黑龙江大庆天湖国际b区项目定位及产品建议

1、天湖国际天湖国际b b区项目定位及产品建议区项目定位及产品建议 各位领导大家好，很高兴能够坐在这里向大家陈述我司对本项目b区前期定位以及产品的构想，在本报告开始之前，我们先要对销售人员致以感谢，他们对这次报告内容提供了参考性数据，并对我们深入了解项目发展提供了帮助，下面就让我们开始吧！提报思路竞品分析项目分析项目定位产品建议平面表现关于区域内产品同质化的思考：关于区域内产品同质化的思考：通过对区域市场目前在销产品的把控分析可以看出目前区域市场竞争出现如下现象：1.地段竞争地段竞争贴身化；贴身化；2.产品竞争产品竞争同质化；同质化；3.价格竞争价格竞争白热化；白热化；在售项目未能彻底做到区域内标

2、志性居住项目的市场领导地位，产品规划设计过于单一，产品力不足。在售项目未能彻底做到区域内标志性居住项目的市场领导地位，产品规划设计过于单一，产品力不足。来自竞品的启示！小结：1、龙电花园产品突破，打破市场都是多层的现象，尝试高层。 2、高层价格2310-2990元，均价2650元 3、多层价格19902380元，均价2207.2元 4、多层面积区间58.2488.61，高层面积区间91.4115.45 5、多层房型一室一厅和二室一厅，高层房型二室一厅和三室一厅龙电花园，泰康第一座水岸高层龙电花园，泰康第一座水岸高层开发商品牌：（对外公布）龙电花园由大庆电业局投资建设，开发商品 牌认知度较高建筑

3、形态：开始尝试高层建筑，打破市场常规，向大庆城市化靠近面积配比：大户型（88115平）占绝对主力，且以高层为主户型配比：二室一厅常规户型，但是尺度都较大，舒适度较高。价格：高层价格明显高于多层价格，且出现市场目前为主最高价2990元对手开始洞悉市场，产品、价格都开始向较高端产品高端产品进发，我们如何超越？继续走低端百姓路线，肯定是价格武装，你低我也低，结果一片头破血流，我们需寻找市场空白，避免与对手做近身肉搏，差异化取胜！我们需寻找市场空白，避免与对手做近身肉搏，差异化取胜！提报思路竞品分析项目分析项目定位产品建议平面表现ac区项目回顾-ac户型配比ac区项目回顾-ac户型去化月月 销销 售售

4、 明明 细细5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-9091-10091-100101-110101-110111111以以上上累计累计5 5月月0 00 00 0555560602 2191913131491496 6月月0 00 00 09 921213 36 61 140407 7月月13138 84 4222231313 30 01 182828 8月月7 72 25 53 310109 94 44 444449 9月月2 20 05 51515565610103 34 495951010月月0 00 05 5121228289 97

5、 75 566661111月月截止截止1515日日0 00 01 14 422222 22 24 43535累计累计222210102020120120228228383841413232511511ac区项目回顾-ac月销售明细ac区项目回顾-ac月销售套数促促 销销 政政 策策推广时间推广时间方式方式优惠活动优惠活动5 5月月1010日日天湖国际首次开盘，推出天湖国际首次开盘，推出a a区区1#1#、2#2#、7#7#一次性购买住宅一次性购买住宅9595折、分期付款折、分期付款9797折、贷款无折扣。折、贷款无折扣。5 5月月1010日日诚意金收取诚意金收取1 1万诚意金优惠万诚意金优惠1

6、.51.5万元万元5 5月月1212日日a a区车库销售区车库销售5 5月月2828日日a a区二组团开盘（区二组团开盘（9#9#、10#10#、11#11#、12#12#、13#13#、）、）全城包粽子比赛，一次性购买住宅全城包粽子比赛，一次性购买住宅9595折、分期付款折、分期付款9797折、贷款折、贷款无折扣。无折扣。7 7月中旬月中旬老带新政策老带新政策老业主获老业主获10001000元奖励，新业主减免一年物业费元奖励，新业主减免一年物业费8 8月月1 1日日八一建军节购房活动八一建军节购房活动军人购房享受军人购房享受9.59.5折折8 8月中旬月中旬a a区区5#5#、6#6#开盘开

7、盘一次性购买住宅一次性购买住宅9797折、银行按揭贷款无折扣。折、银行按揭贷款无折扣。9 9月月6 6日日a a区区3#3#、4#4#开盘开盘一次性一次性9898折，贷款无折扣折，贷款无折扣9 9月月1010日日教师节派送鲜花教师节派送鲜花教师当天购房减免一年物业费教师当天购房减免一年物业费1010月月3 3日日中秋节发放月饼中秋节发放月饼回馈购房老业主，中秋佳节之际发放月饼活动回馈购房老业主，中秋佳节之际发放月饼活动7 7月月1515日日c c区开盘区开盘一次性一次性9898折，贷款无折扣折，贷款无折扣a a区商服销售区商服销售位置不同，折扣不等。位置不同，折扣不等。9696折折-98-98

8、折折1010月中旬月中旬c c区商服销售区商服销售开盘期间一次性开盘期间一次性9595折，贷款无折扣（此折扣保持折，贷款无折扣（此折扣保持1515天左右，后天左右，后调整一次性调整一次性9898，贷款无折扣），贷款无折扣）ac区项目回顾-ac促销政策a、c区销售近区销售近70%，b区区2010年年4月动工月动工政府政府天湖公园天湖公园a区b区c区项目已有价值梳理项目已有价值梳理市政配套市政配套紧邻区政紧邻区政府等府等地段价值地段价值政府未来政府未来发展所向发展所向高附加价值高附加价值首家倡首家倡导物业服务导物业服务生态价值生态价值-800000-800000平平天湖公园天湖公园园区配套园区配套

9、aa、cc区区入住的成熟小区入住的成熟小区 产品价值产品价值7070平二室平二室一厅市场主力产品一厅市场主力产品b区如何继续？区如何继续？品牌目标：品牌目标：树立本项目产品在泰康市场的知名度和树立本项目产品在泰康市场的知名度和影响力，实现产品品牌逐步升级影响力，实现产品品牌逐步升级经营目标：经营目标：快速滚动的基础上争取利润快速滚动的基础上争取利润项目目标项目目标一、从市场角度上看，市场已经开始出现创新，打破常规的产品，开始向城市化阶段靠拢。二、在品牌角度上看，现有产品已将我们推向一个新的高度，我们需要树立一个当地房地产开发品牌，为长远发展做铺垫。三、从竞争上来看，由于产品属性上的不同，撇开与

10、其他对手的竞争，更易获得利润“人无我有，人有我优人无我有，人有我优”的出路的出路“升级升级”品牌目标：品牌目标：奠定泰康奠定泰康“最高端住宅最高端住宅”的市场地位；的市场地位；摆脱与城中中高档住宅项目群弱势竞争困局；摆脱与城中中高档住宅项目群弱势竞争困局；开拓、占领当地高端住宅市场，为后续开发打下坚实品牌开拓、占领当地高端住宅市场，为后续开发打下坚实品牌基础。基础。项目市场定位：项目市场定位：城市高端住宅领袖项目城市高端住宅领袖项目提报思路竞品分析项目分析产品建议人群分析平面表现规划升级规划升级- -洋房洋房洋房洋房洋房是一种设计层数一般为45层，经常分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院

11、，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。 层层退台，户户赠送花园或露台，是情景洋房一个最大的特点。首层情景花园与景观大露台，二、三层景观大露台与双景超大空中入户花园，四层透天露台花园。这种创新的建筑形态，不仅改变了居住的空间形式，还带来了与众不同的全景式情调生活品质。在花园或露台上，健身、娱乐、聚会等都将得到满足。层层退台设计，使房子的空间更加开扬宽阔，阳光洒照在室内的面积更多；层层退台设计，使观景面更加丰富、从而更方便地溶入社区的景观设计中；另外因为层层退台的空间跳跃，使情景洋房的整体形状更富有层次感、空间感。 一层建

12、筑形态的思考一层建筑形态的思考告别一层住宅单一规划设计的时代，大胆创新从空间上突破单层设计：阳光地阳光地下室、采光仓库、双入户方式下室、采光仓库、双入户方式。彻底将别墅设计形式引入洋房，扩大产品空间扩大产品空间使用率，提升产品卖点使用率，提升产品卖点，使建筑规划及产品力能够在项目后期整体营销工作中起到较大的辅助性作用。参考面积：参考面积：120.92120.92赠送面积赠送面积约约：71立面示意立面示意露台、退台露台、退台（建筑的表情）（建筑的表情）标准层的非标准配备：标准层的非标准配备：建筑的标准层处理也要打破定律，标准层格局的规划设计（上下统一无特点的产品）将成为历史。在规划建筑方面突出产

13、品与自然结合的主题，退台、露台的设计即达到了室内向室外的延展，同时也为建筑立面增添了丰富的表情。产品户型配比：产品户型配比：本着尊重土地、尊重市场的原则，打造区域内优质户型的代表项目。以产品力来影响市场，引导消费者实现最终品牌与利润双赢目的。面积区间户室配比面积户型比率60-7065%60二室一厅35%70二室一厅30%85-9515%85-95二室二厅10%90-1005%100-10810%小三室110-1205%大三室1205%现金流现金流形象形象物业升级物业升级：保洁、保安人员等物业服务人员在售楼处做形象展示，提升项目形象，保洁、保安人员等物业服务人员在售楼处做形象展示，提升项目形象，

14、增强客户信心增强客户信心1、值班人员必须着装整齐，佩戴标志，禁止吸烟、酗酒。2、值班人员在工作中必须使用礼貌用语，要有好的服务态度；不得与业主发生争吵，不能使用不文明的语言，不能有不文明的行为。3、实行724小时服务接待，对业主公告值班联系电话；无论何种接待方式，都必须有文字记录；对于上门进行服务的内容，必须要由相关业主签字确认。4、根据业主需求，开展有偿特约服务及代办服务；服务项目及收费价目必须报业主委员会审批，审批通过后公示，无异议后方可执行。5、要求每年有效（填写单据者）投诉处理率为100%，处理时间规定为三十分钟到一周（“无反馈投诉”为零）。6、每年12月份，由业主委员会组织、物业公司

15、实施一次问卷发放，对物业公司服务满意度进行测评，物业公司被测评部门覆盖率100%，参加测评业主不少于80%。7、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。 物业服务标准物业服务标准：配套升级配套升级：运动型会所、社区图书馆、时尚商业街、幼儿园等运动型会所、社区图书馆、时尚商业街、幼儿园等环境升级：环境升级：纯水岸、生态、易居阳房住区纯水岸、生态、易居阳房住区纯水岸，更多的融人文的概念，大量景观、小品等，体现出我们尊重自然的态度。内外环境配套：内外环境配套：1.原生河滩湿地，孕育纯河滨生态建筑；2.亲水主题广场，诠释一生居住之城友善、和谐、共生的生活态度；3.高舒适度、低密度、松散型规划传承一生

16、之城“中国大奖”荣誉，续写50大居住价值；4.前瞻性产品设计，秉承融入自然的概念，每户均赠送景观露台。提报思路竞品分析项目分析产品建议人群分析平面表现12382710341360510152025303540教师机关事业医疗个体私企无业 职业客户数量12382710341360510152025303540教师机关事业医疗个体私企无业 职业客户数量职业示意图职业示意图 小结：客户的主要职业以机关、事业单位，个体为主。20-30岁30组21%30-40岁52组37%50岁以上19组14%40-50岁39组28%20-30岁30-40岁40-50岁50岁以上客群年龄客群年龄 小结：客户主要年龄以3

17、0-50岁为主乡下28组20%外省市7组5%大庆16组11%泰康89组64%泰康大庆外省市乡下客群居住区域客群居住区域小结：客户居住区域以泰康当地人为主工作区域工作区域各乡镇22组16%外省市10组7%大庆15组11%泰康93组66%泰康大庆外省市各乡镇小结：客户工作区域以泰康当地人为主改善65组47%投资34组24%第一次41组29%第一次改善投资购买动机购买动机小结：购买动机以改善居住条件为主占41%业余爱好业余爱好看书47组23%娱乐72组36%运动46组23%旅游36组18%运动看书娱乐旅游年龄：30-40岁家庭结构：一家二口/三口周本市高层管理人员，高端私营业主及企业家政府部队他们可

18、能多次购房，有一定经验，对市场了解透彻他们对生活追求高品位，爱体面，但他们是希望表现“有水平的品位”，不能流于俗套他们对服务质量也有高要求，希望在日常生活得到贴身周全的对待他们工作在泰康，居住在泰康，他们离不开泰康，以自用为主的客群，自住70%，投资30% （也會包含一部分外省投資者）随着项目的升级，产品的升级，品牌的升级，人群也将升随着项目的升级，产品的升级，品牌的升级，人群也将升级，项目前期定位人群具备支付能力，项目产品应激发、级，项目前期定位人群具备支付能力，项目产品应激发、满足他们的购买欲望满足他们的购买欲望 是指消费者在某一特定时期内，在每一价格水平时愿意而且能够买的商品量。 一是购

19、买消费者愿意买）；二是购买能力（消费者有支付能力）。 需求由欲望产生,欲望并不等于需求。需求是购买支付能力的统一 。西方经济学西方经济学他们受过良好的教育具有良好的个人修养和人文内涵他们见过大世面，追求城市的生活，能够更新时代观念和引领消费潮流具备一定的经济实力。他们理性、睿智、勇敢、平和，儒雅的绅士风度和贵族气质。注重生活品质，乐于圈层交流。生活非常艺术化，时常参加文化沙龙和时尚派对。他们身在泰康，缺乏对自身价值的认识我们要满足对城市生活的向往和我们就在我们要满足对城市生活的向往和我们就在城市中的两种欲望城市中的两种欲望满足客户对城市的向往，和自身价值的认同满足客户对城市的向往，和自身价值的

20、认同住宅客群分析：泰康区域政务、私企高收入人群对本项目更为重要在泰康高收入私企、在泰康高收入私企、政务人员政务人员周边大庆等城市的中周边大庆等城市的中高端收入人员高端收入人员外埠投资客户外埠投资客户天湖，最原生的外部景观天湖，最原生的外部景观800000800000平天湖水，涵养一座城市的平天湖水，涵养一座城市的 气质，使其成为你的收藏；如今的天湖公园，已经成为气质，使其成为你的收藏；如今的天湖公园，已经成为了你的私家收藏，如此美景，怎能不让你心动。了你的私家收藏，如此美景，怎能不让你心动。城市内唯一将城市、生态双概念融为城市内唯一将城市、生态双概念融为一体的高档成熟居住区一体的高档成熟居住区天湖国际天湖国际b区区城市生活给世人一个惊叹！城市生活给世人一个惊叹！提报思路竞品分析项目分析产品建议人群分析平面表现方案一方案一城市理想城市理想n案名解析：这个城市里，最具青春活力的团体，健康，自信，向上n承载这个城市的理想，为了城市的明天所打拼n我们这一代，为了我们这一代的城市案名：案名：收藏一座城市的理想收藏一座城市的理想n与案名遥相呼应，易于传播，即形象上的统一n彰显项目实力，体现城市为我所用的 高度n符合人群高度