陆家嘴金融中心二期商业策划66P

1、东:荣成路南:浦东南路西:银城路北:黄浦江陆家嘴东北紧邻黄浦江陆 家 嘴cbd东昌路东方路陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心地铁交通过江隧道陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心地铁4号线地铁2号线延安路隧道大连路隧道轨道号线（远景规划）陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心性 质 : 住商办综合项目用 地 规 模 : 100 万平方米开 发 时 间 : 2008-2013 年总建 面 积 : 1341042 平方米 办 公 面 积 : 709942 平方米 酒 店 面 积 : 121900 平方米 地上商业面积 : 45500 平方米 住 宅 面 积 : 113700 平方米 地下商业面积 : 127000 平方米

2、地下车库面积 : 223000 平方米地上部分地下部分甲甲+级级甲级甲级甲甲级级乙级乙级1234567891011121316151418212019序号名称级别租金（美元/平/天）出租率免租期1震旦大厦甲+1-1.2598%无2花旗大厦甲+1.2-1.395%1个月3金茂大厦甲+1.2-1.592%无4中银大厦甲+1.25-1.4597%7-10天5汇亚大厦甲+1.4-1.585%无6汇丰大厦甲+1.75-1.995%无7船舶大厦甲0.75-0.8597%1个月8中国保险大厦甲0.7-0.990%1个月9上海信息大楼甲0.8-0.990%1.5个月10招商局大厦甲-0.7-0.895%无11

3、浦发大厦甲-0.7-0.896%无12上海证券大厦甲-0.7-0.896%无13国家开发银行大厦甲-0.7-0.897%1个月14联合大厦甲-0.4-0.590%7天15新上海国际大厦甲-0.6-0.7595%7-15天16金穗大厦甲-0.5-0.695%15天17裕景国际甲-18永华大厦乙级0.5-0.690%1个月19京银大厦乙级0.8-0.990%7-15天20世界广场乙级0.5-0.698%10-15天21普联大厦乙级0.2-0.395%15-30天整个陆家嘴写字楼市场平整个陆家嘴写字楼市场平均租金报价目前在均租金报价目前在$1/m2/day甲甲+级写字楼平均租金在级写字楼平均租金在1

4、.4/m2/day甲级写字楼平均租金在甲级写字楼平均租金在0.9/m2/day甲甲-级写字楼平均租金在级写字楼平均租金在0.75/m2/day乙级写字楼平均租金乙级写字楼平均租金0.55/m2/day。实际有效租金视各写字楼实际有效租金视各写字楼免阻期的长短，以每免阻期的长短，以每2年年免租一个月计算，则租金免租一个月计算，则租金为报价为报价96折。折。1 陆家嘴办公中心区域的范围主要指浦东南路以西、东昌路以北、环黄浦江区域,该范围向东、向南等级呈递减趋势；2 黄浦江滨江沿线主要为甲+级写字楼，离黄浦江越远其等级呈递减趋势；3 东方路西侧主要为甲-级写字楼，东侧主要为乙级写字楼，由西向东呈递减

5、趋势；4 浦东南路西侧主要为甲级写字楼，中间沿线主要为甲-级写字楼，东侧主要为乙级写字楼，由西向东呈递减趋势。1234567891011121316151418212019甲甲+级级甲级甲级甲甲级级乙级乙级等级递减等级递减1 陆家嘴区域的租金为$1/m2/day ，最高租金水平范围$1.4-1.9/m2/day,从该范围向外的 变化趋势表现为由西向东、由北向南依次递减的趋势；2 离黄浦江越近其租金越高，最高达到$1.5/m2/day ，离黄浦江越远其租金呈递减趋势；3 东方路西侧租金略高于东侧，一般要高出$0.1-0.2/m2/day；4 浦东南路西侧租金明显高于东侧，一般要高出$0.3-0.

6、4/m2/day；5 陆家嘴cbd写字楼空置率普遍较低，无论甲级、乙级，一般出租率都能达到90以上。1234567891011121316151418212019甲甲+级级甲级甲级甲甲级级乙级乙级租金递减租金递减竣工竣工年度年度20062006年竣工项目年竣工项目20072007年竣工项目年竣工项目20082008年竣工项目年竣工项目20092009年竣工项目年竣工项目20102010年竣工项年竣工项目目项目项目名称名称黄金置地大厦上海银行大厦裕景国际中融碧玉蓝天发展大厦合生国际大厦中国平安金融大厦上海环球金融中心新鸿基项目渣打银行大厦二十一世纪大厦船厂改造项目招商银行上海大厦富都大厦船厂改造

7、项目上粮八库体量体量（万（万m m2 2）7.510.84.731010.58.2211.428.1175.51021.059.8819.481.5 受益于国家金融中心的定位，陆家嘴cbd成为目前上海乃至全国甲级写字楼供应量最大的cbd。截至2006年，陆家嘴写字楼市场保有量达到175万平方米。 受上海2010年要承办世博会的重大利好影响,甲级写字楼的需求近几年将十分旺盛, 尤其是陆家嘴cbd区域的写字楼更是受益匪浅。供应量在供应量在8.8-238.8-23万万m m2 2 2000-2006年之间，陆家嘴cbd每年的写字楼供应量保持在8.8-23万平方米。吸纳量与供应量基本持平，在+10%左

8、右。由于未来陆家嘴写字楼集中供应区域为汇亚大厦及金茂大厦周边，所上市写字楼基本为甲+级。 2008年-1010年供应量超过100万平方米（尚不包括竹园的供应量），这一供应量占据目前陆家嘴的60%以上。 整个陆家嘴由于供应量的急剧放大，空置率略有上升趋势，但新增供应写字楼等级较高，基本为甲+级，拉高了高端物业的租金水平，导致平均租金将呈稳中有升趋势，我们预计年增长率保持5水平。 但是我们也看到空置率的提高必然会促使一些物业降价，高端物业会分流下一级市场，因此陆家嘴将呈现高端物业继续维持强势，低端物业（包括旧甲级）会出现租金下调、空置率上升。 2010年后，你好出尽，办公市场将出现僵持。 综合性商

9、场 正大广场 区域内唯一一家集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的大型购物中心 零散分布 办公楼底商 办公楼底商受办公楼性质影响，呈零星状分布，主体为服务型商业 周边商业 新上海商业城 做为上海重要的市级商贸中心，商业发展成熟，对陆家嘴核心商务区的商业具有一定的分流作用 正大广场正大广场办公楼底商办公楼底商新上海商业城新上海商业城 正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建,总建筑面积24万平方米,目前共有350多家商铺签约,出租率超过90%。 该项目于1997年投资兴建，2002年开幕营业，前期定位为单一百货，但招商不利导致资金短缺；后期重新定位，转为综合性购物中心，经

10、营状况良好。面积面积业态业态租金租金b210000易初莲花14-16元/.天b110000屈臣氏;银行14-16元/.天gf 10000世界名牌;正大百货;国际访问者&旅游咨询中心31-33元/.天2f 10000正大百货;流行服饰28-30元/.天3f 10000正大百货;休闲特区;流行服饰26-28元/.天4f 10000黄金大道;贝贝乐园;个性家居;休闲特区;流行服饰;正大百货24-26元/.天5f 10000美食天地22-24元/.天6f 10000美食天地20-22元/.天7f10000美食天地;美容美体;展览厅18-20元/.天8f10000司凯特溜冰馆;星美正大影院;好乐

11、迪ktv;美食天地16-18元/.天9f10000多功能展示厅;美食天地14-16元/.天10f10000俏江南餐饮12-14元/.天正大广场业态分布和租金一览表办公楼底商 区域内底商呈零星状分布,业态以服务办公型商业为主,业态单一，租金水平主体保持在2-3元/m2/天。 而金茂大厦等甲+办公楼定位于区域娱乐中心，商业服务于全市，业态丰富，故租金较高，租金水平在 0.5-1$/m2/天。 区域内办公楼底商业态分布和租金一览表可完善和增加的业态 目前区域内除正大广场为综合性商业外，其余均为小体量的商务配套。 从目前区域发展态势来看，可以引入大型娱乐型商业，如：主题专卖店，大型休闲娱乐设施，美食城

12、等，并大力发展旅游商业以满足区域不断增长的商业需求。市场小结市场小结问题一问题一本项目每年的供应量与开发时序？问题二问题二本项目车位总量与地下开发强度是否匹配？问题三问题三本项目商业业态与商业形式？本项目带给我们思考的三个问题区位：位于陆家嘴甲+级办公区间内项目：310500平米(其中10万平米转让给中国人民银行)市场：区域内顶级办公楼环球金融中心的上市必将带动甲+级办公楼租金上限的提升，但同时会加大供应量，其带来的后果就是甲+级办公楼租金继续上扬，甲-、乙级办公楼租金下跌。20092009推案建议推案建议一期二期三期建议划入1期20092009推案建议推案建议定位：甲+级办公楼推案量：建议2

13、期中10万平米加快建设速度，与1期同时上市租金：预计市场租金在$ 1.2 -1.3/天/平米（预租在$ 1.1 -1.2/天/平米）基于环球金融中心高端的定位，本案在产品品质上应尽量与之靠近，在租金行情上可略低于环球金融中心，更宜走平价路线。2009年6月至2009年12月$1.1-1.2元/平米/天2010年1月至2010年3月$1.2-1.3元/平米/天2010年4月至2010年6月$1.4元/平米/天起预计5%空置率区位：位于陆家嘴甲级办公区间内项目：189842平米市场：2010年市场供应明显减少，空置率将有所降低，2010年世博会的召开对办公楼市场有着重大的利好，甲级办公楼市场将持续

14、上扬20102010推案建议推案建议一期二期三期建议划入2期20102010推案建议推案建议定位：甲+级办公楼租金：预计租金$1.3-1.4/天/平米（预租在$1.2-1.3 /天/平米）推案量：建议2e5-1剩余地块同时开发市场供求：2010年市场供应明显减少，预计空置率将有所降低本项目由于一期高端的定位，二期将很容易达到这一租金水平，预计5%空置率2011-20152011-2015年推案建议年推案建议区位：位于陆家嘴甲级办公区间内项目：319200平米（剩余量体逐步稳定推出）市场：2011年起市场供应明显减少，市场上已无较大量体与本项目竞争三期二期一期2011-20152011-2015

15、年推案建议年推案建议定位：甲级办公楼租金：甲级租金预计$ 1.3/天/平米、（2011年本案上市时）市场供求：到了2011年之后，市场由于多重你好的消失，导致市场处于相对僵持阶段，租金也将保持稳定。$ 1.3/天/平米57000平米$ 1.3/天/平米56300平米$ 1.3/天/平米95000平米$ 1.3/天/平米75000平米$ 1.3/天/平米21300平米现状：目前区域内除正大广场为综合性商业外，其余均为小体量的商务配套。展望：随着新鸿基及国际金融中心的陆续上市，预计陆家嘴区域的商业未来上市量可达到15万平方米左右，且面市时间相隔不远，届时对本项目的商业必然会形成较大的竞争，但同时，

16、对于区域商业的发展成熟也带来的契机。原因：整体补缺与本区域业态配比,交通状况相吻合正大广场业态转变后，经营状况有所好转改变”昼城”现象,导入大量人口具有国际知名娱乐区相似的条件,即非常靠近或已成 为商务功能区的一部分. 业态定位定位5-10元/.天 办公楼底商：4-8元/.天 （以大面积租客为主）住宅底商：-15元/.天船坞甲板的时尚商业中心在外形建筑上部分容入船坞甲板文化的特征，将见证了地块历史的船舶文化与当今上海的时尚休闲文化有机融合，即延续了历史，又见证了现在，更为项目找到了灵魂。绿色通透空间流动空间模拟自然环境理由:项目商业设施以地下为主,为了消除人群在地下封闭空间所产生的压抑感:自然

17、环境的模拟上下的扶手电梯采取错开式对接理由:增加行人在此的逗留时间，加强项目的旅游观光效应分区块采用不同的装修风格，塑造不同的主题空间，增加项目的旅游趣味性增加公共活动空间，营造集会、公共活动的场所。车位与面积的配比 区域内甲级办公楼，230-300建筑平米，配比1个车位。 区域内乙级办公楼，200-250建筑平米，配比1个车位。区域车位经营状况 目前车位出租率为90%-98%。 经营状况为基本满租。车位使用客户使用客户主要来自本项目办公楼内企业。国有企业车位占有率较大，外资少。使用时间段集中在朝九晚五的办公时间 其他时间段车位空置率高使用率低。 本项目平均330建筑平米配比1个车位，比例略低

18、于区域同类产品， 预计能够基本满足本项目业主对车位的使用需求。 目前区域总体车位区域市场基本处于满租状态，预计本项目在商业 导入大量人流后，出现车位紧张的情况，经营前景良好。 车位设于地下商业部分以下的1-3层，基建成本高，资金回收周期长。保持目前的地下空间开发强度，增加车位数预留机械车位接口 满足人流高峰时可能出现车位供不应求的情况。 商城地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有展馆、饭店、商场。在建设过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化

19、与新思想的完美结合。道路系统长度约为25英里； 每天通行人数超过50万；共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约40个剧院、电影院及其他休闲场所地下商城希望能在cbd的地下空间发展中达到城市与开发商的双赢。由开发商出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占用公共区域、车道许可、不计入楼层面积及签订发展协议等 蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔广场区；place ville marie占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，其中一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高

20、、最大的超高层建筑。广场仅地下部分就有4层，最下层为地铁车站，最上层是商业中心。广场地下有4层，最下层为地铁车站，第23层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。包括：购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面的多功能商业。商业步行街管理水平不仅具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面为一流。具有较高的文化内涵与艺术品味六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。 占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。 它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅， 成为一座综合性设施。 mori艺术中心坐落在mori大厦的第49层，是六本木文化的中心和象征，包括mori美术馆、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。 mori艺术中心 坐落在mori大 厦的第49层， 是六本木文化 的中心和象征， 包括森美术馆、 东京展望台、 六本木东京观 光俱乐部和六 本木希尔学院。是六本木中心的鲜明的里程碑。以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。作为六本木中心的鲜明的里程碑。她以大量创新