高新SOHO中心营销策划报告41p

1、高新高新sohosoho中心营销策划报告中心营销策划报告北京日新伟业（成都）房地产营销机构北京日新伟业（成都）房地产营销机构 2002009 9年年8 8月月 区域市场概况区域市场概况 城南物业形态概况城南物业形态概况 南延线区域配套规划南延线区域配套规划 区域配套规划包括区域配套规划包括 写字楼特点写字楼特点指标指标核心商务区核心商务区人南路商务带人南路商务带高新区南区高新区南区片区构成片区构成由骡马市、盐市口、春煕路三大商圈由骡马市、盐市口、春煕路三大商圈构成，包含街道有顺城街、人民中路、构成，包含街道有顺城街、人民中路、总府路、东大街、大业路。总府路、东大街、大业路。在这一区域内无论是传

2、统的商业，还在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，而且各种配套设施也比较完善由天府广场往南、人南路沿线至二环路由天府广场往南、人南路沿线至二环路沿线以及红照壁路到金盾路和磨子桥三沿线以及红照壁路到金盾路和磨子桥三块构成。随着城市南部副中心的建设，块构成。随着城市南部副中心的建设，城市主轴线人民南路商务、商业功能也城市主轴线人民南路商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。人民南路沿线将形成下的主要商务线。人民南路沿线将形成新的商务大道新的商务大道三环

3、路以外，高新区南部园三环路以外，高新区南部园区：位于成都市南部，规划区：位于成都市南部，规划面积面积4747平方公里，依托成都平方公里，依托成都市城市副中心，重点建设以市城市副中心，重点建设以科技创新、软件孵化园、现科技创新、软件孵化园、现代知识服务、国际金融以及代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科市政中心为主体的现代化科技园区，技园区， 交通交通成都市城区内南北贯穿的人民南路、成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；组成了城市主要交通网络的主动脉；到达城区各个方面的直线距离都较近，到达城区各个

4、方面的直线距离都较近，但是由于该区域又是成都传统的商业但是由于该区域又是成都传统的商业中心，因此繁华便利的背后，隐藏人中心，因此繁华便利的背后，隐藏人车混杂，交通拥挤的不利因素。车混杂，交通拥挤的不利因素。城市结构由单核心向多核心发展，特别城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，使连接两个是城市南部副中心的建设，使连接两个中心的人南路成为城市真正的核心干道，中心的人南路成为城市真正的核心干道，由于没有繁华商业所带来的道路拥挤，由于没有繁华商业所带来的道路拥挤，所以交通极为畅通所以交通极为畅通处于成都市南城副中心，道处于成都市南城副中心，道路宽敞、交通便利路宽敞、交通便利配套配

5、套区域内有喜来登、罗曼大酒店、绿洲区域内有喜来登、罗曼大酒店、绿洲酒店、银河王朝大酒店、总府宾馆等酒店、银河王朝大酒店、总府宾馆等多个高档商务酒店，以及人和春天百多个高档商务酒店，以及人和春天百货、王府井、太平洋等大型高档百货货、王府井、太平洋等大型高档百货商场和家乐福、伊腾洋行等超市商场和家乐福、伊腾洋行等超市区域内有外国领事馆，锦江宾馆、岷山区域内有外国领事馆，锦江宾馆、岷山饭店、索菲特大酒店特等高档宾馆，以饭店、索菲特大酒店特等高档宾馆，以及代表城市商业最高级别的美美力诚和及代表城市商业最高级别的美美力诚和华励百货、磨子桥的华励百货、磨子桥的itit市场市场未来的成都市行政中心、高未来的

6、成都市行政中心、高新管委会、华阳高尚住宅区、新管委会、华阳高尚住宅区、主要代表主要代表写字楼写字楼冠城广场、总府大厦、四川国际大厦、冠城广场、总府大厦、四川国际大厦、时代广场时代广场川信大厦、城市之心、天府绿洲、威斯川信大厦、城市之心、天府绿洲、威斯顿联邦大厦、开行国际广场、商鼎国际、顿联邦大厦、开行国际广场、商鼎国际、国航世纪中心等国航世纪中心等创新中心孵化器、成都高薪创新中心孵化器、成都高薪科技商务广场、天府科技园、科技商务广场、天府科技园、世纪城项目世纪城项目最近规划最近规划中央商务区东大街为成都金融中心中央商务区东大街为成都金融中心成都成都sdbsdb区，区，成都城市副中心成都城市副中

7、心 写字分布简析写字分布简析指标指标核心商务区核心商务区人南路商务带人南路商务带高新区南区高新区南区片区片区构成构成由骡马市、盐市口、春煕路三大商圈由骡马市、盐市口、春煕路三大商圈构成，包含街道有顺城街、人民中路、构成，包含街道有顺城街、人民中路、总府路、东大街、大业路。总府路、东大街、大业路。在这一区域内无论是传统的商业，还在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，而且各种配套设施也比较完善由天府广场往南、人南路沿线至二环由天府广场往南、人南路沿线至二环路沿线以及红照壁路到金盾路和磨子路沿线以及红照壁路到金盾

8、路和磨子桥三块构成。桥三块构成。随着城市南部副中心的建设，城市主随着城市南部副中心的建设，城市主轴线人民南路商务、商业功能也逐渐轴线人民南路商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。人民南路沿线将形成的主要商务线。人民南路沿线将形成新的商务大道新的商务大道三环路以外，高新区南部园三环路以外，高新区南部园区：位于成都市南部，规划区：位于成都市南部，规划面积面积4747平方公里，依托成都平方公里，依托成都市城市副中心，重点建设以市城市副中心，重点建设以科技创新、软件孵化园、现科技创新、软件孵化园、现代知识服务、国际金融以及代知识服务、国际金融

9、以及市政中心为主体的现代化科市政中心为主体的现代化科技园区，技园区， 交通交通成都市城区内南北贯穿的人民南路、成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道顺城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；组成了城市主要交通网络的主动脉；到达城区各个方面的直线距离都较近，到达城区各个方面的直线距离都较近，但是由于该区域又是成都传统的商业但是由于该区域又是成都传统的商业中心，因此繁华便利的背后，隐藏人中心，因此繁华便利的背后，隐藏人车混杂，交通拥挤的不利因素。车混杂，交通拥挤的不利因素。城市结构由单核心向多核心发展，特城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副

10、中心的建设，使连接别是城市南部副中心的建设，使连接两个中心的人南路成为城市真正的核两个中心的人南路成为城市真正的核心干道，由于没有繁华商业所带来的心干道，由于没有繁华商业所带来的道路拥挤，所以交通极为畅通道路拥挤，所以交通极为畅通处于成都市南城副中心，道处于成都市南城副中心，道路宽敞、交通便利路宽敞、交通便利配套配套区域内有喜来登、罗曼大酒店、绿洲区域内有喜来登、罗曼大酒店、绿洲酒店、银河王朝大酒店、总府宾馆等酒店、银河王朝大酒店、总府宾馆等多个高档商务酒店，以及人和春天百多个高档商务酒店，以及人和春天百货、王府井、太平洋等大型高档百货货、王府井、太平洋等大型高档百货商场和家乐福、伊腾洋行等超

11、市商场和家乐福、伊腾洋行等超市区域内有外国领事馆，锦江宾馆、岷区域内有外国领事馆，锦江宾馆、岷山饭店、索菲特大酒店特等高档宾馆，山饭店、索菲特大酒店特等高档宾馆，以及代表城市商业最高级别的美美力以及代表城市商业最高级别的美美力诚和华励百货、磨子桥的诚和华励百货、磨子桥的itit市场市场未来的成都市行政中心、高未来的成都市行政中心、高新管委会、华阳高尚住宅区、新管委会、华阳高尚住宅区、代表代表项目项目冠城广场、总府大厦、四川国际大厦、冠城广场、总府大厦、四川国际大厦、时代广场时代广场川信大厦、城市之心、天府绿洲、威川信大厦、城市之心、天府绿洲、威斯顿联邦大厦、开行国际广场、商鼎斯顿联邦大厦、开行

12、国际广场、商鼎国际、国航世纪中心等国际、国航世纪中心等创新中心孵化器、成都高薪创新中心孵化器、成都高薪科技商务广场、天府科技园、科技商务广场、天府科技园、世纪城项目世纪城项目规划规划中央商务区中央商务区，东大街为成都金融中心东大街为成都金融中心成都成都sdbsdb区，区，成都城市副中心成都城市副中心 写字楼租金及入住率写字楼租金及入住率项目项目租金（元租金（元/ /平米平米/ /月）月）入驻率入驻率威斯顿联威斯顿联邦大厦邦大厦100-130100-1309898城市之心城市之心110-130110-1309797川信大厦川信大厦85-9585-957676冠城广场冠城广场85-9585-958

13、080开行国际开行国际120-140120-1409090时代广场时代广场100-120100-1209898商鼎国际商鼎国际858530%30%中环广场中环广场95-12595-1258080东方广场东方广场75-8575-855050香格里拉香格里拉130-160130-16095%95%力宝大厦力宝大厦105-165105-1654040u目前成都市甲级写字楼的目前成都市甲级写字楼的租金水平在租金水平在85-16085-160元元/ /平方米平方米/ /月，其中，老一代甲级写字月，其中，老一代甲级写字楼租金水平集中在楼租金水平集中在85859595元元左右，新一代写字楼租金集左右，新一代

14、写字楼租金集中在中在110-160110-160元之间；元之间；u从出租情况来看，普遍都从出租情况来看，普遍都在在8080以上，出租最好的写以上，出租最好的写字楼能够达到字楼能够达到9898的比例。的比例。部分部分20002000年以前开发的写字年以前开发的写字楼由于软件和硬件老化，其楼由于软件和硬件老化，其出租率开始下降出租率开始下降 南延线项目销售情况南延线项目销售情况项目项目销售价格销售价格销售情况销售情况拉德方斯大厦拉德方斯大厦最低11000元/ 最高14000元/ ；均价12850元/售30%左右中国水电四川大厦中国水电四川大厦8558元/-9273元/基本售罄新希望国际新希望国际a

15、座均价7300元/，b座待定a座余5%，b座待定理想中心理想中心均价5300元/售罄特拉克斯国际广场特拉克斯国际广场8000-10000元/余50% 成都甲级写字楼发展现状成都甲级写字楼发展现状规模高度：规模高度：成都在经营写字楼产品体量都较小，建筑高度一般，缺乏地标性。租金水平：租金水平：成都高端写字楼目前的租金逐渐上涨，并且租赁情况较好其租赁客户主要是外资企业，其次是以外地大企业与本地大型企业为主。 产品特征：产品特征：在经营写字楼产品趋于同质化，硬件上较难形成差异化卖点，突破空间较大。老一代甲级写字楼智能化水平一般；电梯注重使用名牌产品，大堂的装修上都较为注意；在配套上多处理成裙楼商业形

16、式；物业管理公司较为一般，后期服务水平重视度不够。新一代甲级写字楼注重智能化配套、大堂装修等问题，多使用先进设备以提高自身档次，并采用国际知名物管作为顾问。经营模式：经营模式：成都甲级写字楼主要以租售并举的方式经营，少数具有实力的开发商采用只租不售的模式经营 。存在问题：存在问题：市面上较老的甲级写字楼硬件设施逐渐老化，经营户逐年搬离原租驻写字楼，无法满足高端客户的办公需要。 写字楼未来发展趋势写字楼未来发展趋势p市场需求p只租不售初露端倪、高档写字楼将实行资格审核入驻p城市规划引导写字楼发展 成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的23%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应

17、预测中可以算出从2008年至2010年成都市办公用房供应量将超过200万平方米。2008-2010办公物业市场每年可吸纳的总量在33万平方米到44万平方米之间 p新楼入市冲击老楼，老牌写字楼租金下滑写字楼未来发展趋势写字楼未来发展趋势p城市规划引导写字楼发展 东大街和城南新城是未来写字楼主要供应区域p注重建筑形态创新p主题概念创新更富有个性，更富有视觉冲击力，更富有人情和文化内涵 智能概念生态概念p长期市场前景看好、中期内高端写字楼市场面临考验短期内，由于国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、天府时代广场写字楼部分、来福士写字楼 等上市，市场供应井喷，出现供大于求的局面写字楼未来发展趋势写字楼

18、未来发展趋势p写字楼综合体建筑也将是以后写字楼的发展方向 p品质配套创新大面积玻璃low-e幕墙的运用大面积、高挑高、装修豪华的接待大堂电梯：低于1：5000平方米的电梯与办公使用面积配比、双开门的电梯运用、电梯直接入户或实现客户专用空调系统：更注重分户控制的便利性、新风量以及加湿功能的增添p行业聚集趋势 在办公物业市场，存在规模、档次、行业等多种可能的聚集基础。行业聚集不是简单的相同行业的聚合，而是通过的上下游企业的有机组合，形成一个高效率、低成本的产业链。 项目定位启示项目定位启示 从长远看，写字楼市场向好，同时南延线作为商务办公的未来新城，发展潜力更是巨大。但是从短期来看，由于写字楼产品

19、的物业特性，销售速度会慢于住宅，同时从目前写字楼市场的供应情况看，处于供大于求的状态，加之南延线未来写字楼供应量会剧增，写字楼项目开发具有一定挑战。所以我项目的定位必须领先于市场，在市场上与其它产品形成差异化，以便赢得客户认可，抢占市场先机。 高新高新sohosoho中心项目概况中心项目概况 地块经济指标地块经济指标地块区位地块区位 地块区位地块区位用地规模及地形：占地约用地规模及地形：占地约1515亩；临天府大道，高新区管委会，整个地亩；临天府大道，高新区管委会，整个地块较规；块较规；区位：项目地处南延线会展片区，区域内已建成使用的有国际会展中区位：项目地处南延线会展片区，区域内已建成使用的

20、有国际会展中心、天府软件园，以及将建成的四川广电大厦，本区域商务氛围较为心、天府软件园，以及将建成的四川广电大厦，本区域商务氛围较为成熟，同时各种商务配套较为齐全；成熟，同时各种商务配套较为齐全；交通：三环边，天府大道、站华路、元华路、绕城高速、机场高速等交通：三环边，天府大道、站华路、元华路、绕城高速、机场高速等多条道路全线贯通，地铁多条道路全线贯通，地铁1 1号线、多条公交路线到达项目，交通状况十号线、多条公交路线到达项目，交通状况十分优越；分优越；配套：国际会展中心、国际艺术中心、海洋馆、歌剧院、五星级酒店、配套：国际会展中心、国际艺术中心、海洋馆、歌剧院、五星级酒店、银行、品牌餐饮、娱

21、乐会所等优质商务配套一应俱全。银行、品牌餐饮、娱乐会所等优质商务配套一应俱全。 地块地块swotswot分析分析项目优势：项目优势：项目位于南延线三环边，该片区已有众多名企云集，商项目位于南延线三环边，该片区已有众多名企云集，商务氛围较为成熟；务氛围较为成熟；项目临三环、天府大道、地铁项目临三环、天府大道、地铁1 1号线、双流机场，立体式号线、双流机场，立体式交通，飞速便利；交通，飞速便利；项目所在区域配套齐全，囊括商务办公及休闲娱乐的各项目所在区域配套齐全，囊括商务办公及休闲娱乐的各种配套设施；种配套设施；项目地块较为规则，便于物业规划及有效利用。项目地块较为规则，便于物业规划及有效利用。

22、地块地块swotswot分析分析项目劣势：项目劣势：项目所在区域同性质规划物业较多，未来市场竞争较为激烈；项目所在区域同性质规划物业较多，未来市场竞争较为激烈；项目为科技用地，产权项目为科技用地，产权5050年，无产权年，无产权市场机会：市场机会：地处三环边，天府新城黄金地段，未来升值空间较大；地处三环边，天府新城黄金地段，未来升值空间较大；未来一个时期，项目所在区域将代表成都商务发展方向，有利于项未来一个时期，项目所在区域将代表成都商务发展方向，有利于项目目“借势借势”发展。发展。市场威胁点：市场威胁点：区域同质性项目较多，分流客户的选择。区域同质性项目较多，分流客户的选择。 地块地块swo

23、tswot分析分析 swot swot分析结论分析结论 综上所述不难分析得出：以实现项目土地价值最大化为宗综上所述不难分析得出：以实现项目土地价值最大化为宗旨，充分利用天府新城区域价值优势、扬长避短，因势利导地旨，充分利用天府新城区域价值优势、扬长避短，因势利导地满足商务写字楼完善建设，借助独特的产品市场定位，利用合满足商务写字楼完善建设，借助独特的产品市场定位，利用合理的布局规划，以及醒目的里面设计赢得市场最大价值。理的布局规划，以及醒目的里面设计赢得市场最大价值。 高新高新sohosoho中心产品定位中心产品定位 周边产品特征周边产品特征国际会展中心国际会展中心天府软件园天府软件园四川广电

24、大厦四川广电大厦拉德方斯拉德方斯新希望国际新希望国际天府新城新商务中心天府新城新商务中心配套齐全，各具特点配套齐全，各具特点产品形态自住投资均可产品形态自住投资均可区域产品同质化高区域产品同质化高 高新高新sohosoho中心产品定位中心产品定位根据区域特征，我们的客群是：根据区域特征，我们的客群是： 针对高新产业和时尚创意产业的创业者或青年白领针对高新产业和时尚创意产业的创业者或青年白领我们的产品特征是：我们的产品特征是： 具备商住两用，二十四小时全时空服务的具备商住两用，二十四小时全时空服务的sohosoho时尚空间时尚空间lloft5.6loft5.6米挑高空间设计，买一层送一层，一层办

25、公，米挑高空间设计，买一层送一层，一层办公，一层居家。一层居家。l全框架剪力墙设计，全框架剪力墙设计，6060200200可变空间设计。可变空间设计。l1 1：1 1充足停车位，智能门禁系统、高速无线网络覆盖。充足停车位，智能门禁系统、高速无线网络覆盖。l每层每层6 6部高速直达电梯。部高速直达电梯。 产品亮点设计产品亮点设计l转换层可考虑空中花园设计。转换层可考虑空中花园设计。 l入户大堂挑高入户大堂挑高6 6米设计，同米设计，同时具有现代时时具有现代时尚感。尚感。 l外立面采用时尚靓丽的玻璃幕墙设计，造型可采用局部波浪形外立面采用时尚靓丽的玻璃幕墙设计，造型可采用局部波浪形 高新高新soh

26、osoho中心市场定位中心市场定位 市场定位市场定位 寻找区别于周边写字楼的差异化核心理念寻找区别于周边写字楼的差异化核心理念2424小时小时sohosoho时尚公寓时尚公寓 该项目定位为面对中小企业主和年轻白领的该项目定位为面对中小企业主和年轻白领的2424小时自助式公小时自助式公寓写字楼，客户直接瞄准南延线一带高端写字楼或酒店式公寓的寓写字楼，客户直接瞄准南延线一带高端写字楼或酒店式公寓的租户或投资客，兼具办公和居住功能，客户可以轻易的在自用和租户或投资客，兼具办公和居住功能，客户可以轻易的在自用和投资中进行转化。投资中进行转化。 核心理念诠释核心理念诠释 2424小时全时空服务小时全时空

27、服务 该项目提倡该项目提倡2424小时办公理念，除了小时办公理念，除了2424小时的物管值守外，我小时的物管值守外，我们还提供们还提供2424小时应急客户服务（包括会议筹备，机票服务，汽车小时应急客户服务（包括会议筹备，机票服务，汽车租赁等），同时还可在大堂和地下层提供租赁等），同时还可在大堂和地下层提供2424小时自助取款机和小时自助取款机和wowo24wowo24小时便利店、小时便利店、2424小时洗衣房等服务。利用小时洗衣房等服务。利用2424小时全时空服小时全时空服务理念区别于传统的办公空间与居住空间。务理念区别于传统的办公空间与居住空间。 销售价格及销售周期销售价格及销售周期销售价格

28、：销售价格： 参考周边写字楼参考周边写字楼800080001000010000元元/ /平方米的销售价格，平方米的销售价格，以及住宅以及住宅6000600080008000元元/ /平方米的销售价格，我们建议平方米的销售价格，我们建议以以50005000元元/ /平方米的价格进行销售（注：赠送空间折后平方米的价格进行销售（注：赠送空间折后实得价需要进行测算）实得价需要进行测算）销售周期：销售周期： 测算建筑体量后建议销售周期控制在测算建筑体量后建议销售周期控制在2 2年内。年内。 案名建议案名建议高新高新sohosoho中心中心 本项目位于高新区，“高新”反应出项目的区位；soho，是英文smallsmall o office h home o officer的缩写，单独办公、家里单独办公、家里办公