高邑项目前期定位方案63p

1、2013/10/20河北创联房地产经纪有限公司q1：城市经济发展走势、产业比例、及人口走势（城市需求饱和度）q2：高邑县城市房地产发展阶段、现状及未来走势（产品需求及提升空间）q3：高邑县房地产市场价格水平及平均去化量（价格承受能力）q4：高邑县商业地产市场发展状况及商业布局探讨（项目商业比例）part1 宏观分析（高邑县经济总值、经济增速、产业配比支柱、人口现状及增速）part2 市场分析（高邑县房地产板块划分、产品发展水平、主力产品及户型供应）part3 项目分析（本案区位分析、swot战略组合、开发模式）part4 项目定位建议（项目定位策略、产品定位、客户定位、整体定位、商业定位）pa

2、rt 1 宏观分析part 1.1 高邑县房地产市场处于需求调整期年份国民生产总值（亿元）增长率（%）2008年35.86.7%2009年39.710.3%2010年45.411.8%2011年54.614.6%2012年68.715.2%宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展p 高邑县2009年起具备商品类房地产市场发展条件，并随着2009-10年的经济发展波动期（年增速较快并不稳定），截止到现阶段进入高速发展中期，可能具备大盘发展机会；p 假设经济发展稳定、需求特征稳定、人口稳定，超出市场的价格实现难度较大；备注：以上数据来源于河北统计局年鉴，

3、研究模式来源于世界银行研究模型；年份城镇居民可支配收入（元）增速（%）2008年942720.152009年1132718.352010年1340513.602011年1522924.532012年1896511.03（推算值）发展阶段 人均gdp（美元） 需求特征 发展特征 启动阶段 8003000生存需求超速发展单纯数量型快速发展阶段30004000生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展阶段40008000改善需求为主平稳发展，以质量为主，数量与质量并重减缓发展阶段8000以上改善需求为主缓慢发展综合发展型备注：以上数据来源于河北统计局年鉴，研究模式来源于世界银行研究

4、模型；p 高邑县人均gdp值约为17%，2013年处在快速发展阶段（3510美元），推算2014年步入市场改善需求起步阶段，二次或多次置业增多，刚型需求处于稳定期；part 1.2 如何抢占市场份额将是下个5年的市场核心目标年份20082009201020112012均值第一产业（万元）680596896178818879249228779210产业比例（%）18.9018.9219.2816.1115.3417.71第二产业(万元）189964191871209401318883352496252523产业占比（%）52.7752.6551.2258.4458.6154.74第三产业（万元）

5、101972103613120579138879156649124338产业占比（%）28.3328.4329.5025.4526.0527.55p 城镇第一、第二、第三产业比重分别是15%、52%、33%，城市平均是5%、31%、64%，高邑县城市化率偏低，属于一般型工农业城市，且近期无大波动的可能性，人口流入性较低；备注：以上数据来源于河北统计局年鉴，研究模式来源于世界银行研究模型；年份人口数（万人）人口增速（%）备注2008年18.1城镇人口约4万，周边村镇人口约15万，平均人口增速约为1.75%（3395人）2009年18.41.662010年18.92.722011年19.21.59

6、2012年19.41.04备注：以上数据来源于河北统计局年鉴，研究模式来源于世界银行研究模型；p 高邑县属于中小型城镇水平，距石家庄市区40分钟车程，产业无主导型地位，导致村镇在县城购房能力及欲望偏低，需求供应能力不足，现有需求可能存在阶段性饱和现象；p 本案产品组合具备调整期的双向性，既刚需性产品及改善性产品策略，而改善性产品根据人均gdp目前的表现分析，一般的大户型产品可能无法满足客户需求；p 根据市场产品特征，适度超出市场产品水平，如何在有限的成本低提升产品性价比，实现快速销售将可能成为项目核心的开发思路；part 2 市场分析part 2.1 产品同质化导致的严重销售周期长11.华域郦

7、都2.御花苑3.亿博书香苑4.凤凰城5.花城二期6.现代城7.惠丰园234567旧城及中心城市新区项目名称御花苑华域郦都亿博书香苑项目体量（万平米）23252068产品规划19栋11层，4栋18层10栋2633层高层准五星酒店5栋18层，3栋26层剩余量（平米）约16万约20.3万约17万约53.3万去化速度（平米/月）约4200约4000约4000约12200预计销售时间（年）3.84.23.63.7p 在未来4年内市场将以小高层及高层为主，多层产品可能具备产品稀缺性、溢价以及高市场机会；p 平均去化率约4070平米/月，按照平均销售面积约110平米估算，月销售套数约37套，销售周期较长；项

8、目名称御花苑华域郦都亿博书香苑户型区间（平米）90-190105-13790-14490-136主力户型（平米）110-140（60%）105-137120各占50%开盘均价（元/平米）2700240030002400现均价（元/平米）30002900-300030002500首付比例（%）40505040p 市场产品以90-140平米为主，其中小三室及舒适三室销售速度较好（110-125），其次为135平米左右；p 市场平均价格约为3000元/平米，前期均具备贷款低门槛，走量销售，价格涨幅较小；part 2.2 市场产品品质提升空间较大御花苑物业地址容积率及绿化率项目定位项目亮点工农路东凤路

9、交口路北2.8、45%景观大盘3000平米中心湖1000平米儿童游乐中心1200平米幼儿园600平会所及800平老年健身广场华域郦都物业地址项目风格项目定位项目亮点府前路工农路路北现代风格核心区位大盘准五星酒店会所双语幼儿园人车分流亿博书香苑物业地址项目风格项目定位项目亮点一中对面现代风格教育地产低密度（以18f为主）景观细节细化沿街商业（2f）p 市场核心放量相对较小，销售速度较慢，市场无爆发型需求；p 市场产品同质化现象严重（区位同质化、产品同质化、客户同质化）；p 现有市场供应以中小户型为主，其中舒适三室为畅销户型，大户型供应量较少，存在风险和机会；part 3 项目分析1p 项目规划四

10、至刘秀路南、文化路北、顺城大街西、万通商业街以东，区位优势明显；p 项目规划紧邻高邑县唯一的大型市政公园凤城广场（约66亩），项目区位具备一定的唯一性；p 项目周边区位的生活配套型功能匮乏，距离高邑一中相对较近，属于共享型资源；371米211米158米367米691米280米凤城广场万通商业街文化路府前路新城大街顺城大街项目地块a项目地块bp 项目总用地面积约253460；p 公园占地约140亩；p 住宅及商业占地约240亩；p 预计容积率为2.3；p 建筑面积约36.8万；1.项目规划较大，产品弹性空间较强；2.容积率存在市场优势；3.项目回迁量相对较小；4.紧邻公园及高邑核心区位；1.周边

11、竞品项目较多，资源共享型强；2.项目四至道路的商业氛围较差；3.凤城广场现有品质较低，参与性较弱；4.公园规划调整可控性强，但成本较高；1.市场产品同质化严重，去化率较低；2.市场客户需求基础相对薄弱；3.客户需求不存在细分市场；1.市场产品水平提升空间较大；2.市场客户需求与供应存在阶段矛盾；3.市场前期投入较少，产出比相对较高；战略1：产品品质差异化为项目进入市场快速销售的基础条件；1.市场客户基础薄弱，客户生长速度较慢，周期较长；2.区域同质化产品较多，客户分流现象严重；3.项目回迁量相对较小，成本相对具备可控性，（土地成本尚不明确）；战略2：本案商业可发展空间相对薄弱，项目将以发展住宅

12、产品为主；1.区域商业氛围较差，周边项目以社区商业为主；2.本案四至道路的商业近期可发展空间相对较少，商业价值相对较难在近期体现；战略3：容积率2.3下的产品组合思路，避免市场同质化1.2.3容积率能够出现多层、小高层以及高层产品的组合方式；2.尽量避免同期产品同质化或劣势推盘；1.元氏水榭花都；2.天山集团开发；3.市场客户分流严重；4.洋房去化量较高；part 4 项目定位公园作为项目的核心资源的可能性较低，且成本较大1.市场客户对于公园资源的稀缺性不一定认可；2.规划尚未确定下的公园规划是否能借用社区存在风险因素；3.现有公园调整以及新增公园用地对于外部使用或内部使用的成本投入较大；市场

13、处在生存产品阶段，概念地产存在发展空间1.形象包装概念化；2.景观概念化；3.建筑风格概念化；4.规划概念化；part 4.1 概念差异化【组团景观】微型坡地的观赏性景观the look of a landscape 【 group 】 the micro slope landscape【道路景观】曲径通幽型景观winding path leading to a secluded spot type road landscape沙砾沙砾陶制手工抹灰石头瓦片铸铁木头鹅卵石贝壳【景观元素】part 4.2 产品差异化凤城广场万通商业街文化路府前路新城大街顺城大街项目地块a项目地块b26-33f26

14、-33f26-33f26-33f26-33f11-18f11-18f11-18f该户型为沧州万国城户型104，以主打小户型宽厅mini豪宅的理念赠送5空中庭院；宽厅，餐客一体，大面宽为卖点设计要求该户型为沧州万国城户型88户型，通过三面朝阳颠覆现有市场的传统两室夹卧室做法；赠送5空中庭院；设计要求设计要求 户型面积约137，帕拉迪奥方厅； 三室两厅一厨两卫户型； 两梯两户凤城广场万通商业街文化路府前路新城大街顺城大街项目地块a项目地块b凤城广场洋房及公园公园提高产品性价比空间，规避政策，赠送大面积露台11 to 18 f small top or top, pay attention to p

15、ublic resources and product positioning of door model the design directionabcd六大价值点：六大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院efe.大面积赠送f.全明户型深圳万科城深圳万科城p 平层别墅户型面积为170以上，4-5f的平层户型，局部可能出现跃层户型，该产品对于本案容积率提升较为利好，是对于本案在前期能够迅速实现快速回款，以别墅的品质、洋房的价格实现市场的性价比突破；1f2f5f5f摘星庭院产品形式26-33f11-18f7f洋房5f平墅商业比例产品比例20%45%20%5%10%总面积（万/平米）7.3