上海复地雍湖湾项目专题研究报告

1、复地复地雍湖湾专题雍湖湾专题2010.7.072010.7.07心语心语花园花园雍湖湾雍湖湾雍湖湾，未来城市配套、区位、交通优势明显，但是-越近繁华，越嘈杂会展中会展中心站心站1.5公里4公里三江口三江口站站一号线五号线500米800米项目基本情况开发商开发商上海复地集团项目地址项目地址 花荫村德赛二街总占地面积总占地面积 95.91亩总建筑面积总建筑面积 约23万方容积率容积率 3.6项目总户数项目总户数 2032（住宅1357、公寓675）物业形态物业形态 32层电梯、4层叠拼、3+1双拼，27层公寓层高层高 电梯层高 3米、别墅层高3米（挑高部分：6米）梯户比梯户比 高层高层: 二梯四户

2、、二梯三户交房标准交房标准 清水北北德赛二街120120亩公园亩公园4万平人工湖售楼部售楼部高层无障碍视野，内庭房源户户可看350亩公园1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323242425252626272728282929303031313232c1c1c1c1a2a2a2a2a2a2a2a2c2c2a1a1a1a12 2房房3 3房房a1a1a1a1b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b

3、2b2b2c1c1c1c1c2c2c2c2c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c2c2c2c2别墅别墅3 3房房别墅别墅4 4房房d1d1d2d2e1e1* *6 6d1d1d2d2d1d1d2d2e1e1* *6 6d1d1d2d2e1e1* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6e1e1* *8 8e2e2* *8 8e1e1* *8 8e2e2* *8 8e1e1* *6 6e2e2* *6 6e1e1* *6 6e2e2* *6 6e1e1* *6 6e2e2*

4、 *6 6d1d1d2d2e1e1* *2 2d3d3d4d4e2e2* *2 2d1d1d2d2e1e1* *2 2d3d3d4d4e2e2e2e2* *2 2d1d1d2d2e1e1* *4 4d3d3d4d4e2e2* *4 4别墅别墅6 6房房f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2e1e1* *6 6soho标间soho1房g1g2g5soho标间g3gg4g6soho1房1-2f商业电梯叠拼双拼loft产品配

5、比情况产品配比情况物业类型物业类型产品套数产品套数电梯1173叠拼160双拼24累计1357电梯产品户型配比分布电梯产品户型配比分布楼号楼号梯户比梯户比户型户型户数户数房型房型可变户型可变户型建筑面积建筑面积空中花园空中花园面积面积实得面积实得面积体量比例体量比例套数比例套数比例12梯3户c1623房2厅2卫空中花园可变4房159.411170.46.5%5.3%c2312房2厅2卫空中花园可变3房122101322.5%2.6%22梯4户a1602房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.24.4%5.1%a2603房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.45.6%5.1%32

6、梯4户a1602房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.24.4%5.1%a2603房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.45.6%5.1%42梯4户b1603房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.35.7%5.1%b21202房2厅2卫入户花园92.1092.17.3%10.2%b3602房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.45.0%5.1%52梯4户b1603房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.35.7%5.1%b21202房2厅2卫入户花园92.1092.17.3%10.2%b3602房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.45

7、.0%5.1%62梯3户c11203房2厅2卫空中花园可变4房159.510169.512.6%10.2%c2602房2厅2卫空中花园可变3房12291314.8%5.1%72梯3户c11203房2厅2卫空中花园可变4房159.510169.512.6%10.2%c2602房2厅2卫空中花园可变3房12291314.8%5.1%累计累计11731173100.0%100.0%电梯户型面积段分析电梯户型面积段分析面积面积段段编编号号户数户数房型房型可变空间可变空间建面建面花园面花园面积积实得面积实得面积赠送率赠送率套数比套数比例例面积段占比面积段占比90-110b22402房2厅2卫入户花园92

8、.1092.10.0%20.5%20.5%110-130a11202房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.28.9%10.2%33.3%c21512房2厅2卫空中花园可变3房12291317.4%12.9%b31202房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.47.8%10.2%130-150a21203房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.47.8%10.2%20.5%b11203房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.37.0%10.2%150-170c13023房2厅2卫空中花园可变4房159.510169.56.3%25.7%25.7%累计累计1173

9、1173100.0%100.0%100.0%100.0%中大面积电梯户型是雍湖湾的主力产品，在面积段上与本案主力产品重合度较高，但复式产品是本案的一大亮点建筑形态建筑形态楼号楼号户型户型栋数栋数总户数总户数房型房型建筑面积建筑面积露台露台套数比例套数比例楼层分布楼层分布叠拼8、1012、18d1444房2厅3卫227.32.2%1-2层d244房2厅3卫210.62.2%1-2层d343房2厅3卫230.154.42.2%3-4层d443房2厅3卫202.361.22.2%3-4层e1244房2厅3卫210.613.0%1-2层e2243房2厅3卫202.361.213.0%3-4层9、11e

10、12164房2厅3卫2118.7%1-2层e2163房2厅3卫20261.28.7%3-4层13、1517e13184房2厅3卫211.29.8%1-2层e2183房2厅3卫202.861.29.8%3-4层14d1114房2厅3卫227.60.5%1-2层d214房2厅3卫210.90.5%1-2层d313房2厅3卫230.354.40.5%3-4层d413房2厅3卫202.561.20.5%3-4层e144房2厅3卫210.92.2%1-2层e243房2厅3卫202.561.22.2%3-4层16、19d1224房2厅3卫227.81.1%1-2层d223房2厅3卫211.11.1%1-2

11、层d323房2厅3卫230.654.41.1%3-4层d423房2厅3卫202.761.21.1%3-4层e143房2厅3卫211.12.2%1-2层e243房2厅3卫202.761.22.2%3-4层双拼20-31f12246房2厅4卫281.9露台47.8 地下室108.313.0%地下1层地上3层累计累计184184100.0%一期房源一期房源雍湖湾一期户型配比雍湖湾一期户型配比户型户型户数户数房型房型建筑面建筑面积积空中花园面空中花园面积积实得面实得面积积套数比a1120二变三112.210122.236%a2120三变四140.419161.436%c162三变四159.421180

12、.419%c231二变三122111329%累计333100%c2c1c1a2a2a2a2a1a1a1a1预计入市时间10年7月中旬价格：8500左右北北复地雍湖湾复地雍湖湾112112变变131131 二变三二变三项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评本案二变三11014027%30东西朝向，层高3m入户花园设计、动静、干湿分区明显雍湖湾二变三11213016%18南北朝向，层高3m玄关设计、卫生间等设计于户型中间位置、动静分区不明本案本案110110变变140140 二变三二变三 复地雍湖湾复地雍湖湾120120变变130130 二变三二变三本案本案127127变变175175

13、二变三二变三项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评本案二变三12717538%48东西朝向 层高3m入户花园设计、曾送空间实用性大，赠送率高，雍湖湾二变三1201308%10南北朝向 层高3m赠送空间开间2.7米，实用性较低复地雍湖湾复地雍湖湾144144变变154154 三变四三变四本案本案137137变变175175 二变三二变三项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评本案二变三13717538%48东西朝向入户花园设计、曾送空间实用性大，赠送率高，雍湖湾三变四1441558%11南北朝向无入户花园，赠送空间开间较小，主卧空间小于本案电梯户型特征：优点：1、一期户型均为南北朝向；2、对中庭部分房源户户可看350亩公园景观；缺点：1、一期户型临德赛街，车流较多，噪音大；2、户型设计动静、干湿分区不明显；3、户型赠送空间开间在2.7米左右，实用性、舒适性较低；叠拼下院正南北朝向建筑面积：215花园面积：前后院相加70开间：6m，进深：16.5m层高：3m（客厅6m挑高）叠拼上院正南北朝向建筑面积：200顶层花园：30左右开间：6m，进深：16.5m层高：3m（客厅6m挑高）开间开间3.63.6米米别墅