厦门夏商大学康城策划方案98DOC

1、夏商·大学康城策划方案 目录第一章 市场概况篇2第一节 厦门房地产市场分析2第二节 集美区房地产市场概况11第三节 本案未来竞争环境分析17第二章 市场定位篇19第一节 目标客群定位19第二节 价格定位28第三节 产品定位建议43第三章：项目战略定位47第一节、海湾战略下集美的历史机遇大厦门，新中心47第二节、我们所面临的困难49第三节、本案突围之举-总体定位51第四章：项目形象定位建议55第一节、项目形象定位战略55第二节、九大包装体系57第五章 项目包装策略建议77第一节、项目包装总体风格77第二节 包装实务78第一章 市场概况篇第一节 厦门房地产市场分析一、现状分析1、商品住宅

2、销售状况 06年5月份商品住宅销售放出30.6万的天量，创近两年来月度成交最高点。2005年9月-2006年5月厦门商品住宅销售情况表月份05-905-1005-1105-1206-106-206-306-406-5销售量（万）9.8815.4723.1724.0420.0217.321.321.330.6（数据来源：厦门国土资源与房产管理局）（数据来源：厦门国土资源与房产管理局） 整体而言，自去年9月份以来，厦门商品住宅销售量呈上升态势，至06年5月商品住宅销售高达30.6万的天量，创近两年来月度成交量最高点。多数高价位项目销售速度缓慢，个别高性价比的高价位项目销售状况较好，中低价位项目销售

3、状况良好。2005年10月至今开盘项目销售情况表2005年10月份至今厦门开盘项目销售状况一览表（截止06.6.26）项目名称开盘时间销售率销售价格（元/）国源滨北国际（集友广场）2005-10-019%8384集美中心花园五期（集美中心花园南区高层住宅）2005-10-0197%4327绿苑生态260（绿苑小区、组团）2005-10-0180%4248源昌国际城（1-4#）2005-10-0554%7975源昌国际城（5#6#）2005-10-0521%8370“联发新天地”二期2005-10-2876%6222禹洲高house（水莲山庄）2005-10-2987%7576文园春晓（天乐花园

4、）2005-11-05100%6203碧山临海（海天广场）2005-11-0660%7632玉山花园2005-11-13100%6139（挑高）禹洲世纪海湾（海湾新城二期）2005-11-1350%7926南岳山庄（一期）2005-11-1697%6897水岸筼筜（莲北小区二期高层公寓楼）2005-11-19100%7415宝成·海景苑（新宝成花园）2005-11-1973%4299磐金·锦绣江南一期2005-12-1085%2691翔鹭花城b区 (4-13号楼）2005-12-1662%4773国源·新城国际（汇银公寓）2005-12-1694%5765广场&#

5、183;湖畔花园（海沧集贸市场）2005-12-2479%4321蓝湾半岛2005-12-2579%5482半山·林海（和通新村二期濠头改造片区f1、f2组团13-17号楼）2005-12-2878%5120联发新天地三期2005-12-28未登记6100（现场报价）芸溪居住公园二期06-2-1237%3509金海湾(文滨花园一期(2-5#、11-15#楼)）06-2-1677%4602锦辉花园06-2-1685%5505未来橙堡·心时光（汇隆商业城b区）06-2-1851%4031翡翠城（兴达嘉园）06-3-1880%6328蓝天海岸（金海苑）06-4-1583%4165

6、翠湖名珠二期（隆晖花园）06-4-2367%5956翔鹭花城b区（1-3号楼、14-19号楼）06-495%5469新莲花、新龙山花园 06-498%6730古庄新城（古庄新村）一期2005-10-01二期06-4-2869%3062泉舜·滨海上城（泉舜海湾广场7#、8#楼）06-5-150%5523海岸明珠06-5-152%4397古龙明珠06-5-253%5521银聚祥邸06-527%17775国贸春天06-5-1855%10210福隆·东方丽景06-5-2045%12315巴厘·香墅（台湾山庄二期一组团）06-5-2032%11076大唐i期g栋06-5-2

7、765%7500由上表可以看出，去年10月份以后开盘的项目中，相对中低价位的“翔鹭花城”、“新莲花、新龙山花园”等项目取得了较好的销售业绩，而多数售价7500元/以上的高价位项目销售进展缓慢，特别是“国源·滨北国际”、“源昌国际城”等8000元/以上的高价位项目推出市场后更是遇到了较大的市场抗性，销售情况较差。但个别高品质、高性价比的高价位项目如“国贸春天”、“福隆·东方丽景”等虽整体销售均价较高，但因其拥有强大的产品竞争力及高性价比，推出市场后同样获得了较高的认可度。2、商品住宅销售价格 要点： 厦门商品住宅均价整体呈上扬趋势，5月份全市住宅销售均价为6047元/，再创历

8、史新高。（数据来源：厦门房管局网站）厦门近几个月商品住宅销售均价受岛内外销量比例结构性因素影响，各月份销售均价呈上下波动态势，从整体运行上看，近几个月厦门住宅均价整体仍呈上扬趋势。5月份全市住宅销售均价为6047元/，再创历史新高，较4月份5623元/环比上涨424元/，环比涨幅为7.5%；与05年5月份4853元/相比，同比上涨1194元/，涨幅高达25%。3、住宅客群分类情况 要点：2005年全市客群结构与去年相比，厦门本地客群比重下降，由2004年的60降为53，今年15月份厦门本地客群比例更是下降到46%；而外地客群比例不断回升。厦门商品住宅客群结构厦门本地外 地福建省内福建省外境外外

9、地小计2004年60%28%8%4%40%2005年53%32%12%3%47%2006年15月46%39%11%4%54%资料来源：厦门房管局网站上表数据显示，在厦门市住宅客群分类比例中，2005年厦门本地客群比例由2004年的60下降为53，而外地客群比例则有所回升，其中，福建省内比重继续提高，2005年占全市比例的32。在2006年15月份，厦门本地客群比例仅为46，而外地客群占据了半壁江山还多。二、厦门房地产市场未来走势预测1、供给量预测 未来两年全市商品房年均供给量为577万左右，比近两年厦门商品房年均销售量358万高出219万，因此未来两年在需求量相对变化不大的情况下，全市商品房市

10、场将呈供大于求的态势； 未来两年岛外商品房供给量多于岛内供给量，厦门房地产市场重心将逐步向岛外转移。区域04年销售量（万）05年销售量（万）两年年均销售量（万）未来第一年供给量（万）未来第二年供给量（万）两年年均供给量（万）供求缺口（供给需求）（万）全市395 321 358 578 576 577 219岛内313 233 273 268 232 25023岛外82 88 85 310344 327 242 集美区25 25 25 62124 93 68 海沧区22 32 27 159 90 125 98 同安区35 32 33 43 40 41 8 翔安区46 91 68 68数据依据：在

11、售项目余量、在建待推项目供给量、土地已出让待建项目供给量、待出让土地供给量数据来源：新景祥数据库，数据更新截至2006年6月2、销售价格走势预测房价走势基本态势预测稳中有升依据如下： 从全国环境看 世界银行统计资料表明，当一个国家人均 gdp在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均gdp在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均gdp在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。而我国2005年的人均gdp水平仅为1700美元左右，仍远低于4000美元的临界点，根据这个水平，我国的房地产市场目前仍处于高速增长阶段，并且增长的空间仍较大，我们估计仍有20年的发展空间。

12、从厦门居住环境来看 厦门风景秀丽，环境整洁，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市” 、“联合国人居奖”等殊荣，厦门优美舒适的环境使她被公认为中国最适宜居住的城市之一，每年都吸引全国各地众多的客群来厦购房置业。 从厦门人口结构来看 2005年厦门常住人口为264万，户籍人口148万，流动人口106万。从人口结构来看，厦门是外向型城市，外来客群及新厦门人的购房需求成为促进厦门房地产发展的推动器。 从目前厦门商品房成交均价的走势 虽然成交量受房产新政影响较大，但房价依然坚挺，并且稳步上升，由此我们预测未来厦门的房价下

13、跌的可能性很小，基本是维持目前的态势继续稳步上涨。但在去年5月份出台的房地产调控政策影响下，厦门市房地产市场渐渐趋于理性，未来价格暴涨的可能性很小。 从消费者预期方面看 根据我们去年10月份的问卷调查显示，近70%的受访者认为未来厦门市房地产价格将稳中有升，认为下降的比例仅为15%左右。 从开发成本方面看 随着土地稀缺性日益显现，土地拍卖价格不断攀升，楼面地价屡创新高，另外，国家出台节能住宅规范也进一步提高了项目的开发成本，在成本拉动下，销售价格将不断提高。 从供求方面看 受未来两年厦门商品房供给量大于需求量的因素限制，厦门未来房价上扬幅度将相对减缓，厦门市房地产市场更趋于理性，未来价格暴涨的

14、可能性很小。第二节 集美区房地产市场概况一、集美房地产市场现状分析1、05年9月06年4月集美商品住宅销售情况 销售量受供给量的影响有所波动，但整体呈上扬态势。 整体销售均价平稳增长。05年09月06年04月集美区商品住宅销售情况表月份05-0905-1005-1105-1206-0106-0206-0306-04销售量（万）0.321.113.192.711.312.062.591.96销售均价(元/)33293649392137513984415542354152（数据来源：厦门市房地产交易信息网） 销售量由上图可以看出，与厦门各区一样，受房地产新政影响，集美区商品住宅自去年9月份销售跌入

15、底谷，但10月份以后便渐渐走出新政阴影，销量逐步上扬。受供给量影响，各月份销售呈波浪型上下浮动走势。 销售价格 由以上图表可以看出，集美区商品住宅销售均价自2005年9月份到年末呈大幅上扬态势，自今年以后销售均价呈稳步增长态势。2、目前集美区在售项目销售情况目前集美区在售项目销售情况表（截至2006年6月26日）项目名称开盘时间销售率销售价格（元/）集美中心花园2005-10-0197%4327建昌·99度城二期2005-11-13 95%3900兴业中心2006-2-15100%3469金海湾2006-2-1677%4601集贤雅苑2006-483%4592古龙明珠2006-5-2

16、95%5522（数据来源：厦门房地产交易信息网） 销售状况从销售率来看，所有开盘半年的项目销售率均达到90%以上。今年推出的“金海湾一期第二批”开盘4个月整体销售率接近80%，“古龙明珠”在开盘一半个月内销售率就达到95%，市场反应十分热烈。 从销售速度来看，今年开盘的项目销售速度较为迅速，“金海湾一期2-5#、11-15#楼”今年2月份开盘，仅4个月就签约了336套，每周平均销售19套；“古龙明珠”今年5月份开盘，平均每周更是销售48套之多。 销售价格目前集美区在售的项目销售价格在3500-4500元之间，而“古龙明珠”项目户型使用面积大于销售面积，按销售面积即产权面积计算均价高达5500元

17、/，按使用面积计算均价3800元/左右。二、集美房地产市场未来走势预测1、供给量预测 未来两年，假如在需求量变化不大的情况下，集美区房地产市场将处于严重供过于求的态势，竞争极为激烈。 未来两年，杏林商品房年均供给量约60万，是集美区商品房未来主要供给区域。未来两年集美区商品房供给量表时段集美区集美城区杏林城区未来第一年（万）622240未来第二年（万）1244480两年平均（万）93336004、05年集美区的商品房销售量时段销售量(万)2004年24.712005年24.75两年平均24.73 未来两年集美区商品房年均供应量约93万，比04、05年两年平均销售量约25万高出68万，因此，假设

18、销售量变化不大的情况下，未来两年集美区商品房市场将呈现出严重供过于求的现象。未来两年，杏林商品房年均供给量约60万，是集美城区供给量的两倍，杏林是集美区商品房未来主要供给区域。2、未来价格走势预测 区域房价走势预测 房价走势基本态势预测稳中有升依据如下：从集美区居住环境来看集美区作为厦门海湾型城市拓展的桥头堡，完全有实力凭借其人文环境和地利优势成为厦门极具发展潜力的房地产板块。山明水秀的集美滨海宝地独具人文特色，拥有文化中心、影剧院、体育馆、图书馆、文化广场等良好的文化设施，“学在村中，村在学中”和独具的学村侨乡文化特色，提升了集美的文化品位和居住品质，为集美区的居住生活环境披上了全新霓裳，这

19、里已经成为厦门闻名中外的文教区和秀美的风景旅游区。 从政府规划方面看在新的一年里，集美房地产必将随着第六届中国国际园林花卉博览会正式在杏林湾开工建设、31平方公里大学城如火如荼的规划建设、厦门最长的跨海大桥“杏林大桥”的动工、集美大桥规划、杏北经济适用房和“两桥”收费政策优惠等众多利好而进一步蓬勃发展。 从厦门人口结构及户口政策来看2005年厦门常住人口为264万，户籍人口158万，暂住人口106万。从人口结构来看，厦门是外向型城市，外来客群及新厦门人的购房需求成为促进厦门房地产发展的推动器。在岛内“150以上户型”政策、岛内高房价的逼迫下，众多外来客群不得不选择岛外“80户型”的购房入户门槛

20、，岛外客源将更加广泛，强大的需求是房价上涨最根本的支撑。 从目前集美区商品房成交均价的走势看集美区近几个月，商品房成交均价一路上扬，涨势迅猛，这在一定程度上会使消费者对未来房价的预期看涨，房价的持续上攻还会给持币观望的消费者形成压力，使其中一部分消费者加入购房行列，这种态势必将推动商品房均价进一步上涨。 从开发成本方面看随着土地稀缺性日益显现，土地拍卖价格不断攀升，楼面地价屡创新高，另外，国家出台节能住宅规范也进一步提高了项目的开发成本，在成本拉动下，销售价格将不断提高。 从供求方面看 未来两年，集美未来房地产市场将处于供过于求态势，未来房价上扬幅度将相对减缓，价格暴涨的可能性很小。综合以上因

21、素，我们认为，未来集美区商品房价格将稳中有升。第三节 本案未来竞争环境分析一、岛内外竞争态势分析【要点】未来两年厦门楼市向岛外转移，岛外市场竞争激烈程度将超过岛内。未来两年厦门全市及岛内外供给情况表区域04年销售量（万）05年销售量（万）两年年均销售量（万）未来第一年供给量（万）未来第二年供给量（万）两年年均供给量（万）供求缺口（供给需求）（万）全市395 321 358 578 576 577 219岛内313 233 273 268 232 25023岛外82 88 85 310344 327 242 由上表可以看出，未来两年厦门房地产市场竞争依然较为激烈，从岛内外供给情况看，未来两年厦门

22、楼市将向岛外转移，岛外市场竞争激烈程度将超过岛内。未来两年岛外年均市场供给量将达到327万平方米，较岛内250万平方米供给量高出77万平方米之多。与近两年年均市场销售量85万平方米相比，未来两年岛外市场将严重供过于求。二、岛外各区竞争态势分析 未来两年主要竞争区：主要海沧区，其次为集美区。未来两年岛外供给情况表区域04年销售量（万）05年销售量（万）两年年均销售量（万）未来第一年供给量（万）未来第二年供给量（万）两年年均供给量（万）供求缺口（供给需求）（万）岛外82 88 85 310344 327 242 集美区25 25 25 62 124 93 68海沧区22 32 27 159 90

23、125 98 同安区35 32 33 43 40 41 8 翔安区46 91 68 68数据依据：在售项目余量、在建待推项目供给量、土地已出让待建项目供给量、待出让土地供给量数据来源：新景祥数据库，数据更新截至2006年6月由上表可以看出，未来两年厦门岛外各区房地产市场竞争态势严峻，其中海沧区未来两年年均市场供给量高达125万平方米，是岛外各区中竞争最为激烈的一个区域；集美区未来两年年均供给71万平方米，与近两年年均销售25万平方米相比，未来两年供给超出需求达46万平方米，竞争同样十分激烈。 第二章 市场定位篇第一节 目标客群定位一、定位依据1、客群来源（1）问卷调查法 在杏林、湖里与海沧工作

24、的客群对本案的购买意向相对较浓； 周边工厂与杏林城区首选杏林，大学城教师与新景祥客户首选集美，特别是大学城教师有70%以上更偏好在集美购房而不是杏林。(2) 杏林在售项目客群参考 杏林本地客群为主，最主要是当地工厂员工，其次为教师、公务员及部分当地的私营业主与农民。 岛内与杏林多少有点关系的客群，比如有亲人或朋友在杏林上班或生活的。 来自岛内群体比例不断提高，多数迫于岛内房价高涨，无奈选择岛外。（3）、客户座谈法 三圈日化员工多数员工有意向在杏林购房，主要原因为：目前多数员工住在岛内，上下班耗时太久，在杏林购房便于上班。 厦工集团员工大约50%的员工有意向在杏林购房。中层以上投资为主，年轻阶层

25、则以自住为主。 中亚弘大旅行员工90%以上员工有意向购买本案，但目前多数员工较为年轻，且收入不高，在未来两年内有能力购房的员工比例较少。 项目周边农民在未来两年内购房比例较少，有意向购买商品房的多是因为家庭有多个子女而为子女结婚购房。【小结】通过以上三种方法，我们把本案第一期目标客群来源锁定为： 项目周边工厂员工； 杏林城区居民； 岛内客群； 海沧、集美大学城教师、集美居民、锦园村农民； 其它。2、职业构成（1）问卷调查法 工薪阶层、私营业主及企业中层将是主力客群。 值得注意的是，大学城教师有70%以上更偏好在集美购房而不是杏林。（2）目前在售项目参考 目前杏林在售项目的购买客群以周边工厂工薪

26、阶层为主。【小结】通过以上两种方法，结合客群来源，我们把本案第一期目标客群职业按主次依次锁定为： 工薪阶层； 企业中层； 私营业主； 少量农民、教师及其它；3、年龄（1）问卷调查法 随着年龄的增大，购买本案的偏好度逐渐降低；35岁以下受访者购买本案的偏好度相对较高。（2）客户座谈法 三圈日化员工 未来两年内有意向且有能力购房的潜在客群年龄以25-32岁居多。 厦工集团员工 40岁以上的员工以投资为主，25-30岁之间多以自住为主。 中亚弘大旅行员工 未来两年内有意向且有能力购房的潜在客群年龄以25-35岁之间为主。 项目周边农民 45岁以上居多，为子女结婚购房。【小结】通过以上两种方法，我们把

27、本案第一期目标客群年龄结构锁定为：35岁以下为主力客群。4、收入情况(1)问卷调查法 “会在本案”购房的家庭月收入主要集中在3001-4000及4001-5000元/月(2)客户座谈法（个人收入） 三圈日化员工 月收入：普通员工1500元2000元，部门副经理以上3000元以上，车间管理人员，2500元以上（与效益挂钩）。 有意向且有能力购买本案的员工平均月收入多在2500元以上。 厦工集团员工 整体平均税前年收入约5万元。 有意向且有能力购买本案的员工平均月收入多在3000元以上。 中亚弘大旅行员工 普通工人：800-1000元/月 班组长：1800元/月 行政人员：2000元/月 部门经理

28、：2500元/月 有意向且有能力购买本案的员工家庭平均月收入为3500元以上。 项目周边农民： 收入可观，有充足的购房能力。【小结】：通过以上两种方法，我们把本案第一期目标客群的家庭收入主要区间锁定为：3500-6000元5、客群表征(1)问卷调查法 大专或本科购买本案的偏好度较高； 两代”及“两人世界”是主力客群；(2)客户座谈法 三圈日化员工：家庭结构以“两个世界”及“单身为主”，有购房意向的车间主管以“两代”为主。 厦工集团员工：投资型客户以两代为主，自住型则以“单身”及“两个世界”为主。 中亚弘大旅行员工：家庭结构以“两个世界”及“单身为主”，有购房意向的车间主管以“两代”为主。 项目

29、周边农民：“两代”为主【小结】通过以上两种方法，我们把本案第一期目标客群表征体现为：多在中专至本科居间，以中专及大专为主家庭结构以“两人世界”及“两代”为主6、购买目的（1）问卷调查法购房目的：35岁以下购房者以解决户口、子女教育和自住为主，36岁以上购房者以改善居住型二次置业为主； 厦门户口客群二次置业及投资的比重相比外地户口客群高外地户口为解决户口及子女教育的比重比厦门户口客群高（2）目前在售项目参考户口：目前购买杏林商品住宅的客群中，大部分有解决户口的需求。工作方便：杏林和集美的客群在杏林购房的另一主要原因是工作方便。投资：目前在杏林购房的客群中，有20%左右的投资，当然，这里的投资是长

30、线投资，增值投资或出租投资。（3）客户座谈法 三圈日化员工 购买本案目的：解决自住；便于上班。 厦工集团员工 45岁以上员工购买本案目的：投资出租、升值。 年轻一族员工有部份租住在工厂附近，购买本案以自住为主。 中亚弘大旅行员工 购买本案目的：解决自住；决解户口。 项目周边农民：购买本案目的是为子女结婚购房。（4）政策影响自国六条、九部委政策出台调控后，因对小面积户型配比规划方面厦门还未有具体细则出台，实际影响尚不明了，但目前市场已出现观望态势。二手房转让征收营业税时间由两年延长至五年措施推出，未来市场投资风险加大，以短期投资为目的购房群体将更加谨慎入市，投资客群比例将有所减少。【小结】通过以

31、上三种方法，我们把本案第一期目标客群的购房目的归结为：户口需求、解决子女教育等自住型；生活、工作方便及其他自住型初次置业；改善居住条件；投资；其他。二、项目目标客群定位本案第一期客群区域来源1、杏林区域为主2、集美及海沧3、湖里、思明（迫于岛内房价高涨，被逼选择岛外购房的岛内群体比例在扩大。）职业构成1、杏林工厂一般工薪阶层及中层为主2、其次岛外私营业主3、教师、公务员4、岛内工薪阶层5、其它年龄阶段26-35岁为主收入家庭收入在3500-6000元为主客群表征1、多在中专至本科居间，以中专及大专为主2、家庭结构以“两人世界”及“两代”为主购买诱因1、满足低门槛初次置业的需要2、解决户口3、工

32、作方便4、投资出租、升值。（国六条后以短期投资为目的的购房群体将有所减少。） 第二节 价格定位一、定价依据（一）集美区今年14月份住宅销售均价情况2006年1-4月份集美商品住宅销售情况月份1月份2月份3月份4月份销售均价（元/）3984415542354152销售量(万)1312.062.591.96集美区今年14月份商品住宅销售均价为：y（3984×1.31+4155×2.064235×2.59+4152×1.96）÷ (1.31+2.06+2.59+1.96)4152元/（二）集美区近期开盘项目销售情况项目名称开盘时间销售率销售价格（元/

33、）集美中心花园2005-10-0197%4327建昌·99度城二期2005-11-13 95%3900兴业中心2006-2-15100%3469金海湾2006-2-1677%4601集贤雅苑2006-483%4592古龙明珠2006-5-295%5522从在售项目的销售情况看，集美区在售项目销售状况较好，2005年下半年开盘项目目前整体销售率在90%以上，开盘四个多月的“金海湾一期第二批”项目目前整体签约率达78%，销售去化速度较快，“古龙明珠”项目开盘一个半月销售率达到95%。从销售价格方面看，目前集美、杏林的在售项目均达到了较高的价位。位于杏林高尚居住区的“金海湾”项目因拥有成熟

34、的周边配套、观海景优势、园博园及公铁大桥等优质资源而引领杏林甚至集美区销售价格，目前第二批销售均价达4601元/。“集贤雅苑”项目周边较完善的配套及敬贤公园景观的支撑，项目整体销售均价为4592元/。周边配套相对较弱、地段较偏的“建昌·99度城二期”近期销售均价约为3900元/。位于杏林城区中心的早期旧房改造项目“兴业中心”销售均价仅3469元/。（三）市场对比法根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购房因素作为衡量数值标准，结合在售的重点个案进行打分（把数值100分作为等同数值）。本案综合因素优于它案，数值高于100分；本案劣于它案的，数值则低于100分，根据市场比较法得出本案

35、预估价格。金海湾（100分）细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50环境20升值潜力2%1002生活气氛5%753.75人文气氛2%851.7景观资源5%703.5金海湾邻近海边，具明显的海景优势。治安状况2%851.7本案周边外来人员较多，且出城郊区，具一定治安隐患。区域印象4%702.8交通15公共交通6%905.4入岛时间6%704.2顺畅情况3%902.7配套15教育配套6%855.1生活配套6%804.8商业配套3%802.4自身因素50规模5%1055.25户型设计、朝向、通风、釆光等15%9013.5金海湾多为一梯两户，而本案多为一梯三户或四户。建筑品质10%10010社区景

36、观、规划10%11010.5社区成熟度5%804开发商品牌5%1004.75合计100%88.8合同签约均价4587这是金海湾近期的销售价格；销售状况良好。修正合理价格4587本案比较价格4073建昌99度城（100分）细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50环境20升值潜力2%1002生活气氛5%954.75人文气氛2%951.9景观资源5%1005治安状况2%951.9本案周边外来人员较多，且出城郊区，具一定治安隐患。区域印象4%953.8交通15公共交通6%1056.3入岛时间6%905.4顺畅情况3%952.85配套15教育配套6%905.4生活配套6%905.4商业配套3%952

37、.85自身因素50规模5%1256.25户型设计、朝向、通风、釆光等15%9514.25建昌99度城多为一梯两户，而本案多为一梯三户或四户。建筑品质10%11511.5社区景观、规划10%12512.5社区成熟度5%954.75开发商品牌5%1105.5合计100%102.3认购均价3900这是建昌99度城近期的销售价格；销售状况良好。修正合理价格3900本案比较价格3990集贤雅苑（100分）细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50环境20升值潜力2%1052.1生活气氛5%804人文气氛2%751.5景观资源5%603治安状况2%901.8区域印象4%853.4交通15公共交通6%80

38、4.8入岛时间6%855.1顺畅情况3%902.7配套15教育配套6%855.1生活配套6%855.1商业配套3%852.55自身因素50规模5%1507.5户型设计、朝向、通风、釆光等15%9013.5建筑品质10%11011社区景观、规划10%11511.5社区成熟度5%753.75开发商品牌5%1055.25合计100%94.15合同签约均价4591修正合理价格45912006-4开盘，销售状况良好。本案比较价格4322未来海岸蓝月湾高层（100分）细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50环境20升值潜力2%851.7生活气氛5%804人文气氛2%801.6景观资源5%502.5治安

39、状况2%851.7区域印象4%803.2交通15公共交通6%804.8入岛时间6%804.8顺畅情况3%852.55配套15教育配套6%704.2生活配套6%804.8商业配套3%802.4自身因素50规模5%502.5户型设计、朝向、通风、釆光等15%9514.25建筑品质10%10010社区景观、规划10%909社区成熟度5%603开发商品牌5%703.5合计100%80.5认购均价5404修正合理价格5200目前新推部分出现一定价格抗性，5200元价格较为合理本案比较价格4186芸溪居住公园二期（100分）细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50环境20升值潜力2%1102.2生活气

40、氛5%904.5人文气氛2%901.8景观资源5%854.25治安状况2%901.8区域印象4%903.6交通15公共交通6%955.7入岛时间6%30018顺畅情况3%1003配套15教育配套6%855.1生活配套6%955.7商业配套3%902.7自身因素50规模5%1055.25户型设计、朝向、通风、釆光等15%9514.25建筑品质10%11011社区景观、规划10%10010社区成熟度5%904.5开发商品牌5%904.5合计100%107.85认购均价3510修正合理价格35102006-2-12开盘，销售速度一般。本案比较价格3785本案一期对比均价：比较项目金海湾建昌99度城集

41、美中心花园未来海岸蓝月湾高层芸溪居住公园二期本案比较价40733990432241863785平均4071元/根据本案可比项目的可比价格可以得出，本案住宅一期市场销售均价为4071元/。（四）问卷调查法调查方式：采取抽样问卷调查方式，甄选较具典型代表的样本统计分析调查样本量：杏林周边工厂20份、翔鹭花城客户20份、同行业内人士（集美、杏林、海沧、市区）20份调查时间：2006年5月1、60份总体分析（1）杏林住宅销售价格调查75的受访者认为杏林商品住宅合理的销售价格在4000元/以下。价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-

42、46004600以上占比23.3%26.6%25.0%13.3%8.3%3.3%0认为杏林商品住宅目前销售价格在4000元/以下的受访者占所有受访者的75%，可以看出，对于购房者而言，目前杏林整体商品住宅心理价位还处于4000元/以下。接受4000元/以上的受访者仅占25%，4000元/以上的住宅还存在一定抗性。（2）大学康城住宅销售价格调查多数受访者“大学康城”的合理销售价格为3801-4000元/，其次为3601-3800元/。价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比16.6%28.3%36.6%

43、6.6%8.3%3.3%0通过对大学康城项目的描述，受访者普遍认为本案可接受价格在36014000元/之间，选择这一范围内的受访者超过一半以上，占64.9%，其次还有16.6%的受访者只能接受3600元/以下的价格。认同本案住宅销售均价在4000元/以上的受访者仅占18.2%。（3）以杏林“金海湾”住宅销售均价4600元/、“建昌99度城”住宅销售均价3850元/为参考，“大学康城”住宅销售均价调查 以“金海湾”及“建昌99度城”的销售价格作参考，多数受访者“大学康城”的合理销售价格为3801-4000元/，其次为3601-3800元/。价格范围（元/）3600以下3601-38003801-

44、40004001-42004201-44004401-46004600以上占比10.0%31.6%38.3%10.0%3.3%3.3%0通过与在售的“金海湾”、“建昌99度城”的对比，受访者对所能接受的价格有所提高，选择36014000元/的受访者比例由64.9%上升至69.9%，同时，选择40014200元/的受访者比例也有所提高，但仅占10%。从对比价格来看，本案目前所能接受的销售价格基本在36014000元/之间。2、不同受访者分析（1）杏林周边工厂员工a. 杏林住宅销售价格调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-

45、46004600以上占比20.0%25.0%40.0%15.0%000本案周边工厂员工对目前杏林商品住宅整体均价的接受度在4200元/以下，其中多数集中在4000元/以下，占所有受访者中的85%。b. 大学康城住宅销售价格调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比15.0%35.0%45.0%5.0%000本案周边工厂员工对本案目前售价接受度为：38014000元/之间占45.0%，36013800元/之间占35.0%，3600元/以下占15.0%，4001元/以上仅占5.0%。c以杏林“金海湾”住

46、宅销售均价4600元/、“建昌99度城”住宅销售均价3850元/为参考，“大学康城”住宅销售均价调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比10.0%40.0%45.0%5.0%000通过与在售的“金海湾”、“建昌99度城”的对比，周边工厂员工对本案目前售价接受度为：38014000元/之间占45.0%，36013800元/之间占40.0%，3600元/以下占10.0%，4001元/以上仅占5.0%。（2）翔鹭花城客户a. 杏林住宅销售价格调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-4

47、0004001-42004201-44004401-46004600以上占比35.0%35.0%20.0%5.0%5.0%00翔鹭花城客户对目前杏林商品住宅整体均价的接受度：36013800元/之间占35.0%，38014000元/之间占20.0%，3600元/以下占35.0%，4001元/以上占10.0%。b. 大学康城住宅销售价格调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比30.0%20.0%40.0%10.0%000翔鹭花城客户对本案目前售价接受度为：38014000元/之间占40.0%，360

48、13800元/之间占20.0%，3600元/以下占30.0%，4001元/以上仅占10.0%。c以杏林“金海湾”住宅销售均价4600元/、“建昌99度城”住宅销售均价3850元/为参考，“大学康城”住宅销售均价调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比25.0%35.0%30.0%10.0%000通过与在售的“金海湾”、“建昌99度城”的对比，翔鹭花城客户对本案目前售价接受度为：36013800元/之间占35.0%，38014000元/之间占30.0%，3600元/以下占25.0%，4001元/以上仅占10.0%。（3）厦门房地产业内人士a. 杏林住宅销售价格调查价格范围（元/）3600以下3601-38003801-40004001-42004201-44004401-46004600以上占比15.0%20.0%15.0%20.0%20.0%00房地产业内人士对目前杏林商品住宅整体均价的接受度：36013800元/之间占20.0%，38014000元/之间占15.0%，3600元/以下占15.0%，4001-4200元/之间占20.0%，