诠释青岛地标共筑胶州明天！S联青岛项目报告149p

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历史文化积淀深厚，史文化积淀深厚，“绿树红瓦，碧海蓝天绿树红瓦，碧海蓝天”本体分析本体分析区域解读区域解读项目区位：项目区位：n位于于青岛市南区四川路西侧，西临胶州湾，属于传统老城区区位特点：区位特点：n传统老城片区，历史文化积淀深厚，拥有海景资源；“绿树红瓦，碧海绿树红瓦，碧海蓝天蓝天”n传统工业区，造船厂、码头、重工等较多；区域亟待升级n交通便利，公交系统成熟，青岛火车站及即将修建的跨海大桥、海底隧道等n区域内人口较多，收入普遍不高n区域可利用资源丰富，若政

2、府大力整改升级，前景十分光明代表地块所处位置胶州湾胶州湾奥体帆船中心奥体帆船中心青岛市政府青岛市政府青岛火车站青岛火车站栈桥栈桥原总督府原总督府青岛老城区青岛老城区cbd历史历史本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读 区域内配套丰富，但整体形象较低端且业态形式混乱，区域内配套丰富，但整体形象较低端且业态形式混乱，吸引能力低，环境较差吸引能力低，环境较差四川路云南路胶州路中山路浙江路天主教堂青岛人民第五医院栈桥西铃大酒店青岛火车站观象山公园云南路第一幼儿园庄园百货孔子纪念馆德式建筑群青岛国货青岛双星医院本案项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众

3、多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目所在地项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域德式老建筑德式老建筑栈桥栈桥青岛国货青岛国货现状现状本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读期期青岛造船厂。 占地13.3公顷，建筑面积约3.8万平米。 四川路沿路居民楼。 占地1.2公顷，其中住宅701户，建筑面积约 3.8万平米。 青岛海丰集团。 占地2.7公顷，建筑面积约2万平米。 青岛冷藏厂。 占地5.05公顷，建筑面积约 万平米。 青岛轮渡（在用地范围以外，但统一纳入 规划。） 占地2.81公顷，建筑面积约0.63万平米。 蓝石海景花园（在用地范围

4、以外，现状保留。） 占地0.47公顷，建筑面积约1万平米。项目周边形象低端，脏、乱、差形象严重项目周边形象低端，脏、乱、差形象严重现状现状本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读区域立体交通网络城市主干路网的规划布局形态为城市主干路网的规划布局形态为 纵横干纵横干线联两环线联两环 即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干 路构成的纵横干线 两环两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路 地铁线路地铁线路：作为山东省首条城市轨道线路的青岛地铁，计划于2010年开工建设，2014年建成， 2015年一期工程（西镇至青岛北站）竣工 轮渡、快艇轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 滨海

5、公路滨海公路：拉近滨海城市组团与中 城区的距离 跨海大桥跨海大桥：2011年通车20分钟 海底隧道海底隧道：2010年竣工10分钟 交通便捷性不断增强，为区域升级改造打下基础交通便捷性不断增强，为区域升级改造打下基础代表地块所处位置通过胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城区和辅城相连接，加快城市西进步伐，城市西部的价值日益凸显跨海大桥地铁一号线海底隧道青岛火车站胶州湾高速铁路线轮渡码头未来未来本报告是严格保密的。 方兴地产（中国）有限公司方兴地产（中国）有限公司是集住宅、酒店、写字楼、休闲地产等大型高端综合地产央企开发商和运营商大型高端综合地产央企开发商和运营商。为中国中化集团公司旗下地产板块的

6、平台企业 它是目前获得国资委批准的它是目前获得国资委批准的1616家以房地产为主业的央企之一，也是家以房地产为主业的央企之一，也是6 6家以酒店经营为主业的央企之一家以酒店经营为主业的央企之一 u2009年2月方兴地产获观点地产评选的2008年度地产30强第一名u2009年6月方兴地产获经济一周颁发2009年度杰出内房股u2009年6月方兴地产获商务部流通促进产业中心、中国房地产报、中国城市商业网点联合会和国际不动产行业联盟颁发2009中国十大城市综合体运营商u2009年6月方兴地产获中国房地产top10研究组颁发2009中国大陆在港上市房地产公司综合实力top10及2009中国大陆在港上市房

7、地产公司财富创造能力top10u2009年6月金茂获世界品牌实验室颁发中国500最具价值品牌u2009年8月方兴地产获第九届博鳌房地产论坛颁发2009中国最具价值地产上市企业u2009年11月方兴地产获the asset颁发2009年中国最具潜力中国企业u2009年12月金茂集团获世界品牌实验室颁发中国品牌年度大奖no.1（不动产业）年所得荣年所得荣誉誉2009 “诠释城市地标，共筑方兴中国”是方兴人在地产开发中持之以恒的追求目标上海港国际客运中心上海港国际客运中心 上海国际航运服务中心上海国际航运服务中心 金茂世界遗产公园重建项目金茂世界遗产公园重建项目 金茂玉龙雪山高尔夫球场配套金茂玉龙雪

8、山高尔夫球场配套设施会员别墅项目设施会员别墅项目上海崇明岛项目上海崇明岛项目 地产开发开发商解读开发商解读综合地产央企开发商，城市地标打造专家综合地产央企开发商，城市地标打造专家本报告是严格保密的。开发商目标解读开发商目标解读本报告是严格保密的。本体分析本体分析本体总结本体总结我们面对的是一个我们面对的是一个 有城市想象力的优质大盘！有城市想象力的优质大盘！ 具备成为青岛新地标的先天品质！具备成为青岛新地标的先天品质！区域开发及房地产业成熟的央企！区域开发及房地产业成熟的央企！交通优势明显，区域立体交通体系！交通优势明显，区域立体交通体系！海景资源优越！海景资源优越！大规模城市综合体，都市级配

9、套！大规模城市综合体，都市级配套！针对本项目基础条件，我们以怎样的视角看待？城市视角愿景决定未来开发视角模式决定成败城市视角。城市视角。东北亚经济圈东北亚经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈长三角长三角珠三角珠三角n东北亚经济圈：东北亚国际航运中心，青岛港与世界上130多个国家和地区的450多个港口有贸易往来 ，航班数量北方地区排名第2，全国排名15n环渤海经济圈：青岛经济仅次于北京和天津，位列第三，经济活跃，是经济圈的核心城市之一n山东半岛：青岛是山东半岛发展的双核之一，经济上领袖山东，是半岛的龙头城市，09年gdp为山东省第一山东经济轴山东经济轴城市视角城市视角城市速写城市速写青岛是东北亚航运中

10、心、环渤海核心城市之一、山东半青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一、山东半岛的龙头城市岛的龙头城市城市占位城市占位现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区域性核心城市域性核心城市国际化指标：国际化指标：跨国企业跨国企业截至2008年，青岛共有外商投资企业5211家，其主营业务收入达2757亿元，为青岛创造96亿元税收到2008年12月底，青岛共有各类总部型企业665家，其中国内外知名企业地区性总部147家国际化指标：国际航班国际化指标：国际航班n全年航空旅客吞吐量达到966万人次，拥有国内航线96条，国际航线9条，港澳地区航线3条。北

11、方地区排名第2，全国排名15。 n韩国航线：通航城市3个，其中首尔航班数量达82班/周n日本航班：通航城市4个，航班数量37班/周，东京和名古屋每周航班数量超过10班国际化指标：国际化指标：外籍人口外籍人口n青岛2009年入境旅游外籍人数超过100万人次n青岛外籍常住人口到2005年为止已达到7万人左右，其中最多的是来自于毗邻的韩国2个小时1个小时 韩韩 国国日日 本本朝朝 鲜鲜1个小时国际化指标：国际化指标：国际赛事会展国际赛事会展n2008年奥运会帆船比赛在青岛举办n中国青岛海洋节、啤酒节、国际时装周城市视角城市视角城市速写城市速写城市特征城市特征青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经

12、济上领袖青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经济上领袖山东，首位度效应持续增强山东，首位度效应持续增强n双核：双核：青岛青岛现代制造业现代制造业和现代服务业现代服务业发达的国际性港口国际性港口城市城市和国际性海滨旅游城市；国际性海滨旅游城市；山东和黄河中下游地区的龙头城市龙头城市，肩负其带动山东半岛经济发展的历史重任济南山东省的政治、文化、教育中心、山东中西部以及省际区域的交通枢纽和经济中心，现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市山东半岛城市群总体规划山东山东济南济南常住人口常住人口( (万人万人) )9470.3803.18人均生人均生产总值产总值( (元元) )357965

13、0376本外本外币各币各项存项存款余款余额额( (亿元亿元) )351716423旅游旅游总收总收入入( (亿元亿元) )2452256.5入境入境旅游旅游收入收入（亿（亿美元美元) )17.70.93接待入接待入境游客境游客 （万人（万人次次) )31018.7社会社会消费消费品零品零售总售总额额 ( (亿亿元元) )123631618进出进出口总口总额额( (亿美亿美元元) )138656.57全社全社会固会固定资定资产投产投资资( (亿元亿元) )190311655普通高校普通高校在校生在校生 ( (万人万人) )159.315.34城市视角城市视角城市速写城市速写城市经济城市经济以二产

14、为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量以二产为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量的中产人口，城市综合竞争力进一步提升的中产人口，城市综合竞争力进一步提升n青岛近几年来二三产业不断发展，第二产业占主导地位，产业占比比重达到50%以上，第三产业比例不断增加，09年达到45.2%，同期全国第三产业比重仅为42.6%n目前形成了港口贸易、化工、医药、建材、纺织等为主、门类齐全的产业格局各产业类型gdp占比及增长速度现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领、中产阶层私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等中高端客户中高端客户中间阶层扩大中间阶层扩大中间圈层中间圈层城市视角城

15、市视角城市速写城市速写城市产业城市产业由于大青岛规划助推，青岛从由于大青岛规划助推，青岛从09年后进入了快速城市年后进入了快速城市化的发展通道化的发展通道“三点布局、组团发展、一线三点布局、组团发展、一线展开展开”的大青岛发展格局，依然无法解决主城区功能过于集中，后续发展用地不足的瓶颈全面实施全面实施“环湾保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”战略战略拥湾发展的空间发展战略将为这青岛发展带来全新的增长极，将有力地推动青岛产业布局的调整和产业结构的升级，是青岛拓展城市发展空间、改善产业结构，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略需要，使青岛进入一个快速城市化阶段以胶州湾生态保护为核心，积极提

16、升中心城区的辐射带动能力，促进胶州湾区域各城市组团间的联系协作，科学引导城市空间拓展，推动区域基础设施网络化与城市空间一体化发展，将环胶州湾区域规划建设成以轴向发展、圈层放射、生态相间为空间结构的国际化、生态型、花园式的环湾城市组群青岛主城青岛主城黄岛辅城黄岛辅城红岛组团红岛组团胶南胶南组团组团琅琊琅琊组团组团鳌山鳌山组团组团田横田横组团组团城市视角城市视角城市速写城市速写城市格局城市格局依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城市空间发展战略，市南区定义为中心城区市空间发展战略，市南区定义为中心城区u青岛城市空间发展战略：依托老城，拥

17、湾发展，组团布依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局u“一主一主”指市南区市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副三副”黄岛、崂山以及红岛u青岛规划是实施以青岛为对外开放龙头的“一体两翼”山东半岛都市群发展战略的关键举措，未来青岛的辐射力将纵深至整个山东青岛青岛崂山崂山红岛红岛黄岛黄岛胶南胶南胶州胶州即墨即墨日照方向日照方向烟台方向烟台方向济南方向济南方向胶州

18、湾胶州湾莱西莱西平度平度青岛市城市总体规划（青岛市城市总体规划（20062020）城市视角城市视角城市速写城市速写城市规划城市规划市南区为拥湾发展战略重点规划市南区为拥湾发展战略重点规划“六片四区六片四区”，将成为备，将成为备受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头兵受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头兵东海岸东海岸西海岸西海岸北海岸北海岸 拥湾发展概念规划拥湾发展概念规划整体功能定位整体功能定位区域区域西海岸西海岸北海岸北海岸东海岸东海岸范围范围黄岛区域少海区域，高新技术产业区临空经济区，四方李沧至城阳，老港老港区到团岛区到团岛功能地位功能地位港口、制造业港口、制造业新城（二产）国际一流

19、的生态生态型科技科技新城（二产三产）金融、信息、商务商贸、金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业旅游等为主的现代服务业集聚地。集聚地。 （三产）率先启动六片率先启动六片 中北岛及小港湾区域中北岛及小港湾区域 四方填海区域四方填海区域 李沧西部新客站及周李沧西部新客站及周边片区边片区 临空经济区临空经济区 高新区起步区高新区起步区胶州市少海新城胶州市少海新城 港航经济、现代服务业、城区旅游景观区商贸文化旅游区现代服务业、区域核心区多业态、综合性临空商务区高新产业复合生态新城城市滨水复合功能区城市滨水复合功能区重点规划四区重点规划四区 大港码头及周边区域大港码头及周边区域 沧口机场搬迁后用地

20、沧口机场搬迁后用地 红岛新城区红岛新城区 胶州市胶州湾新产业新区胶州市胶州湾新产业新区 大港考虑作为邮轮母港现代综合性服务区 国际会展行政文化中心 对接黄岛现代制造业，形成新对接黄岛现代制造业，形成新型工业化基地型工业化基地城市视角城市视角城市速写城市速写城市规划城市规划他们是时尚的、充满活力的他们是时尚的、充满活力的他们喜欢接受新鲜事物的同时又保持着对生活习惯的固有坚持他们喜欢接受新鲜事物的同时又保持着对生活习惯的固有坚持他们深爱青岛及这片海域，有较强优越感他们深爱青岛及这片海域，有较强优越感他们喜欢这里优越的自然环境及气候，他们习惯了自己是他们喜欢这里优越的自然环境及气候，他们习惯了自己是

21、“老大老大”他们是智慧的、勇敢的他们是智慧的、勇敢的他们喜欢创新，勇于创造，从此这里拥有了他们喜欢创新，勇于创造，从此这里拥有了“海尔海尔”、“海信海信”他们是青岛人，张扬并要面子他们是青岛人，张扬并要面子在在“我们我们”眼里，北京、上海都是农村眼里，北京、上海都是农村，能与青岛媲美的只有香港能与青岛媲美的只有香港城市视角城市视角民众角度民众角度市民写真市民写真gdp持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；国际化程度高，山东省龙头名片，环渤海核

22、心城市国际化程度高，山东省龙头名片，环渤海核心城市 一，城一，城市空间发展格局稳步持续推进，市南区优势明显，占居海岸线一线景观资市空间发展格局稳步持续推进，市南区优势明显，占居海岸线一线景观资源，现代服务业、金融航运业发达；源，现代服务业、金融航运业发达；区域规划利好明显，规划临空经济区，主要发展以金融、区域规划利好明显，规划临空经济区，主要发展以金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集 聚地；聚地；时尚、充满活力、智慧、勇敢、深爱青岛及这片海域、有时尚、充满活力、智慧、勇敢、深爱青岛及这片海域、有较强优越感、张扬并要面子较强优越感、张扬并要面子青

23、岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一；青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一；城市视角城市视角理解城市理解城市总结总结谁来承接谁来承接我们区域的机会？我们区域的机会？城市视角城市视角理解区域理解区域新项目较少，属于市新项目较少，属于市南区低认地知板块南区低认地知板块发展滞后，城市界面较差，房地产市场没落，认知低端发展滞后，城市界面较差，房地产市场没落，认知低端区域现状脏、乱、破区域现状脏、乱、破市南东部沿海片区市南东部沿海片区市南西部沿海片区市南西部沿海片区东海岸高楼林立、道路宽阔整洁，东海岸高楼林立、道路宽阔整洁，空气可见度较高；西部相对破落空气可见度较高；西部相对破落很多：业态杂处，老

24、建筑低矮拥很多：业态杂处，老建筑低矮拥挤，市容脏乱。挤，市容脏乱。四方板块四方板块80008000元元/ /平米平米李沧李沧cldcld区区70007000元元/ /平米平米崂山中心区崂山中心区1.51.5万元万元/ /平米平米崂山沿海区域崂山沿海区域一线：一线：2.52.5万元万元/ /平米平米二线：二线：2 2万元万元/ /平米平米市北区市北区1-1.41-1.4万万市南核心区市南核心区1.4-1.51.4-1.5万万市南区老城区，市南区老城区，项目较少，项目较少，9000-9000-1000010000元元/ /平米平米传统海景房区传统海景房区2.52.5万万3.53.5万万区域现状区域

25、现状地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端四川路云南路胶州路中山路浙江路天主教堂青岛人民第五医院栈桥西铃大酒店青岛火车站观象山公园云南路第一幼儿园庄园百货孔子纪念馆德式建筑群青岛国货青岛双星医院本案项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目。项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域德式老建筑德式老建筑栈桥栈桥青岛国货青岛国货城市视角城市视角理解区域理解区域区域现状区域现状市南区海洋资源优势明显，促进区域经济发展及城市建设，市南区海洋资源

26、优势明显，促进区域经济发展及城市建设，吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力市南区不仅仅拥有得天独厚的滨海资源，同时是青岛市的市南区不仅仅拥有得天独厚的滨海资源，同时是青岛市的政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心区域未来将建设成：将着力打造现代服务业集聚强区，发将着力打造现代服务业集聚强区，发展具有比较优势的金融、总部、航运服务、信息软件、商展具有比较优势的金融、总部、航运服务、信息软件、商贸、旅游休闲、文化创意、中介等现代服务业。贸、旅游休闲、文化创意、中介等现代服务业。城区环境最美：实施净化、美化、高化、绿化

27、、硬化等工程，加强水、电、暖、气、路、灯等基础设施建设和维护，把“优化市南新环境”活动不断引向深入居民素质最高：高水平的居民素质体现在理性的思维、健康的心态、文明的举止行为人与社会协调发展。等高端服务业态社会秩序最好：加大对技防的投入力度，注重保障和改善民生，尽最大可能去解决老百姓最关心、最直接、最现实的利益问题发展潜质最大；在发展高端服务业方面，要充分发挥区位优势，培育发展好国际金融、全球物流、高端中介、知名总部、精品消费经济结构最优：要着力培育高端服务业，大力发展现代服务业，全面提升传统服务业市南区未来将打造成青岛乃至山东省内的五最区域市南区未来将打造成青岛乃至山东省内的五最区域城市视角城

28、市视角理解区域理解区域区域机会区域机会区域位于区域位于“拥湾发展拥湾发展” 大三点的东部服务中心的边缘地带，大三点的东部服务中心的边缘地带，可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限高科技新城高科技新城港口城市港口城市服务中心服务中心胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心城市视角城市视角理解区

29、域理解区域区域机会区域机会地铁1号线工程：西镇火车北站，长27.9公里，投资150亿。计划于2010年开工建设，2014年建成，2015 有望通车跨海大桥以客运交通服务为主，据预测2020年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐渐下降；快速路主线可能通行能力为2000pcu/h海底隧道、跨海大桥、地铁的建设、新火车站使本区域成海底隧道、跨海大桥、地铁的建设、新火车站使本区域成为环湾交通的的重要节点，极大地增强了区域对外辐射力为环湾交通的的重要节点，极大地增强了区域对外辐射力 青岛火车站：青岛火车站于2008年为迎接奥运整改翻修完成，周边环境改善，运输能力增强1、保留

30、标志性建筑德式钟楼（青岛主城区地标之一）2、改造后的新火车站将成为专门的胶济线城际列车客运站3、6个站台10条线路，日发送旅客可达4万人次，比目前的运送能力翻一番4、在广场的下方，将建成一个近万平方米的地下候车室，该候车室将与地铁实现对接，乘客可享受“零换乘”便利城市视角城市视角理解区域理解区域区域机会区域机会区域现状：区域现状：区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属于无序发展区域，价值认知低，高端人群流失于无序发展区域，价值认知低，高端人群流失区域机会：区域机会：1.市南区资源优势明显，有一定发展潜力市南区资源优势明显，有一定发展潜力 2. “拥湾发

31、展拥湾发展” 现代服务业中心来带的红利现代服务业中心来带的红利 3.交通体系的完善，区域对外辐射能力加强交通体系的完善，区域对外辐射能力加强区域的发展最终能否实现？区域的发展最终能否实现？城市视角城市视角理解区域理解区域总结总结大连市大连市北京市北京市天津市天津市营口市营口市锦州市锦州市唐山市唐山市烟台市烟台市青岛市青岛市济南市济南市承德市承德市环渤海核心城市横向对比环渤海核心城市横向对比 环渤海主要城市根据环渤海核心城市2009年gdp情况北京、天津、青岛、大连处于领先地位，进行产业结构对比城市视角城市视角理解区域理解区域天津大港区天津大港区大连东港区大连东港区通过资源利用条件、经济发展水平

32、、城市发展水平通过资源利用条件、经济发展水平、城市发展水平及产业结构，类比同类型区域发展模式及产业结构，类比同类型区域发展模式区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于政府推动政府推动，大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展天津大港区天津大港区区域特征区域特征形成过程形成过程大港老城区大港老城区板桥火车站板桥火车站 港口港口u火车站为区域提供了交通的便利和货物的运输u海港的散货物流区产业区域形成过程区域形成过程n2009年11月9日，国务院批复了天津市报送的关于调整天津市部分行政区划的请示，同意撤销天津同意撤销天津市塘沽区

33、、汉沽区、市塘沽区、汉沽区、大港区大港区，设立天津市滨海新区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域n九大功能区通过建立管委会体制九大功能区通过建立管委会体制，致力于经济发展，集中精力，专注规划管理，对外招商引资，对内做好规划和服务，推进经济加快发展。n塘、汉、大三个管委会，由新区政府授权，主要行塘、汉、大三个管委会，由新区政府授权，主要行使社会管理职能使社会管理职能，弥补了滨海新区以前在社会管理方面的不完备。同时保证体制改革过程的平稳过渡。由于政府大力推动，伴随着火车站和港口由于政府大力推动，伴随着火车站和港口对发展的推动作用，使得大港老城区已经对发展的

34、推动作用，使得大港老城区已经逐渐的蜕变成现在的天津海滨新区逐渐的蜕变成现在的天津海滨新区天津大港区天津大港区区域特征区域特征未来规划未来规划n天津市城市总体规划(2005年-2020年)确定，在滨海新区范围内构建“一轴、一带、三城区一轴、一带、三城区”的城市空间结构。“一轴”即沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴；“一带”即东部滨海城市发展带；“三城区”即滨海新区核心区、汉沽新城和大港新城；n未来，大港新城将是东部滨海发未来，大港新城将是东部滨海发展带南部的重要节点展带南部的重要节点，国家级石化基地。重点发展石油化工产业，将建设成为现代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及产业技术研

35、发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市n随着不断的发展，大港区港东新城“东扩”加速，目前已完成规划居住小区19个，城区基础设施也已逐渐完备，可以满足各种人群的置业需求 大港未来将成为东部滨海发展带南部的重要城市，未来在大港未来将成为东部滨海发展带南部的重要城市，未来在产业建设不断的带动下，新的城市增长极已在加速形成，产业建设不断的带动下，新的城市增长极已在加速形成，形成城市新名片区形成城市新名片区大连东港大连东港区域特征区域特征形成过程形成过程政府规划利好政府规划利好，为区域发展注入强大动力。凭借东港老城，为区域发展注入强大动力。凭借东港老城区产业与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城

36、市核区产业与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域心边缘发展前景最好的区域东港老城区东港老城区大连站大连站港口港口u火车大连站位于区域东侧，带动区域贸易发展u大型港口成为带动区域经济的主要动力n按大连市城市总体规划处于中山区北中山区北部的东港将重点发展文化、商贸、旅游、部的东港将重点发展文化、商贸、旅游、休闲、居住等功能，形成城市未来中央商休闲、居住等功能，形成城市未来中央商务区务区n东港区由政府推动建成的国际会议中心目东港区由政府推动建成的国际会议中心目前已投入使用前已投入使用大连东港大连东港区域特征区域特征未来前景未来前景海港客运区暨大连国际邮轮中心海港客运区暨

37、大连国际邮轮中心完善其国际和内陆航运功能，海港客运区融于主要功能区，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施;会议商务区会议商务区区内设置商务办公、金融保险、酒店、写字楼、服务设施等;商业综合区商业综合区零售、餐饮、娱乐、酒店及shopping-mall等商业设施组成，用地兼贸易咨询业、服务业、旅馆业等功能高档居住区高档居住区提供一种高质量的城市居住环境，为吸引高端人才，增加区域内经济、文化、商业活力、区域内发展等多种居住模式，并配置居住区公共服务设施中心和中小学、托儿所、幼儿园等等。将聚山、海、人气为一体，充分体现人与自然的和谐滨海休闲区滨海休闲区规划区域设在近海地段，沿海带状展开。在功能上强调“海

38、”的主题，不论是餐饮、娱乐、购物、游览、运动等，均与亲海、近海、观海相关，充分展示大连深厚的海洋文化内涵，体现海的特色，创造亲水的空间。该区域内目前规划包括大型音乐喷泉广场、威尼斯水城以及人工环岛油轮中心滨海休闲区滨海休闲区高档住宅区会议商务区商业综合区东港地区凭借产业、与传统核心的便利承接、强势海景成为东港地区凭借产业、与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域，东港未来将打造成当前城市核心边缘发展前景最好的区域，东港未来将打造成以商务、商业、办公及文化娱乐为主，居住为辅的中央商务以商务、商业、办公及文化娱乐为主，居住为辅的中央商务区，区，打造城市新名片打造城市新名

39、片本报告是严格保密的。青青岛岛港港海底隧道海底隧道青岛火车青岛火车站站老老 城城 区区天津有有滨海新区（大港区）、大连有有东港区青岛有有 ？滨海新区滨海新区东港区东港区老城区板桥火车站大港港口老城区大连火车站大连港口两条发展带交汇处两条发展带交汇处+立体交通立体交通+一线海景资源一线海景资源 城市新名片区城市新名片区政府规划政府规划市南西区市南西区政府规划推动，具体项目实施政府规划推动，具体项目实施青岛的青岛的“维多利亚港维多利亚港”中国的中国的“豪望港豪望港”城市自身素质及驱动因素：青岛市南西区青岛市南西区区域特征区域特征形成过程形成过程（环胶州湾/市南沿海一线）本报告是严格保密的。青岛市南

40、西区青岛市南西区区域特征区域特征未来前景未来前景维多利亚港：维多利亚港：香港城市标志香港城市标志之一，主导香港经济和旅游发展，之一，主导香港经济和旅游发展，是香港成为国际大都市的关键之一，会展、办公、金融、文是香港成为国际大都市的关键之一，会展、办公、金融、文化、住宅发达化、住宅发达交通交通p 香港亦因而有“东方之珠”、“世界三大天然良港”及“世界三大夜景”之美誉；p 维多利亚港的确一直影响香港的历史和文化，亦主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一；p国际贸易也发达，世界上效率最高的港口，同时带动文化、会展、旅游业的发展；本报告是严格保密的。城市视角城市视角此区域将是青岛乃

41、至胶州湾的新城市名片区！此区域将是青岛乃至胶州湾的新城市名片区！此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！城市视角城市视角总结总结本报告是严格保密的。开发视角。开发视角。品牌开发商在二线城市综合体开发成功案例品牌开发商在二线城市综合体开发成功案例 综合体视角综合体视角开发模式开发模式以招商先行的以招商先行的“订单式订单式”开发为基础，继而快速变现住宅开发为基础，继而快速变现住宅或公寓写字楼等物业，实现资金快速周转；持有高回报率或公寓写字楼等物业，实现资金快速周转；持有高回报率物业，实现项目的可持续发展，增强项目自我修复功能物业，实现项目的可持续发展，增

42、强项目自我修复功能万达开发模式万达开发模式订单品牌地段住宅/公寓商业写字楼酒店城市，拥有一流的购物休闲环境，是万达选址的依据 商业的开发是、与的保证住宅与公寓的开发是的保证酒店的入住是、及写字楼与商业的开发是与的要求与的商业连锁企业、企业、的企业合作，如：美国沃尔玛（wal.mart）、美国百胜餐饮集团、英国百安居（b&q）、红星美凯龙、法国家乐福（carrefour） ，是万达选择战略合作伙伴时的标准的开发模式是万达实现快速发展的基础位于北京cbd的万达广场综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达遵循了万达集团一贯的开发模式，通过住宅的销唐山万达遵循了万达集团一贯的开发模式，通过

43、住宅的销售快速回笼资金，继而利用商业引爆整个项目的价值点，售快速回笼资金，继而利用商业引爆整个项目的价值点，一举成为唐山的地产风向目标一举成为唐山的地产风向目标唐山万达开发模式唐山万达开发模式住宅住宅/ /写字楼（公寓）写字楼（公寓）商业商业酒店酒店n唐山万达住宅部分销售均价达1万元/平米，超越了该地市场的同类型项目的销售均价，成为唐山住宅售价的“高地”n商业的开启，成为该地市场的“引爆点”，创造了新的城市时尚消费中心n酒店的后期进入，巩固了万达作为高端综合体在唐山的地位，奠定其在当地的领导地位综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达推广模式唐山万达推广模式营营销销推推广广主题概念主题概念

44、中央地标 城市综合体形象定位形象定位城市中央地标、综合体核心卖点核心卖点地段/开发商品牌/配套宣传手段宣传手段报纸、电视、网络、户外广告、杂志软文、活动策划活动营销活动营销从2008年3月开始，项目持续举行多次大型营销活动：如冠名车展、在大钊公园形象展示、带业主到万达其他项目旅游观礼等。营销亮点营销亮点高规格、大规模 / 有效利用当地政府资源/ 饥饿式销售综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达推广模式唐山万达推广模式前期品牌宣传、造势规模庞大后期推广维护时间时间活动主题活动主题内容内容2008年11月28日长青楼区改造拆迁 7家拆迁公司进驻，两个月内，完成拆除总建筑面积18.37万平，拆

45、迁速度与和谐创唐山奇迹，引人瞩目，客观上为万达造势。 2009年3月26日万达广场正式开工典礼唐山市市长陈国鹰到场，并宣布唐山万达广场正式开工。万达宣布项目2010年竣工。2009年5月1日万达品牌形象展 5月1日-5月3日，为期三天的“我心目中的万达广场”大型品牌展示活动。 同时，向市民征集对唐山万达广场的期望建议和祝福。参观人数十万人次，收到建议和祝福1万份。活动后，万达打出一期广告，感谢市民。 2009年5月28日品牌形象展独家冠名唐山第五届国际车展，现场搭建巨大的展示厅，积累大部分客户。2009年6月26日销售中心亮灯启用仪式路南区政府官员和万达总经理开启总开关，展示销售中心。2009

46、年7日4日发售vip排号卡 在售楼处发售排号卡，预计2周售完，3小时售罄。600张后，临时追加200张。2009年7月18日开盘在唐山国际展览中心开盘，二千多余vip卡号客户及亲友到场。2009年8月22日宏观经济走势万达论坛与华夏时报合办在，邀请四位经济学家解析当前经济形势。提供“唐山名流会“专享入会机会，会员在购买商铺时享受优惠礼待。2009年9月5日商铺推介会通过“自我设限”方式，对参会人员资格严格审查，筛选，名流会会员持请柬进入。2009年9月17-19“名流会”黄金会员飞赴上海万达观礼百名黄金会员代表飞抵上海万达开业观礼、参观宁波万达，入住万达五星级酒店，简单游览当地景点。2009-

47、11-10一周年感恩携手“缤纷会”，在抗震纪念碑广场举行会员招募活动，会员有专享权利。现场送礼物。2010-5-12010-5-1推广活动推广活动抗震纪念碑广场举办二期推广活动抗震纪念碑广场举办二期推广活动20102010年年5 5月底月底车展车展在远洋城会展中心将嫁接名车展进行企业及项目形象宣传在远洋城会展中心将嫁接名车展进行企业及项目形象宣传有效利用当地政府资源，前期品牌宣传活动造势，后期维有效利用当地政府资源，前期品牌宣传活动造势，后期维护重点，大规模、高规格护重点，大规模、高规格综合体视角综合体视角万达开发模式万达开发模式总结总结启动阶段启动阶段完善阶段完善阶段升级阶段升级阶段树形象树

48、形象城市黄金地段城市黄金地段综合体品牌综合体品牌全覆盖宣传全覆盖宣传政府合作政府合作住宅启动住宅启动城市主流刚需客城市主流刚需客户及投资客户户及投资客户主流需求产品主流需求产品+ +品质住宅需求产品质住宅需求产品品便利生活配套便利生活配套交通便利交通便利商业引爆商业引爆品质住宅需求品质住宅需求产品产品完善生活配套、完善生活配套、综合区域配套综合区域配套初始阶段初始阶段酒店巩固地位酒店巩固地位高端综合体价高端综合体价值实现值实现完善生活配套、完善生活配套、综合区域配套综合区域配套万达综合体成熟开发模式万达综合体成熟开发模式综合体视角综合体视角综合体成功开发模式综合体成功开发模式总结总结成功开发模

49、式成功开发模式=商业驱动商业驱动+酒店提升酒店提升+住宅热卖住宅热卖+办公转型办公转型 商业驱动商业驱动凝聚消费向心力，完善生活配套、综合区域配套,吸引人气酒店提升酒店提升实现高端综合体价值办公转型办公转型在办公物业营运较弱的市场，可更改物业类型，实现变现能力住宅热卖住宅热卖资金快速回笼，为后续开发提供支持本报告是严格保密的。经验经验1 1： 二线城市，办公类物业困难重重二线城市，办公类物业困难重重写字楼板块划分写字楼板块划分香港中路板块香港中路板块海尔路板块海尔路板块山东路板块山东路板块中央商务区中央商务区板块板块海尔路版块：海尔路版块：售价：售价：11300-2290011300-2290

50、0元元/ /平米。平米。租金：租金：0.83-2.00.83-2.0元元/ /平米平米天。天。入住企业：入住企业：以中小企业为主，纺织类、贸易类企业以中小企业为主，纺织类、贸易类企业占到总量的占到总量的50%50%左右；科技咨询、化工技术、机械类左右；科技咨询、化工技术、机械类企业也占一定比例。企业也占一定比例。面积区间：面积区间：销售较好的在销售较好的在110-180110-180平米以及平米以及220-300220-300平米平米香港中路板块：香港中路板块：售价：售价：香港路均价香港路均价28000280004000040000元元/ /平米平米租金：租金：代表性物业代表性物业1.651.

51、653.043.04元元/ /平平米米天天, ,最顶级精装写字桉达最顶级精装写字桉达7 7元元/ /平平米米天天入住企业：入住企业：贸易、金融、物流等类型企贸易、金融、物流等类型企业占入住总量的业占入住总量的50%50%以上，银行、教以上，银行、教育机构、信息咨询类也占一定比例，育机构、信息咨询类也占一定比例，且以大中型企业机构为主。且以大中型企业机构为主。面积区间：面积区间：热销基本面积热销基本面积200-300200-300平米。平米。市北中心商务区板块：市北中心商务区板块：售价：均价售价：均价950095001300013000元元/ /平米平米租金：租金：1.41.9元元/平米平米天。

52、天。 该区域目前典型在售写字楼项该区域目前典型在售写字楼项目较少，但未来有约目较少，但未来有约156.79万万平米的写字楼供应量，潜在供平米的写字楼供应量，潜在供应量巨大。政府欲引入金融、应量巨大。政府欲引入金融、保险业企业以及会展业、世界保险业企业以及会展业、世界500强企业总部等。强企业总部等。山东路板块：山东路板块：售价：售价：8900-16618元元/平米平米租金：租金：0.91-1.99元元/平米平米天天面积区间：热销基本面积面积区间：热销基本面积180-300平米平米该区域写字楼老化较为严重，写字该区域写字楼老化较为严重，写字楼配套设施档次较低，楼配套设施档次较低，目前青岛市写字楼

53、共分为四大板块，分别是香港中路目前青岛市写字楼共分为四大板块，分别是香港中路板块、海尔路板块、山东路板块、市北中央商务区板板块、海尔路板块、山东路板块、市北中央商务区板块。中央商务区板块处于发展初期，配套相对不完善块。中央商务区板块处于发展初期，配套相对不完善万邦中心万邦中心保时捷中心保时捷中心top颐和国际颐和国际青岛世奥国际青岛世奥国际凯悦中心凯悦中心远雄国际广场远雄国际广场中环国际广场中环国际广场英德隆大厦英德隆大厦招银大厦招银大厦青岛国际金融中心青岛国际金融中心凯旋大厦凯旋大厦华仁大厦华仁大厦二手项目在售项目办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块 项目名称项目

54、名称建筑面积建筑面积（万（万/ /）售价（元售价（元/ /）配套配套主力面积主力面积（）（）车位车位销售速度销售速度（套（套/ /月）月）万邦中心万邦中心15.540000low-e玻璃幕墙、大金vrv空调 、水暖地暖系统300-330；整层2000926保时捷中心保时捷中心238000interface 地毯、路易摩登瓷砖 、金属吊顶1500100多个0.5整层销售世奥国际世奥国际3待定西子otis电梯 、中央空调+市政供暖90-1100150凯悦中心凯悦中心11(总建面)28000德国霍曼木质防盗门、高档地板辐射采暖 170以上3001.3套远雄国际广场远雄国际广场1.25（总建面）400

55、00（总体均价）高档会所54-387907香港中路目前在售写字楼香港中路目前在售写字楼整层面积在整层面积在1100200011002000平平米之间，米之间，销售销售均价在均价在28000400002800040000元元/ /平米平米之间，月之间，月均销售速度在均销售速度在0.51.30.51.3套套之间，去化速度较慢之间，去化速度较慢板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块在售写字楼状况在售写字楼状况 香港中路二手写字楼价格在香港中路二手写字楼价格在1.312.31.312.3万万/ /平米之间，平米之间，相对一手写字楼价格较低，租金在相对一手写字楼价格较低，租金在1.6531.6

56、53元元/ /平米平米天天项目名称项目名称总建面总建面积积售价售价物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费租金租金入住企业入住企业中环国际广中环国际广场场260001.37万/平香港戴德梁行4.5元/平米月1.95元/平米/天贸易、物流、顾问、咨询、事务所、信息科技等英德隆大厦英德隆大厦517642.2万/平青岛建设物业管理有限公司7.3元/平米月2.27元/平米/天信息科技、贸易、船务、化工等华仁大厦华仁大厦680001.31万/平华仁物业6.7元/平米/月2.15元/平米/天物流、贸易、金融、房地产、机电设备、广告等凯旋大厦凯旋大厦440001.13万/平青岛东部物业发展有限公司5.5

57、元/平米月1.65元/平米/天房地产、船务、贸易、物流、金融等颐和国际颐和国际105853.19 2.09万/平 青岛雅诗阁物业管理有限公司8.8元/平/月 2.81元/平/天 房地产、船务、贸易、物流、金融等招银大厦招银大厦110000 2.29万/平 青岛雅园物业管理有限公司7.8元/平/月 2.5元/天/平 贸易、物流、办事处、电子科技、咨询、装饰等板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块二手项目状况二手项目状况 香港中路二手写字楼售价租金比集中在香港中路二手写字楼售价租金比集中在197197：1 1至至323323：1 1之间，其中之间，其中中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐

58、和国际等楼盘都处于中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐和国际等楼盘都处于200200：1 1到到300300：1 1之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发展水平展水平香港中路二手写字楼香港中路二手写字楼整体售价租金比为整体售价租金比为248248：1 1，处于合理处于合理状况，状况，写字楼市场运行状况良好写字楼市场运行状况良好板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块售价租金分析比较售价租金分析比较 国华经典国华经典曼哈顿广场曼哈顿广场广发金融大厦广发金融大厦金孚大厦金孚大厦万达万达39克拉克拉华宇大厦华宇大厦华嘉大厦华嘉大厦

59、江山帝景江山帝景山东路板块目前写字楼都已投入使用，整体写字山东路板块目前写字楼都已投入使用，整体写字楼水平相对较低楼水平相对较低办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场山东路板块山东路板块 青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。重点项目名称重点项目名称国华大厦国华大厦曼哈顿广场曼哈顿广场广发金融大厦广发金融大厦金孚大厦金孚大厦万达万达3939克拉克拉华宇大厦华宇大厦华嘉大厦华嘉大厦江山帝景江山帝景性质性质写字楼写字楼商住商住商住商住写字楼写字

60、楼商住商住商住商住写字楼写字楼商住商住目前售价（元目前售价（元/ /平米）平米）15000150001200012000120001200013000130001600016000120001200011000110001900019000目前租金水平（元目前租金水平（元/ / /月）月）61.961.937.0937.0947.4547.4553.5753.5760.660.634.9334.9327.2727.2741.6641.66 板块分析板块分析 山东路板块的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主，沿山东路、辽阳西路、延吉路两侧成序列展开。而目前，山东路两侧无疑是该区域最成“气候”的写字楼