并行突围、两大主题活动并行突围5、新老客户新年亲情拜访活动全面展开、新老客户新年亲情拜访活动全面展开64阶段阶段强力蓄势期强力蓄势期时间时间1.201.202.92.9目的目的1、通过大型公关事件、媒体报告，形成城市趋势高度认同2、龙头新城价值主导释放，区域价值、资源价值辅助释放阐述三角地价值3、力争全面支撑三角地项目销售推广主题推广主题一城风景半城湖一城风景半城湖推广支持推广支持活动媒体渠道

39、物料项目项目1、仁爱.龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动2、新老客户新年亲情拜访活动全面展开3、中国专家学者解密团泊湖1、网络媒体热炒区域价值同时活动信息答谢晚会信息发布2、报纸媒体软稿做3次从区域资源价值、生态和新城发展解密团泊湖,2次团泊湖庭院业主答谢年会活动(硬稿)3、DM团泊湖庭院业主答谢年会活动邀请函邮寄和发放1、开始选择明年的外卖场（确定数量建议23个和地点）2、制定明年针对性异地推广计划（北京、唐山、济南、温州、宁波、山西、大连、沈阳、香港等被选）3、筹备“天籁会”计划准备联名商家4、制定天津渠道直销推广计划1、三角地沙盘2、户型模型3、团泊湖庭院业主答谢年会活动邀请函4、团泊湖庭院

40、业主答谢年会活动现场包装展示物料5、三角地楼书6、三角地户型图册7、“天籁会”申请表格和说明单页65第四章营销推广的运营与操作常规准备：围绕团泊区域价值（区域资源价值、生态和新城发展）和三角地景观价值宣传 “一城风景半城湖一城风景半城湖”包括包括”仁爱仁爱.龙都团泊湖庭院业主答谢年会龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动活动”告之（告之（2期）期）（如果场地条件允许可以邀请部分客户）（如果场地条件允许可以邀请部分客户）覆盖新老业主、覆盖高端渠道资源（例如明车主）网络软选、销售积累客户的全面通知、66第四章营销推广的运营与操作事件营销如果操作成功必然成为社会关注焦点必然能将团泊新城脱影而出,为团泊新城在

41、新的一年中所有项目奠定一个良好的市场基础, “仁爱仁爱.龙都龙都-团泊湖庭院业主答谢年会的活动团泊湖庭院业主答谢年会的活动”67第四章营销推广的运营与操作“仁爱.龙都-团泊湖庭院业主年度答谢盛典的活动” （三角地推广说明会）面向:1、团泊湖庭院已购房业主2、团泊湖庭院已登记但未购房业主（销售意见）3、仁爱濠景老业主4、意想客户群5、公司关系客户6、相关政府领导7、部分预约客户群体68第四章营销推广的运营与操作盛典时间：待定 (春节前的某日下午)盛典地点：待定 (至少可容纳人的空间,要有满足演出要求舞台)建议地点:天津大礼堂，体育中心等69第四章营销推广的运营与操作 盛盛 典典 构构 成成 体体

42、 系系 ： 演演 出出 部部 分分推推 广广 部部 分分互互 动动 部部 分分展展 示示 部部 分分70第四章营销推广的运营与操作事先发放门票（带票根）在盛典举办地点外部主入口悬挂大型迎宾拱门、升8个红色条幅的气球在盛典举办地点正门入口悬挂大型印有“盛典举办地点演出大厅主入口的大厅摆放三角地和长条沙盘以及别墅独体模型进行展示楼书、DM单页、户型图展示投影宣传片播放天籁会入会展示与登记接待星巴克咖啡活动、红酒展示等寄望卡和寄望树摆放71第四章营销推广的运营与操作72盛盛 典典 流流 程程 部部 分分4231客客户户维维系系73第四章营销推广的运营与操作74第四章营销推广的运营与操作第一组主题：全

43、程灯光关闭，舞台屏幕倒数（鼓点配合）激光灯闪动，团泊整体和三角地推广主题播放，舞台弱光光束配合播放中间包括旁白和背景音乐（或者交响乐团）全新的方式进行震撼力的项目推介开始第一组演出：交响乐团现场伴奏现场演出大型舞蹈75第四章营销推广的运营与操作第二组主题：灯光关闭，仁爱.龙都捐助团泊在校大学生和内蒙中学主题播放，舞台弱光光束配合打向华夏未来之类的少儿团体，现场合唱“感恩的心”。年度仁爱.龙都向团泊村和内蒙学校捐赠仪式公司领导发言、大学领导发言（教育）、学生家长发言、学生代表发言第二组演出开始76第四章营销推广的运营与操作第三组主题：仁爱.龙都和仁爱物业签署金牌服务计划公司领导和物业领导发言幸运

44、客户抽奖三组不同颜色灯光交替打向三个区域，音乐配合产生幸运客户，颁发奥运套票套首位幸运客户上台领奖并在台上抽取另外个幸运客户给予奖励（待定）第三组演出开始77第四章营销推广的运营与操作第四组主题：主题告之开盘计划，渲染旁白和音乐谢幕礼宾花，彩带，冷焰火燃放合影78第四章营销推广的运营与操作这次采取事先发号（大排序），截止到下午两点客户到现场用把写有自己的号码球放入箱中，晚到将没有资格公证员监督，现场同步视频播放分组抽组选房未选上房客户余房意想登记79第四章营销推广的运营与操作二、快速引爆期：二、快速引爆期：用行销事件全面拉高区域原生价值和财富价值势能用新城市可持续开发的新声音和高度塑造权威标准

45、主要声音“天津首席大湖高尔夫资源别墅群落”，“亚洲可持续开发新城市建设范本”报纸强势多角度报道，网络声音跟近，户外短期地毯覆盖策略“团泊湖庭院，年度创想”财富对话财富对话嘉宾公布、话题公布、时间地点公布“亚洲可持续开发新城市建设范本”送审新城市可持续开发高端论坛在团泊举行某奢侈品品牌发布会团泊印象天津摄影，书画展支持三角地剩余部分预热活动二级和四级推广渠道全线启动(城市巡展和卖场确认)80阶段阶段快速引爆期快速引爆期时间时间2.10 4.272.10 4.27目的目的1、定位团泊对于天津城市格局发展的带动作用，形成绝对权威认同2、核心价值主导释放，文化价值、区域价值生活价值辅助释 3、深度解析

46、三角地价值并实现三角地销售推广主题推广主题天津首席大湖高尔夫资源别墅群落天津首席大湖高尔夫资源别墅群落推广支持推广支持活动媒体渠道物料项目项目1、申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相2、新城市可持续开发高端论坛在团泊举行3、某奢侈品品牌发布会（模特）4、团泊印象天津摄影，书画展支持三角地5、三角地项目开盘主题预热活动、三角地项目已拆迁部分开盘活动、植树节主题活动1、报纸强势多角度报2、网络声音跟近（选择某一家软硬同步宣传，强调专家专业的发言的声音）3、长期块户外、定向覆盖高端人群、开盘前电台天（每天次）预告、活动信息和开盘短信预告、杂志软稿策略、电视选房广告1、外卖场开放2个以上2、周遍开始两

47、组异地推广计划北京、唐山、建议香港提前3、“天籁会”积累50个以上联名商家并展开开始推广4、天津渠道直销推广开始进行3组以上（医疗、高教、科技）、三角地楼书补充2、三角地极品楼书3、单页4、现场包装调整5、三角地户型图册补充6、电视宣传片、主题活动的相关物料、外卖场布置调整、渠道直销需要物料、城市巡展需要物料、市内巡展相关物料81第四章营销推广的运营与操作三、强势销售期：三、强势销售期：“亚洲可持续开发新城市建设范本”获取“团泊湖庭院，年度创想”财富对话论坛在开盘前两天举办亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展天津首届中日韩高尔夫球赛三角地剩余部分开盘主题活动(俱乐部成立仪式,全面嫁接高端资源)在一周时间内形成活动序列，事先多角度拉动目标客群到访，刺激成交开盘后针对性报稿，缩减短期户外宣传声音逐渐转入生活层面和整个新