7月7日苏州房地产上半年市场总结

1、1苏州上半年市场总结2012年7月7日2竞品市场宏观市场土拍市场3信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现p央行三年来首次降息，信贷放松信号明显。6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2008年底以来时隔三年半央行首次下调利率 ；p楼市微调频繁，促恐慌购房情绪再现。近期楼市微调，包括调整普通住宅标准、公积金政策松绑、减税或补贴、上调限价、户籍放松及土地出让优惠等方面，其中通过公积金政策松绑城市居多数；鼓励增加普通商品房，限制别墅用地p鼓励高档房转为中小套型普通住房，增加中低价位、中小套型商品房供应。6月5日，住建部新闻发言人接受采访时表示，切实增加中小套

2、型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目。p首次明确限定住宅项目容积率，限制别墅类开发项目。6月18日，国土资源部、国家发展改革委联合发文，为贯彻落实用地供应及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录，这一政策无疑加强了目前在售及已经出售别墅的产品价值；政策环境市场研判挑战p政策趋势：政策稳中趋紧，市场回升有度,预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化;p供需情况：截至6月30日，苏州市可售住宅房源为35444套，可售面积高达548.56万平方米，同比去年

3、增长49.39%，按照苏州市场近六个月平均销售速度（107.24万平方米/月）计算，大概需要5. 1个月才能去化库存，市场虽然仍供大于求，出清周期缩短明显，销售速度加快。p竞争（国宾1号）：双湖板块高端项目潜在供应量和在售千万级存量预计未来两年内将达到约50万方，湖滨四季、御园与国宾1号已形成的直面竞争。 p竞争（时代上城）：全市近8成楼盘会推出90平左右刚需户型及100-120平首改户型。片区内中海国际社区、雅戈尔太阳城、路劲主场等竞品供应中小户型4000余套。市场研判机会p进入7月份，苏州市场成交将继续上涨，部分前期销售业绩较好的公寓类项目有可能出现取消优惠折扣或者略微上调价格的情况。高端

4、市场在第二季度销售情况好转，预计也将继续跟进，迎来较好的市场时机；p通过近期客户接触发现，相当一部分客户认为市场房价已经有止跌反弹的迹象，加之多城市政策微调，货币政策趋向宽松，部分客户出现对房价预期上扬的恐慌，购房意愿继续加强；p苏州市场整体仍然较为健康平稳，从7月初土拍情况来看，苏州开发投资潜力仍然被主流开发商看好，楼市销售回暖已经开始影响到土地一级市场，开发商拿地热情在恢复。这种情况下预计第三季度苏州销售市场仍将继续当前态势，量价以平稳为主；p市场回顾： 上半年20 个主要城市，有10 个城市成交面积同比上涨，其中苏州涨幅最大达181.07%。2013年市场研判p苏州房地产市场一直比较平稳

5、，政府调控也将趋于平稳，2012年回暖起来的市场形势，还将在2013年持续，但由于中央政策调控之手依然高举，市场回升有度，出现爆发性反弹的可能性极小；p从目前来看，2012年房地产形势好于2011年，货币政策放松，开始进入降息通道，房屋销售量上涨，开发商资金压力有所减小，而且苏州商品房库存压力相对而言是较小的，预计目前的库存量至年底能消化完毕，由于2011-2012年土地购置减少，受周期性运行规律影响，2013年新增供应将有所减少，有条件的开发商可以考虑在2013年入市一批新房源；p2012年苏州开发投资潜力，在长三角地区地级市排名第四位，仅次于上海、杭州、南京；苏州城市化率目前已达到70%，

6、房地产发展也相对完善，随着政府大量保障房计划，接下来，商品住宅开发的空间将会有所缩小，有条件的开发商可以适当考虑将目光转向商业项目的开发。71-6月份量价成交图（不含定销房）1-6月份苏州量价成交图（不含定销房）81-6月份成交量价，11年与12年同期比较图（不含定销房）1-6月份成交量价，11年与12年同期比较图（不含定销房）9苏州公寓成交排行榜2012年1-6月公寓成交套数排行榜名称名称项目名称项目名称区域区域面积（平方面积（平方米）米）套数套数金额金额( (万元）万元）均价（元均价（元/ /平方平方米）米）1中海国际社区园区1423311319139252.93 9784 2招商小石城吴

7、中区10104696177242.29 7644 3海尚壹品园区8169074085859.34 10510 4新城金郡吴中区6649769450814.26 7642 5路劲主场园区7328068560793.15 8296 6九龙仓时代上城园区7229264982729.76 11400 7鑫苑国际城市花园 高新区5409663558634.43 10839 8中海御景湾金阊区5779862946914.83 8117 9绿地华尔道名邸园区7065361970973.20 10045 10世茂运河城沧浪区7994657989388.79 11181 10苏州公寓成交排行榜2012年1-6月

8、公寓成交金额排行榜名称名称项目名称项目名称区域区域 面积（平方米）面积（平方米）套数套数金额金额( (万元）万元） 均价（元均价（元/ /平方米）平方米）1中海国际社区园区1423311319139252.93 9784 2世茂运河城沧浪区7994657989388.79 11181 3海尚壹品园区8169074085859.34 10510 4九龙仓时代上城园区7229264982729.76 11400 5招商小石城吴中区10104696177242.29 7644 6绿地华尔道名邸园区7065361970973.20 10045 7路劲主场园区7328068560793.15 8296

9、8中梁天御平江区5136249159894.64 11661 9鑫苑国际城市花园 高新区5409663558634.43 10839 10花境园区7069656656468.15 7957 11房企销售金额排行榜排名排名企业名称企业名称项目数量项目数量销售套数销售套数销售面积销售面积( () )销售金额销售金额( (万元万元) )1中海地产62135264494337566.78 2万科662578184121267.51 3世茂房地产291099880112061.13 4招商地产21024119889106716.91 5雅戈尔置业345780990104394.67 6九龙仓集团2653

10、7636592483.10 7友谊合升17448289289163.16 8中新置地67758257885039.75 9合景泰富46307192879391.07 10路劲集团27248449178128.32 2012年1-6月房企销售金额排行榜12存量房市场（不含定销房）20591470164514321295121212381265113391884986451210171549118918521551050010001500200025002011012011022011032011042011052011062011072011082011092011102011112011122

11、012012012022012032012042012052012062011年年-2012年年6月存量月存量房市场成交走势房市场成交走势套数存量房市场正从2012年初成交低谷向利好方向发展，2012年6月与去年同期相比涨幅近30%，成交回暖势不可挡。13竞品市场宏观市场土拍市场数据来源：creis中指数据、2012年上半年受楼市宏观调控的影响，苏州市政府推地力度减弱， 1-6月共推出住宅用地87.08万平方米，同比2011年同期下滑67.88%。其中剔除保障性住房，苏州上半年仅推出三宗商业住宅用地，均为园区地块，位于阳澄湖大道以北、苏州工业园区青剑湖板块核心位置，总用地面积为11.24万平方

12、米。土拍分析（不含定销房）1-6月，苏州市共成交住宅用地43.26万平方米，同比2011年同期下滑83.30%。其中剔除保障性住房，苏州上半年共成交三宗商业住宅，均为苏州朗诗科技地产有限公司以底价竞得。15竞品市场宏观市场土拍市场16绿地华尔道中海橙郡海尚壹品路劲主场17繁华里竞品位置图路劲主场中海橙郡时代上城海尚壹品绿地华尔道名邸雅戈尔太阳城繁华里竞争环境10月1月2月4月6月8月12月3月5月7月9月11月路劲主场3月10日推出439套8200元/平米开盘销售180套绿地华尔道名邸4月20日推出336套9800元/平，开盘销售290套 海尚壹品3月11日推出534套10200元/平，开盘销

13、售480套中海橙郡5月20日推出755套，小高层9100元/平米，高层8500元/平米，开盘销售595套海尚壹品6月10日推321套房源折后均价10500元/平，开盘销售256套路劲主场预计7月中上旬推出400余套84-143平，8300元/平米繁华里路劲主场4月26日推出256套7800元/平米开盘销售210套中海橙郡6月17日推出650套，小高层9800元/平米，高层9000元/平米, 开盘销售462套绿地华尔道名邸预计下一批房源将在7、8月份开盘中海橙郡预计7月上旬推出400余套，高层9200元/平米时代上城主力竞品近期推盘情况竞品项目竞品项目预计预计加推加推时间时间预计预计加推套数加推

14、套数加推面积加推面积（平米）（平米）预计销售均价预计销售均价（元（元/平米）平米）中海橙郡预计7月上旬预计400多套毛坯61-146预计高层9200元/平米路劲主场预计7月中上旬预计约400余套毛坯84-143预计8300元/平米19繁华里竞争环境 中海橙郡p 中海国际社区橙郡中海国际社区橙郡，第一批毛坯房5月20日开盘，首期推出位于别墅区的北侧，视野较好，项目中心位置7栋小高层以及1幢高层共755套，85-142平米。 6 6月月1717日推出第二批，日推出第二批，17#27#33#35#41#17#27#33#35#41#共共650650套套房源，面积房源，面积8686、92-14292-

15、142平米。（此次拿到预售证房源平米。（此次拿到预售证房源836836套）套）p 一批折后均价小高层9100元/平，高层8500元/平。二批均价小高层二批均价小高层98009800元元/ /平，高层平，高层90009000元元/ /平。平。p 一批开盘销售595套，目前已经基本售罄。二批开盘到场约二批开盘到场约800800组客户，开盘当日销售组客户，开盘当日销售462462套。套。一期普罗旺斯、拉德芳斯区售完二期长岛湾公寓、爱丁堡区别墅在售三期公园道尾盘在售橙郡橙郡2012年6月17日加推房源位置小高层加推南北通透小户型，户型高赠送p 预计预计7 7月上旬推出月上旬推出2#2#、7#7#高层及

16、别墅项目高层及别墅项目400400余套左右，高层均价预计余套左右，高层均价预计92009200元元/ /平米。平米。橙郡预计7月上旬加推房源位置繁华里竞争环境 中海橙郡户型方正实用，通透，性价比高86平米89平米92平米140平米繁华里竞争环境 中海橙郡楼幢套数3#1088#10821#10828#13229#10836#10837#83合计755产品套数85252105252140251合计755分批推盘房源一批二批一批户型配比二批户型配比楼幢套数20#12427#5433#6635#14441#7619#186合计650产品套数89-90289110111120-124140146110合

17、计650繁华里竞争环境 中海橙郡一批开盘优惠构成优惠后总价=总价*98折-48000元开盘优惠：开盘当日成功认购可享受房屋总价的98折优惠；预约优惠：即预存2万元预约金、办理汇付天下，可获得购房抵用券18000元；（注：持20000元购房抵用券的客户可在本表优惠后总价基础上再减2万元整）准时签约优惠：已认购客户在签署认购协议之日起的15日内签约可享受5000元准签优惠；“橙群结队”优惠：即以企业或个人为单位组团预约的客户，可额外享受5000元购房优惠。二批开盘优惠构成优惠后总价=总价*98折-21000元开盘优惠：开盘当日成功认购可享受房屋总价的98折优惠；预约优惠：即预存2万元预约金、办理汇

18、付天下，可获得购房抵用券20000元或18000元；（注：持20000元或18000元购房抵用券的客户可在本表优惠后总价基础上再减4000元或2000元）准时签约优惠：已认购客户在签署认购协议之日起的15日内签约可享受5000元准签优惠；“橙群结队”优惠：即以企业或个人为单位组团预约的客户，可额外享受5000元购房优惠。繁华里竞争环境 中海国际社区24一批推盘成交价格按产品情况分：小高层均价：9100元/平方米 高层均价：8500元/平方米按户型面积分：142平方米：9200元/平方米 总价：128万元105平方米：8600元/平方米 总价：90万元85平方米： 9100元/平方米 总价：76

19、.5万元按产品情况分：小高层均价：9800元/平方米 高层均价：9000元/平方米按户型面积分：146平方米：9100元/平方米 总价：133万元124平方米：高层8900元/平方米 小高层10000元/平方米 总价：110万元 124万元90平方米： 高层9100元/平方米 小高层9700 元/平方米 总价：82万元 87万元二批推盘成交价格25预计下批推盘房源繁华里竞争环境 中海国际社区橙郡幢号总建筑面积总套数层数212570.2419218721455.021863451665.15446850.4824 91675.1844 101663.1144112462.3864121665.1

20、544151658.944162452.4564172482.6864182466.4164222473.8664232462.5864251668.8944262466.426430848.0624312461.1164 322478.4864幢号产品套数2#8732611607#89621106214662合计378146平方米：9000元/平方米 110平方米： 高层9300元/平方米 87平方米： 高层9300元/平方米 89平方米：高层9250元/平米61平方米：高层9200元/平米 别墅产品资料未出，但根据前期项目别墅价格预测均价11000-13000元/平米 预计下次开盘价格繁华

21、里竞争环境 中海国际社区橙郡26成交情况（网签数据）月份新增供应套数成交套数成交量成交价格2012年 1月025305399992012年 2月0899260105352012年 3月010511986103002012年 4月0496996135002012年 5月7553823968290002012年6月650655711919300繁华里竞争环境 路劲主场一期：售完二期：尾盘三期2012年4月上市p 路劲i主场三期7栋高层公寓12万方，户型有84、92、124、140、143。p 3月10日推出439套，小户型折后均价8300，大户型折后均价8000，销售180套，销售不理想；p 4月

22、26日推出256套，下调价格，小户型折后均价8000，大户型折后均价7500，销售210套。p 2012年合计供应1155套：75-85平米350套、90-100平米250套、110-120平米250套，130-140平米200套，160-170平米70套。新增供应合计1120套，库存213套。1922湖东最低毛坯单价、总价25273.10第一批开盘4.26第二批开盘7月中上旬第三批推出p 预计预计7 7月中上旬推出三期余下四栋楼月中上旬推出三期余下四栋楼400400余套左右，均价预计余套左右，均价预计83008300元元/ /平米。平米。183031繁华里竞争环境 路劲主场三房：126平米三

23、房：140平米两房：84平米两房：90平米三房：142平米繁华里竞争环境 路劲主场29月份新增供应套数成交套数成交量成交价格2012年 1月09103185002012年 2月041465784502012年 3月43911454383002012年 4月2562792722578502012年5月2012年6月002205922351747380508100成交情况（网签数据）繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸p 海绿地华尔道名邸海绿地华尔道名邸楼王位置36#37#还有最1套，1403房户型,单价11000元/.p 其他楼幢44#45#46#47#在售，户型有882房和1323房，优惠98折，折

24、后均价10000元/左右.p 下批房源预计下半年7、8月份推出.更接近cbd 核心，毛坯景观楼王，低价快速去化繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸88平米103平米136平米140平米繁华里竞争环境 绿地华尔道名邸32月份新增供应套数成交套数成交量成交价格2012年 1月044487797992012年 2月064704699992012年 3月012414088100002012年 4月3362693172799992012年5月2012年6月0081378731.824181.291000010000成交情况（网签数据）繁华里竞争环境 海尚壹品p 海尚壹品3月11日推出534套毛坯房源。6月10

25、日推出最后组团“尚萃”毛坯房源59#、60#、61#、62#、63#、66#，共321套房源。p 开盘均价：上批房源折后整体均价约10200元/。本批折后成交均价在10500元/ ，高层折后均价在9300元/ ，小高层折后均价在11000元/ 。p 开盘优惠：本批房源意向金客户优惠100元/平米；开盘认购优惠100元/平米；准时签约优惠200元/平米；一次性付款付清并签约，优惠100元/平米；老业主购房优惠100元/平米，累加最高可优惠600元/。湖东cbd核心位置，户型偏向改善，最后一批房源p 上批房源开盘当天约去化340套，去化率达到7成。本批房源开盘当天约去化256套，去化率近8成。6月

26、10日推出位置34楼栋楼栋主力户型主力户型面积（）面积（）推出套数（套）推出套数（套）当天认购（套）当天认购（套）59#c户型2室2厅1卫1厨951610b户型2室2厅1卫1厨1061615a户型3室2厅2卫1厨125161560#d户型3室2厅2卫1厨14198e户型3室2厅2卫1厨 1439961#c户型2室2厅1卫1厨1002720b户型2室2厅1卫1厨1112720a户型3室2厅2卫1厨133272062#b户型2室2厅1卫1厨1061715c户型2室2厅1卫1厨951712a户型3室2厅2卫1厨125171463#d户型3室2厅2卫1厨141342766#c户型2室2厅1卫1厨1002823b户型2室2厅1卫1厨1112824a户型3室2厅2卫1厨